Раздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества

§ 1. Правовой режим объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство и его оценка

До принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст. 25 Закона объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. Содержание данной нормы было раскрыто в п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Однако, очевидна потребность в дальнейшей детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в ст. 130 ГК в примерный перечень недвижимых вещей, что будет являться отражением значимости этих объектов для оборота.

Второе. Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих подходов:

- право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV ЗК РФ;

- соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда;

- поскольку собственником построенного объекта является собственник (владелец) земельного участка, не будет иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.

Третье. Сама необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства будет служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для государственной регистрации права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст. 222 ГК).

Четвертое. С учетом изложенного должны быть внесены изменения в §3 гл. 37 ГК «Строительный подряд», состоящие в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остаётся собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для использования их в строительстве). С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более оборотоспособными объектами в прежнем своём состоянии. Заказчик же становится собственником объекта строительства (объекта, незавершённого строительством), при возведении которого указанные материалы и были использованы.

Пятое. Соответствующие изменения должны быть внесены и в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, норма п.1 ст. 65 Закона о том, что на возводимые на заложенном земельном участке здания или сооружения право залога не распространяется, должна быть заменена на прямо противоположную. Согласно этой норме ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений. Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должны считаться недействительными.