•В юридическом смысле недвижимость представляет собой особую разновидность вещей. Недвижимость – всегда индивидуально-определенная вещь. Все здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.
•В физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью.
•В экономическом смысле недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход (Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003. С. 44).
•Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
•1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земельные участки, участки недр);
•2) объекты, которые прочно связаны с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;
•3) объекты, которые по своей физической природе являются
движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости
(подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
•Г.Ф. Шершеневич (Учебник русского гражданского права. М., 1996. С. 96): "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это
различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее
ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам" .
•Г.Ф. Шершеневич (Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 130): "теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи.
•Л.А. Кассо (Русское поземельное право. М., 1906. С. 1): "вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое, - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано".
•Н.А. Сыроедов (Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91): разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.
•И.В. Аксюк (Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89): более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов.
•Комментарий к ГК РФ (части первой) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002: "Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения".
•Г.Ф. Шершеневич (Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 96): "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности".
Достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст.130 ГК, и, в частности, её прочной связанности с землей либо необходим факт государственной регистрации прав на нее?
•1) О.М. Козырь (Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 271): недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация".
В.В. Чубаров (Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Диссертация … д.ю.н. С. 145): "вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические".
•2) В.В. Витрянский (Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242): для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.
Б.М. Гонгало (Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург, 2002. С. 5 - 6): "недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 38
•По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная
регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
•Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и
сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение
является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
•Согласно п.7 Правил государственной регистрации судов, прав
на них и сделок с ними в морских портах и централизованного учета зарегистрированных судов, утв. Приказом Минтранса России от 19.05.2017 N 191 государственная регистрация в Государственном судовом реестре, в бербоут-чартерном реестре (в том числе маломерных судов, используемых в коммерческих целях) осуществляется в одном из морских портов Российской Федерации по выбору собственника судна или фрахтователя иностранного судна, зафрахтованного по бербоут-чартеру.
•Согласно п. 22 Правил ведения Единого государственного
реестра прав на воздушные суда и сделок с ними, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.11.2009 N 958 в записи о воздушном судне в реестре помимо прочего указывается адрес места базирования воздушного судна, позволяющий однозначно определить место базирования воздушного судна на территории Российской Федерации.
•Ст. 141.2 ГК: Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Земельный участок является недвижимой вещью.
•П.3 ст.6 ЗК: Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
•В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
• Федеральный закон от 19.07 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
•П.1 ст.7 ЗК: Земли в Российской Федерации по целевому назначению
подразделяются на следующие категории:
•1) земли сельскохозяйственного назначения;
•2) земли населенных пунктов;
•3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
•4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
•5) земли лесного фонда;
•6) земли водного фонда;
•7) земли запаса.
•Ст.285 ГК: Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется
не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.