5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1. Офисные помещения

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами офисных помещений)

м²

5807

80%

80%

85%

90%

95%

4 646

4 646

4 936

5 226

5 517

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./м²

810

23%

7%

8%

8%

12%

624

667

721

778

872

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

 -

2 897

3 100

3 558

4 068

4 810

2. Коммерческие помещения

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений)

м²

3156

80%

83%

86%

89%

92%

2525

2619

2714

2809

2904

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./м²

960

23%

7%

8%

8%

12%

739

791

854

923

1033

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

 -

1866

2072

2318

2591

3000

3. Парковочные места

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест)

шт.

25

90%

90%

95%

95%

95%

23

23

24

24

24

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./шт.

1700

23%

7%

8%

8%

12%

1309

1401

1513

1634

1830

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

 -

29

32

36

39

43

Всего доходы от аренды

тыс. у.д.е. 

 -

4 793

5 204

5 912

6 698

7 853

II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Доходы от аренды

тыс. у.д.е.

 -

4793

5204

5912

6698

7853

Арендная плата за участок

тыс. у.д.е.

-63,45

23%

7%

8%

8%

12%

-49

-52

-56

-61

-68

Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам)

тыс. у.д.е.

-811,15

5%

4%

6%

8%

8%

-852

-886

-939

-1014

-1095

Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 38%)

тыс. у.д.е.

-1 775

-1 775

-1 598

-1 420

-1 243

-1 065

Оперативный чистый доход

тыс. у.д.е.

-2 650

2 118

2 668

3 497

4 381

5 625

Равномерная амортизация недвижимости, 3 % (ст-ть имущ-ва 10560+18684=29244 тыс.у.д.е.)

тыс. у.д.е.

-

3%

3%

3%

3%

3%

-877

-877

-877

-877

-877

Финансовый результат перед уплатой налога

тыс. у.д.е.

-2650

1240

1791

2619

3503

4747

Налог на прибыль, 20 %

тыс. у.д.е.

 -

-248

-358

-524

-701

-949

Финансовый результат после уплаты налога

тыс. у.д.е.

-2650

992

1433

2095

2803

3798

III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Заемный капитал в начале года (38% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал)

тыс. у.д.е.

7 100

7 100

6 390

5 680

4 970

4 260

Погашение долга в конце года, 10 % (погашение долга по 10 % равными долями)

тыс. у.д.е.

-

710

710

710

710

710

Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами)

тыс. у.д.е.

-

6 390

5 680

4 970

4 260

3 550

Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 %

тыс. у.д.е.

0,25

0,25

0,25

0,25

0,25

0,25

1 775

1 775

1 598

1 420

1 243

1 065

IV. Стоимость недвижимого имущества

конец 2017 г

Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е.

73 546

Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м²

24 857

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е.

48 688

Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е.

-9 738

Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е.

73 546

Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е.

-9 738

Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е.

-3 550

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е.

60 258

V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.)

На начало 2012 г.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией")

-10 560

Инвестиции в строительство

-18 684

Заем (44% от инвестиций)

7 100

Погашений займа

-710

-710

-710

-710

-710

Годовые финансовые результаты после уплаты налога

-2 650

992

1 433

2 095

2 803

3 798

Амортизационные отчисления, 3 %

877

877

877

877

877

Цена продажи недвижимости

73 546

Налог с продаж

-9 738

Платежи по займу

-3 550

Кассовые поступления

-22 144

-2 650

1 160

1 600

2 263

2 970

64 223

VI. Дисконтированный денежный поток

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Коэффициент дисконтирования (i=13%)

1

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Дисконтированный денежный поток

-22 144

-2 345

908

1 109

1 388

1 612

30 848

Накопленный дисконтированный денежный поток

-22 144

-24 489

-23 581

-22 472

-21 084

-19 472

11 376

Чистый дисконтированный доход

11 376

Индекс рентабельности инвестиций

1,15

Срок окупаемости проекта

5 лет 6 мес.

VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта

На начало 2012 г.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Оптимистический сценарий i=

0,09

Коэффициент дисконтирования (i=9%)

1

0,9174

0,8417

0,7722

0,7084

0,6499

0,5963

Дисконтированный денежный поток

-22 144

-2 431

976

1 235

1 603

1 930

38 294

PV нарастающим итогом

-22 144

-24 575

-23 599

-22 363

-20 760

-18 830

19 464

Наиболее вероятный сценарий i=

0,13

Коэффициент дисконтирования (i=13%)

1

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Дисконтированный денежный поток

-22 144

-2 345

908

1 109

1 388

1 612

30 848

PV нарастающим итогом

-22 144

-24 489

-23 581

-22 472

-21 084

-19 472

11 376

Пессимистический сценарий i=

0,17

Коэффициент дисконтирования (i=17%)

1

0,8547

0,7305

0,6244

0,5337

0,4561

0,3898

Дисконтированный денежный поток

-22 144

-2 265

847

999

1 208

1 355

25 037

PV нарастающим итогом

-22 144

-24 409

-23 562

-22 563

-21 355

-20 000

5 036

Крайне пессимистический сценарий i=

0,2

Коэффициент дисконтирования (i=20%)

1

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

0,3349

Дисконтированный денежный поток

-22 144

-2 208

805

926

1 091

1 194

21 508

PV нарастающим итогом

-22 144

-24 352

-23 547

-22 621

-21 530

-20 336

1 172

Расчет коэффициента чувствительности

№ п.п

i

NPV

Определение уровня безопасности

Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта

1

0,09

19 464

Сумма инвестиций ∑I=

29 244

i, %

NPV, т.у.д.е.

2

0,13

11 376

Сумма дисконтированого денежного потока∑C=

33 520

Нач.пер.

9

19 464

3

0,17

5 036

Кб=

0,13

Кон.пер.

20

1 172

4

0,2

1 172

Δ

-18 292

-15 687

Ср. знач.

0,1475

9 262

Ks=

1662,9

ΔNPV=

-18 292

Δi=

0,11

Е=

-2,65