Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:

3 Жизненный цикл недвижимости

.docx
Скачиваний:
27
Добавлен:
22.02.2015
Размер:
38.9 Кб
Скачать

3 Жизненный цикл недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости условно можно разделить на три периода: срок строительства, срок окупаемости инвестиций, срок последующей наработки инвестиций.

1) Срок строительства

Идея или формирование инвестиционного замысла заказчика содержит:

- анализ условий для воплощения первоначального замысла;

- разработку концепции проекта (социальная значимость);

- общую оценку жизнеспособности проекта.

Технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство охватывает весь жизненный цикл объекта, включая срок окупаемости и последующие наработки инвестиций, а также:

- разработку и утверждение пакета документов;

- выбор и согласование места размещения объекта с учетом градостроительного планирования территории;

- инженерно-геологические изыскания, топографические решения;

- градостроительные и архитектурно-планировочные решения (укрупненно);

- инженерное обеспечение объекта;

- оценку рисков;

- оценку бюджетного и экономического эффекта проекта;

- экологическое обоснование;

- подготовку разрешительной документации для целей разработки проектной документации.

Стадия проекта предполагает составление проектной и рабочей документации, включающей детальные архитектурно-планировочные, технические, конструктивные решения, а также проект организации строительства.

Экспертиза проектно-сметной документации органами государственного контроля включает: Государственную экспертизу, техническую, экологическую, экономическую, защиту от чрезвычайных ситуаций.

Стадия строительства включает:

- создание временной строительной инфраструктуры,

- непосредственно создание или обновление объекта.

Надзор за строительством предполагает государственный, архитектурный, авторский и технический надзоры.

Приемка в эксплуатацию

Переломная точка кривой жизненного цикла недвижимости – ввод в эксплуатацию.

С этой точки начинается рост кривой окупаемости и доходности объекта, с неё же начинаются эксплуатационные расходы, старение и все виды износа.

С этого же момента начинается паспортизация. Паспортизация – это информационно-правовая система сбора сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда. Основу паспортизации составляет паспорт на жилье – комплексный документ, включающий правоустанавливающий документ, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации.

Срок окупаемости включает в себя:

- освоение мощностей;

- эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.

Надзор за эксплуатацией предусматривает проведение профилактического контроля за состоянием объекта и устранение выявленных дефектов в процессе текущего ремонта.

Надзор за эксплуатацией осуществляется в форме осмотров. Осмотры могут быть плановые (сезонные – весна-осень) и внеплановые (аварийные).

Управление недвижимостью (сервейинг) – это полный контроль за зданием, целью которого является поддержание недвижимости как можно дольше в идеальном состоянии, и извлечение из нее максимальной прибыли.

Темпы прохождения этого этапа зависят от эффективности управления недвижимостью (аренда, найм, рента).

С момента ввода объекта в эксплуатацию и даже чуть раньше объект недвижимости испытывает влияние старения материалов и конструкций, т.е. физический износ.

Физический износ − утрата конструкций и систем инженерного обеспечения здания первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочность, устойчивость, надежность и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Моральный износ недвижимости − это потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Две формы оценки морального износа:

1) относительное уменьшение величины первоначальной стоимости зданий по сравнению с современной стоимостью их воспроизводства;

2) устаревание здания или его элементов по отношению к современным архитектурным и объемно-планировочным, конструктивно-технологическим, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

Теоретически срок последующей наработки инвестиций может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются существенные дополнительные затраты на устранение физического и морального износа либо полное обветшание объекта. С момента полного обветшания или утраты социальной значимости жизненный цикл объекта завершается.

Факторы, влияющие на продолжительность жизненного цикла недвижимости, следующие: - всесторонняя проработка идеи, ТЭО инвестиционного проекта;

- грамотное составление проектной документации;

- обязательная экспертиза ТЭО и проектной документации;

- применение современных строительных материалов и технологий;

- регулярность и качество проведения надзора за строительством и эксплуатацией объектов недвижимости;

- эффективное управление недвижимостью;

- профессиональный уровень исполнителей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

- взаимное влияние факторов между собой.

Хронологический аспект проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле недвижимости:

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Этапы жизненного цикла:

  • формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

  • эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

  • прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.