П.В. Перепелкина

кандидат юридических наук, доцент Поволжской академии

государственной службы

(Саратов)

ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В настоящее время приватизация жилья не является чем-то новым и неизвестным для жителей нашей страны, т.к. Закон о приватизации жилищного фонда в Российской федерации действует более 13 лет.

В исследуемый Закон неоднократно вносились изме­нения и дополнения, и каждый раз, принимая решение о внесении изменений и дополнений, законодатель решал наиболее актуальные вопросы в области приватизации жи­лищного фонда. В настоящее время к такому вопросу от­носится деприватизация жилья, или расторжение договора приватизации жилого помещения.

До 19 апреля 2002 г. расторжение договора передачи жи­лья в собственность граждан предусматривалось не Законом о приватизации, а подзаконными нормативными актами «например, Положением о приватизации жилищного фонда в городе Саратове, Положением о порядке и условиях при­ватизации жилищного фонда в г. Москве и т.д.), анализ ко­торых показал, что в регионах к вопросу о деприватизации подходили по-разному.

Практика пошла по пути признания того, что при депри­ватизации жилого помещения имеет место расторжение до­говора о передаче этого помещения в собственность граждан и возвращение им правового положения нанимателей¹.

Прежде всего необходимо четко понимать, что договор приватизации жилого помещения представляет собой двус­тороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, как счи­тают некоторые авторы, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной².

Некоторые авторы считают, что восстановление права приватизации законодательством не предусматривается, но в то же время сохраняется возможность реституции, в т.ч. права на приватизацию по взаимному соглашению сто­рон³. В подобных ситуациях «для восстановления права граждан на приватизацию жилья необходимо заключить соответствующее соглашение с другой стороной догово­ра о недействительности сделки приватизации жилого помещения»⁴. Интересно, что А.А.Соловьев, анализируя расторжение договора приватизации, пишет о недействи­тельности сделки, а это, как известно, разные вещи. Кроме того, реституция, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, — это установленное законом последствие признания сделки недействительной из-за ее оспоримости или ничтож­ности, поэтому, на наш взгляд, снова нельзя согласиться с мнением А.Л.Соловьева о применении реституции «права на приватизацию) по соглашению сторон.

В.Г.Шабалин различает понятия «деприватизация)? и «расприватизация». Под первым он подразумевает «растор­жение договора в административном порядке по соглашению сторон»⁵, под вторым — «признание договора приватизации недействительным на основании статей 168-172 и 175-179 ГК РФ»⁶. Этот вариант, конечно, интересен, но представ­ляется, что «деприватизация» и «расприватизация» — это слова-синонимы, означающие расторжение договора пере­дачи жилья в собственность граждан. На наш взгляд, термин «деприватизация» является более грамотным.

В отношении вопроса о расторжении договора привати­зации на основании ст. 450-453 ГК РФ необходимо подде­ржать мнение О.В. Поспелова⁷. Думается, что применение указанных статей Гражданского кодекса о порядке растор­жения договора по соглашению сторон в отношении догово­ров приватизации неправомерно, поскольку они регулируют порядок расторжения длящихся договоров, по которым обя­зательства сторон еще не исполнены. Договор приватизации жилого помещения согласно ст. 7 Закона о приватизации исполняется после передачи помещения в собственность граждан и регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции, после чего гражданин становится собственником и отношения сторон по договору прекращаются. Следовательно, и право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а т.к. оно предоставляется только один раз. то и повторной прива­тизации быть не может.

Предложение О.В. Поспелова о выделении на основании ст. 166-181, 421 ГК РФ двух форм деприватизации жилья (судебной и договорной)⁸ представляется ошибочным.

Расторжение договора приватизации (деприватизация) отличается от признания его недействительным. Договор приватизации жилого помещения является сделкой, которую можно признать недействительной по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со ст. 166-181 ГК РФ. Итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых и ничтожных) при положительном решении станет приведе­ние сторон в первоначальное состояние, т.к. недействитель­ная сделка является таковой с момента ее заключения, сле­довательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.

19 апреля 2002 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"», в соответствии с которым появилась статья⁹ раскрывающая сущность деприватизации жилых помеще­ний.

Указанной статьей устанавливается, что граждане, при­ватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе пе­редать принадлежащие им на праве собственности и свобод­ные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуп­равления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального най­ма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.

Для того, чтобы расторгнуть договор приватизации необ­ходимо соблюдение ряда условий:

1. деприватизируемое жилое помещение должно являть­ся для граждан единственным местом постоянного прожи­вания;

2. деприватизируемое жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.

Поскольку приватизация жилья носит заявительный характер, то законодатель очень логично сохранил его и

30

для деприватизации, т.к. соответствующие органы испол­нительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые поме­щения в собственность и заключить с гражданами договоры социального найма в отношении указанного жилья.

Таким образом, на федеральном уровне урегулированы отношения по расторжению договора приватизации жилого помещения или деприватизации. Деприватизация должна осуществляться в порядке, установленном законодатель­ством Российской Федерации и законодательством субъ­ектов РФ. Специального федерального законодательства по этому вопросу нет, а вот всем субъектам РФ придется привести свои Положения о приватизации в соответствие с Федеральным законом о приватизации жилых помещений, и очень жаль, что Законом от 19 апреля 2002 г. не установлен для этого определенный срок.

¹ См.: Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. №., 1996. С. 82-83; Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. м„ 1995. С. 9; Кичихин АН., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М.. 1997. С. 216; Палич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // Законность. 1999. to 9. С. 32-34.

² См., напр.: Соловьев А.А. Расприватизация жилья. Юридические последствия, м., 2000. С. 10.

³ Там же. С, 10.

⁴ Там же. С. 12.

⁵ Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М., 2000. С. 114. ⁶ Там же. С. 115.

⁷ См.: Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья // Жилищное право. 2001. № 1. С. 32.

⁸ Там же. С. 29.

Я.А. Соболева

преподаватель СГАП