• Форма договора и порядок его заключения

• дб заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Нарушение требований формы договора влечет его недействительность.

При заключении договора важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца.

• Напр, ГУПы, МУПы не вправе продавать принадлежащее недвиж имущ-во без согласия собственника этого имущ-ва. Нарушение - недействительность договора  ПП ВАС № 8 разъяснил – ничтожные.

• Учреждения, финансируемые собственником вообще не вправе совершать договоры продажи имущества, но если по учредит док-там ему предоставлено право осуществлять приносящую доходы деят-сть, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения (такие сделки законны)

!!! При исполнении договора к/п здания, строения, находящегося на з/у, влечет изменение правоотношений и по поводу этого з/у.

• Если предмет договора – здание, строение и т.д. покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права соб-сти на объект получает права и на ту часть з/у, которая занята этой недвижимостью. Главный вопрос: является ли продавец недвижимости соб-ком соответствующего з/у.

• Если является, то покупатель становится соб-ком той части з/у, которая занята проданной ему недвижимостью

• Если не является, то покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью з/у на тех же условиях, что и продавец.

• Не допускается продажа з/у без находящейся на нем недвижимости.

Цена. Значительно отличается от общих положений о цене договора:

1. положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, дб оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, НЕ подлежит применению к договорам КП недвижимости.

• Здесь иное правило: при отсутствии в договоре условия о цене, договор о ее продаже признается незаключенным.

2. цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на з/у, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части з/у или права на нее.

Момент вступления в силу договора - в соответствии с общими правилами: договор вступает в силу с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора

• Исключение - договор продажи жилых помещений. Он подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Момент перехода права соб-сти: - момент регистрации перехода права соб-сти

• Исполнение договора продажи недвижимости

Передача объекта недвижимости и его принятие дб оформлены передаточным актом или иным док-том, подписанным сторонами. До этого договор не может считаться исполненным + уклонение от передачи имущ-ва или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

• Последствия неисполнения продавцом своих обяз-в: обязанность возместить покупателю убытки + если не передал индивидуальную вещь, то кредитор вправе требовать отобрания этой вещи либо возмещения убытков.

• Спец правило – лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества  покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего товар с недостатками, за искл права потребовать от продавца замены товара.

• Последствия неисполнения покупателем обяз-ва: обязанность возместить продавцу убытки +

1. если покупатель не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от него принять товар или отказаться от исполнения договора

2. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему объект недвижимости, продавец получает право требовать этой оплаты и уплаты %. Это же мб служить основанием расторжения договора.