СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

КОММЕНТАРИЙ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ

Издание пятое, переработанное и дополненное

П.В. КРАШЕНИННИКОВ

ПРЕДИСЛОВИЕ К ПЯТОМУ ИЗДАНИЮ

Данная книга является результатом переработки предыдущего издания, в которое были внесены существенные изменения и дополнения, связанные со вступлением в силу 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Новый Кодекс изменил регулирование договора социального найма, в нем по-новому решаются некоторые вопросы, связанные с правом собственности на жилые помещения. Автором доработаны уже имеющиеся и включены новые образцы документов.

Сентябрь 2005 г.

Предисловие к четвертому изданию

В настоящее издание внесены изменения и дополнения, связанные с вступлением в силу ряда нормативных актов, тем или иным образом касающихся сделок с жилыми помещениями. Особенно следует выделить часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившую в силу 1 марта 2002 года, где раздел V регулирует наследственные отношения.

Введение в действие нового наследственного права позволило выделить в отдельную главу вопросы, посвященные наследованию жилых помещений; кроме того, переработаны образцы документов, посвященных наследованию.

Июль 2002 г.

Предисловие к третьему изданию

Первоначально данная работа была предназначена для слушателей школы права "Статут" по теме "Сделки с жилыми помещениями". В общем-то структура книги, как и ее наполнение, была определена во многом благодаря пожеланиям слушателей. Так появилось первое издание (1997 г.).

После принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" издательство предложило подготовить второе издание работы с учетом действия данного законодательного акта (1999 г.).

Избранная тема, бесспорно, очень актуальна. Сделки с жилыми помещениями совершаются в больших количествах. Только за 1999 г. в России было зарегистрировано более 3 млн. сделок и прав на жилье, а за 2000 г. - около 7 млн. (притом, что договоры найма жилого помещения и некоторые другие сделки регистрации не подлежат). На практике возникает много вопросов и споров, в том числе рассматриваемых в судебных органах. Третье издание дополнено главой, посвященной сделкам с долями в праве общей собственности на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности. Дополнены также главы первой части работы (комментарий к гражданскому и жилищному законодательству). Доработаны уже имеющиеся и включены новые образцы документов, предлагается анализ новой судебной практики по сделкам с жилыми помещениями.

Февраль 2001 г.

Введение

Целью настоящей работы является освещение вопросов, связанных с совершением и исполнением сделок с жилыми помещениями. Другими словами, в книге предлагается правовая характеристика действий (необходимых или возможных) граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей на жилище.

Особенности таких сделок по сравнению со сделками с другими объектами заключаются в специфике объекта и соответственно в регламентации. Наряду с тем что жилое помещение относится к недвижимому имуществу, жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства и в первую очередь в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) <*>. В новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) <**>, вступившем в силу 1 марта 2005 г., также содержится большое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

--------------------------------

<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301 (часть первая ГК РФ); 1996. N 5. Ст. 410 (часть вторая ГК РФ); 2001. N 49. Ст. 4552 (часть третья ГК РФ).

<**> Российская газета. 2005. 12 января. N 1(3670).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации, а по ст. 72 Основного Закона жилищное законодательство входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. И поэтому отношения по эксплуатации, пользованию и др., о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Данная работа состоит из трех взаимосвязанных частей.

Первая часть содержит комментарии гражданского и жилищного законодательства, регламентирующего сделки с жилыми помещениями. Рассматриваемые сделки условно делятся на сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, и сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование. Комментарии снабжены изложением некоторых спорных вопросов, рассмотренных в судебных органах.

Во второй части предложены образцы договоров с жилыми помещениями, а также образцы завещаний и иных документов, необходимых для приобретения жилых помещений в порядке наследования.

Третья часть включает тексты актов гражданского и жилищного законодательства, регламентирующих сделки с жилыми помещениями.