- •Министерство образования российской федерации
- •1. Введение.
- •2. Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
- •3.Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции
- •3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговых помещений и жилья.
- •3.2.Анализ конкурентной среды на московском рынке аренды офисной, жилой и торговой недвижимости
- •4.Оценка места расположения реального объекта.
- •4.1.Описание основных характеристик участка застройки.
- •Карта функционального зонирования территории района Проспект Вернадского
- •4.2. Оценка основных факторов местоположения участка застройки. Оценка видовых характеристик участка
- •4.3. Swot-анализ по сравниваемым проектам. Swot-анализ проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
- •Swot-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
- •Swot-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
- •5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
- •5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
- •5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
- •5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
- •5.4. Вывод по экономическому анализу проектов.
- •6. Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления.
- •8. Библиографический список.
2. Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.
Проект 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
Проект 2. Проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
Проект 3. Проект планировки «Офисно-коммерческое здание»
Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на реконструкцию и переоборудование
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с 2013 г. В конце 2017 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.
В соответствии с вариантом №24, местоположение объекта: Ленинский проспект, район Проспект Вернадского, владение 122. Район Проспект Вернадского входит в состав Западного административного округа г. Москвы.
Исходные данные по вариантам проектных решений:
|
Вариант 1 |
Коммерческие помещения |
379 |
3% |
Мест для автомобилей |
68 | ||
|
Офисные помещения |
- |
- |
Высота квартиры |
3,5 | |||
|
Жилые помещения |
8836 |
70% |
Высота коммерческих помещений |
3,8 | |||
|
Технические помещения, кладовые |
1262 |
10% |
Площадь этажа |
12 623 | |||
|
Парковочный холл |
2146 |
17% |
Объем |
44 294 | |||
|
Итого площадей |
12 623 |
100% |
Основной объем здания составляют блокированные квартиры: у каждой квартиры имеется вход, как со двора, так и из парковочного холла | ||||
|
Вариант 2 |
Коммерческие помещения |
1893 |
15% |
Мест для автомобилей |
25 |
|
Офисные помещения |
- |
- |
Высота квартиры |
3,3 | |
|
Жилые помещения |
8836 |
70% |
Высота коммерческих помещений |
4,5 | |
|
Технические помещения, кладовые |
1262 |
10% |
Площадь этажа |
12 623 | |
|
Парковочный холл |
632 |
5% |
Объем |
43 927 | |
|
Итого площадей |
12 623 |
100% |
Квартиры имеют отдельные входы либо с двора, либо с лестничной клетки. | ||
|
Вариант 3 |
Коммерческие помещения |
3156 |
25% |
Мест для автомобилей |
155 | |||
|
Офисные помещения
|
5807 |
46% |
Высота квартиры |
3,4 | ||||
|
Жилые помещения |
- |
- |
Высота коммерческих помещений |
3,9 | ||||
|
Технические помещения, кладовые |
1767 |
14% |
Площадь этажа |
12 700 | ||||
|
Парковочный холл |
1893 |
15% |
Объем |
47 400 | ||||
|
Итого площадей |
12 623 |
100% |
Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. | |||||
Основные экономические показатели проектных решений
|
|
Показатель |
Проект 1 |
Проект 2 |
Проект 3 |
|
1 |
Величина арендной платы за земельный участок, у.д.е. в год |
46530 |
46530 |
63450 |
|
2 |
Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией, тыс. у.д.е. |
10560 | ||
|
3 |
Инвестиционные затраты на реконструкцию, тыс. у.д.е. |
9834 |
14751 |
18684 |
|
4 |
Стоимость привлечения заемного капитала |
25% | ||
|
5 |
Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения реконструкции |
Расчет. = п.2+п.3. | ||
|
6 |
Годовая норма амортизационных отчислений |
3% | ||
|
7 |
Способ начисления амортизации |
Равномерный способ | ||
Исходные данные о финансировании
|
|
Показатель |
Проект 1 |
Проект 2 |
Проект 3 | |
|
1 |
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах |
44 |
56 |
38 | |
|
2 |
|
10 лет | |||
|
3 |
|
Равными платежами по 10% с первым платежом | |||
|
4 |
|
20% | |||
Исходные данные о рыночной ситуации
|
№ |
Показатель |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
1 |
Прогнозные изменения затрат по текущему обслуживанию и ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, % |
- |
5 |
4 |
6 |
8 |
8 |
|
2 |
Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам, % |
- |
-5 |
-5 |
7 |
9 |
12 |
|
3 |
Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам, % |
- |
-23 |
7 |
8 |
8 |
12 |
|
4 |
Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, % |
- |
65 |
70 |
75 |
89 |
98 |
|
5 |
Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам, % |
- |
80 |
80 |
85 |
90 |
95 |
|
6 |
Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам, % |
- |
80 |
83 |
86 |
89 |
92 |
|
7 |
Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам, % |
- |
90 |
90 |
95 |
95 |
95 |
|
Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м2) без учета НДС и операционных расходов | ||
|
1 |
Уровень арендной платы по жилой недвижимости бизнес-класса |
450 |
|
2 |
Уровень арендной платы по коммерческим помещениям |
960 |
|
3 |
Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В+ |
810 |
|
4 |
Уровень арендной платы по парковочным местам |
1700 |
|
Стоимость текущего обслуживания и отчислений на текущий ремонт, у.д.е./м2 | ||
|
1 |
Жилые помещения бизнес класса |
43,0 |
|
2 |
Офисно-коммерческие помещения |
90,5 |
|
Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества, у.д.е./м2 | ||
|
1 |
Жилые помещения бизнес-класса |
5835 |
|
2 |
Коммерческие помещения |
7120 |
|
3 |
Офисные помещения класса В+ |
5820 |
|
4 |
Парковочные места, (у.д.е./машино-место) |
39470 |