Б1.В.04 Проблемы правового рег оборота недвиж (РПД)
.pdfправо покупки чужого земельного участка собственником находящихся на нём здания или сооружения. Права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Понятие договора продажи предприятия. Форма и особенности заключения договора продажи предприятия. Права кредиторов при продаже предприятия. Передача предприятия. Переход права собственности на предприятие. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.
Основные правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Понятие и природа договора аренды зданий и сооружений. Форма договора. Государственная регистрация договора. Стороны договора. Существенные и иные условия договора. Права и обязанности сторон. Сохранение арендатором права пользования земельным участком при его продаже. Передача здания или сооружения.
Понятие и природа договора аренды предприятия. Форма договора. Государственная регистрация договора аренды предприятия. Стороны договора. Существенные и иные условия договора. Права и обязанности сторон. Права кредиторов при аренде предприятия. Передача и пользование имуществом арендованного предприятия. Содержание предприятия и оплата расходов по его эксплуатации. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие.
Понятие и природа договора аренды земельного участка. Форма договора. Государственная регистрация договора. Существенные условия договора аренды земельного участка. Передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Особенности аренды земельных участков в границах особой экономической зоны. Преимущественное право аренды чужого земельного участка собственником находящихся на нём здания или сооружения. Права арендатора в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации о земельном участке. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основания прекращения аренды земельного участка.
Основные правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
11
аренды», касающиеся аренды недвижимости.
Тема 4. Долевое участие в строительстве Понятие и правовая природа договора участия в долевом строитель-
стве. Стороны договора. Проектная декларация. Форма договора. Государственная регистрация договора. Существенные условия договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности сторон. Расторжение договора. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору. Уступка прав требований по договору. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.
2.2. Занятия лекционного типа
Лекция 1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав
1.Понятие недвижимости в российской науке гражданского права.
2.Отдельные виды недвижимости и особенности их правового ре-
жима.
Задания для подготовки к лекции
1.Ознакомиться с учебной литературой по теме лекции.
2.Подобрать нормативные акты по теме лекции.
3.Повторить «Гражданское право» такие понятия как «объекты гражданских прав», «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)», «предприятие», «единый недвижимый комплекс».
4.Подготовить вопросы, требующие уточнения или дополнительного разъяснения.
2.3. Занятия семинарского типа
Практическое занятие 1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав.
1.Недвижимость в римском праве. Развитие понятия недвижимости
вСредние века. Понятие недвижимости в дореволюционной России. Отказ от деления вещей по признаку движимости в советском гражданском праве. Восстановление понятия недвижимости в гражданском законодательстве Российской Федерации.
2.Особенности правового режима недвижимости во Франции, Германии, Англии, США.
3.Понятие недвижимости в российской науке гражданского права.
4.Отдельные виды недвижимости и особенности их правового режима: земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершённого
12
строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места, предприятия, единые недвижимые комплексы, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации.
Задания для подготовки:
1.Ознакомиться с основной и дополнительной литературой по теме практического занятия.
2.Ознакомиться с нормативными актами по теме практического за-
нятия.
3.Повторение материалов лекции.
4.Изучение судебной практики.
5.Творческое задание: подготовиться к дискуссии о критериях деления вещей на движимые и недвижимые.
Практическое занятие 2. Вещные права на недвижимое имущество. Государственная регистрация недвижимости.
1.Право собственности на недвижимое имущество.
2.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком.
3.Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут).
4.Право пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении.
5.Право хозяйственного ведения на недвижимое имущество.
6.Право оперативного управления на недвижимое имущество.
7.Развитие правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9.Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
10.Единый государственный реестр недвижимости.
11.Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
12.Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
13.Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке.
13
14.Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество.
15.Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Задания для подготовки:
1.Ознакомиться с основной и дополнительной литературой по теме практического занятия.
2.Ознакомиться с нормативными актами по теме практического за-
нятия.
3.Изучение судебной практики.
4.Подготовка творческого задания: поиск судебного решения по теме практического занятия, его анализ и обсуждение на занятии.
5.Подготовка творческого задания: подготовка доклада по одному из вопросов (части вопроса) плана практического занятия и выступление с ним на занятии.
Практическое занятие 3. Продажа и аренда недвижимости.
1.Понятие и форма договора продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
2.Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости.
3.Права и обязанности сторон.
4.Передача недвижимости.
5.Особенности продажи жилых помещений.
6.Особенности купли-продажи земельных участков.
7.Понятие договора продажи предприятия. Форма и особенности заключения договора продажи предприятия. Права кредиторов при продаже предприятия. Передача предприятия. Переход права собственности на предприятие. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.
8.Понятие и природа договора аренды зданий и сооружений. Форма договора. Государственная регистрация договора. Стороны договора. Существенные и иные условия договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон.
9.Понятие и природа договора аренды предприятия. Форма договора. Государственная регистрация договора аренды предприятия. Стороны договора. Существенные и иные условия договора аренды предприятия. Права
иобязанности сторон. Права кредиторов при аренде предприятия.
10.Особенности аренды земельных участков.
Задания для подготовки:
14
1.Ознакомиться с основной и дополнительной литературой по теме практического занятия.
2.Ознакомиться с нормативными актами по теме практического за-
нятия.
3.Изучение судебной практики.
4.Подготовка творческого задания: поиск судебного решения по теме практического занятия, его анализ и обсуждение на занятии.
5.Подготовка творческого задания: составить проект договора аренды недвижимого имущества определённого вида.
Лабораторный практикум. Долевое участие в строительстве.
Фабула задания № 1.
Воронова обратилась в суд с иском к застройщику о соразмерном уменьшении цены построенной квартиры.
Как было установлено судом, между застройщиком и Вороновой был заключен договор участия в долевом строительстве. Стоимость объекта долевого строительства (квартиры) была оплачена истцом в полном объеме. В соответствии с техническим описанием жилого помещения, являющимся неотъемлемой частью договора, в разделе «Конструктивные элементы» в графе «Межкомнатные перегородки» указан материал «кирпич». Фактически же в построенной ответчиком квартире межкомнатные перегородки сделаны из пазогребневых плит.
В суде представитель застройщика требование Вороновой о замене материала межкомнатных перегородок отклонил со ссылкой на то, что проектной декларацией, составленной на основе документов, получивших положительное заключение государственной экспертизы, возведение указанных перегородок предусматривалось из пазогребневых плит.
Застройщик заявил, что в соответствии с условиями договора он вправе вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации.
Суд, рассматривавший данный спор, признал, что ответчик допустил отступление от условий договора. Вместе с тем суд в иске отказал, указав, что доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется.
Вопросы:
15
1.Какие права имеет участник долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора?
2.Правильное ли решение вынес суд? Подготовьте правовое заключение по данному делу.
Задания для подготовки:
1.Ознакомиться с основной и дополнительной литературой по теме практического занятия.
2.Ознакомиться с нормативными актами по теме практического за-
нятия.
3.Изучение судебной практики.
4.Подготовка творческого задания: поиск судебного решения по теме практического занятия, его анализ.
Методические рекомендации для подготовки к лабораторному практикуму
В ходе решения задачи обучающийся должен проанализировать фактические обстоятельства, дать им юридическую оценку, правильно квалифицировать, определить правовые нормы, на основе которых надлежит решить спор, правильно их истолковать и юридически грамотно сформулировать решение данного казуса. Одновременно с этим рассмотреть связанные с содержанием задачи теоретические положения гражданского права, объясняющие природу спорного отношения, способы и механизм воздействия на него правовых средств, порядок их применения и т. д. Действуя подобным образом, обучающийся должен научиться тесно увязывать теорию гражданского права с практикой применения действующего гражданского законодательства и таким путем полнее и глубже постичь суть гражданско-правовых категорий, понятий, раскрыть и уяснить социальный смысл и служебную роль применяемых в данной ситуации норм гражданского права, понятий, граж- данско-правовых конструкций. Обучающиеся обязаны в процессе подготовки к практическим занятиям решать задачи письменно в особой тетради. В письменном виде решение должно содержать краткое изложение фактических обстоятельств, их оценку, указание на нормы права, в соответствии с которыми решена задача. Конечный вывод по задаче может быть сформулирован в виде резолютивной части решения суда, заключения прокурора, юрисконсульта. Пользуясь письменным текстом, обучающийся в своем выступлении на занятиях должен дать развернутое юридическое обоснование принятого решения. Решение задачи в виде ссылки только на норму права недопустимо.
2.4.Самостоятельная работа
16
Самостоятельная работа проводится в форме изучения основной и дополнительной литературы, нормативных актов, судебной практики, деловой практики различных организаций.
Виды самостоятельной работы:
1)поиск и изучение нормативных правовых актов, в том числе с использованием электронных правовых баз данных;
2)поиск и изучение научной литературы, в том числе с использованием сети Интернет;
3)поиск и изучение судебной практики по определенным вопросам;
4)поиск и изучение деловой практики различных организаций;
5)подготовка сообщений, докладов, презентаций;
6)составление деловых документов (договоров, односторонних документов и пр.),
7)выполнение письменных заданий (составление схем, таблиц).
Модель (особенности) самостоятельной работы по отдельным темам
очной и очно-заочной форм обучения:
-изучение учебной литературы, другой юридической литературы по соответствующей теме (для всех тем);
-изучение нормативных актов по соответствующей теме (для всех
тем);
-анализ судебных актов по соответствующей теме (для всех тем);
-подготовка документов деловой практики, таких как проекты договоров, передаточных актов, дополнительных соглашений, исковых заявлений и др. (для тем № 3, № 4);
-подготовка для обсуждения дискуссионных вопросов или выделение проблем (для всех тем);
-составление схем, сравнительных таблиц (для всех тем);
-изучение дополнительных тем, определяемых по согласованию с преподавателем (факультативно) (для всех тем).
Модель (особенности) самостоятельной работы для заочной формы обучения:
-самостоятельное планирование времени изучения тем в течение семестра;
-изучение учебной и другой юридической литературы на основе списка литературы в программе;
-изучение нормативных актов по соответствующей теме;
-изучение рекомендованной судебной практики;
-подготовка письменных заданий;
-подготовка к практическим занятиям;
-подготовка конспектов для практического занятия № 2 «Вещные права на недвижимое имущество. Государственная регистрация недвижимости» по следующим вопросам: «Право собственности на недвижимое имущество»,
17
«Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком», «Сервитут», «Право хозяйственного ведения на недвижимое имущество», «Право оперативного управления на недвижимое имущество», «Развитие правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество
исделок с ним»;
-подготовка конспектов для практического занятия № 3 «Продажа и аренда недвижимости» по следующим вопросам: «Права и обязанности сторон договора продажи недвижимости», «Особенности купли-продажи земельных участков», «Особенности договора продажи предприятия», «Особенности аренды земельных участков»;
-изучение дополнительных тем, определяемых по согласованию с преподавателем (факультативно).
III.ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ОСВОЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ (МОДУЛЯ)
3.1.Примерные темы эссе
1.Критерии деления вещей на движимые и недвижимые.
2.Земельный участок как недвижимое имущество.
3.Единые недвижимые комплексы как объекты гражданских прав.
4.Классификации сервитутов.
5.Развитие правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6.Особенности купли-продажи земельных участков.
7.Права и обязанности сторон договора аренды предприятия.
3.2. Контрольные вопросы для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации по итогам освоения дисциплины (модуля), а также для контроля самостоятельной работы по отдельным разделам
1.Недвижимость в римском праве. Развитие понятия недвижимости
вСредние века.
2.Понятие недвижимости в дореволюционной России.
3.Отказ от деления вещей по признаку движимости в советском гражданском праве. Восстановление понятия недвижимости в гражданском законодательстве Российской Федерации.
4.Особенности правового режима недвижимости во Франции и
Германии.
5.Особенности правового режима недвижимости в Англии и США.
6.Недвижимость как особая разновидность вещей. Понятие недвижимости в физическом и экономическом смыслах. Критерии деления вещей на движимые и недвижимые.
7.Особенности правового режима земельных участков.
18
8.Здания и сооружения как недвижимое имущество.
9.Особенности правового режима предприятия и единого недвижимого комплекса.
10.Объекты незавершенного строительства как недвижимое имуще-
ство.
11.Жилые и нежилые помещения, машино-места как недвижимое
имущество.
12.Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания как недвижимое имущество.
13.Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации как недвижимое имущество.
14.Право собственности на недвижимое имущество.
15.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком.
16.Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Классификации сервитутов.
17.Право пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении.
18.Право хозяйственного ведения на недвижимое имущество.
19.Право оперативного управления на недвижимое имущество.
20.Основные правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», касающиеся вещных прав на недвижимое имущество.
21.Развитие правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
22.Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
23.Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
24.Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.
25.Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости.
26.Единый государственный реестр недвижимости: состав и правила
ведения.
27.Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество: общая характеристика.
28.Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия: общая характеристика.
19
29.Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке: общая характеристика.
30.Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства.
31.Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости.
32.Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.
33.Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.
34.Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении искусственно созданного земельного участка, а также в отношении единого недвижимого комплекса
ипредприятия как имущественного комплекса.
35.Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.
36.Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения.
37.Предоставление сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости.
38.Договор продажи недвижимости.
39.Особенности купли-продажи земельных участков. Условия договора купли-продажи земельного участка, являющиеся недействительными. Права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке.
40.Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
41.Особенности договора продажи предприятия.
42.Основные правовые позиции, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
43.Договор аренды зданий и сооружений.
44.Договор аренды предприятия.
45.Понятие и общая характеристика договора аренды земельного участка. Особенности аренды земельных участков в границах особой эконо-
20