Глава 5. Особенности сделок с долями в праве общей собственности на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК).

Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме документы с выражением согласия, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедурой (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как в ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

--------------------------------

<*> Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению.

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выдел в натуре невозможен, возможно только получение денежной компенсации. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации определяется судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости, с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, по ГК РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). СК РФ развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (абз. 2 п. 1 ст. 33 и гл. 8).

Супруги вправе заключить такое соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК).

В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого - 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.

В подавляющем большинстве случаев супруги не заключают брачный договор и, следовательно, являются участниками совместной собственности. Согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. В тех случаях, когда супругом приобретается объект, в том числе и жилье, то возникает право общей совместной собственности. При этом такое право возникает вне зависимости от того, на чье имя зарегистрировано право собственности. Например, супруга приобрела жилой дом и зарегистрировала право на себя; если иное не установлено соглашением, жилье находится в общей собственности обоих супругов. Распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивается видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг может самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.

СК РФ (п. 3 ст. 35) ликвидировал этот пробел, указывая на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений. (Следует иметь в виду, что такое согласие необходимо и для приобретения жилья.) Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 данного Кодекса говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получил доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.

Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не приобретает.

В тех случаях, когда лица проживают совместно без регистрации брака (в быту иногда такие отношения называют гражданским браком), имущество, приобретенное ими совместно, в том числе и жилые помещения, находится у них на праве общей долевой собственности.

Следует обратить внимание на то, что в таких случаях приобретение жилья должно быть именно совместным, т.е. должна быть договоренность по всем существенным условиям договора, а также о размерах долей каждого в праве собственности.

Приведем пример, рассмотренный Судебной коллегией Верховного Суда РФ.

И. обратился в суд с иском к О. о признании права собственности на половину однокомнатной квартиры, приобретенной ответчицей по договору купли-продажи от 18 октября 1994 г. Он сослался на то, что с 1991 г. проживал с О. без регистрации брака единой семьей, вел общее хозяйство, квартира приобретена за счет общих средств, полученных от занятия торгово-закупочной деятельностью, оформлена на О. в связи с имевшимся на то время судебным спором о его праве пользования другим жилым помещением, с августа 1996 г. они совместно не проживают, его право собственности на квартиру ответчица не признала.

Сарапульский городской суд 20 ноября 1996 г. иск удовлетворил, право собственности на упомянутую квартиру признал за сторонами в равных долях.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики Определением от 14 января 1997 г. решение отменила, вынесла новое решение, которым в иске И. отказала.

Президиум Верховного суда Удмуртской Республики 4 августа 1997 г. кассационное определение отменил, решение Сарапульского городского суда оставил без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене Постановления президиума, а также Определения судебной коллегии в части вынесения нового решения и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 октября 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Право собственности И. на половину спорной квартиры суд первой инстанции обосновал положениями ст. 244, 245 ГК РФ, в соответствии с которыми по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Эти нормы материального права применила и надзорная инстанция, признавая решение суда правильным.

Между тем приведенное положение п. 5 ст. 244 ГК РФ регулирует порядок установления долевой собственности на общее имущество, находящееся в совместной собственности. Названная квартира в такой собственности сторон не находилась.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В решении суда первой инстанции не указаны нормы закона, позволяющие признать квартиру совместной собственностью сторон, не состоявших между собой в зарегистрированном браке. В связи с этим норма материального права, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, судом применена неправильно.

Поскольку общая собственность на данную однокомнатную квартиру могла возникнуть при поступлении этой квартиры в собственность сторон (п. 4 ст. 244 ГК РФ), суду в первую очередь следовало руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в гл. 14 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Право собственности на упомянутую однокомнатную квартиру приобрела О. на основании договора купли-продажи от 18 октября 1994 г. со дня государственной регистрации сделки (ст. 131, 164, п. 2 ст. 223 ГК РФ). И. в этом договоре не назван, в связи с чем квартира могла быть признана общей собственностью лишь при доказанности, что между ним и О., указанной в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке квартиры и в этих целях он вкладывал свои средства на ее приобретение.

В соответствии со ст. 50 ГПК РСФСР каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, истец, оспаривающий существующее право ответчицы на квартиру, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не О., из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на то, что ответчица не подтвердила, что имела доходы от предпринимательской деятельности.

В решении суда указанные обстоятельства не установлены, доказательства в их обоснование, как это предусмотрено ч. 4 ст. 197 ГПК РСФСР, не приведены. Совместное проживание и ведение общего хозяйства сторонами, не состоящими в браке, и наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности сами по себе не являются достаточными основаниями для возникновения общей собственности на квартиру.

При таком положении кассационная инстанция правильно отменила решение городского суда, указав на то, что установленных судом обстоятельств недостаточно для удовлетворения иска И. Вместе с тем новое решение об отказе в удовлетворении иска вынесено с нарушением норм процессуального права, что является основанием к отмене определения в этой части в порядке надзора (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР).

В силу ч. 1 ст. 146 ГПК РСФСР суд первой инстанции при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 50 ГПК РСФСР суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд первой инстанции, допустив ошибку в применении норм материального права, упустил из виду юридически значимые обстоятельства по делу, на обсуждение их не ставил, доказательства по ним не представлялись и не исследовались. Это влечет отмену решения суда в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным п. 1, 4 ст. 306 ГПК РСФСР.

Согласно п. 4 ст. 305 ГПК РСФСР суд, рассмотрев дело в кассационном порядке, вправе своим определением изменить решение или вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся, а также дополнительно представленных материалов, с которыми ознакомлены стороны.

Такие обстоятельства по делу судом кассационной инстанции не могли быть установлены, поскольку судом первой инстанции они не исследовались, дополнительные материалы не представлялись. В связи с этим судебная коллегия не вправе была разрешать спор по существу, дело подлежало направлению на новое рассмотрение в Сарапульский городской суд.

Надзорная инстанция также неправомочна оценивать доказательства и устанавливать новые обстоятельства. Оставляя решение суда без изменения, президиум Верховного суда Удмуртской Республики неправильно применил к возникшим отношениям положение п. 5 ст. 244 ГК РФ, что в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР является основанием для отмены Постановления президиума в порядке надзора.

При новом рассмотрении дела суду следует обсудить обстоятельства, связанные с условиями приобретения квартиры, предложить истцу представить доказательства в подтверждение договоренности о покупке квартиры в общую собственность, о вложении в этих целях своих средств и об их размере, дать всестороннюю оценку всем представленным доказательствам <*>.

--------------------------------

<*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 5. С. 6 - 7.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение 1/3 права на жилье.)

Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, предусмотренных в п. 2 ст. 1: "Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора", в п. 2 ст. 421: "Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами", а также ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор и, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.

В приведенном выше примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение приобретшего лица составляет 1/3.