5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1. Жилые помещения

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений)

м²

8836

65%

70%

75%

89%

98%

5 743

6 185

6 627

7 864

8 659

Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам»)

у.д.е./м²

450

23%

7%

8%

8%

12%

347

371

400

432

484

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

- 

1 990

2 293

2 654

3 401

4 194

2. Коммерческие помещения

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений)

м²

1893

80%

83%

86%

89%

92%

1514

1571

1628

1685

1742

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./м²

960

23%

7%

8%

8%

12%

739

791

854

923

1033

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

 -

1119

1243

1391

1554

1799

3. Парковочные места

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест)

шт.

25

90%

90%

95%

95%

95%

23

23

24

24

24

Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам)

у.д.е./шт.

1700

23%

7%

8%

8%

12%

1309

1401

1513

1634

1830

Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000

тыс. у.д.е.

 -

29

32

36

39

43

Всего доходы от аренды

 -

3 139

3 567

4 080

4 994

6 037

II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Доходы от аренды

тыс. у.д.е.

-

3139

3567

4080

4994

6037

Арендная плата за участок

тыс. у.д.е.

-46,53

23%

7%

8%

8%

12%

-36

-38

-41

-45

-50

Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам)

тыс. у.д.е.

-551,26

5%

4%

6%

8%

8%

-579

-602

-638

-689

-744

Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 56%)

тыс. у.д.е.

-2 065

-2 065

-1 859

-1 652

-1 446

-1 239

Оперативный чистый доход

тыс. у.д.е.

-2 663

459

1 068

1 748

2 814

4 003

Равномерная амортизация недвижимости, 3 % (ст-ть имущ-ва 10560+14751=25311 тыс.у.д.е.)

тыс. у.д.е.

-

3%

3%

3%

3%

3%

-

-759

-759

-759

-759

-759

Финансовый результат перед уплатой налога

тыс. у.д.е.

-2663

-300

309

989

2055

3244

Налог на прибыль, 20 %

тыс. у.д.е.

-

-

-62

-198

-411

-649

Финансовый результат после уплаты налога

тыс. у.д.е.

-2663

-300

247

791

1644

2595

III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА

Ед. изм.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Заемный капитал в начале года (56% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал)

тыс. у.д.е.

8 261

8 261

7 435

6 609

5 783

4 957

Погашение долга в конце года, 10 % (погашение долга по 10 % равными долями)

тыс. у.д.е.

-

826

826

826

826

826

Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами)

тыс. у.д.е.

-

7 435

6 609

5 783

4 957

4 131

Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 %

тыс. у.д.е.

0,25

0,25

0,25

0,25

0,25

0,25

2 065

2 065

1 859

1 652

1 446

1 239

IV. Стоимость недвижимого имущества

конец 2017 г

Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е.

77 834

Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м²

21 514

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е.

56 320

Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е.

-11 264

Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е.

77 834

Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е.

-11 264

Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е.

-4 131

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е.

62 440

V.РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.)

На начало 2012 г.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией")

-10 560

Инвестиции в строительство

-14 751

Заем (56% от инвестиций)

8 261

Погашений займа

-826

-826

-826

-826

-826

Годовые финансовые результаты после уплаты налога

-2 663

-300

247

791

1 644

2 595

Амортизационные отчисления, 3 %

759

759

759

759

759

Цена продажи недвижимости

77 834

Налог с продаж

-11 264

Платежи по займу

-4 131

Кассовые поступления

-17 050

-2 663

-367

180

725

1 577

64 968

VI. Дисконтированный денежный поток

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Коэффициент дисконтирования (13%)

1

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Дисконтированный денежный поток

-17 050

-2 357

-287

125

444

856

31 205

Накопленный дисконтированный денежный поток

-17 050

-19 407

-19 694

-19 569

-19 125

-18 269

12 937

Чистый дисконтированный доход

12 937

Индекс рентабельности инвестиций

1,18

Срок окупаемости проекта

5 лет 7 мес.

VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта

На начало 2012 г.

годы

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Оптимистический сценарий i=

0,09

Коэффициент дисконтирования (i=9%)

1

0,9174

0,8417

0,7722

0,7084

0,6499

0,5963

Дисконтированный денежный поток

-17 050

-2 443

-309

139

513

1 025

38 738

PV нарастающим итогом

-17 050

-19 493

-19 802

-19 663

-19 149

-18 124

20 614

Наиболее вероятный сценарий i=

0,13

Коэффициент дисконтирования (i=13%)

1

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Дисконтированный денежный поток

-17 050

-2 357

-287

125

444

856

31 205

PV нарастающим итогом

-17 050

-19 407

-19 694

-19 569

-19 125

-18 269

12 937

Пессимистический сценарий i=

0,17

Коэффициент дисконтирования (i=17%)

1

0,8547

0,7305

0,6244

0,5337

0,4561

0,3898

Дисконтированный денежный поток

-17 050

-2 276

-268

113

387

719

25 327

PV нарастающим итогом

-17 050

-19 326

-19 594

-19 482

-19 095

-18 376

6 952

Крайне пессимистический сценарий i=

0,2

Коэффициент дисконтирования (i=20%)

1

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

0,3349

Дисконтированный денежный поток

-17 050

-2 219

-255

104

349

634

21 758

PV нарастающим итогом

-17 050

-19 269

-19 524

-19 420

-19 070

-18 436

3 321

Расчет коэффициента чувствительности

№ п.п

i

NPV

Определение уровня безопасности

Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта

1

0,09

20 614

Сумма инвестиций ∑I=

25 311

i, %

NPV, т.у.д.е.

2

0,13

12 937

Сумма дисконтированого денежного потока∑C=

29 987

Нач.пер.

9

20 614

3

0,17

6 952

Кб=

0,16

Кон.пер.

20

3 321

4

0,2

3 321

Δ

-17 293

-15 687

Ср. знач.

0,1475

10 956

Ks=

1572,1

ΔNPV=

-17 293

Δi=

0,11

Е=

-2,12