Раздел II. Требования, предъявляемые к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядку его ведения

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. Необходимо установить жёсткую последовательность заполнения реестра:

описание объекта и его публично-правового режима, включая сюда же описания т.н. «публичных сервитутов», градостроительных ограничений, целевого назначения жилых помещений и т.д. и т.п.;

запись о регистрации права собственности;

запись о регистрации иных ограниченных вещных прав как обременений;

запись о регистрации иных гражданских прав, подлежащих государственной регистрации и не относящихся к числу вещных прав;

запись (отметка) о фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, в отношении которых законом уставлена обязательность внесения таких записей в ЕГРП.

Следует установить правило о том, что все разделы реестра заполняются строго последовательно.

Второе. Необходимо решить вопрос о внесении записей о правах, возникших до введения процедуры государственной регистрации прав на недвижимые вещи. Необходимо установить срок для внесения таких записей и, вероятно, пониженную ставку государственной пошлины (или предусмотреть вообще освобождение от таковой). Также целесообразно установить обязанность по внесению записей относительно всех ранее возникших прав в течение некоего определённого срока, по истечении которого внесение записей о таких правах может быть осуществлено только после подтверждения их судом.

Третье. Необходимо, как уже подробно указывалось выше, уточнить положения, касающиеся возникновения права собственности на объект, не завершённый строительством. Следует признать за заказчиком право требовать внесения записи о своём праве собственности на объект, не завершенный строительством, в любое время в случае приостановления строительства, вне зависимости от состояния объекта, с отражением, однако, в соответствующем (описательном) разделе ЕГРП факта нахождения объекта в стадии строительства.

Четвертое. Процедура регистрации должна носить универсальный характер и, поскольку, при регистрации любого права одной из сторон договора данному действию, как правило, соответствует прекращение права (правомочия) другой стороны, предлагается осуществлять регистрацию на основании заявлений обеих сторон, за исключением регистрации на основании судебных актов, что не исключает юридической экспертизы основания для регистрации.

Необходимо разрешить вопрос о необходимых и достаточных условиях для осуществления регистрации, т.е. о перечне действий, которые должны совершить стороны до осуществления государственной регистрации. Предлагается закрепить в законодательстве принцип, что никаких иных действий, необходимых для регистрации права, кроме заявлений сторон, не требуется.

1 До 1 января 2004 года право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может принадлежать также и унитарным предприятиям. Без ограничения срока это право может сохраняться за гражданами, приобретшими его по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим законодательством.

2 По существу – право, аналогичное праву оперативного управления за тем исключением, что субъекту права оперативного управления в отношении имущества, приобретённого за счёт разрешённой собственником самостоятельной хозяйственной деятельности, принадлежит правомочие самостоятельного распоряжения, в то время как распоряжение земельным участком, принадлежащим на праве постоянного (бессрочного) пользования, в любой форме прямо запрещено нормой п. 4 ст. 20 ЗК РФ.

3 Здесь имеется в виду некоторое подобие римского possessio interdicta в отличие от possessio naturalis или detentio.

4 «Право следования» возникает по действующему закону кроме ренты ещё при залоге (ипотеке), аренде и ссуде. Однако, поскольку право залога и право владения предлагается рассматривать в качестве самостоятельных оснований для регистрации, в таком же качестве предлагается рассматривать и права получателя ренты. Поскольку оборотной стороной «права следования» является возможность обращения вещи вне зависимости от согласия субъекта такого права, являющегося, одновременно, стороной обязательственного отношения, то в тех случаях, когда соответствующего указания в законе не имеется, следовало бы прямо установить, что правила главы 24 ГК РФ к таким случаям не применяются.

5 Установление такого правила позволит существенным образом снизить количество исков об освобождении от ареста в отношении недвижимых вещей.