Swot-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: - Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) - Местоположения объекта удалено от центра - Неудобный подъезд

Сильные стороны: - Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. -Многообразная функциональность помещений - Наличие электронной системы на пропускных пунктах - Парковочный уровень занимает подземное пространство - Хорошая транспортная доступность

Угрозы: - Конкуренции со стороны других административных и коммерческих зданий - Возможно придется построить офисы класса А или В- из-за поиска покупателями более приемлемых предложений. - Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта. -Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно

Возможности: - Возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом - Возможность перепланировки офисов и торговых площадей. - Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей - Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости - Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдаче в аренду

Вывод: наиболее выгодным при проведении функционального анализа считаю строительство коммерческо-жилого здания, т.к. участок застройки расположен в жилой зоне, т.е. там потенциально высокий спрос на коммерческие товары и услуги. Помимо этого, строительство жилой недвижимости не противоречит генплану москвы. Исследуемый район имеет развитую транспортную сеть, что благоприятно отразится на нашем объекте. Кроме того, существует возможность сдачи жилых помещений сотрудникам коммерческих фирм, работающих в здании, что является рациональным решением в современных московских условиях.

5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.

Финансовый план позволяет нам рассчитать прогнозные экономические показатели того или иного проектного решения. Ценность финансового плана состоит в том, что он дает нам возможность сравнить варианты проектных решений между собой, чтобы выбрать для реализации наиболее выгодный с экономической точки зрения проект. В данном примере сравниваются между собой три варианта проектных решений: жилое здание, коммерческо-жилое здание и офисно-коммерческое здание. Помещения сдаются в аренду на 5 лет, по истечении этого срока объект продается по рыночной стоимости. Следовательно, доход предприятия формируется за счет продажи имущества и арендных платежей. Для того, чтобы сравнить проекты между собой необходимо привести их финансовые результаты к одному моменту времени, так как инфляция и прочие факторы экономической среды могут исказить их.

Для того, чтобы привести денежный поток к определенному моменту времени, используется ставка дисконта (i), которую можно сосчитать кумулятивным методом на основе данных о ставке рефинансирования ЦБ РФ , годового темпа инфляции — h, рисковой премии r, т.е. i=d+h+r. Ставка рефинансирования в России составляет 8,25% (информация с официального сайта ЦБ РФ www.cbr.ru); годовой темп инфляции в России в 2011 году составляет примерно 7% (по данным информационно-аналитического журнала «Политическое образование»). Рисковую премию примем условно 4,75% для нашего проекта, что позволит нам обезопасить себя от незначительных изменений рыночной ситуации в стране. Следует учесть, что ставка рефинансирования ЦБ рассчитывается на основе годового показателя инфляции. В таком случае я предлагаю ставку дисконта рассчитывать только на основе ставки рефинансирования ЦБ и рисковой премии, т.е. i=8,25%+4,75%=13%. Для дисконтирования денежных потоков примем условно ставку дисконтирования равной 13%.

Такая ставка дисконтирования будет соответствовать наиболее вероятному сценарию развития событий, при котором в ближайшие 5 лет не произойдет существенных изменений в экономике в какую-либо сторону. Для более углубленного финансового анализа необходимо разработать ещё несколько сценариев развития событий. Оптимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконта равная 9%. Он предполагает, что экономическая ситуация в России улучшится, производство активизируется, инфляция уменьшится, финансовые инструменты (такие как кредит, например) станут для предприятия более доступными. Пессимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконтирования равная 17%. Сценарий предполагает некоторое ухудшение экономической ситуации, рост инфляции, усложнение условий ведения бизнеса, удорожание кредитов и займов, рост стоимости строительных материалов. Крайне пессимистический сценарий предполагает ставку дисконтирования равную 20%. Для данного случая характерно крайнее обострение экономических противоречий, наступление кризисных явлений в экономике. Такой сценарий актуален всвязи с прогнозами экономистов о грядущей второй волне мирового экономического кризиса.Для сравнения вариантов проектных решений между собой ниже представлен их экономический расчет.