Билет 17

Билет №17.

1.Основы жизненного цикла объектов недвижимости.

Жизненный цикл проекта в недвижимости :

1.концепция развития недвижимости ;девелопмент и виды развития недвижимости;

2.понятие жизненного цикла(ЖЦ) проекта;

3.взаимосвязь ЖЦ недвижимости с макроэкономическими циклами;

4.стадии и продолжительность ЖЦ;

5.полный ЖЦ(ПЖЦ) недвижимости

6.три подхода к ПЖЦ.

2. Эффективность проекта: понятие, виды, принципы и последовательность оценки, исходные данные для расчета.

Эффективность проекта – это МЕРА соответствия результатов проекта целям и интересам его участников.

Виды эффективности

Эффективность инвестиционно-строительного проекта

Эффективность проекта в целом:

• Общественная, социально-экономическая;

• Коммерческая;

Эффективность участия в проекте:

• Инвестиций предприятий и организаций;

• Структур более высокого уровня;

• Бюджетных средств;

Принципы оценки эффективности проекта:

1. Сравнение состояний «с проектом» и «без проекта».

2. Сопоставимость вариантов проекта и условий сравнения.

3. Оценка на протяжении всего жизненного цикла проекта.

4. Учет фактора времени.

5. Учет влияния риска и неопределенности процессов реализации проекта.

Исходные данные для оценки эффективности проекта.

1. Сведения о проекте и его участниках.

2. Экономическое окружение проекта.

3. Сведения об эффекте от реализации проекта в смежных отраслях.

4. Денежные потоки проекта.

Билет № 18

1.Воспроизводственные мероприятия в сфере недвижимости.

1. Воспроизводство недвижимости представляет собой многоаспектный процесс, что, прежде всего, проявляется в составе объектов воспроизводства, так как именно особый по своим признакам и свойствам объект воспроизводства является определяющим фактором формирования специфики воспроизводственного процесса.

Поскольку первичным объектом недвижимости является территория, именно этот объект недвижимости в силу своей первичности должен в обязательном порядке подлежать воспроизводству.

2. Воспроизводиться должна не просто территория, а пространственный базис жизнедеятельности. Этот базис должен отвечать современным требованиям, формируемым субъектами жизнедеятельности и конкретизируемым совокупностью технических, технологических, организационных и экономических характеристик, а также результирующей социальной направленностью всех градопланировочных и градостроительных решений, составляющих содержание воспроизводства недвижимости.

3. Преобладающую часть объектов воспроизводства составляют здания и сооружения различного назначения. Этим обстоятельством определяется необходимость обоснования рациональной воспроизводственной структуры недвижимости.

Воспроизводство недвижимости в своем прямом – материальном выражении имеет системный характер, который прослеживается в иерархии отдельных составных частей системы, их неразрывной взаимосвязи, а также в особой роли каждой из компонент .Как и для любой другой системы, в данном случае обязательным является содержательная характеристика системного (синергетического) эффекта. Он заключается в формировании целостной совокупности необходимых материальных условий жизнедеятельности, которая и представляет собой результат действия представленного на схеме конкретного механизма реализации целеполагания.

2. Бизнес-план инвестиционно-строительного проекта: понятие, целевая аудитория, исходная информация и содержание.

Бизнес-план проекта - документ, описывающий основные аспекты проекта как будущего коммерческого предприятия: проблемы, с которыми проект может столкнуться и способы их решения.

Целевая аудитория (адресаты) бизнес-плана:

• Инвесторы (собственники): обоснование перспектив;

• Кредиторы, партнеры: подтверждение коммерческой привлекательности;

• Менеджеры: преимущества от процесса планирования;

Исходная информация для составления бизнес-плана

1. Информация о спросе

преимущества продукции;

требования к продукции, предъявляемые рынком;

покупатели продукции;

ожидаемый объём спроса.

2. Информация о производстве

производственные процессы, сырье и материалы;

оборудование, трудовые ресурсы, помещения;

накладные расходы.

3. Финансовая информация

денежные средства, которые могут быть вложены в проект участниками, цены конкурентов;

меры госрегулирования и лимитирования цен;

Состав бизнес-плана

1 Резюме (Суть проектного предложения и выводы с оценкой).

2 Конъюнктура рынка (Состояние и прогноз процессов в инвестиционно-строительной сфере в целом и в регионе застройки).

3 Стратегия маркетинга (Факторы спроса покупательской способности, формирование уеновой политики).

4 Организация работ и финансирование (Блок-схема организации работ, финансирование по периодам реализации проекта).

5 Определение затрат (Единовременные и текущие затраты, дисконтирование и прогноз инфляции).

6 Определение доходов (Объемы производства(услуг), их себестоимость, условия ценообразования и налогообложения).

7 Формирование денежного потока (Баланс финансовых расходов и доходов).

8 Оценка эффективности (Расчет показателей срока окупаемости затрат, рентабельности инвестиций, точки безубыточности проекта и др.).

9 Страхование коммерческого риска (Типы вероятных рисков, условия их возникновения, механизм предотвращения, формы страхования).