!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр

удовлетворению не подлежит.

Земельные​ участки —> Земельные участки и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду органами публичной власти, указанными в земельном и (или) в природоресурсном законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК).

​Брагинский + Витрянский говорят, что низя все подряд в аренду сдавать, а потом они такие: В

повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско - правовых сделок.

​Аренда части недвижимой вещи —> можно —>

части земельного участка, здания или помещения, которая, например, может использоваться арендатором для установки киоска или платежного терминала. При этом государственная регистрация договора аренды части земельного участка или здания должна осуществляться при условии государственного кадастрового учета такой части и одновременно с ним (п. 3 и 5 ст. 44 Закона о государственной регистрации недвижимости). На нее может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Жилые​ помещения сдаются гражданам для постоянного проживания по договорам жилищного найма, урегулированным гл. 35 ГК и ЖК РФ. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 671 ГК жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды юридическим лицам, которые, в свою очередь, могут использовать их исключительно для проживания граждан (например, своих работников). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 2 и 3 ст. 129 ГК).

​Срок

Срок договора аренды не относится к его существенным условиям. Если он не определен договором, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 и 2 ст. 610 ГК), что предполагает возможность его прекращения в любое время по желанию одной стороны' и исключает возникновение «вечной», или «бессрочной», аренды. Поэтому ст. 606 ГК говорит о передаче имущества арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом​ могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки отдельных видов аренды или аренды конкретных видов вещей. Например, максимальный срок договора проката не может превышать один год (ст. 627 ГК). Если срок договора аренды превышает установленный законом предельный срок, договор считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

​Установление предельных сроков договора аренды имеет целью:

-> предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; -> предоставление возможности каждой из сторон после

определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

2. Содержание и исполнение договора аренды

1.Обязанности арендодателя:

-> ​предоставить арендатору вещь в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), со всеми ее принадлежностями (например, запасным колесом для автомобиля и пр.) и относящимися к ней документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 611 ГК).

Передаваемая арендатору вещь считается не соответствующей условиям договора аренды и своему назначению, если в ней отсутствуют обычные или обусловленные договором качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют ее нормальному использованию. К их числу относятся материальные (фактические) дефекты (н: недостаточная мощность

тягача для буксировки объекта) и юридические (н: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество).

-> Арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, иначе арендатор вправе требовать:

-уменьшения арендной платы

-расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

При​ передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты (ст. 612 ГК):

​1) потребовать от арендодателя по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

​2) удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3)​ потребовать досрочного расторжения договора;

4)​ потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность​ арендодателя за недостатки сданной в аренду вещи, которые полностью или частично препятствуют ее пользованию, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках при заключении договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК).

Арендодатель​ не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК).

Арендодатель​ , извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, вправе без промедления произвести замену предоставленной арендатору вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить ее недостатки (п. 1ст. 612 ГК).

​-> передать вещь арендатору своевременно, в срок,

указанный в договоре, а при его отсутствии - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК), т.е. до утраты арендатором хозяйственного интереса в ней.

Этой​ обязанности арендодателя соответствует право арендатора требовать такой передачи путем отобрания вещи у арендодателя и передачи ему на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (либо по требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением).

​-> производить капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт

направлен на восстановление целостности вещи и ее существенных частей, что служит прежде всего интересам ее собственника (арендодателя). Он должен производиться в срок, установленный договором, либо в разумный срок.

При​ нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

1)​ сам произвести капитальный ремонт, предусмотренный догово ром или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арен додателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

​2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

​3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2​. Обязанность арендатора:

​

-​> принять арендуемую вещь. Арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК). Аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства с последствиями, предусмотренными ст. 310 ГК.

​-> использовать арендованную вещь в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с ее назначением

(п. 1 ст. 615 ГК)

-​> проявлять ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. При нарушении этой обязанности и ухудшении арендованной вещи арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ист. 619 ГК).

​-> производить текущий ремонт, (если иное не установлено законом или договором аренды) и служит прежде всего его интересам. Под текущим ремонтом

следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений вещи, не нарушивших ее целостности, не повлекших разрушения или порчи ее существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этой вещью.

​-> нести текущие расходы по содержанию вещи

(коммунальные платежи, расходы по поддер жанию чистоты, по охране и пр.), поддерживая ее в исправном со стоянии (п. 2 ст. 616 ГК).

-​> вносить арендодателю арендные платежи.

Условие об арендных платежах не является существенным, ибо при его отсутствии договор аренды считается заключенным и используются порядок, условия и сроки оплаты, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК).

​Размер арендной платы может регулироваться (т.е. изначально устанавливаться и в последующем из меняться) нормативными правовыми актами (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК).

Для​ договора аренды не имеет существенного значения и характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть выражено как в деньгах, так и в иной материальной форме (п. 2 ст. 614 ГК) в виде:

1)​ денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

2)​ определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

3)​ предоставления арендатором определенных услуг;

4)​ передачи арендатором арендодателю в собственность или в арен ду конкретной вещи, обусловленной договором;

5)​ возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный​ перечень не является исчерпывающим. ВАЖНО: ОБЗОР № 66: 12. Возложение на арендатора

расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

В​ договоре аренды должны быть установлены сроки внесения арендных платежей. Если иное не предусмотрено договором, в случае их существенного нарушения арендодатель, помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе по требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем, но не более чем за два срока подряд (п. 5ст. 614 ГК).

Размер​ арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК). Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

22​ . Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

​

Двойная​ аренда:

Если​ арендодатель заключил договоры аренды одной и той же вещи с несколькими арендаторами, то в силу ч. 1 ст. 398 ГК (п. 13 ПП ВАС РФ No 73) преимущество имеет тот из них, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить —тот, кто раньше предъявил иск.

Если​ же вещь уже передана одному из них, остальные

арендаторы вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков (либо также уплаты установленной договором неустойки).

3. Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом

Получая​ арендованную вещь во владение, арендатор становится титульным владельцем и может защищать свои права с помощью вещно-правовых исков (ст. 305 ГК).

Содержание​ права аренды может определяться сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона.

-​> Арендатор вправе вносить в нее улучшения, под которыми следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем.

Если​ преобразование арендованной вещи не привело к ее улучшению, а ухудшило ее (лишило части свойств, ухудшило характеристики, необходимые для ее использования по назначению), оно не может рассматриваться в качестве улучшения независимо от размера произведенных на него затрат и даже от повышения рыночной стоимости предмета аренды. ​ Н​: 1) если у него было многофункциональное назначение и после преобразований одна из его функций существенно улучшилась, но остальные функции вовсе отпали/ ухудшились, такие преобразования можно считать улучшениями только в случае, если это предусмотрено договором аренды. 2) Если в результате преобразований изменилась природа предмета аренды, он приобрел иное назначение, речь также идет о его спецификации (переработке), последствия которой должны оцениваться с учетом норм ст. 220 ГК.

​

Отделимые​ /неотделимые улучшения

Произведенные​ арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК).

Если​ арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения

арендованного имущества, он имеет право на возмещение

их стоимости после прекращения договора аренды (если иное не предусмотрено самим договором).

​Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом. В этом случае возникшее у арендодателя неосновательное обогащение не подлежит возмещению по указанию закона как произведенное помимо воли собственника вещи. Как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества,

произведенные за счет амортизационных отчислений,

становятся собственностью арендодателя.

Реконструкция и перепланировка

Реконструкцию​ (перепланировку) или переоборудование (переоснащение) предмета аренды не всегда можно расценивать как его улучшение. Стороны могут предусмотреть, что после окончания аренды арендатор обязан полностью или частично устранить за свой счет произведенные им преобразования. Такие преобразования в любом случае могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимых вещей - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.

—-​ > Арендатору принадлежит право

собственности на плоды, продукцию и доходы,

полученные в результате использования арендованного иму щества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).

​—> В период владения и пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность

ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Если иное не установлено нормами ГК либо других правовых актов, арендатор вправе

с согласия арендодателя:

​1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

​2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

​3) предоставлять арендованное имущество другим лицам в безвозмездное пользование;

​4) отдавать свои арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в

производственный кооператив'.

​!!!! Во всех указанных случаях, КРОМЕ перенайма,

ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

​Перенаем фактически означает замену арендатора в

обязательстве, возникшем из договора аренды, а потому подчиняется правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).

Субаренда (поднайм)

При​ субаренде (поднайме) арендатор остается стороной договора аренды. Он лишь с согласия арендодателя передает осуществление права пользования субарендатору и потому остается ответственным перед арендодателем. Пользование субарентатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Поэтому арендодатель не приобретает никаких прав по отношению к субарендаторам, в частности, не может требовать от них внесения арендных платежей при их непоступлении от арендатора из-за недобросовестности субарендаторов. В свою очередь субарендаторы лишены возможности предъявлять какие-либо требования к арендодателю.

Поэтому​ , если иное не установлено законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК). В частности, форма договора поднайма должна соответствовать общим требованиям, предъявляемым к форме договора найма (ст. 609 ГК), а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По той же причине ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2ст. 618 ГК).

Поскольку​ субаренда является ограничением (обременением) прав арендатора, для третьих лиц, проявляющих интерес к этому праву, важно располагать сведениями о наличии субарендных отношений. Поэтому государственная регистрация договоров субаренды требуется в тех же случаях, что и регистрация договоров аренды (п. 19 Обзора ВАС РФ No 66).

​—> Право аренды следует за арендуемым

имуществом, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является

основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1ст. 617 ГК).

В​ случае смерти гражданина - арендатора недвижимой вещи его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора).

​—> Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора при прочих

равных условиях имеет пре имущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законом или договором аренды). Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а при его отсутствии —в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК). Такое право может быть реализовано арендатором в случае, когда он согласен с условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей. Поскольку речь при этом идет о заключении нового договора аренды, стороны не считаются связанными условиями ранее действовавшего договора (п. 1ст. 621 ГК, п. 32 Обзора ВАС РФ № 66).

​Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора аренды на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока действия договора заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1ст. 621 ГК). Преимущественное право арендатора на заключение нового договора может быть нейтрализовано законом или договором, лишающим арендатора этого права. ​ ​ ​ ​Следовательно,

оно имеет ограниченный характер в сравнении с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором. Тем не менее преимущественное право арендатора на заключение договора обладает признаками ограниченного вещного права. Действующее законодательство не предусматривает