2.7. Понятие технической инвентаризации объектов капитального строительства

В системе управления недвижимым имуществом населённых пунктов одним из основных направлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости и проведении технической инвентаризации зданий и сооружений.

Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов капитального строительства на основе результатов периодических обследований в натуре.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта. Технической инвентаризации подлежат здания и сооружения на стадии строительства и эксплуатации. Передвижные, временные строения не подлежат технической инвентаризации.

Единицей учета при инвентаризации является инвентарный объект.

Основы федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства разрабатывает Министерство экономического развития Российской Федерации на основании федеральных законов, нормативно-правовых актов Президента РФ и Правительства РФ.

Необходимость проведения технической инвентаризации в последние годы обусловлено расширением сферы практического использования результатов технической инвентаризации, применения результатов инвентаризации и технических паспортов:

- при разрешении судебных и внесудебных споров в отношении недвижимого имущества, связанных с передачей и оформлением прав собственности на помещения инвесторов долевого участия в строительстве многоквартирных домов и офисных центров, реальным разделом объектов капитального строительства, оспариванием сделок, вступлением в наследство, признанием прав собственности на самовольно возведенные объекты капитального строительства;

- при оформлении и переоформлении прав аренды на помещения, части объектов капитального строительства;

- при осуществлении оценочной деятельности оценщиками и заказчиками оценочных работ используются технические паспорта, в качестве доказательной базы для применения в расчетах сведений о количественных и качественных характеристиках объектов оценки. При этом основным требованием кредитных учреждений при ипотечном кредитовании является соответствие объекта оценки данным технического паспорта и правоустанавливающим документам;

- при уточнении данных об объекте капитального строительства и первичном внесении данных в реестр федерального имущества;

- при вводе объектов капитального строительства в эксплуатацию после завершения строительства и реконструкции застройщики заказывают первичную техническую инвентаризацию во избежание дальнейших судебных споров.

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют аккредитованные Росреестром организации технической инвентаризации (ОТИ), которые ежегодно представляют в налоговые органы и органы Росстата сведения об объектах капитального строительства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределениив целях совершенствования планирования развития территорий и поселений;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости;

д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Итоговым документом проведения технической инвентаризации является Инвентарное дело и Технический Паспорт объекта капитального строительства.

Инвентаризационно-техническая документация имеет многоцелевое назначение. Она используется в том числе:

- в капитальном строительстве - для разработки схем районной планировки, сравнения вариантов застройки по критерию стоимости сносимых строений, разработки проектов вскрытия котлованов, планирования воспроизводства жилищного фонда, контроля качества вводимых в эксплуатацию зданий, контроля качества строительной исполнительной документации;

- в финансовой системе - для взимания земельной ренты, определения размера налогов на строения, государственного обязательного страхования, расчетов компенсации за сносимые строения, исчисления госпошлины при свершении сделок;

- в социальной сфере - для выдачи гражданам разрешений на строительство жилых домов и служебных строений, определения уровня благоустройства населенных пунктов и строений, учета и распределения жилых и нежилых зданий и помещений, установления фактов самовольного строительства, определения границ землевладений, расчетов рыночных запасов топлива для населения, выдачи разрешений на продажу домов и строений, исчисления размеров квартплаты и арендных платежей, определения пригодности зданий для использования по тому или иному назначению;

- в жилищно-коммунальном хозяйстве - для планирования работ по капитальному ремонту, разработки проектов и смет на реконструкцию и ремонт, определения стоимости основных фондов и их фактического износа.

Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости обязательны для применения в следующих случаях:

1) составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

2) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;

4) ввод в эксплуатацию строительных объектов;

5) определение технического состояния и физического износа объектов капитального строительства;

6) регистрация товариществ собственников жилья (кондоминиумов);

7) государственный кадастровый учёт объектов капитального строительства.

67