Часть I. Комментарий гражданского и жилищного законодательства

Глава 1. Основные положения

§ 1. Виды сделок с жилыми помещениями

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершить сделки купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.

Здесь уместно отметить, что согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договоры купли-продажи, ренты, социального найма жилого помещения.

§ 2. Жилые помещения

как объекты гражданско-правовых сделок

Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования учитываются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами <*>. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации. В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья.

--------------------------------

<*> См. Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом данный Кодекс устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности <*>.

--------------------------------

<*> На основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 22 января 2005 г., земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (названный законодательный акт был опубликован 12 января 2005 г. (Российская газета. 2005. 12 января. N 1(3670)), соответственно вступил в силу через 10 дней в порядке, установленном Федеральным законом от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания").

В отличие от квартир на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности предоставлялось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возник вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности <*>.

--------------------------------

<*> См.: Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР: Основные проблемы: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, другой - подсобных строений, что недопустимо <*>.

--------------------------------

<*> См.: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа "Норма-Инфра-М", 1999. С. 206 - 207.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" <*> и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объемы прав на земельный участок могут быть различными.

--------------------------------

<*> Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. (см.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 17. Ст. 1644; см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001).

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договоров найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые было сделано с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - "местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир" <*>.

--------------------------------

<*> Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

Впоследствии Закон РФ от 24 декабря 1991 г. "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй ГК РФ был окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое положение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. И в настоящее время сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

До введения в действие нового ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в литературе <*>, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было бы, так как положение комнаты по отношению к объектам общего пользования в квартире сходно с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, которое рассмотрено в гл. 10 настоящей работы.

--------------------------------

<*> См. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33.

Данный вывод стал еще более очевиден, когда 23 мая 2002 г. вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>, который нормативно закрепил положение, действовавшее по аналогии с положениями об объектах общего пользования многоквартирных домов.

--------------------------------

<*> Российская газета. 2002. 23 мая. N 90 (2958).

Вместе с тем следует отметить, что в процессе разработки нового ЖК РФ данное положение изменилось кардинально <*>. Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие помещения перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

--------------------------------

<*> При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты, определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире прежнего собственника такой комнаты переходит к новому собственнику.

Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Конечно же, собственники комнат обязаны содержать общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несут собственники комнат в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности (ст. 43 ЖК).

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 1996. 13 августа.