Глава 3. Сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование

§ 1. Виды сделок, направленных на передачу

жилых помещений в пользование

В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. В целом ряде случаев таким правом также обладают государственные и муниципальные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, владеющие жилищным фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Сдача жилого помещения по договору возможна по различным основаниям, которые можно классифицировать по виду договоров, субъектам - пользователям жилого помещения, срокам, возмездности, пределам передачи жилой площади, а также по регламентации.

Сдача жилого помещения осуществляется в соответствии с такими видами договоров, как:

- договор найма жилого помещения, который в свою очередь делится на договор коммерческого найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии;

- договор аренды жилого помещения;

- договор безвозмездного пользования жилым помещением.

По субъектам - пользователям жилого помещения договоры подразделяются на договоры, в которых в качестве пользователей выступают граждане, - это любой договор найма жилого помещения, и на договоры, где пользователями являются юридические лица, - это договор аренды жилого помещения. По отношению к безвозмездному пользованию жилищем закон прямо не указывает на запрет в предоставлении жилого помещения юридическим лицам, однако, исходя из целевого назначения жилья, представляется, что пользователем в данном случае может быть только гражданин.

По срокам договоры можно разделить на срочные и бессрочные.

К срочным относятся: договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме ЖСК, договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии, а также договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилым помещением.

К бессрочным договорам относится договор социального найма.

По возмездности договоры делятся на:

- безвозмездные - договор безвозмездного пользования жилым помещением;

- дотируемые - договор социального найма и договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии;

- возмездные - договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме ЖСК и договор аренды жилого помещения.

По пределам передачи площади договоры подразделяются на нормируемые (договор социального найма, договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии) и на определяемые соглашением сторон (все остальные договоры, направленные на передачу жилых помещений в пользование).

По регламентации договоры можно разделить на:

- регулируемые в основном гражданским законодательством (договор коммерческого найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилым помещением);

- регулируемые в основном жилищным и в некоторой части гражданским законодательством (все остальные договоры, направленные на передачу жилых помещений в пользование).