- •Вас рф дал разъяснения об искусственном изменении ответчика и третейских соглашениях
- •Комментарий автора
- •Пункт 1: кредитор не обязан доказывать факт причинения убытков
- •Пункт 2: при определении размера достаточной компенсации потерь кредитора следует исходить из двукратной учетной ставки цб рф
- •Пункт 2: снижение неустойки ниже однократной ставки Центробанка допустимо только в экстраординарных случаях
- •Пункт 3: ответчик может заявить о несоразмерности неустойки при рассмотрении дела по правилам первой инстанции
- •Пункт 5: должник вправе требовать снижения неустойки, когда ее завышенный размер вызван доминирующим положением контрагента
- •Пункт 9: расходы по уплате госпошлины распределяют между сторонами без учета снижения размера неустойки
- •Комментарий адвоката
- •Дедов Дмитрий Иванович
- •2 Текст проекта доступен по адресу: http://www.Economy.Gov.Ru/minec/activity/sections/corpmanagment/bankruptcy/doc20111215_011. _________________________
- •Банк не может увеличить процентную ставку по кредиту, не имея для этого достаточных оснований
- •Суды не всегда проверяют экономическую обоснованность увеличения процентов за пользование кредитом
- •Условие кредитного договора о закреплении порядка изменения процентной ставки не является существенным
- •Положения о договоре присоединения можно применить и к кредитному договору
- •Вас рф: автономия воли сторон не дает им права действовать без учета прав других лиц
- •Возобновляемая кредитная линия имеет весомые преимущества перед традиционным кредитом
- •Кредитная линия может быть двух видов: с лимитом выдачи или с лимитом задолженности
- •Существует два способа заключения договора об открытии возобновляемой кредитной линии
- •Рамочное соглашение не является предварительным договором
- •Единая документарная модель основывается на консенсуальном характере кредитных правоотношений
- •Сумма кредита при открытии кредитной линии определяется путем установления лимита задолженности
- •Сделки по финансированию в форме возобновляемой кредитной линии имеют правовые «подводные камни»
- •Сделку по открытию возобновляемой кредитной линии можно квалифицировать как крупную и требующую одобрения
- •Критерии для оценки кредитных сделок в качестве взаимосвязанных можно найти в судебной практике
- •Выводы о крупности сделки следует делать на основе соотнесения максимального размера задолженности по кредитной линии со стоимостью активов (имущества) заемщика
- •Особенности составления залоговой документации, используемой при револьверном финансировании
- •Сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства можно определить через лимит максимальной задолженности или путем указания на договор об открытии кредитной линии
- •Способ заключения договора возобновляемой кредитной линии влияет на порядок структурирования залогового обеспечения и указание основания возникновения обеспечиваемого обязательства
- •Комиссия за операции по кредитному договору может быть признана неосновательным обогащением банка
- •Комиссия за рассмотрение кредитной заявки является незаконной
- •Выдача кредита входит в предмет кредитного договора и не может оплачиваться как отдельная услуга
- •Единообразной практики по спорам о взимании комиссий за открытие кредитных линий и овердрафта пока нет
- •Суды склоняются к необходимости включать все затраты банков в процентную ставку по кредиту
- •Комиссия за ведение ссудного счета правомерна, если она является платой за пользование кредитом
- •Правомерность комиссии за досрочное погашение кредита будет зависеть от условий договора
- •Комментарий
- •Рекомендации в пользу банков: вас рф высказался против квалификации кредитного договора как публичного
- •Банк может отказаться от выдачи очередного транша по договору кредитной линии и досрочно взыскать проценты и неустойку
- •Банк вправе предъявлять дополнительные требования к заемщику вплоть до фактического взыскания долга
- •В договор кредита можно включить обязанность заемщика воздержаться от заключения конкретных сделок
- •Отсутствие соглашения по всем существенным условиям договора кредита не влечет признания его незаключенным
- •Банк обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом
- •Рекомендации в пользу заемщиков: иногда кредитный договор можно квалифицировать как договор присоединения
- •При недостаточности средств заемщика для погашения долга по нескольким займам в первую очередь погашается тот, срок уплаты по которому уже наступил
- •За непредоставление кредита в установленный срок заемщик может требовать взыскания убытков
- •Пример 1
- •Смешанные рекомендации: далеко не все комиссии, взимаемые банком, являются правомерными
- •Размер ответственности заемщика можно снизить
- •Суды продолжают направлять почтовые извещения сторонам даже при наличии сведений о движении дела в Интернете
- •Кс рф: участники процесса должны самостоятельно получать информацию о движении дела
- •Арбитражный суд зачастую затрудняется определить, какой из судебных актов является для участника процесса первым
- •Круг лиц, участвующих в деле о банкротстве, не тождествен кругу лиц, участвующих в судебном процессе
- •Развитие института электронного извещения в делах о банкротстве затруднено из-за пробелов в законе
- •Добросовестный приобретатель может остаться без приобретенного имущества и уплаченных за него денег
- •Применение реституции к неуправомоченному отчуждателю может привести к еще большим убыткам
- •Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки
- •Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным
- •С неуправомоченного отчуждателя можно взыскать убытки, если виндикационный иск собственника будет удовлетворен
- •Добросовестные приобретатели чаще защищают свои права в судах общей юрисдикции, нежели в арбитражных судах
- •Неправомерное списание денег со счета клиента послужило поводом к принятию решения не в пользу банка
- •Президиум вас рф: деньги, неправомерно списанные со счета, не могут быть возвращены банком как неосновательное обогащение
- •Позиция Президиума позволяет реализовывать схемы по выводу активов из банка путем безосновательного списания денег
- •Вместо права собственности на деньги владелец банковского счета получает обязательственное право требования
- •Разрешить спорное дело можно было без ущемления интересов кредитной организации
- •2 Здесь и далее имеется в виду Федеральный закон от 26.12.2002 № 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)». _________________________
- •Собственник недвижимости для ее использования вправе заключить договор аренды земельного участка, на котором она расположена
- •Отмену акта о предоставлении земли суд расценил как отказ от исполнения обязательств со стороны муниципального органа
- •При новом рассмотрении дела суд первой инстанции изменил свою позицию
- •Право доступа на арендуемый земельный участок общего пользования не должно ограничиваться
- •Арендатор имеет право не подписывать дополнительного соглашения об увеличении арендной платы
- •Повышение арендной платы за земельный участок можно признать недействительным по причине…
- •Арендатор может отстоять размер арендной платы, обратившись в Федеральную антимонопольную службу
- •Арендатор может самостоятельно выбрать способ защиты при повышении размера арендной платы
- •Сговор директора и одного из участников ооо привел к выводу активов компании
- •Нормы законодательства о злоупотреблении правом до сих пор не имеют единообразной практики применения
- •Существует ряд обстоятельств, при которых можно признать сделку ничтожной по мотиву злоупотребления правом
- •Суд решил, что злоупотребление правом со стороны директора не делает сделку компании недействительной
- •Выбор способа защиты при злоупотреблении руководителем правом будет зависетьот добросовестности действий контрагента компании
- •Заниженная цена имущества говорит о злоупотреблении правом, но не может быть единственным основанием недействительности сделки
- •КоАп рф пополнился новыми составами правонарушений
- •Органы пожарного надзора обладают широкими полномочиями в ходе проверок компаний и предпринимателей
- •Дела с участием органов пожарного надзора можно разделить на три группы
- •Первая группа: дела по заявлениям об оспаривании ненормативных актов
- •Вторая группа: дела по заявлениям органов пожарного надзора о привлечении к административной ответственности
- •Третья группа: дела об оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности
- •Суды и Минфин не выработали четкой позиции по вопросу оценки сопоставимых обязательств с точки зрения субъектного состава
- •Лимит расходов в виде процентов следует оценивать с позиций заемщика, а не кредитора
- •Формулировка закона не позволяет относить к сопоставимым обязательствам кредиты, выданные третьим лицам
- •Сопоставимость долговых обязательств оценивается по четырем критериям
- •Условия сопоставимости обязательств прописывать в учетной политике не нужно
- •Изменение условий проверяемой сделки или сопоставимых обязательств повлияет на предельный размер расходов в виде процентов
- •Третейский суд вправе возложить дополнительные расходы на стороны процесса
- •Размер судебных издержек не может увеличиваться в связи с разделением заявленных требований на однородные части
- •Вас рф сформулировал два подхода к разрешению споров о взыскании «третейских» издержек
- •Критерии для оценки разумности размера третейского сбора законом не установлены
- •Сложившаяся практика разрешения споров третейскими судами не способствует устойчивости гражданского оборота
- •Шикана как разновидность злоупотребления правом предполагает намерение причинить вред
- •Злоупотребление обществом правом было нацелено на причинение ущерба индивидуальному предпринимателю
- •Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу
- •Установление факта шиканы дает основания для возмещения причиненного ущерба
- •Причининение вреда презюмируется противоправным в силу принципа генерального деликта
- •Рейдерский захват в арбитражном процессе не обязательно имеет уголовно-правовые признаки
- •Для предотвращения рейдерского захвата полезно проанализировать слабые места бизнеса
- •Особое внимание к подписям на документах – один из способов предотвращения рейдерских атак
- •Правила, которые помогут избежать проблем с подписями и другими реквизитами документов
- •Факсимильные документы и договоры «на словах» почти всегда опасны для бизнеса
- •Как уберечь компанию от рейдерских исков «из печати»
- •Бизнес по доверенности, активы в собственности у граждан и небезопасные кредиты – еще три риска, выгодные «рейдерам»
- •Заключать кредитный договор следует после тщательного анализа финансового положения бизнеса
- •Сокращение расходов на на юристов, экономистов и работников службы безопасности может дорого обойтись компании
- •Суды округов не рассматривают вознаграждение штатного юриста в качестве расходов на представителя
- •Судебная практика по вопросу возмещения расходов на юриста-работника складывается не в пользу компаний
- •Анализ законодательства позволяет говорить о правомерности возмещения расходов на привлечение штатного юриста
- •Суды компенсируют сторонам расходы на привлечение к делу «дублирующих» специалистов
- •Кс рф: порядок возмещения судебных расходов не должен ставить компании в неравное положение
- •Закон не содержит ограничений для компенсации расходов на услуги штатного юриста
- •Определять имущество как недвижимое следует на основании совокупности его характеристик
- •Свидетельство о праве собственности не гарантирует легализацию новой недвижимости
- •Для оценки технических характеристик здания лучше привлечь специалиста
- •Здание, право собственности на которое признано третейским судом, вызывает подозрения
- •Полномочия представителя продавца необходимо проверить на основе его учредительных документов
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции изменил свою позицию
При новом рассмотрении дела Арбитражным судом Ставропольского края было установлено, что земельные участки, испрашиваемые предпринимателем для размещения кафе, в целом представляют собой место общего пользования – сквер, расположенный перед заводом.
Постановлением главы города указанный парк (сквер) включен в перечень озелененных территорий общего пользования города, что соответствует целевому назначению данного земельного участка. Сквер имеет особое архитектурно-декоративное, культурно-просветительское, санитарно-гигиеническое и историческое значения для города, что нашло отражение в заключении общественной экологической экспертизы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что предоставление спорного земельного участка, расположенного в рекреационной зоне, для строительства кафе нарушает публичные интересы в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.
Земельные участки, занятые скверами, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На этих землях запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (п. 9 ст. 85, п. 5 ст. 98 ЗК РФ).
Суд первой инстанции при новом рассмотрении спора пришел к выводу, что, действуя в пределах своих полномочий и руководствуясь статьей 48 Закона о местном самоуправлении, глава города оспариваемым постановлением правомерно отменил ранее принятый ненормативный правовой акт, не соответствующий закону9.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, оставив решение без изменения, с ним согласился и ФАС Северо-Кавказского округа10.
Приведенный пример наглядно отражает неоднозначную правовую ситуацию в области передачи в аренду земельных участков из состава земель общего пользования.
Право доступа на арендуемый земельный участок общего пользования не должно ограничиваться
Законодательные пробелы в регулировании передачи собственнику недвижимости в аренду земельных участков из земель общего пользования приводят к дилемме.
С одной стороны, земли общего пользования требуют содержания и государство нуждается в получении арендной платы за их использование.
В случае запрета на передачу земель общего пользования в аренду собственникам недвижимого имущества, расположенного на этих земельных участках, государство лишится возможности получения дополнительных средств в казну, а кроме того, будет вынуждено нести расходы на содержание данных земель.
С другой стороны, в связи с отсутствием правовых ограничений передачи земель общего пользования в аренду становится невозможным использование данных земельных участков обычными гражданами.
Не секрет, что некоторые недобросовестные предприниматели приобретают полуразрушенную недвижимость, расположенную на территориях общего пользования, только для получения этих земельных участков в аренду. Затем эти предприниматели на переданных им в аренду землях осуществляют строительство объектов инфраструктуры с целью извлечения прибыли. При этом периметр переданного земельного участка огораживается заборами, чем ограничивается свободный доступ на земли общего пользования всем желающим. Данная тенденция в конечном итоге может привести к ситуации, когда жители города не смогут свободно и беспрепятственно посещать парки, скверы, сады, пляжи, свободно проходить по набережным, бульварам и площадям.
Представляется, что выходом из сложившейся ситуации было бы законодательное закрепление обременения аренды земельного участка в виде запрета ограничения свободного доступа гражданам на земли общего пользования. Данный институт уже существует в гражданском праве применительно к ограничению права собственности (так называемый публичный сервитут).
Таким образом, подобно праву собственности неограниченное право аренды способно порождать конфликт интересов общества и государства. Только введение обременений прав аренды позволит соблюсти баланс публичных и частных интересов при передаче собственнику недвижимости в аренду земельных участков из состава земель общего пользования.
_________________________ 1 Заседание Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2011. Текст рекомендаций размещен по адресу: fassko.arbitr.ru/nks/zased_nks.
2 Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 по делу № А51-9373/2009, Западно-Сибирского округа от 01.07.2008 по делу № А27-8330/2007, Восточно-Сибирского округа от 08.06.2010 по делу № А33-8977/2009.
3 Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2011 по делу № А32-237/2010, от 14.10.2009 по делу № А61-552/2009, Поволжского округа от 15.09.2010 по делу № А12-8693/2009, от 01.03.2010 по делу № А72-9895/2009; Волго-Вятского округа от 05.08.2009 по делу № А43-27178/2008-1-371.
4 Определения ВАС РФ от 02.03.2010 № ВАС-1609/2010, от 12.05.2010 № ВАС-5414/2010.
5 Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10.
6 Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.05.2009 по делу № А63-1115/2009-С7-21.
7 Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу № А63-1115/2009.
8 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.11.2009 по делу № А63-1115/2009-С7-21.
9 Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2010 по делу № А63-1115/2009-С7-21.
10 Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.11.2010, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по делу № А63-1115/2009. _________________________
ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ
Защитить права арендатора муниципальных или государственных земель можно двумя способами
В.А. Клинкова юрист адвокатского бюро «Юг» (г. Краснодар) office@abylaw.com
Можно ли отказаться от заключения дополнительного соглашения об увеличении арендной платы
Когда есть основания оспорить акт органа местного самоуправления об изменении порядка расчета арендной платы
Какие риски несет арендатор при оспаривании размера арендной платы в административном порядке
На сегодняшний день крайне актуальна проблема бесконтрольного повышения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Причина сложившейся ситуации в том, что полномочия определять порядок расчета арендной платы в этих случаях составляют исключительную компетенцию региональных и местных властей.
При этом общие требования к порядку расчета арендной платы законодателем до сих пор не установлены. Этим пробелом в законодательстве с успехом пользуются органы местного самоуправления, вводя новые или изменяя существующие коэффициенты в формуле расчета арендных платежей путем принятия нормативных актов на местном уровне и повышая тем самым год от года размер арендной платы в одностороннем порядке. В этом их поддерживает ВАС РФ, которому, например, принадлежит такое разъяснение: «…независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта»1.
Что делать арендатору в подобной ситуации и как защитить свои права? В настоящей статье приведены некоторые рекомендации.