Сравнительный подход к оценке недвижимости

 

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рацио­нальный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обой­дется приобретение недвижимости аналогичной полезности [6].

Принцип замещения применим также и к доходной недвижи­мости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода.

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каж­дый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости с применением сравнительного подхода изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и устанавливается, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наи­олее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка – это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использова­ния, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегмен­ту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними долж­ны быть осуществлены на типичных для данного сегмента услови­ях. В частности, необходимо отслеживать ряд моментов.

Срок экспозиции – это время, которое объект должен нахо­диться на рынке, для того чтобы быть проданным. Срок экспози­ции отличается для разных сегментов рынка.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и прода­вец находятся в родственных отношениях либо являются предста­вителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость ивзаимозаинтересованность, сделки меж­ду ними обычно заключаются не по рыночной цене, и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь ана­логичные мотивы, а объекты – аналогичное наилучшее и наибо­лее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может применяться в качестве анало­га, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются [11]:

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

§  цена за 1 га;

§  цена за сотку;

§  цена за 1 фронтальный метр;

§  цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

·                                                                                цена за 1 м² общей площади;

·                                                                                цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

·                                                                                цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок. Разные способы расчета и внесения корректировок на отличия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки (рис. 4):

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.) [7].

Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных аналогов минимально;

• величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Оценка нематериальных активов. Понятие нематериальных активов и их классификация. Методы оценки нематериальных активов: освобождение от роялти, выигрыш в себестоимости, стоимость создания, стоимость приобретения. Понятие гудвилла. Оценка гудвилла методом избыточных прибылей.

Понятие, классификация и оценка нематериальных активов

Нематериальные активы (НМА) – это объекты, обладающие стоимостной оценкой, способные приносить организации экономические выгоды, используемые при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг либо в целях управления) в течение срока, превышающего 12 месяцев, но не обладающие материально-вещественной структурой.

Ниже приводятся основные классификационные группы нематериальных активов.

1. Исключительные права патентообладателя на изобретения, промышленные образцы, полезные модели и селекционные достижения:

• право на изобретение – право на использование охраняемого патентом технического решения (устройства, способа, вещества, штамма микроорганизма, культуры клеток растений и животных), а также на применение известного ранее устройства, способа, вещества, штамма по новому назначению;

• право на промышленный образец – право на использование охраняемого патентом художественно-конструктивного решения изделия, определяющего его внешний вид. Физически промышленные образцы могут представлять собой объемную модель (автомобиля, станка, посуды, мебели и т. п.) или плоское изображение (промышленный рисунок ткани, ковра, шрифта и т. д.);

• право на полезную модель – право на использование охраняемого свидетельством конструктивного выполнения средств производства и предметов потребления, а также их частей;

• селекционное достижение – новый сорт растений или новая порода животных, т. е. определенная группа растений или животных, которая имеет отличительные признаки, присущие только данной группе.

2. Исключительные авторские права на программы для ЭВМ и базы данных:

• авторское право на программы для ЭВМ – право на опубликование, воспроизведение, распространение и иные действия по введению в хозяйственный оборот совокупности данных и команд, предназначенных для функционирования ЭВМ и других компьютерных устройств с целью получения определенного результата, включая подготовительные материалы, полученные в ходе разработки программы для ЭВМ, и порождаемые ею аудиовизуальные отображения;

• авторское право на базу данных – право на опубликование, воспроизведение, распространение и иные действия по введению в хозяйственный оборот совокупности данных (статей, расчетов и т. д.), систематизированных таким образом, чтобы эти данные могли быть найдены и обработаны с помощью ЭВМ.

3. Исключительные права владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров:

• право на товарный знак и знак обслуживания – право пользования и распоряжения охраняемыми свидетельством обозначениями, способами отличить товары и услуги одних юридических или физических лиц от товаров и услуг других юридических и физических лиц. Товарный знак представляет собой словесные, изобразительные, объемные и другие обозначения или их комбинации с использованием любых цветов или цветовых сочетаний;

• наименование места происхождения товара – название страны, населенного пункта, местности или другого географического объекта, используемое для обозначения товара, особые свойства которого исключительно или главным образом определяются характерными для данного географического объекта природными условиями или людскими факторами либо природными условиями и людскими факторами одновременно.

4. Деловая репутация организации, организационные расходы:

• деловая репутация организации – превышение покупной стоимости организации (при ее покупке) над текущей рыночной стоимостью приобретенного имущества (всех активов за вычетом обязательств) с учетом доходности приобретаемой организации, ее престижа на рынке производимой продукции и других факторов;

• организационные расходы – совокупность затрат, понесенных в связи с созданием организации: расходы, связанные с разработкой технико-экономических обоснований и учредительных документов, плата за консультации в специализированных организациях, регистрационные сборы, расходы на рекламу, затраты на подготовку эксплуатационного персонала и т. п. В качестве НМА названные расходы принимаются к учету в том случае, когда учредительные документы рассматривают их как часть вклада в уставный (складочный) капитал.

Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию неотраженные в балансе нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл. Гудвилл (деловая репутация) — нематериальное благо, которое представляет собой оценку деятельности лица (как физического, так и юридического) с точки зрения его деловых качеств.

Суть метода заключается в расчете среднеотраслевой прибыли на активы и последующем ее сравнении с аналогичным показателем исследуемого предприятия. Предполагается, что предприятие, обладая не отраженным на балансе (либо же отраженным по заниженной стоимости) нематериальным активом, получает дополнительную прибыль от его использования. Данная прибыль путем умножения ее на коэффициент капитализации и выявляет непосредственно стоимость нематериального актива.

Метод дисконтированных денежных потоков. Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования интеллектуальной собственности, не равные по величине между собой, величина стоимости определяется путем дисконтирования будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Метод освобождения от роялти обычно используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии.

Метод преимущества в прибылях. Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Стоимость изобретений определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, генерируемая оцениваемым нематериальным активом. Преимущество в прибыли образуется либо по сравнению с предприятиями, выпускающими аналогичную продукцию, но без использования оцениваемой интеллектуальной собственности, либо по сравнению с выпуском продукции тем же предприятием, но до использования оцениваемой интеллектуальной собственности. Суть данного метода заключается в том, чтобы спрогнозировать и оценить в денежной форме преимущество в прибыли, возникающее на протяжении всего срока использования нематериального актива, привести его к текущей стоимости и просуммировать - это и будет стоимостью оцениваемого объекта интеллектуальной собственности.

Метод прямой капитализации дохода. Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования интеллектуальной собственности, равные по величине между собой или изменяющиеся одинаковыми темпами, величина стоимости определяется путем капитализации будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности.

Метод суммирования фактических затрат оценки нематериальных активов применим в отношении тех объектов интеллектуальной собственности, которые создаются самими правообладателями. Метод прямого суммирования фактических затрат без учета времени их совершения служит основным методом для определения балансовой (бухгалтерской) стоимости интеллектуальной собственности в нематериальных активах.

Метод восстановительной стоимости оценки нематериальных активов. В основе данного метода лежит отождествление стоимости прав на нематериальные активы с затратами на его воссоздание с учетом разумной величины прибыли. Такое воссоздание предполагает полное копирование калькуляции оцениваемого объекта интеллектуальной собственности и учет затрат на его правовую охрану.

Метод стоимости замещения оценки нематериальных активов предполагает, что для оценки используется аналог оцениваемого объекта интеллектуальной собственности с аналогичными потребительскими свойствами. В рассчитанной стоимости учитываются затраты по приведению объекта интеллектуальной собственности - аналога, замещающего оцениваемый объект интеллектуальной собственности, в состояние

Метод сравнения продаж нематериальных активов. При рыночном подходе используется метод сравнения продаж, когда рассматриваемый актив сравнивается с аналогичными объектами интеллектуальной собственности или интересами в этих объектах либо с ценными бумагами, обеспеченными неосязаемыми активами, которые были проданы на открытом рынке.

Метод сделок. Метод сделок является основным методом сравнительного подхода.¹В рамках этого метода стоимость нематериальных активов анализируется на основе произошедших рыночных сделок с аналогичными нематериальными активами. Если рынок объектов, аналогичных объекту оценки существует, то данный метод является наиболее простым и прямым методом оценки нематериальных активов. На практике чаще всего имеет место обратная ситуация: рынок аналогичных объектов крайне мал или отсутствует.

Метод освобождения от роялти

Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.

 Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль). Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.

• На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитывая жизненный цикл продукции).

• На втором – определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.

• На третьем – определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

• На следующем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.

• На пятом – из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.

• На шестом – рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

• На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Метод выигрыша в себестоимости Данный метод заключается в расчете выгоды от использования объекта ИС через определение экономии на затратах в результате его использования. Таким образом создавая выигрыш в себестоимости продукции, ИС, по сути, вносит свой вклад в прибыль предприятия. По своей сути метод выигрыша в себестоимости аналогичен методу преимущества в прибыли, с одной лишь разницей - в данном методе рассчитываются выгоды не от увеличения доходных статей предприятия, а от снижения расходных статей. Метод выигрыша в себестоимости применим лишь в тех случаях, когда речь идет о двух близких по своим технико-экономическим показателям видах продукции или о двух способах производства (технологических процессах) одной и той же продукции. Этот метод неприменим в случаях выпуска новых видов товаров. Для расчета выигрыша в себестоимости сравниваются два денежных потока: с использованием объекта ИС и без использования такового. Метод выигрыша в себестоимости реализуется в несколько этапов. 1. Рассчитывается экономия затрат на весь объем продукции, производимой за год. Расчет делается на ряд лет, в течение которых предполагается использование преимуществ от владения объектом ИС. 2. Из полученных сумм вычитаются расходы, связанные с обеспечением сохранения конфиденциальности сведений, учитываются риски, связанные с возможностью использования подобных преимуществ конкурентами. Учет рисков заключается в уменьшении ожидаемой экономии вычитанием <штрафов>, определяемых экспертным путем. 3. Полученная величина экономии, т.е. прибыли приводится к расчетному году  4. Определяется приведенная стоимость экономии затрат за весь период использования объекта ИС.

Метод стоимости создания. 

Основными этапами его являются следующие: 1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат: • на приобретение имущественных прав; • на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива; • на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности. При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты: • на поисковые работы и разработку темы; • на создание экспериментальных образцов; • на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов); • на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе); • на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации; • на составление и утверждение отчета. 2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива. где Ти – номинальный срок действия охранного документа;  Тд – срок действия охранного по состоянию на расчетный год. 3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения. Где Со – стоимость объекта (нематериального актива); Зс – сумма всех затрат; Кмс – коэффициент морального старения; Кт – износа коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей); Ки – коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен. Коэффициент технико-экономической значимости К,, устанавливается по следующей шкале: 1,0 - изобретения, относящиеся к одной простой детали, изменению одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры; 1,5 - изобретения, относящиеся к конструкции сложной детали неосновного узла, изменению нескольких параметров несложных операций, изменению нескольких неосновных ингредиентов в рецептуре; 2,0 - изобретения, относящиеся к одному основному или нескольким неосновным узлам, части неосновных процессов, части неосновной рецептуры; 2,5 - изобретения, относящиеся к конструкциям машин, приборов, станков, аппаратов, технологическим процессам, рецептурам; 3,0 - изобретения, относящиеся к конструкциям со сложной системой контроля, сложным комплексным технологическим процессам, рецептуре особой сложности; 4,0 - изобретения, относящиеся к конструкциям, технологическим процессам, рецептуре особой сложности и главным образом к новым разделам науки и техники; 5,0 - изобретения, не имеющие прототипа, - пионерские изобретения. При оценке стоимости нематериального актива иногда используется такой метод затратного подхода, как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования, например при применении ноу-хау.

Оценка гудвилла методом избыточных прибылей.

Различают два основных подхода к определению стоимости гудвилла. Первый предполагает оценку гудвилла как источник дополнительных поступлений прибыли (метод избыточных прибылей). Он предполагает прямое сопоставление уровней прибыльности оцениваемого предприятия и других предприятий-аналогов отрасли с последующей капитализацией той части разницы между ними, которая не объясняется влиянием материальных активов.

Второй подход основан на учете результатов конкретных сделок. Величина приобретенной деловой репутации принимается в размере разницы между суммой, фактически уплаченной за предприятие, и совокупной стоимостью отдельных активов и пассивов данного предприятия, зафиксированной в последнем по времени составления бухгалтерском балансе.

Перечень документов и информации, необходимых оценщику для проведения оценки деловой репутации предприятия:

• Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации) предприятия;

• Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для предприятий в форме акционерных обществ);

• Виды деятельности предприятия и его организационная структура;

• Краткое описания сегмента рынка, где действует предприятие и конкурентной среды;

• Копии правоустанавливающих документов на недвижимое имущество предприятия (если есть);

• Бухгалтерская отчетность предприятия за последние 3 – 5 лет (или возможное количество предшествующих периодов) – бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

• Аудиторские заключения (если проводилась аудиторская проверка) по предоставленной бухгалтерской отчетности предприятия;

• Перечень основных средств предприятия на дату оценки;

• Данные обо всех активах предприятия (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях и пр., нематериальных активах – патентах, лицензиях) с расшифровкой;

• Расшифровка дебиторской задолженности предприятия;

• Информация о наличии дочерних компаний (если есть) и финансовая документация по ним;

• Краткий бизнес-план на ближайшие 3 – 5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли и т.п. – по годам. Бизнес-план должен быть одобрен руководителем предприятия.

Оценка машин и оборудования предприятия. Основы ценообразования на первичном и вторичном рынке машин и оборудования. Определение восстановительной стоимости машин и оборудования. Расчет износа. Доходный подход. Сравнительный подход. Оценка арендованных машин и оборудования.

Машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами, определяющими особенности их оценки:

• это активная часть основных фондов;

• возможность перемещения в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

• возможность как функциональной самостоятельности, так и образования технологических комплексов;

• высокая конструктивная сложность и наличие множества ценообразующих характеристик;

• оценка в основном сравнительным и затратным подходами, возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

• тесная методологическая связь затратного и сравнительного подходов при оценивании;

• наличие специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (ПВС, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

• необходимость учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

• отсутствие общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

• сложность измерения общего накопленного износа и его составляющих;

• отличия в ценообразовании, обусловленные наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

Оценку машин и оборудования, как, впрочем, и другого имущества, целесообразно проводить в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки,рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут быть:

• одна отдельная машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

• производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).

В первом случае говорят об оценке «россыпью», во втором — об оценке «потоком», а в третьем имеет место «системная оценка»1, которая в отличие от двух предыдущих наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки, которые опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (рис. 38.1). Подходы к оценке машин иоборудования \ Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Расчет стоимости актива по затратам на его производство или приобретение с последующим учетом обесценения,

вызванного накопленным износом Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам идентичных объектов

или сопоставимых аналогов первичного или вторичного рынков Определение стоимости актива исходя из ожидаемых доходов, приносимых объектом оценки в период его эксплуатации Рис. 38.1. Подходы к оценке машин иоборудования

Методы затратного подхода, базирующегося на принципе замещения, предполагают обязательную оценку полной себестоимости изготовления объекта и иных затрат, понесенных продавцом и покупателем. Данные методыактуальны при оценке уникальных объектов, т.е. не находящихся в серийном производстве. В силу того, что такие объекты широко не представлены на открытом рынке, стоимость, полученная с применением этих методов, во многих случаях не может считаться рыночной стоимостью, а относится к «стоимости объекта с ограниченным рынком».

Методы затратного подхода предполагают расчет общего накопленного износа объекта оценки.

В отличие от затратного методы сравнительного подхода, также основанного на принципе замещения, дают представление об истинно рыночной стоимости, так как в данном случае речь идет об объектах, широко представленных на свободном, открытом и конкурентном рынке.

Методы доходного подхода основаны на принципах ожидания, учета производственных факторов, НЭИ, а также принципе вклада. Применение доходного подхода ограничено при оценке отдельных единиц оборудования по причине сложности, а порой и невозможности выделения дохода, приносимого ими. Однако методы доходного подхода позволяют получить системную оценку комплекса машин и оборудования, объединенных единым производственно-технологическим циклом, что достаточно близко к оценке производственного бизнеса в целом.

Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости, необходимо стремиться к использованию всех трех упомянутых подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.

Расчет восстановительной стоимости машин и оборудования по цене объекта-аналога. Используя рыночную информацию, оценщик подбирает объект-аналог, похожий на объект оценки по конструкции, используемым при его производстве материалам, технологии изготовления изделия и т. д.

Расчет восстановительной стоимости машин и оборудования поэлементным (поагрегатным) методом. Поэлементный (поагрегатный) метод расчета восстановительной стоимости технических средств используется в том случае, когда оцениваемый объект состоит из нескольких агрегатов и рыночные цены на них уже известны, сборка технических агрегатов несложна и может быть выполнена самим потребителем. Примером могут служить оценка стоимости компьютеров по их собираемым частям, оценка стоимости поточной линии, которая состоит из нескольких единиц универсального оборудования и т. д

Расчет восстановительной стоимости машин и оборудования методом анализа и индексации затрат на их изготовление. В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости машин, оборудования, транспортных средств, других технических устройств довольно широко используют метод индексации затрат на их создание. Сущность метода заключается в том, что балансовую, первоначальную или любую другую стоимость оцениваемого объекта с помощью корректирующих индексов (коэффициентов), утвержденных Госкомстатом Российской Федерации, приводят к современному уровню цен. Этот метод используется, например, при переоценке основных фондов. Особенность этого метода состоит в том, что индексированию подвергают не стоимость (цену) объекта в целом, а затраты, из которых складывается его себестоимость. Как правило, информация о ценовых индексах ресурсов, из которых изготовлен объект оценки обычно более доступна, чем информация об основных индексах уже готовых изделий, и это облегчает решение проблемы.

Расчет восстановительной стоимости машин и оборудования на основе укрупненных нормативов затрат. Если есть конструкторская документация на объект оценки или если оценщик может получить соответствующую информацию об изделии от фирмы-изготовителя, то появляется возможность рассчитать себестоимость изготовления технического устройства и рассчитать его восстановительную стоимость по укрупненным нормативам. Такими приемами пользуются в НИИ и КБ для технико-экономических обоснований создания новых изделий. Эти методы могут быть применены и в оценочной практике.

Рассмотренные выше методы расчета восстановительной стоимости машин, оборудования, транспортных средств и других технических устройств с позиций затратного подхода к их оценке обладают как достоинствами, так и недостатками.

Достоинства:

-         универсальность методов, то есть их можно применять к любым видам технических устройств;

-         возможность точнее учесть влияние всех видов износа оцениваемого объекта, определить страховое возмещение, оценить имущество при его разделе;

-         возможность полного использования финансовых и учетных документов для решения проблем, связанных с оценкой, то есть полученные результаты можно достаточно легко обосновать.

Недостатки:

-         стоимость материальных и трудовых затрат в производстве объектов оценки, как правило, завышается, расчеты излишне детализированы и поэтому трудоемки;

-         затраты могут быть специально искажены на фирмах-изготовителях и могут значительно отличаться от среднеотраслевых затрат.

в соответствием с принципом вклада виды износа классифицируются как

Устранимый	Не устранимый
Устранение износа технически возможно, экономически целесообразно	Устранение износа невозможно по конструктивным причинам, или технически возможно, но экономически не целесообразно

Критерии «устранимости»

Техническая возможность

Экономическая целесообразность

Поскольку, в отношении машин и оборудования всегда имеется техническая возможность ремонта, то главным критерием «устранимости» износа машин и оборудования является