Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

Примечания

<< 1 >> См: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: «Статут», 2002. С. 91–93.

<<2 >> См.: Анненков К. Н. Система русского гражданского права: права вещные. Т.

2.СПб., 1895. С. 76–77.

<<3 >> См.: Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Киев, 1907.

С. 525.

<<4 >> См: Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения

ввотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: «Статут», 2004. Книга III, отдел III, § 96.

<<5 >> См.: Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 67.

<<6 >> См., напр.: Дембо Л. И. Очерки современного аграрного законодательства капи-

талистических стран. США, Англия, Франция, Италия, ФРГ. М.: Госюриздат, 1962; Гражданское и торговое право капиталистических стран / Агарков М. М., Братусь С. Н., Генкин Д. М., Лунц Л. А. и др. М.: Госюриздат, 1949; Толстой Ю. К. Содержание и гражданско-пра- вовая защита собственности. Л., 1955.

<< 7 >> См.: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 39–46.

<< 8 >> См., напр.: Савельев В. А. Действующее право и некоторые сложноструктурные модели собственности // Государство и право. 2001. № 9; Крассов О. И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993. № 2; Галятин М. Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991.

<< 9 >> Здесь следует отметить, что сам термин «сложноструктурные модели права собственности» характерен в большей степени для российской цивилистической доктрины, нежели для англо-американской теории права, поскольку в отечественной системе данное выражение позволяет обозначить конструкции, выходящие за рамки классического учения о праве собственности (посредством указания на сложность структуры соответствующих моделей), тогда как в общем праве и в частности в США такие конструкции укладываются в рамки традиционной парадигмы имущественных прав и, по сути, составляют ее основу, поэтому не требуют столь «экзотического» специального наименования и определения. В этой связи в американской юридической литературе достаточно затруднительно найти правовой фразеологизм, дословно совпадающий с выражением «сложноструктурные модели права собственности». Одновременно с этим в работах английских и американских авторов, исследующих правовые модели, на базе которых в странах англо-саксонского права осуществляется имущественный оборот, весьма часто встречаются прямые указания на структурную многозвенность и комплексность различных конструкций вещных прав на недвижимое имущество. Среди специалистов, наиболее системно и последовательно рассматривающих структурно-содержательные особенности моделей права собственности на недвижимость в общем праве, следует отметить таких авторов, как Д. Дж. Спранклинг, К. Дж. Мойнихан, Дж. Дюкеминье, Дж. И. Криер, Г. С. Александер, М. Х. Шилл, Дж. Ч. Грэй, У. Б. Лич, А. Дж. Каснер, Р. Р. Пауэлл, Дж. В. Томпсон, Ф. С. Коэн, Дж. У. Моррис, Л. М. Саймс, Ш. Ф. Куртц, Дж. У. Зингер, Д. А. Томас, Дж. В. Эли, Дж. В. Брюс, У. Б. Стобак, Д. А. Уитман, Дж. Пурди, К. М. Роуз, Р. Элликсон, О. Л. Браудер, Б. А. Акерман, А. У. Симпсон и др.

125

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 10 >> «На данном этапе страница истории стоит целого тома рассуждений». Судья Холмс. См.: New York Trust Co. v. Eisner, 256 U.S. 345 at 349, 41 S.Ct. 506 at 507, 65 L. d. 963 at 983 (1921).

<< 11 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Property. New York: Aspen Publishers, 2006. P. xxxi.

<< 12 >> См. подробнее: Cribbet J. E. Concepts in Transition: The Search for a New Definition of Property // University of Illinois Law Review. 1986. № 1. P. 1–3; Rose C. M. Canons of Property Talk, Or, Blackstone's Anxiety // Yale Law Journal. 1998. Vol. 108. P. 601–632.

<<13 >> См.: Bentham J. Theory of Legislation. New York: Oceana Publications, 1975. P. 68.

<<14 >> См.: Cohen F. S. Dialogue on Private Property // Rutgers Law Review. 1954. № 9.

P.357–374.

<<15 >> См., напр.: Heller M. A. The Boundaries of Private Property // Yale Law Journal.

1999. Vol. 108. P. 1165–1174; Jois G. U. Can't Touch this! Private Property, Takings, and the Merit Goods Argument // South Texas Law Review. 2006. Vol. 48. P. 183–204.

<< 16 >> См. подробнее: Cole D. H. Political Institutions, Judicial Review, and Private Property: A Comparative Institutional Analysis // Supreme Court Economic Review. 2007. Vol. 15. P. 141–182; Eagle S. J. Private Property, Development and Freedom: On Taking Our Own Advice // Southern Methodist University Law Review. 2006. Vol. 58. № 4. P. 345–383; Wyman K. From Fur to Fish: Reconsidering the Evolution of Private Property // New York University Law Review. 2005. Vol. 80. P. 117–240.

<< 17 >> См. подробнее: Rose C. M. Possession as the Origin of Property // University of Chicago Law Review. 1985. № 52. P. 73–80. См. также: Германов А. В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. С. 156–158; Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Ч. II. Л.: Изд-во ЛГУ, 1978. С. 11.

<< 18 >> См. подробнее: Schlatter R. B. Private Property: The History of an Idea. London: George Allen & Unwin, 1951. P. 124–238; Philbrick F. S. Changing Conceptions of Property in Law // University of Pennsylvania Law Review. 1938. Vol. 86. P. 691. О противоречивости данной теории см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С. 166.

<< 19 >> См.: Freyfogle E. T. Private Property: Correcting the Half Truths // Planning and Environmental Law. 2007. Vol. 59. № 10. P. 6; Andrews M. Durable Choice: Exclusive Interests and American Law. Bloomington, Indiana: Xlibris, 2003. P. 27–28; Gorga C. Roots of Property Law: From the Moral Contract – and the Doctrine of Economic Justice – to the Social Contract: Is the Legal Contract Next? // Annual Meeting of the World Institute for Research and Publication

– Law. June 4–6, 2010. P. 39–41.

<< 20 >> См. подробнее: Bix B. Natural Law Theory: The Modern Tradition. Oxford Handbook of Jurisprudence and Philosophy of Law / eds. Coleman J., Shapiro S. New York: Oxford University Press, 2004. P. 61–103. Справедливую критику в отношении доктрины естественных прав высказывает К. И. Скловский, говоря о том, что «теория естественных прав приемлема во всем, кроме конечной отсылки к природе», а «право и прежде всего занимающая нас собственность нигде не вытекают из природы, это – всецело феномены человеческого, социального происхождения» (Скловский К. И. Указ. соч. С. 19).

<< 21 >> Особое значение в данном отношении имеет фундаментальное исследование лауреата нобелевской премии, выдающегося экономиста Кеннета Эрроу, посвященное вопросам коллективного выбора и индивидуальных ценностей. См.: Arrow K. J. Social Choice and Individual Values. New York: Wiley, 1963. P. 22–92. См. также: Young J.T. The Humean

126

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

Foundations of Adam Smith's Theory of Property // Journal of the History of Economic Thought. 2008. № 30. P. 49–64.

<< 22 >> См. подробнее: Шкредов В. П. Метод исследования собственности в «Капитале» К. Маркса. М., 1973. С. 59, 256. См. также: Братусь С.Н. О соотношении социалистической собственности и права оперативного управления // Советское государство и право. 1986. № 3. С. 21.

<<23 >> См.: Posner R. A. Economic Analysis of Law. Boston: Little, Brown and Co., 1972.

P.10–13.

<<24 >> См: Ibid. P. 13–39.

<<25 >> См. подробнее: Alexander G. S. Commodity and Property: Competing Visions of

Property in American Legal Thought, 1776–1970. Chicago: University of Chicago Press, 1997. P. 21–60, 91–96, 243–248, 305–359; Demsetz H. Toward a Theory of Property Rights // American Economic Review Papers and Proceedings. 1967. № 57. P. 347.

<<26 >> См.: Restatement of Property. Introductory Note. P. 3 (1936).

<<27 >> См., напр.: Waldron J. What Is Private Property? // Oxford Journal of Legal Studies.

1985. № 5. P. 313, 318.

<< 28 >> В частности, Дэниел Богарт и Джон Макдиси, анализируя концепцию «ценных ресурсов», считают, что к таковым – с точки зрения здравого смысла и формальной логики – относится, среди прочего, юридическое образование. Собственностью, настаивают данные авторы, не может считаться нечто ценное и при этом умозрительное, поскольку собственность относится лишь к индивидуально-определенному имуществу. Доводя концепцию «ценных ресурсов» до абсурда, исследователи утверждают: «Будь Ваше юридическое образование, несомненно являющееся ценным ресурсом, собственностью, то при разводе на половину этого образования мог бы претендовать Ваш "в-скором-будущем-быв- ший-супруг"». См.: Bogart D. B., Makdisi J. Inside Property Law: What Matters and Why. New York: Aspen Publishers, 2009. P. 3.

<< 29 >> О собственности применительно к вещам родовым и индивидуально-опреде- ленным см.: Скловский К. И. Указ. соч. С. 156–157.

<< 30 >> При этом следует иметь в виду, что под недвижимостью в праве США традиционно понимаются земельные участки и участки недр, а также здания, сооружения и иные постройки, прочно связанные с землей, перемещение которых без нанесения существенного ущерба их назначению невозможно. См., напр.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 8.

<< 31 >> См. подробнее: Hohfeld W. N. Fundamental Legal Conceptions. New Haven: Yale University Press, 1923. P. 23–124.

<< 32 >> См.: Kocourek A. The Hohfeld System of Fundamental Legal Concepts // Illinois Law Review. 1920. № 15. P. 24; Singer J. W. The Legal Rights Debate in Analytical Jurisprudence from Bentham to Hohfeld // Wisconsin Law Review. 1982. P. 975; Vatiero M. From W. N. Hohfeld to J. R. Commons, and Beyond? A "Law and Economics" Enquiry on Jural Relations // American Journal of Economics and Sociology. 2010. Vol. 69 P. 840–866.

<<33 >> См: Restatement of Property §§ 1–10 (1936). См. подробнее: Cole D. H, Grossman

P.Z. The Meaning of Property Rights: Law versus Economics? // Land Economics. 2002. Vol. 78. № 3. P. 319–325; Perry T. D. A Paradigm of Philosophy: Hohfeld on Legal Rights // American Philosophical Quarterly. 1977. № 14. P. 41–50; Lazarev N. Hohfeld's Analysis of Rights: An

127

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

Essential Approach to a Conceptual and Practical Understanding of the Nature of Rights // Murdoch University Electronic Journal of Law. 2005. № 12 – Issue 1. URL: http://www.austlii.edu.au/au/ journals/MurUEJL/2005/9.html

<< 34 >> См. подробнее: Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 114–118.

<< 35 >> См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. The Law of Property. St. Paul: West Group, 2002. P. 4–6.

<< 36 >> См. об этом: Sprankling J. G. Op. cit. P. 4–5; Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. New York: Aspen Publishers, 2006. P. XXXIX–XLI. Весьма показательным в данном отношении представляется высказывание судьи в известном деле State v. Shack, 277 A.2d 369, 373 (N.J. 1971): «Естественно, ничьи права на землю, пусть и принадлежащую данному лицу на неограниченном праве собственности, не могут иметь абсолютного характера».

<< 37 >> Данное идиоматическое выражение столь прочно укрепилось в американском праве, что фигурирует даже в решениях Верховного Суда США. Чаще всего это происходит при рассмотрении дел, связанных с изъятием земли государством в общественных интересах (eminent domain), где фигурирует еще одна «ветвь» в «связке прутьев» – «право изъятия» (the “Takings” power). См., напр.: United States v. Craft, 535 U.S. 274, 278–279 (2002). Между тем американские судьи и теоретики нередко критикуют указанную метафору. См.: International Business Machines Corp. v. Comdisco, Inc., 602 A.2d 74, 76 (Del. 1991); Claeys E. R. Property 101: Is Property a Thing or a Bundle? // Seattle University Law Review. 2009. Vol. 32. № 3. P. 617–650; Bell A., Parchomovsky G. A Theory of Property // Cornell Law Review. 2005. Vol. 90. PP. 531, 615; Duncan M. L. Reconceiving the Bundle of Sticks: Land as a Community-Based Resource // Environmental Law Review. 2002. Vol. 32. P. 773, 787; Mossoff A. What Is Property? Putting the Pieces Back Together // Arizona Law Reviw. 2003. Vol. 45. P. 371. Примечательно, что некоторые авторы, выступая против использования данной метафоры, мотивируют свои возражения не тем, что суть собственности рассматривается через призму столь далеких от юриспруденции категорий, а тем, что более меткими и уместными им представляются иные сравнения – такие, например, как «паутина имущественных интересов» (см.: Arnold C. A. The Reconstitution of Property: Property as a Web of Interests // Harvard Environmental Law Review. 2002. Vol. 26. № 2. P. 281.

<<38 >> См.: States v. General Motors Corp., 323 U.S. 373, 377 – 38 (1945).

<<39 >> См.: Bogart D. B., Makdisi J. Inside Property Law: What Matters and Why. New

York: Aspen Publishers, 2009. P. 1–4.

<< 40 >> Общеправовое значение триады владения, пользования и распоряжения трудно переоценить. Между тем в российской цивилистической науке долгое время идут споры о том, следует ли в действительности исчерпывать право собственности названными правомочиями. Небезосновательным, в частности, представляется мнение С. С. Алексеева, утверждающего, что содержащееся в действующем Гражданском кодексе РФ определение собственности должно рассматриваться как «предельно краткое и сугубо операциональное», поскольку законодательство других стран – не только англо-саксонского, но и романо-гер- манского права – различает, помимо указанных выше, иные правомочия собственника, существование которых не наносит вреда общей концепции собственности (см.: Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. М.: Норма, 2008. С. 31). См. также: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992; Развитие советского гражданского права на современном этапе / Малеин Н. С., Мозолин В. П., Прокопченко И. П., Рубанов А. А. и др.; отв. ред.: В. П. Мозолин М.: Наука, 1986. С. 77–113.

128

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 41 >> См.: Mayland v. Flitner, 28 P. 3d 838, 848 (Woy. 2001); Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 2–3; Menell P. S., Dwyer J. P. Reunifying Property // St. Louis University Law Journal. 2002. Vol. 46. № 3. P. 599; Sherwin E. Twoand Three-Dimensional Property Rights // Arizona State Law Journal. 1997. Vol. 29. P. 1075, 1076.

<< 42 >> См. подробнее: Underkuffler L. S. The Idea of Property: Its Meaning and Power. New York: Oxford University Press, 2003. P. 11–36; Dagan H. The Craft of Property // California Law Review. 2003. Vol. 91. № 6. P. 1526–1534, 1558–1570.

<< 43 >> Данное правомочие в американской теории вещных прав нередко объединяется с правом «выгодного пользования» имуществом (right to enjoy). См., напр.: In re Chicago Flood Litigation, 680 N.E.2d 265, 277 (III. 1997).

<< 44 >> В российской литературе встречаются различные переводы термина «nuisance». А. В. Коновалов употребляет выражение «злонамеренное создание неудобств в осуществлении права» (См.: Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2004. С. 148). Некоторые авторы, в частности, А. В. Германов, ссылающийся на работы Э. Дженкса, используют категории «зловредность» (см.: Германов А. В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. С. 278) и «частная зловредность» (см. например.: Радченко С. Д. Злоупотребление правом в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 110–112). Применение данных конструкций видится допустимым прежде всего для целей описания обстоятельств конкретных дел. Переводы зарубежных идиоматических выражений нередко представляют собой кальку, не в полной мере раскрывающую содержание иностранного термина и потому не являющуюся универсальной. В связи с этим полноценное включение таких категорий в терминологический аппарат российского гражданского права едва ли является целесообразным.

<< 45 >> См.: Boomer v. Atlantic Cement Co., 309 N.Y.S.2d 312 (N.Y. 1970); Estancias Dallas Corp. v. Schultz, 500 S.W.2d 217 (Tex. Ct. Civ. App. 1973); Spur Indus., Inc. v. Del E. Webb Dev. Co., 495 P.2d 700 (Ariz. 1972); Penland v. Redwood Sanitary Sewer Service Dist., 965 P.2d 433 (Or. Ct. App. 1998).

<< 46 >> См.: Parchomovsky G., Stein A. Reconceptualizing Trespass // Northwestern University Law Review. 2009. Vol. 103. P. 1823.

<<47 >> См.: Adams v. Cleveland-Cliffs Iron Co., 602 N.W.2d 215 (Mich. Ct. App. 1999).

<<48 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 50–504.

<<49 >> См., напр.: Brockman v. Barton Brands, LTD., 2009 U.S. Dist. (3:06CV-332-H)

(W.D. Ky. Nov. 25, 2009).

<< 50 >> Некоторые штаты допускают защиту владельческих правомочий сразу двумя исками – из nuisance и из trespass. См.: Stevenson v. E. F. Dupont de Nemours, 327 F.3d 400 (5th Cr. 2003); Gill v. LDI, 19 F. Supp. 2d 1188 (W.D. Wash. 1998); Hoery v. United States, 64 P.3d 214 (Colo. 2003).

<< 51 >> Например, в штате Канзас существует более 400 площадок, выделенных публичными властями специально для сжигания деревьев, тогда как самостоятельное уничтожение собственником насаждений на территории его участка запрещено. Иначе говоря, землевладелец, решивший избавиться от дерева на принадлежащей ему территории, должен срубить или выкорчевать данное дерево, а затем отвезти его на площадку, предназначенную для сжигания данных объектов. См.: ст. 28-19-645-28-19-648 Административного кодекса штата Канзас (Kansas Administrative Regulations: Open Burning Regulations).

129

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 52 >> Активное участие в борьбе с несанкционированным сжиганием деревьев, влекущим распространение дыма, опасного для жизни, здоровья и имущества граждан, принимает правозащитная организация Residents Against Wood Smoke Emission Particulates, первоначально объединившая группу жителей штата Висконсин, готовых сражаться за свои права, а затем сплотившая единомышленников во всех Соединенных Штатах и даже за их пределами. URL: http://rawsep.wordpress.com/.

<< 53 >> Речь, в частности, идет об угрозе повреждения чужого имущества в результате облома ветвей, а также в создании теневой завесы в процессе разрастания деревьев. См., напр.: Whitesell v. Houlton, 2 Hawaii App. 365, 632 P.2d 1077 (1981). См. подробнее: Jordan C., Doskow E. Neighbor Law: Fences, Trees, Boundaries and Noise. Berkeley: Nolo Law, 2001.

<< 54 >> См.: T & E Indus. v. Safety Light Corp., 587 A.2d 1249 (N.J. 1991); State v. Ventron Corp., 468 A.2d 150 (N.J. 1983).

<<55 >> См., напр.: Lew v. Superior Court, 25 Cal. Rptr. 2d 42 (Ct. App. 1993); Kellner

v.Capilini, 516 N.Y.S.2d 827 (Civ.Ct.1986).

<<56 >> См.: Безбах В. В., Пучинский В. К. Основы российского гражданского права:

учебное пособие. М.: Зерцало, ТЕИС, 1995. С. 59–60.

<< 57 >> Уместно в этой связи вспомнить высказывание Иеринга, утверждавшего, что владение – «форпост собственности» (см.: Иеринг Р. Об основании защиты владения: пересмотр учения о владении / пер. с нем. М., 1883.). Анализируя основные положения права собственности У. Маттеи и Е. А. Суханов также отмечают, что владение «является простейшим способом знаковой коммуникации в обществе» (см. подробнее: Маттеи У., Суханов Е. А. Указ. соч. С. 120.). Разумеется, что такая «знаковая коммуникация» невозможна без установления пределов владений, охраняемых от произвольного нарушения.

<< 58 >> См.: Kaiser Aetna v. United States, 444 U.S. 164, 176 (1979); Hodel v. Irving, 481 U.S. 704, 716, 107, S.Ct. 2076, 2083, 95 L.Ed.2d 668 (1987); Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419, 435, 102 S.Ct. 3164, 3176, 73 L.Ed. 2d 868 (1982); Hall v. City of Santa Barbara, 833 F.2d 1270, 1277 (9th Cir. 1986).

<< 59 >> Особенное значение имеет 5-я поправка Билля о правах, или так называемая «Оговорка об изъятии» (The Takings Clause), устанавливающая прямой запрет изъятия (захвата) частной собственности государством без предоставления соразмерного возмещения.

<< 60 >> См., напр.: Callies D. L., Breemer J. D. The Right to Exclude Other from Private Property: A Fundamental Constitutional Right // Washington University Journal of Law & Policy. 2000. № 3. P. 39.

<< 61 >> См., напр.: Balganesh S. Demystifying the Right to Exclude: Of Property, Inviolability, and Automatic Injunctions // Harvard Journal of Law and Public Policy. 2008. Vol. 31. P. 593–597; Sawers B. Is the Right to Exclude Fundamental to Property? // Temple Law Review. 2011. Vol.83. URL: http://ssrn.com/abstract=1568406; Mandelker D. R. New Property Rights and the Takings Clause // Marquette Law Review. 1997. Vol. 81. P. 9–20.

<< 62 >> Уильям Блэкстоун, основоположник англо-американской теории собственности, убежденно настаивал на том, что собственность – суть исключение из своего права всех остальных лиц во вселенной. См.: Blackstone W. Commentaries on the Laws of England. Book the Second: The Rights of Things. Oxford: Clarendon Press, 1766. P. 2.

<<63 >> См.: Hendler v. United States, 952 F.2d 1364, 1374–75 (Fed. Cir. 1991).

<<64 >> См.: Stoebuck W. B, Whitman D. A. Op. cit. P. 411–412.

130

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 65 >> См.: Edwards v. Sims, 232 Ky. 791, 24 S.W.2d 619 (1929); Marengo Cave Co. v. Ross, 212 Ind. 624, 10 N.E.2d 917 (1937).

<<66 >> См. подробнее: The Restatement (Second) of Torts § 167–215 (1965).

<<67 >> См.: Сравнительное право. Частноправовое регулирование имущественного

оборота в разносистемных правопорядках / под ред. В. В. Безбаха, В. П. Серегина, Т. П. Данько. М.: ГОУ ВПО «РЕЭ им. Г. В. Плеханова», 2009. С. 97–100.

<< 68 >> В связи с этим сегодня на участках, находящихся в абсолютной собственности, часто можно встретить предупредительный уличный знак «Не нарушать границ владения» (No Trespassing sign). Некоторые авторы полагают, что это – надежный способ избежать недопонимания и, как следствие, споров относительно намерений собственника предоставить землю в общественное пользование. См.: Sigmon M. R. Hunting and Posting on Private Land in America // Duke Law Journal. 2004. Vol. 54. P. 549–550.

<< 69 >> См. подробнее: Calabresi G., Melamed A. D. Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral // Harvard Law Review. 1972. Vol. 85. P. 1089–1094.

<< 70 >> См.: Ayres I. Protecting Property with Puts // Valparaiso University Law Review. 1988. Vol. 32. P. 793–795.

<< 71 >> См., напр.: Keystone Bituminous Coal Association v. DeBenedictis, 480 U.S. 470 (1987).

<< 72 >> Значительный интерес в этом отношении представляет решение суда по делу

Bradley v. American Smelting & Refining Co., P.2d 782 (Wash. 1985). В ходе данного разбира-

тельства звучали аргументы, обнажающие острые социальные противоречия, которые американским судам приходится разрешать в рамках разбирательств по делам о защите владельческих правомочий собственника. Речь, в частности, шла о том, что лишь наметившаяся в то время тенденция возбуждения дел из trespass по фактам, ранее квалифицируемым как nuisance, угрожает экономическим интересам государства, поскольку все больше частных владений располагаются в радиусе крупных заводов и предприятий обрабатывающей промышленности, деятельность которых стратегически важна, но при этом почти неизбежно сопряжена с проникновением разного рода химических веществ на прилегающие территории. Суд, принимая решение в пользу одной или другой стороны, вынужден, таким образом, пренебречь либо частными, либо публичными интересами. (P.2d 791). См. также: Boomer v. Atlantic Cement Co., 257 N.E.2d 870 (N.Y. 1970).

<<73 >> См. подробнее: The Restatement (Second) of Torts § 826 (1979).

<<74 >> См. подробнее: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 272–

273.

<< 75 >> См., напр.: Desnick v. American Broadcasting Companies, Inc., 44 F.3d 1345 (7th Cir. 1995). В решении по этому делу суд постановил, что согласие собственника, пусть и полученное путем обмана, исключает возможность предъявления иска из trespass.

<< 76 >> См.: Peters v. Archambault, 278 N.E.2d 729 (Mass. 1972); Goulding v. Cook, 661 N.E.2d 1322 (Mass. 1996).

<< 77 >> См.: Hardy v. Burroughs, 232 N.W. 200 (Mich. 1930); Madrid v. Spears, 250 F.2d 51 (1 °Cir. 1957). В отдельных случаях добросовестно заблуждавшееся лицо может претендовать на выплату разницы в стоимости земли до и после совершенных им улучшений. См.: Somerville v. Jacobs, 170 S.E.2d 805 (W. Va. 1969).

<< 78 >> Нашумевшее дело Jacque v. Steenberg Homes, Inc. 563 N.W.2d 154 (Wis. 1997)

наглядно иллюстрирует вышеописанный порядок: ответчик, занимавшийся доставкой передвижных домов, обнаружил, что дорога, по которой пролегал его обычный маршрут, зане-

131

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

сена снегом. С тем чтобы вовремя доставить заказ, ответчик принял решение нарушить границы соседнего владения. И хотя его действия не причинили истцу никакого реального вреда, суд обязал ответчика выплатить $1 номинального ущерба и $100,000 штрафа.

<< 79 >> В отечественной литературе также именуются «деклараторными» судебными решениями. См., напр.: Карабельников Б. Р. Исполнение и оспаривание решений международных коммерческих арбитражей. Комментарий к Нью-Йоркской конвенции 1958 г. и главам 30 и 31 АПК РФ 2002 г. М.: Статут, 2008.

<< 80 >> См. подробнее: Singer J. W. Entitlement: The Paradoxes of Property. New Haven: Yale University Press, 2000. P. 56–94.

<<81 >> См.: John G. Sprankling. Op. cit. P. 2, 7.

<<82 >> Абалкин Л. И. Хозяйственный механизм развитого социалистического обще-

ства. М.: Мысль, 1973. С. 19–20.

<< 83 >> Подробнее о дискуссии по вопросам развития отношений собственности в феодальной Англии см.: Plucknett T. F. T. A Concise History of the Common Law. Boston: Little, Brown and Co., 1956. P. 507–545.

<< 84 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Cases and Materials on Modern Property Law. St. Paul: Thomson/West, 2007. P. 212.

<< 85 >> Подробнее о становлении англо-нормандской монархии см.: Stenton F. M. The First Century of English Feudalism, 1066–1166. Oxford: Clarendon Press, 1932. P. 148–169.

<< 86 >> Подробнее об истории и условиях перераспределения английских земель в результате нормандского завоевания см.: Douglas D. C., Greenaway G. W. English Historical Documents (1042–1189). Vol. 2. New York: Oxford University Press, 1981. P. 918–927.

<< 87 >> Аналогичную точку зрения в целом разделяют большинство американских исследователей, чей научный интерес сосредоточен в области права собственности на недви-

жимость. См., напр.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Introduction to the Law of Real Property. St. Paul: Thomson/West, 2005. P. 1–3.

<<88 >> См.: Sprankling J. G.Op. cit. P. 89–91.

<<89 >> См.: История государства и права зарубежных стран: учебник / под ред. проф.

К. И. Батыра. М.: ТК Велби, 2003. С. 167–168.

<< 90 >> На момент составления «Книги Страшного Суда» число основных земледер-

жателей достигало 1500 человек. См.: Simpson A. W. B. An Introduction to the History of the Land Law. London: Oxford University Press, 1961. P. 3.

<< 91 >> Cм. подробнее: Brown R. B. The Phenomenon of Substitution and the Statute of Quia Emptores // St. Louis University Law Journal. 2002. Vol. 26. P. 699–706. См. также:

Жданов А. А. Возникновение и развитие доверительной собственности в Англии и США. Дис… кан,д. юрид. наук. СПб., 2003.

<<92 >> См. об этом: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 2.

<<93 >> См. подробнее: Maitland F. W. Doomsday Book and Beyond. Cambridge:

University Press, 1897. P. 70.

<<94 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 7–9

<<95 >> Cм.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 16.

<<96 >> См.: Bright S. Landlord and Tenant Law: Past, Present and Future. Portland, Oregon:

Hart Publishing, 2006. P. xiii – xxi, 19–39.

<<97 >> См. подробнее: Sprankling J. G. Op. cit. P. 91–92.

<<98 >> Ibid.

132

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 99 >> См. подробнее: Pollock F., Maitland F. W. The History of English Law Before the Time of Edward I. Vol. 1. Indianapolis: Liberty Fund, 2010. P. 276.

<<100 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 13.

<<101 >> См. подробнее: Littleton T., Tomlins T. E. Littleton, His Treatise of Tenures

in French and English. New Jersey: The Lawbook Exchange, Ltd., 2006. P. 169–177.

<< 102 >> См.: Венедиктов А. В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. М.: Статут, 2004. (Классика российской цивилистики, СПС «КонсультантПлюс»). Т. II. Гл. 3, § 20.; Александрова С. П. Основные направления борьбы парламентской оппозиции за ограничение власти короля в период первого парламента Якова I // Правоведение. 2006. № 6. С. 167–182.

<< 103 >> Подробнее об отдельных категориях личной службы см.: KimballE. G. Serjeanty Tenure in Medieval England. Yale Historical Publications Miscellany 30. New Haven and London, 1936. P. 69–129.

<<104 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 16–17.

<<105 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 92.

<<106 >> Традиция, согласно которой король передавал земельный надел в пользова-

ние старшему сыну «арендатора», со временем перешла в обычай и обрела юридическую силу (майорат, или право первородства) (primogeniture). Обязанность английского монарха соответствующим образом распорядиться принадлежащим ему участком земли просуществовала до 1925 года.

<<107 >> Примечательно, что упоминание о правах опекунов, чей статус был привязан

кличной службе земледержателей (guardian in socage), продолжало встречаться в судебных решениях американских судов спустя длительное время после того, как подобного рода правоотношения в Англии фактически исчезли. См., напр.: Combs v. Jackson, 2 Wend. 153 (N.Y. 1828). Более того, в некоторых законодательных актах Соединенных Штатов опекуны до сих пор обозначаются термином «guardian in socage», что является данью традициям общего права, а не свидетельствует о том, что в США до сих пор существует личная служба, связанная с владением имуществом. См.: § 80 ст. 6 Семейного кодекса штата Нью-Йорк (часть Свода законов штата Нью-Йорк).

<<108 >> Современные авторы видят в средневековой системе повинностей параллели

с нынешними регулятивными механизмами. Например, переход выморочного имущества в собственность монарха корреспондирует, по их мнению, распространенному в действующем праве США обращению бесхозяйного имущества в пользу государства, а сбор за правопреемство – встречающемуся сегодня в большинстве развитых стран налогу на наследство. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 93.

<< 109 >> Уместно в этой связи обратиться к классической русской литературе, в которой образ угнетенного крестьянина занимает особое положение: «Тяжкий труд, от которого по ночам болит все тело, жестокие зимы, скудные урожаи, теснота, а помощи нет и неоткуда ждать ее». (Чехов А. П. Мужики. Полн. собр. соч. и писем: в 30 т. Т. 9. М.: Наука, 1977. С. 311).

<<110 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 13–16.

<<111 >> См. подробнее: Супотницкий М. В., Супотницкая Н. С. Очерки истории чумы:

в2 кн. Кн. I: Чума добактериологического периода. Очерк V. М., 2006.

133

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 112 >> Подобные формы землепользования были окончательно упразднены лишь спустя несколько веков – 1 января 1926 года, с принятием Закона о праве собственности (1922). См.: Cheshire G. C., Burn E. H. Modern Law of Real Property. London: Butterworth, 1982. P. 4–7, 81–86.

<< 113 >> См.: Plucknett T. F. T. Op. cit. P. 570–574; Simpson A. W. B. A History of The Land Law. New York: Oxford University Press, 1986. P. 71–77.

<< 114 >> Примечательно, что в отсутствие статута, нормативно ограничивающего максимальный период такого рода «временного» владения недвижимостью, действительными по общему праву признавались любые сроки, будь они установленными хоть в сотню, хоть

втысячу лет.

<<115 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 21.

<<116 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 78–79.

<<117 >> Много веков спустя американские судьи продолжают обращаться к истокам

формирования системы нефригольдных титулов, ссылаясь на концептуальные особенности английского общего права в решениях по делам, возникшим из споров современных собственников. См., напр.: Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C. Cir. 1970); Hilder v. St. Peter, 478 A.2d 202 (Vt. 1984).

<< 118 >> См. подробнее: Lesar H. H. The Landlord-Tenant Relation in Perspective: From Status to Contract and Back in 900 Years? // University of Kansas Law Review. 1961. № 9,P. 369– 372; McGovern W. M. The Historical Conception of a Lease for Years // UCLA Law Review. 1976. Vol. 23. P. 501–506.

<< 119 >> Роль арендодателя состояла, по сути, в получении арендной платы, тогда как арендатор недвижимого имущества был обязан: самостоятельно производить ремонт любых конструкций и построек, даже если они были значительно повреждены в результате пожара или иной чрезвычайной ситуации; уплачивать арендную плату в случаях уничтожения таких построек. Нарушение арендодателем обязательств, взятых на себя при установлении арендных отношений, не являлось основанием прекращения аренды – арендатор мог лишь в редких случаях претендовать на возмещение прямого ущерба. Оставление арендатором недвижимости, взятой в аренду, также не обязывало арендодателя уменьшить сумму взыскиваемых убытков. См.: Kales A. M. Estates, Future Interests and Illegal Conditions and Restraints in Illinois. Chicago: Callaghan & Co., 1920. § 21.

<< 120 >> См.: Rabin E. H. The Revolution in Residential Landlord-Tenant Law: Causes and Consequences // Cornell Law Review. 1984. Vol. 69. P. 517–519.

<< 121 >> В российской литературе встречаются также использования термина «лизгольд». См.: Вавилин Е. В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 9.

<< 122 >> См. подробнее: Glendon M. A. The Transformation of American Landlord-Tenant Law // Boston College Law Review. 1982. Vol. 23. P. 503–511; Korngold G. Whatever Happened to Landlord-Tenant Law? // Nebraska Law Review. 1998. Vol.77. P. 703–707.

<< 123 >> См. подробнее: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 40–71.

<< 124 >> Каждая из указанных форм владения землей – в известном смысле «эхо» феодальных конструкций. Пожизненное владение, как и наделы, передаваемые самим Вильгельмом Завоевателем его подданным, находились в пользовании конкретного лица на протяжении всей его жизни. Позже король доверял пользование землей старшим сыновьям прежних

134

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

правообладателей, что корреспондирует праву собственности с возможностью передачи прямым нисходящим наследникам. И наконец, благодаря Третьему Вестминстерскому статуту абсолютное право собственности приобрело свое истинное значение, не претерпевшее коренных изменений вплоть до наших дней. Cm.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 95.

<<125 >> См.: Bogart D. B., Makdisi J. Op. cit. P. 37–41.

<<126 >> Y.B. 12 Edward IV., fol.19, pl.25 (1472). См. подробнее: Spinosa C. D. The Legal

Reasoning behind the Common, Collusive Recovery: Taltarum's Case (1472) // The American Journal of Legal History. 1992. Vol. 36. № 1. P. 70–102; Casner A. J., Leach W. B. Cases and Text on Property. Boston: Little, Brown and Co., 1969. P. 278–280.

<<127 >> 27 Hen. VIII, ch. 10 (1536).

<<128 >> 32 Hen. VIII ch. 1 (1540).

<<129 >> 12 Charles II, ch. 24 (1660). Следует обратить внимание на то, что данный

статут имел обратную силу и распространялся на имущественные правоотношения, возникшие в период с 1645 по 1660 г.

<< 130 >> Примечательно, в частности, что в весьма искаженной, условной форме манориальные титулы сохранились в Англии по сей день. Предприимчивые британские коммерсанты размещали в средствах массовой информации предложения, согласно которым любой желающий мог почувствовать себя феодалом, купив соответствующее «звание» (средняя стоимость которого в конце прошлого века составляла около $ 6000). См., напр.: N.Y. Times Newspaper, Aug. 12, 1982. P. A14, col.1.

<< 131 >> Строго говоря, правовой маятник продолжал раскачиваться от абсолютизации собственности к максимально свободному распоряжению землей и обратно. В рамках прецедентного права «победу» нередко одерживала континентальная (неограниченная) модель права собственности. Характерными примерами могут служить дело Шелли (Shelley's Case) (1 Co Rep. 93b, 76 Eng. Rep. 206 (K.B.1581)), а также дело герцога Норфолка (the Duke of Norfolk's Case, 3 Ch. Ca. 1, 22 Eng Rep. 931 (1682)). См. также: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 181–182.

<< 132 >> См.: Sutherland A. E. Tenantry of the New York Manors: A Chapter of Legal History // Cornell Law Quarterly. 1956. Vol. 41. P. 620.

<< 133 >> См. подробнее: Burnham W. Introduction to the Law and Legal System of the United States. St. Paul: Thomson/West, 2006. P. 1–4, 38–79.

<< 134 >> См.: Blackstone W. Op. cit. URL: http://avalon.law.yale.edu/subject_menus/ blackstone.asp#book2

<<135 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 99.

<<136 >> См. подробнее: Megarry R., Wade H. Real Property. London: Stevens, 1975. P. 38.

<<137 >> Справедливости ради стоит отметить, что американское право собственности

по сей день сохраняет ряд архаичных элементов, которые будут более подробно рассмотрены в рамках анализа отдельных сложноструктурных моделей права собственности США. См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 213, 224–226.

<< 138 >> См. подробнее: Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров М.: Статут, 2008. С. 26–27.

<<139 >> См. подробнее: Bruce J. W, Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 15–19.

<<140 >> См. подробнее: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Феде-

рации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 39–46; Singer J. W. The Ownership Society and Takings of Property: Castles, Investments, and Just Obligations // Harvard

135

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

Environmental Law Review. 2006. Vol. 30. P. 309–338; Carpenter K. A., Katyal S. K., Riley A R. In Defense of Property // Yale Law Journal. 2009. Vol. 118. P. 1022, 1028–1029; Fehr E., Kremhelmer S., Schmidt K. Fairness and the Optimal Allocation of Ownership Rights // The Economic Journal. 2008. Vol. 118. Issue 531. P. 1262–1264.

<<141 >> См.: Мозолин В. П. Указ. соч. С. 40.

<<142 >> В. П. Мозолин для целей предлагаемой им классификации моделей права

собственности характеризует данные конструкции в качестве «непосредственных сложноструктурных моделей права собственности». См.: Мозолин В. П. Указ. соч. С. 41, 43.

<<143 >> См. об этом, напр.: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices.

P.493–494.

<<144 >> См.: Purdy J. The Meaning of Property. New Haven & London: Yale University

Press, 2010. P. 9–16.

<<145 >> См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 143.

<<146 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 215.

<<147 >> Если теоретическая разница между фригольдными и нефригольдными титу-

лами сводилась, в основном, к престижности социального положения того или иного правовладельца, то практической стороной данного разделения являлся различный порядок судебной защиты нарушенного права. См. подробнее: Plucknett T. F. T. Op. cit. P. 569–574.

<<148 >> См.: Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 92.

<<149 >> См. подробнее: Maitland F. W. The Mystery of Seisin // Law Quarterly Review.

1886. Vol. 2. P. 481–496.

<<150 >> См. подробнее: Скловский К. И. Указ. соч. С. 520–521; Дождев Д. В. Владение

всистеме гражданского права // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 21–23. Отдельные авторы используют также термин «испомещение». См.: Германов А. В. Указ. соч. С. 435.

<<151 >> См. подробнее: Берман Г. Западная традиция права: эпоха формирования /

пер. с англ. М.: Изд-во МГУ, 1998. С. 297; Никонов С. П. Развитие защиты владения в средневековой Европе. Харьков, 1905. С. 38.

<< 152 >> В российской литературе можно встретить и иные способы описания рассмотренной выше процедуры. В частности, А. В. Коновалов пишет: «право собственности на землю… выражалось понятием владения (seizin), что соответствовало безусловному праву собственности и связывалось с «посажением» феодала на землю». См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 143.

<< 153 >> См. подробнее: Bergin T., Haskell P. Preface to Estates in Land and Future Interests. Mineola: Foundation Press, 1984. P. 10–11.

<< 154 >> См. подробнее: Agricultural Tenancies: Past and Present / ed. Susan Bright. Oxford and Portland, Oregon: Hart Publishing, 2006. P. 111–116.

<< 155 >> В связи с этим современное американское право нередко употребляет конструкцию «seisin» для указания на полноправный характер вещного титула, говоря о фригольдной собственности. См.: Dial v. Dial, 378 Ill. 276, 38 N.E.2d 43 (1941); Hilliker v. Rueger, 228 N.Y. 11, 15, 126 N.E. 266, 267 (1920); § 4 гл. 237 Свода общих законов штата Массачусетс.

<<156 >> Об этом см. также: Скловский К. И. Указ. соч. С. 520.

<<157 >> См., напр.: § 622.211–212 Свода законов штата Айова.

<<158 >> Следует отметить, что в российской науке предпринимались попытки выра-

ботать общую концепцию понимания системы вещных прав США. См., напр.: Крассов О. И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993, № 2. С.

136

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

97–105. Однако сегодня очевидной представляется необходимость более предметного цивилистического исследования данной системы, с углубленным изучением конкретных вещноправовых титулов.

<< 159 >> См.: Berger C. J. Hard Leases Make Bad Law // Columbia Law Review. 1974. Vol. 74. P. 791–797.

<< 160 >> Вместе с тем следует иметь в виду, что коммерческая аренда продолжает в значительной степени регулироваться нормами о вещном праве, хотя и они в процессе индустриализации были немало модернизированы с учетом особенностей современного агрария. И. М. Супоницкая, специалист по истории США, приводит следующую характеристику американского фермера Нового времени: «Индивидуалист и больше всего ценит свободу; он ориентирован на рынок; будучи протестантом, трудолюбив, уверен в результатах своего труда» (Супоницкая И. Равенство и свобода. Россия и США: сравнение систем. М.: Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2010. С. 30–31).

<< 161 >> Все они упоминаются в знаменательном судебном решении по делу David Properties, Inc. v. Selk, 151 So. 2d 334 (Fla. Dist. Ct. App. 1963).

<< 162 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 361– 363; Sprankling J. G. Op. cit. P. 216 (см. также: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.2 (1977)).

<< 163 >> См., напр.: Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М.: Статут, 2008. С. 28–30.

<< 164 >> Характеристики правопритязаний, рассматриваемых в настоящей работе, в значительной степени соответствуют свойствам правопритязаний, действующих в рамках режима доверительной собственности (trust).

<< 165 >> Для целей классификации к первоначальному правообладателю приравниваются также его законные правопреемники и наследники.

<< 166 >> Данные лица обозначаются в качестве «третьих», поскольку они не являются непосредственной стороной правоотношений, в рамках которых происходит отчуждение недвижимости, обремененной такими правопритязаниями. Основными сторонами считаются в таких случаях лицо, передающее имущество, и лицо, приобретающее его во фригольдную либо нефригольдную собственность.

<<167 >> См. об этом также: Bogart D. B., Makdisi J. Op. cit. P. 31.

<<168 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 105.

<<169 >> Большое внимание исследованию проблем, возникающих в системе вещных

прав, а также возможных путей их решения посвящают профессор Колумбийского университета Томас Меррил и профессор Гарвардского университета Генри Смит. В своей совместной работе, посвященной стандартизации вещно-правовых титулов в праве собственности, ученые прямо указывают на то, что соблюдение стандартов в данной сфере общественных отношений – в том числе языковых стандартов, позволяющих оперативно квалифицировать любое право с помощью единообразного толкования формулировок, позволяет в значительной мере сократить затраты на судопроизводство и, как следствие, уменьшить судеб-

ные издержки. См. подробнее: Merrill T. W., Smith H. E. Optimal Standardization in the Law of Property: The Numerus Clausus Principle // Yale Law Journal. 2000. Vol. 110. P. 24–41.

<<170 >> См., напр.: Bramley v. White, 281 Mass. 343, 346–347, 183 N.E. 761, 762 (1933).

<<171 >> См.: Singer J. W. Introduction to Property. New York: Aspen Publishers, 2005.

P.321–322.

137

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 172 >> Данный принцип является одним из фундаментальных для правовой системы Соединенных Штатов и применяется судами на протяжении нескольких веков. См., напр.: Johnson v. Whiton, 34 N.E. 542 (Mass. 1893).

<<173 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 104.

<<174 >> См.: Dagan H. Op. cit. P. 1517, 1565–1570.

<<175 >> См.: Hansmann H., Kraakman R. Property, Contract and Verification: The

Numerus Clausus Problem and the Divisibility of Rights // Journal of Legal Studies. 2002. Vol.

31.P. 373–375.

<<176 >> См.: Heller M. A. Op. cit. P. 1163, 1176–1178.

<<177 >> См.: Merrill T. W, Smith H. E. Op. cit. P. 1.

<<178 >> «Собственность – пишет Ричард Генри Тоуни, известный британский уче-

ный, уделявший значительное внимание изучению феномена права собственности и различных его моделей, – сложнейшая категория. Она включает множество прав, которые могут не иметь друг с другом ничего общего, кроме того, что все они осуществляются гражданами и обеспечиваются государством. Все остальные характеристики данных титулов позволяют различить их с учетом экономической составляющей, социального значения и, наконец, морального обоснования каждого вида права собственности». См.: Tawney R. H. The Acquisitive Society. New York: Harcourt, Brace and Howe, 1920. P. 53–54.

<< 179 >> В отечественной литературе также переводится как «безусловное неограниченное право собственности». См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 144.

<< 180 >> В американской цивилистике нередко встречаются взгляды авторов, считающих простое неограниченное право собственности едва ли не единственным вещноправовым титулом, приемлемым для развитой рыночной экономики. Джон Спранклинг, в частности, пишет о том, что фактически все сделки по купле-продаже земли совершаются сегодня с использованием одного лишь простого неограниченного права собственности, самого основного вещного права. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 104.

<< 181 >> Определяя абсолютное право собственности, Свод норм о праве собственности указывает на бессрочность данного титула как на основной отличительный его признак, тем самым определяя уникальность его положения в системе сложноструктурных моделей права собственности, базирующихся на «разделенности» вещных прав во времени и в объ-

еме. См.: Restatement of Property § 14 (1936).

<< 182 >> Термин «escheat» первоначально применялся к конфискации имущества в рамках феодальных отношений. В отличие от своего современного значения в правовой системе США, исторически переход имущества из частной собственности в государственную производился не столько в силу отсутствия у правообладателя законных наследников, сколько в качестве карательной меры даже при наличии правопреемников. См. подробнее:

Coventry T. A Readable Edition of Coke Upon Littleton. London: Saunders, 1830. P.13a–13b.; Gibson S. T. The Escheatries, 1327–1341 // English Historical Review. 1921. Vol. 36. P. 218–224.

Позже теория бесхозяйной собственности (bona vacantia) вышла на передний план, фактически изменив подход к пониманию выморочного имущества в США. См.: Simpson A. W. B.

A History of The Land Law. New York: Oxford University Press, 1986. P. 19.

<<183 >> См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 28–29.

<<184 >> См.: Burns R. P. Blackstone's Theory of the «Absolute» Rights of Property //

University of Cincinnati Law Review. 1985. Vol. 54. P. 67–71.

<< 185 >> В течение 200 лет после Нормандского завоевания свободное земледержание (прототип сегодняшнего абсолютного права собственности) было ограничено сроком

138

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

жизни самого вассала, и феодал даже в случае обнаружения прямых законных наследников своего подданного не обязан был ни признавать их, ни тем более автоматически передавать им землю на том же праве. Чуть позже появилась традиция, позволявшая наследникам осуществить данное правопреемство на условиях выплаты дополнительного выкупа и (или) принятия на себя обязательств по несению повинностей, однако отнюдь не всегда это «признание» законного наследника освобождало последующие поколения данной семьи от столкновения с аналогичной проблемой в будущем. Только в конце XIII в. упомянутый в главе 1 настоящего исследования статут Quia Emptores узаконил свободную передачу земель в нынешнем понимании, а Статут о завещаниях (Statute of Wills) 1540 г. сделал возможным их переход по завещанию.

<<186 >> См.: Burnham W. Op. cit. P. 460.

<<187 >> Первопричины столь щепетильного подхода к использованию точно опре-

деленных формулировок при передаче вещно-правовых титулов вновь восходят к истокам феодализма. С момента, когда у потомков земледержателя возникла возможность вступать в наследство, доказав феодалу свою лояльность, и вплоть до принятия статута Quia Emptores всякое такое соглашение между феодалом и вассалом должно было сопровождаться ясной оговоркой о намерении феодала передать данную землю лишь конкретному лицу либо ему

ивсем последующим его законным правопреемникам (в последнем случае распоряжение должно было содержать слова «N. и его наследникам»). См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 182.

<<188 >> На практике нередко встречаются также их сочетания, различные вариации

илексические аналоги, не требующие самостоятельного рассмотрения.

<<189 >> См.: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 505.

<<190 >> См.: Lusk v. Broyles, 694 So.2d 4 (Ala. 1997).

<<191 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 216.

<<192 >> См.: Singer J. W. Introduction to Property. P. 308.

<<193 >> См, напр.: § 18 гл. 191 Свода общих законов штата Массачусетс, где прямо

говорится о том, что в данном регионе вещное право переходит по завещанию в том максимально полном объеме, которым мог законно распорядиться завещатель, если из текста завещания с очевидностью не следует, что завещатель желает передать право в меньшем объеме.

<< 194 >> См., напр.: Cole v. Winnipisseogee Lake Cotton & Woolen Mfg. Co., 54 N.H. 242 (1874); Dennen v. Searle, 149 Conn. 126, 176 A.2d 561 (1961).

<<195 >> Cм.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 183.

<<196 >> См. подробнее: Ivey v. Peacock, 56 Fla. 440, 47 So. 481 (1908); De Freitas v.

Coke, 380 P.2d 762 (Haw. 1963); McLaurin v. McLaurin, 217 S.E.2d 41 (S.C. 1975).

<< 197 >> Данные различия касаются не только позиции отдельных регионов по вопросу необходимости отмены или сохранения оговорки о наследниках. Серьезные опасения – с учетом того, что в США действует система прецедентов, – вызывает тот факт, что штаты, формально не имеющие разногласий на этот счет, на практике толкуют фразу, упоминающую наследников, совершенно по-разному. В одних случаях суды привычно понимают под ней оговорку об отсутствии обременений. См. например: Smith v. Groton, 147 Conn. 272, 160 A.2d 262 (1960); Noll v. Garber, 336 Ill.App.3d 925, 271 Ill Dec.170, 784 N.E.2d 388 (2003). Другие судьи трактуют аналогичную фразу в качестве приобретательной оговорки.

См: Fatheree v. Gregg, 20 Ill.2d 620, 170 N.E.2d 600 (1960); Commerce Union Bank v. Warren County, 707 S.W.2d 854 (Tenn. 1986).

<< 198 >> The Association of American Law Schools. URL: http://www.aals.org/

139

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<<199 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 107–109.

<<200 >> В этой связи требует уточнения неоднозначная позиция отдельных россий-

ских авторов, утверждающих, что «при разрешении спора абсолютный характер титула выявляется редко, поскольку это не вызывается практической необходимостью, но и в случае определения абсолютного характера титула подобный вывод в значительной степени относителен». См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 144.

<< 201 >> См., напр.: Seifert v. Sanders, 358 S.E.2d 775 (W. Va. 1987). См. подробнее также: Thompson on Real Property. / ed. Thomas D.A. Charlottesville: LexisNexis, 1994. Vol. 2. § 17.02.

<< 202 >> См.: WendelP. Wills, Trusts, and Estates: Keyed to Dukeminier/Johanson/ Lindgren/ Sitkoff. New York: Aspen Publishers, 2005. P. 242.

<< 203 >> См., напр.: Ide v. Ide, 5 Mass. 500 (1809); Sweet v. Arnold, 322 Ill. 597, 153 N.E. 746 (1926).

<< 204 >> Показательными в этом отношении являются дела Kelly v. Meins, 135 Mass. 231 (1883); Sterner v. Nelson, 210 Neb. 358, 314 N.W.2d 263 (1982).

<< 205 >> Комментируя решение суда по делу Fox v. Snow, 6 N.J. 12, 76 A.2d 877 (1950),

авторы одного из наиболее прогрессивных исследований по праву собственности на недвижимость в США критикуют судью Вандербильта, признавшего завещание недействительным в той части, которая нарушает правило о несовместимости. Ученые говорят о том, что такое судебное решение «нарушило первоначальные намерения завещателя, не принеся при этом никакой пользы общественному правопорядку». См.: Moynihan C. J., KurtzS. F. Op. cit. P. 41.

<<206 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., SchillM. H. Op. cit. P. 182.

<<207 >> К. П. Победоносцев применительно к отечественной концепции собствен-

ности также неоднократно обращал внимание на необходимость укрепления прямой связи между объектом собственности и правом на него: «право неразрывно связано с вещью и не отстает от нее, […] прикреплено к ней». См.: Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 187–188.

<< 208 >> Дословно термин fee tail обозначает «усеченный титул» (от фр. tailler – сечь; ограничивать).

<<209 >> См.: 13 Edward I, ch. 1 (1285).

<<210 >> См. подробнее: Blackstone W. Op.cit. P. 115–119. Примечательно, что такое

состояние английского общества нашло свое отражение и в художественной литературе. Этому, в частности, уделено значительное внимание в произведении Джейн Остин «Гордость и предубеждение» (1813), а также в романе Дафны Дюморье «Ребекка» (1938).

<< 211 >> Наиболее ярким примером этому может служить уже упоминавшееся знаме-

нитое «дело Талтарума». См.: Y.B. 12 Edward IV., fol. 19, pl.25 (1472).

<< 212 >> Следует обратить особое внимание на то, что до 1285 года формулировки тождественные тем, с помощью которых позже стал устанавливаться режим fee tail, квалифицировались английскими судами как крайне специфическая разновидность абсолютного титула – fee simple conditional (простое условное право собственности). Решающим «условием» являлось появление у собственника в период его жизни прямых нисходящих потомков. При наступлении этого события (даже если ребенок погибал тотчас после рождения) собственник приобретал неограниченное право распоряжения имуществом по своему усмотрению (включая право отчуждать имущество в пользу лиц, не являющихся его прямыми нисходящими потомками). Собственник, не имевший прямых нисходящих наследников, был ограничен в праве распоряжения недвижимостью, и в случае его смерти имущество

140

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

возвращалось первоначальному правообладателю. Данный порядок вызывал резкое недовольство у представителей сословной знати. Феодалы настаивали на том, что земля должна переходить из поколения в поколение, решительно критикуя возможность передачи имущества третьим лицам при наличии прямых нисходящих наследников. В 1258 году в английский Парламент была подана петиция о рассмотрении и удовлетворении жалоб. Долгожданная реакция последовала лишь через 27 лет с принятием Второго Вестминстерского статута, результатом которого стало появление титула fee tail. Невзирая на то что конструкция fee simple conditional фактически перестала действовать в англосаксонском праве более 700 лет назад, два американских штата – Айова и Южная Каролина – по сей день допускают применение данного вещно-правового титула, полагая, что Второй Вестминстерский статут, узаконивший привилегированное положение землевладельческой аристократии, противоречит основным демократическим принципам, действующим в США (см.: Powell R.R. Powell on Real Property / Gen. ed. Wolf M.A. New Providence: Matthew Bender/LexisNexis, 2005. Vol. 2. Ch. 14).

<<213 >> В структуре настоящей работы вопросы вещных правопритязаний вынесены

вотдельный блок, поскольку обладают особым значением для понимания системы сложноструктурных моделей права собственности в США и требуют детального исследования. Поэтому в рамках данной главы правопритязания будут рассматриваться в тех пределах, в которых существенно их значение при характеристике самих вещно-правовых титулов.

<<214 >> Вместе с тем следует учитывать, что в случае, когда рассматриваемый титул

сконструирован по формуле «N. и его прямым нисходящим потомкам, а после прекращения их рода – Z. и его нисходящим потомкам», первоначальный собственник и его наследники утрачивают возможность обратного вступления в свои права на данное имущество до тех пор, пока у Z. остаются прямые нисходящие потомки. У последних, в свою очередь, возникает (в том же порядке, который рассмотрен выше) выжидательная собственность того или иного типа.

<< 215 >> Достаточно красноречивым в этом отношении является классический для американской литературы пример об обращении собственника с зелеными насаждениями, расположенными на принадлежащем ему участке. Режим fee tail позволяет собственнику использовать плоды по своему усмотрению, однако обязывает его обеспечить сохранение деревьев, запрещая их вырубку и иные формы уничтожения. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 111.

<< 217 >> Роль Томаса Джефферсона в модернизации системы вещных прав США стала предметом отдельных исследований. См., напр.: Katz S. N. Thomas Jefferson and the Right to Property in Revolutionary America // Journal of Law and Economics. 1976. Vol. 19. P. 467– 487. Об историческом значении реформы Джефферсона нередко упоминается и в судебных прецедентах (См., напр.: Robins Island Preservation Fund, Inc. v. Southold Dev. Corp., 959 F.2d 409 (2d Cir. 1992)).

<< 218 >> Заслуживает внимания тот факт, что в целом ряде американских регионов существование данного титула и вовсе не признается. В частности, fee tail никаким образом не упоминается ни в статутах, ни в судебных решениях Аляски, Айдахо, Луизианы, Невады, Вашингтона и Юты.

<< 219 >> Например, § 26 ст. 1 Конституции штата Техас прямо запрещает обременение имущества титулом fee tail; аналогичная норма содержится в § 6116 Свода законов штата

141

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

Пенсильвания. В решении по делу Merrill v. American Baptist Missionary Union, 73 N.H. 414, 62 A. 647 (1905) суд указывает на то, что fee tail отрицается властями штата Нью-Хэмпшир.

<< 220 >> Такой порядок действует в Алабаме, Аризоне, Калифорнии, Джорджии, Индиане, Кентукки, Мэриленде, Мичигане, Миннесоте, Миссисипи, Монтане, Небраске, Нью-Джерси, Нью-Йорке, Северной Каролине, Северной Дакоте, Оклахоме, Южной Дакоте, Теннеси, Вермонте, Западной Вирджинии, Висконсине, Вайоминге и др. См., напр.: ч. 1.2 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 221 >> В этой связи принципиальное значение имеет тот факт, что пожизненное право собственности возникает лишь у первого правоприобретателя, тогда как его потомки обладают выжидательным правом абсолютной собственности на данное имущество. Подобная концепция реализуется, в частности, в штатах Арканзас, Колорадо, Флорида, Иллинойс,

Канзас, Миссури и Нью-Мексико. См.: Stearns v. Curry, 306 III. 94, 137 N.E. 471 (1922); Schee v. Boone, 295 Mo. 212, 243 S.W 882 (1922); Mitchell v. Mitchell, 208 Ark. 478, 187 S.W.2d 163 (1945). Примечательно, что в большинстве случаев к прямым нисходящим потомкам при-

равниваются и усыновленные дети. Cм.: Sides v. Beene, 327 Ark. 401, 938 S.W.2d 840 (Ark. 1997); Unsel v. Meier, 972 S.W.2d 466 (Mo.Ct.App. 1998).

<< 222 >> См.: § 47–3 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 2131.08 Свода пере-

смотренных законов штата Огайо. См. также: Chesebro v. Palmer, 68 Conn. 207, 36 A. 42 (1896); Wolf v. Stout, 11 Weekly L. Bull. 236 (Ohio, 1884).

<< 223 >> См.: Разд. 25, § 302 Свода законов штата Делавэр; Разд. 33, § 156 Свода пересмотренных статутов штата Мэн; §§ 45–47 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; § 34-4-15, 34-4-16, 34-4-17 Свода общих законов штата Род-Айленд.

<< 224 >> Рассмотренные противоречия усугубляются тем, что при наличии у собственника нескольких нисходящих потомков суды вынуждены сталкиваться с затруднениями в определении порядка наследования – ни одним из статутов не предусмотрен приоритет наследника какой-либо очереди, равно как и не отменен средневековый принцип первородства (primogeniture). Не менее противоречивой видится ситуация, сложившаяся во всех штатах, кроме Делавэра, – кредиторы собственника, которому имущество принадлежит на титуле fee tail, вправе с целью удовлетворения своих требований обратить взыскание на такое имущество в том же порядке, как если бы оно находилось в простой неограниченной собственности. См.: Разд. 14, § 2008 Свода пересмотренных статутов штата Мэн; § 4 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; § 34-4-14 Свода общих законов штата Род-Айленд.

<<225 >> См., напр.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 113.

<<226 >> См. подробнее: Senn M. A. English Life and Law in the Time of the Black Death //

Real Property and Trust Journal. 2003. Vol. 38. P. 516–551.

<<227 >> См.: Restatement of Property § 18 (1936).

<<228 >> Примечательно, что в зависимости от того, на каком праве имущество при-

надлежит первоначальному собственнику, одна и та же фраза, указывающая на передачу данного имущества в пожизненную собственность, может толковаться по-разному. Речь идет о случаях, когда имущество передается на праве пожизненной собственности с формулировкой «передаю N. на срок жизни». Поскольку из данной фразы не очевидно, на чей именно срок жизни передается право собственности, суды вынуждены были выработать последовательную практику на этот счет. Так, если лицо, отчуждающее имущество, владеет им на праве абсолютной собственности либо на праве собственности с возможностью передачи прямым нисходящим наследникам, то имущество переходит в пожизненную собственность на срок жизни правоприобретателя. Если же первоначальный собственник сам обладает

142

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

лишь пожизненным титулом на отчуждаемое имущество, то передача осуществляется на срок жизни данного лица. См.: Turner v. Missouri Pacific Railway Co., 130 Mo. App. 535, 109 S.W. 101 (1908); Brevoort v. Brevoort, 70 N.Y. 136 (1877).

<<229 >> Подробнее об это см.: PowellR. R. Op. cit. Vol. 2. Ch. 15.

<<230 >> См.: Robinson v. King, 68 N.C.App. 86, 314 S.E.2d 768 (1984)

<<231 >> См., напр.: White v. Brown, 559 S.W.2d 938 (Tenn. 1977)

<<232 >> См.: Pigg v. Haley, 294 S.E.2d 851 (Va, 1982)

<<233 >> Так, по делу Williams v. Estate of Williams, 865 S.W.2d 3 (Tenn. 1993), суд счел

достаточно четкой формулировку «передаю имущество N. во владение и держание в течение всей жизни N., но без права продажи», подтвердив законность режима пожизненного права собственности на указанное имущество.

<<234 >> См.: Benz v. Fabian, 54 NJ.Eq. 615, 35 A. 760 (1896).

<<235 >> Исторически в США параллельно действовало несколько подходов к раз-

решению конфликтов между передаточными фразами и формулировками, определяющими объем правомочий. Некоторые суды указывали на примат granting clause, другие утверждали, что определяющее значение имеет habendum clause (см. соответственно: Dickson v. Wildman, 183 Fed. 398 (5th Cir.1910); Meacham v. Blaess, 141 Mich., 258, 104 N.W. 579 (1905)). Посте-

пенно Соединенные Штаты отходят от механического применения того или иного правила, полагая, что решение должно быть основано на реальных намерениях сторон и исходя из всех обстоятельств дела. Суды, таким образом, рассматривают распоряжение (будь оно оформлено в качестве договора или завещания) как единый инструмент передачи вещноправового титула, требующий комплексной оценки (см.: Boyer v. Murphy, 202 Cal. 23, 259 P. 38 (1927); Luther v. Patman, 200 Ark. 853, 141 S.W.2d 42 (1940); Swearingen v. McGee, 303 Ky. 825, 198 S.W.2d 805 (1946)). Подобный подход видится наиболее конструктивным.

<< 236 >> См.: Langlois v. Langlois, 326 Mass. 85, 93 N.E.2d 264 (1950). Более того, суды,

стремясь соблюсти интересы обеих сторон, оставляют в силе титул пожизненного права собственности даже при его расширении за счет дополнительных правомочий, но только в случае, если из текста договора или завещания с высокой долей очевидности следует намерение установить именно данный режим собственности (см.: Barry v. Austin, 118 Me. 51, 105 A. 806 (1919)).

<< 237 >> См. также: ст. 5 гл. 3 °Cвода общих статутов штата Иллинойс (Акт «О пере-

даче прав» (Conveyances Act)).

<<238 >> См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 59–60.

<<239 >> Данное право, также известное как титул супруга «jure uxoris» (лат. – по

праву жены), опосредовало патриархальную концепцию главенства мужчины в семье, что, учитывая высокую социальную значимость собственности в период Cредневековья, должно было отражаться и в главенстве мужа над имуществом жены.

<< 240 >> Примечательно, что общее право рассматривало лишь факт рождения живого потомка в качестве основания прекращения estate be the marital right. Появление на свет мертворожденного ребенка не влияло на имущественные отношения супругов.

<<241 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 69–70.

<<242 >> Curtesy (совр. англ. – «courtesy») – любезность, учтивость. Выражение

«tenancy by curtesy» имело не столько юридическую природу, сколько отражало соци- ально-политические настроения того времени. Считалось, что муж обладает данным вещным правом «из милости общего правопорядка» – это противопоставлялось строгости нор-

143

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

мандских и французских законов аналогичного периода. См. подробнее: Garrison M. Toward a Contractarian Account of Family Governance // Utah Law Review. 1998. P. 241, 245.

<< 243 >> См.: Turnipseed T. L. Why Shouldn't I be Allowed to Leave My Property to Whomever I Choose at My Death? (Or How I Learned to Stop Worrying and Start Loving the French) // Brandeis Law Journal. 2006. Vol. 44. P. 742–746.

<< 244 >> Речь в данном контексте идет о том, что фригольдный титул fee tail, на котором имущество могло принадлежать супругу, имел, как отмечалось, несколько специфических разновидностей, в том числе fee tail special – режим, при котором круг наследников ограничивался детьми от определенной жены. Следовательно, другая жена, пусть и родившая супругу потомство, не приобретала пожизненного права собственности на те земли, которые принадлежали мужу на праве fee tail special.

<< 245 >> Титулы estate by curtesy initiate и inchoate dower крайне неоднозначно понимаются как западными теоретиками, так и самими судами. В одних прецедентах данные конструкции рассматриваются как абстрактные и гипотетические, имеющие своей целью не действительное обеспечение имущественных интересов супругов, а лишь создание иллюзии защищенности (См., напр.: Classen v. Heath, 58 N.E.2d 889 (Ill. 1945); Morgan v. Morgan, 1 Ohio Supp. 51 (Ohio Com. Pl. 1936); Meadows v. Belknap, 483 S.E.2d 826 (W.Va. 1997)). Другие суды оценивают эти титулы в качестве «будущих», «резервных» вещных прав (см.: Webber v. Webber, 962 S.W. 2d 345 (Ark. 1998); Wigginton v. Leech's Adm'x, 149 S.W.2d 531 (Ky. 1941); Grubbs v. Leyendecker, 53 N.E. 940, 941 (Ind. 1899)). Нельзя обойти вниманием уникальные случаи, в которых данные категории понимаются как гибрид, сочетающий вещные и обязательственные права (См.: Pawley v. Pawley, 46 So.2d 464, 464 n.2 (Fla. 1950) – в решении указывается, в частности, на то, что титулы содержат в себе элементы залога). Наконец, в литературе и судебной практике – вопреки очевидным рамкам, установленным общим правом на рассматриваемые титулы, – встречаются мнения о том, что estate by curtesy initiate и inchoate dower являются самостоятельными вещными правами, реальными и не требующими наступления каких-либо событий в качестве условий их реализации (см.: Shortall v. Hinckley, 31 Ill. 219 (1863). См. подробнее: Plager S. J. The Spouse's Nonbarrable Share: A Solution in Search of a Problem // University of Chicago Law Review. 1966. Vol. 33. P. 681, 698.

<< 246 >> См.: Hamm v. Piper, 105 N.H. 418, 201 A.2d 125 (1964); Thomas v. Thomas, 245 Ala. 607, 18 So.2d 544 (1944). См. подробнее: SpiesE. G. Property Rights of the Surviving Spouse // Virginia Law Review. 1960. Vol. 46. № 1. P. 157.

<< 247 >> Принцип того, что любая дефектность или условность основного титула супруга распространяется на производные права его вдовы, находит частное отражение в судебной практике. См., напр.: Moriarta v. McRea, 45 Hun, 564 (N.Y.1887); Sullivan v. Sullivan, 139 Iowa 679, 117 N.W. 1086 (1908); Forte v. Caruso, 336 Mass. 476, 146 N.E.2d 501 (1957); Matlack v. Arend, 2 M.J.Super. 319, 63 A.2d 812 (1949).

<<248 >> См., напр.: Cummings v. Schreur, 239 Mich. 178, 214 N.W. 199 (1927).

<<249 >> Фундаментальному изучению вещно-правового титула dower и определению

его места в общем праве посвящена одноименная монографическая работа Чарльза Харви Скрибнера «A Treatise On The Law Of Dower» (Vol. I, II. Philadelphia: T. & J. W. Johnson & Co., 1883).

<<250 >> См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 69.

<<251 >> Спорный характер титулов curtesy и dower усугублялся тем, что предше-

ствующие им выжидательные правопритязания обременяли фригольдную собственность, затрудняя ее свободный оборот. Социально-культурные изменения спровоцировали острую критику вещно-правовых титулов, закреплявших неравенство овдовевших супругов, свя-

144

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

занное с гендерными различиями. В результате принятия ряда статутов, вошедших в историю как Законы о собственности замужних женщин (Married Women's Property Acts), титулы estate by marital right, а также estate by curtesy initiate были окончательно упразднены в Англии к XIX веку. Необходимость в использовании оставшихся «вдовьих титулов» естественным образом снижалась. Однако их полная отмена произошла лишь в 1925 году с вступлением в силу Закона об управлении имуществом (Administration of Estates Act).

<< 252 >> Следует в данной связи еще раз оговориться о том, что в первозданном виде система «вдовьих титулов» не сохранилась ни в одной из стран общего права. С введением в

действие Законов о собственности замужних женщин Соединенные Штаты вслед за Англией отказались от использования изживших себя estate by marital right и estate by curtesy initiate, а сами титулы dower и curtesy были если не исключены, то модифицированы настолько, что обрели «вторую жизнь» уже совершенно в ином качестве. К штатам, официально признающим хотя бы одно из рассматриваемых вещных прав, на сегодняшний день относятся: Аляска, Арканзас, Гавайи, Кентукки, Массачусетс, Миннесота, Огайо, Пенсильвания, РодАйленд, Вирджиния и Западная Вирджиния. До недавнего времени аналогичные правопорядки действовали в штатах Алабама, Нью-Джерси и Орегон. В силу отсутствия обратной силы у законов, отменивших «вдовьи титулы» в указанных регионах, curtesy и dower не исчезли бесследно, а продолжают регулироваться прежними актами в рамках отношений, возникших до введения новых правил в действие.

<< 253 >> См., напр.: § 1 гл. 189 Свода общих законов штата Массачусетс. Конституционность данного статута подтверждена, см.: Opinion of the Justices, 337 Mass. 768, 151 N.E.2d

475(1958).

<<254 >> См., напр.: § 28-11-301 Свода законов штата Арканзас.

<<255 >> См., напр.: § 507.02, 525.16 (2), 525.16 (3) Свода статутов штата Миннесота.

<<256 >> См.: Marino v. Smith, 454 So.2d 1380 (Ala.1984); Wilder v. Mixon, 442 So.2d

922 (Ala.1983); Devers v. Chateau Corp., 748 F.2d 902 (4th Cir.1984).

<< 257 >> Наиболее полно и детализированно вопросы наследования и правопреемства, в том числе с участием овдовевших супругов, урегулированы Единообразным наследственным кодексом США (Uniform Probate Code), принятым в 1969 году, с последними изменениями и дополнениями в 2006 году. Около 20 американских штатов (среди которых – Аляска, Аризона, Колорадо, Флорида, Гавайи, Айдахо, Мэн, Мичиган, Небраска, Нью-Мек- сико, Северная и Южная Дакота, Южная Каролина, Юта и др.) полностью присоединились к ЕНК, остальные регионы также учли положения данного статута, частично адаптировав его в местном законодательстве. См. подробнее: Tritt L. Technical Correction or Tectonic Shift: Competing Default Rule Theories Under the New Uniform Probate Code // Alabama Law Review. 2010. Vol. 61. № 2. P. 274–336; McCouch G. M. P. Probate Law Reform and Nonprobate Transfers // University of Miami Law Review. 2008. Vol. 62. P. 757–763; Newman A. Incorporating the Partnership Theory of Marriage into Elective-Share Law: The Approximation System of the Uniform Probate Code and the Deferred-Community-Property Alternative // Emory Law Journal. 2000. Vol. 49. URL: http://ssrn.com/abstract=980993

<< 258 >> См., напр.: п. «а» ч. 1.1 ст. 5 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<<259 >> См., напр.: § 1 гл. 189 Свода общих законов штата Массачусетс.

<<260 >> См.: Orr v. Orr, 440 U.S. 268, 99 S.Ct. 1102, 59 L.Ed.2d 306 (1979); Hall v.

McBride, 416 So.2d 986 (Ala.1982); Stokes v. Stokes, 271 Ark. 300, 613 S.W.2d 372 (1981).

<< 261 >> С учетом того, что при прекращении пожизненного права одного собственника имущество переходит в собственность иного лица, обеспечение сохранности и невре-

145

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

димости объекта недвижимости является основообразующим принципом. См.: Keesecker v. Bird, 200 W.Va. 667, 490 S.E.2d 754 (1997); Kimbrough v. Reed, 130 Idaho 512, 943 P.2d 1232 (1997).

<< 262 >> См.: Beard v. Hicks, 163 Ala. 329, 50 So. 232 (1909); Brown v. Woodliff, 89 Ga. 413, 15 S.E. 491 (1892); Zimmerman v. Shreeve, 59 Md. 357 (1882); Lee v. Lee, 180 N.C. 86, 104 S.E. 76 (1920).

<< 263 >> Между тем необходимо иметь в виду, что обладатели будущих правопритязаний на имущество, находящееся в пожизненной собственности, имеют перед собственником определенные привилегии относительно всех третьих лиц и, несмотря на право удаления нарушителей из пределов владения (right to exclude), могут без дополнительных разрешений проникать на обремененные их правопритязаниями земли по следующим основаниям: для осмотра недвижимости на предмет наличия повреждений и(или) конструктивных дефектов; для взимания причитающейся арендной платы; для производства ремонтных работ или иных улучшений, обеспечивающих защиту их будущего имущества; для сбора древесины и иных материалов, связанных с землей, но отделенных от нее при обстоятельствах, в которых такие лица имеют законные права на данные объекты; для осуществления любых других действий, нацеленных на предотвращение порчи или утраты имущества либо титула на него. См.: Restatement of Property § 117, комментарий «с».

<< 264 >> См., напр.: § 833 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 г. «Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости» (Real Property Actions and Proceedings Law). См. также: Cargill v. Sewall, 19 Me. 288 (1841); Austin v. Hudson River R. Co., 25 N.Y. 334 (1862); Beck v. Lynch, 306 Ky. 738, 209 S.W.2d 58 (1947).

<<265 >> См.: Haselwood v. Moore, 10 °Colo. 556, 69 P.2d 248 (1937).

<<266 >> См., напр.: Hair v. Farrell, 21 Tenn.App. 12, 103 S.W.2d 918 (1936).

<<267 >> См., напр.: Bogart D. B., Makdisi J. Op. cit. P. 34.

<<268 >> Впервые такая форма отчуждения стала возможна благодаря принятому в

Англии в 1677 г. Статуту о мошеннических действиях (Statute of Frauds). Позже это правило было адаптировано и американским законодательством (см.: Restatement of Property § 151, Special Note). См. подробнее: McCaffery E. J. A Life Estate Conception of Property // USC Law School, Olin Working Paper. 1999. Vol. 99. № 15. P. 22–28.

<< 269 >> См.: Mid-State Homes, Inc. v. Johnson, 218 Ga. 397, 128 S.E.2d 197 (1962); Busby v. Thompson, 286 Ark. 159, 689 S.W.2d 572 (1985).

<< 270 >> См.: Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N.E. 791 (1927); Cauffiel v. Cauffiel, 39 Del.Ch. 190, 161 A.2d 432 (1960); Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N.E. 791 (1927).

<<271 >> См.: Baker v. Weedon, 262 So. 2d 641, 644 (Miss. 1972).

<<272 >> См.: Blackstone W. Op. cit. P. 109–110.

<<273 >> См.: Ink v. City of Canton, 212 N.E.2d 574 (1965); Mahrenholz v. County Bd. of

School Trustees, 417 N.E.2d 138 (Ill. App. Ct. 1981).

<< 274 >> История развития института собственности в общем праве сопровождалась частыми понятийными изменениями. Это касалось и титула fee simple determinable, пережившего целый ряд переименований (base fee, estate in fee on limitation, estate in fee on conditional limitation). Используемое сегодня обозначение лишено двусмысленности и обладает достаточной четкостью, что позволило ему закрепиться в американском праве и войти в терминологический аппарат Свода норм о праве собственности. См.: Restatement of Property § 44 (1936).

146

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 275 >> К вопросу о суспензивных (отлагательных) Условиях см.: Цитович П. П. Труды по торговому и вексельному праву: в 2 т. Т. 1: Учебник торгового права; К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М.: Статут, 2005. С. 356–364.

<< 276 >> Поэтому вторым по распространенности наименованием данного титула является «простое право собственности, зависимое от определенного ограничения» (fee simple subject to a special limitation). См.: Williams v. Watt, 668 P.2d 620 (Wyo.1983).

<<277 >> См.: Restatement of Property § 44 (1936).

<<278 >> Если язык распоряжения однозначно свидетельствует о намерении передать

имущество именно на титуле fee simple determinable, однако в тексте документа отсутствует прямое указание на possibility of reverter, такое будущее правопритязание первоначального собственника возникает в силу закона. См.: Staack v. Detterding, 182 Iowa 582, 161 N.W. 44, L.R.A.1918C 856 (1917); Bailey v. Eagle Mountain Telephone Co., 202 Tenn. 195, 303 S.W.2d 726 (1957).

<<279 >> См.: Valer Oil Co. v. Souza, 182 Cal.App.2d 790, 6 Cal.Rptr. 301 (1960); Caldwell

v.Brown, 553 S.W.2d 692 (Ky.1977); Brown v. Haight, 435 Pa. 12, 255 A.2d 508 (1969); Saletri

v.Clark, 13 Wis.2d 325, 108 N.W.2d 548 (1961).

<<280 >> См.: Lacer v. Navajo County, 141 Ariz. 396, 687 P.2d 404 (App.1983); Edling v.

Stanford Tp., 381 N.W.2d 881 (Minn.1986).

<< 281 >> См., напр.: Williams v. Kirby School District № 32, 207 Ark. 458, 181 S.W.2d 488 (1944); Mt. Gilead Church Cemetery v. Woodham, 453 So.2d 362 (Ala.1984).

<< 282 >> См.: U.S. Trust Co. v. State, 226 N. J. Super. 8, 543 A.2d 457 (App.Div.1988); Little Miami, Inc. v. Wisecup, 13 Ohio App.3d 239, 468 N.E.2d 935 (1984); Indigo Realty Co. v. City of Charleston, 281 S.C. 234, 314 S.E.2d 601 (1984).

<< 283 >> Детальному исследованию различного рода условий, которыми обременяются отменяемые вещно-правовые титулы, уделено немало внимания в работах западных авторов. Особенно глубоко и последовательно этот вопрос изучался Олином Брауде- ром-младшим. См., напр.: Browder O. L., Jr. Testamentary Conditions against Contest // Michigan Law Review. 1938. Vol. 36, № 7. P. 1066–1106; Testamentary Conditions against Contest ReExamined // Columbia Law Review. 1949. Vol. 49. № 3. P. 320–339.

<<284 >> См., напр.: Willhite v. Masters, 965 S.W. 2d 406 (Mo. Ct. App. 1998).

<<285 >> См., напр.: In re Matter of Estate of Romero, 847 P.2d 319 (N.M. Ct. App. 1993).

<<286 >> См., напр.: Nichols v. Haehn, 187 N.Y.S.2d 773, 775 (App. Div. 1959).

<<287 >> См., напр.: Griffis v. Davidson Country Metropolitan Government, 164 S.W.3d

267 (Tenn. 2005).

<<288 >> См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 36–38.

<<289 >> См.: Hermitage Methodist Homes of Virginia, Inc. v. Dominion Trust Co., 387

S.E.2d 740 (Va.) 498 U.S. 907 (1990). См. также: Restatement (Second) of Property: Donative Transfers, § 8.1–8.3 (1983). См. подробнее: Burton S. J. Racial Discrimination in Contract Performance: Patterson and a State Law Alternative // Harvard Civil Rights – Civil Liberties Law Review. 1990. Vol. 25. P. 431, 433, 446.

<<290 >> См.: Restatement (Second) of Property: Donative Transfers, §§ 6.1–7.2 (1983).

<<291 >> См., напр.: Lewis v. Searles, 452 S.W.2d 153 (Mo. 1970).

<<292 >> См. подробнее: Browder O. L., Jr. Conditions and Limitations in Restraint of

Marriage // Michigan Law Review. 1941. Vol. 39. № 8. P. 1288–1336.

147

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 293 >> См., напр.: Humble Oil & Refining Co. v. Harrison, 146 Tex. 216, 205 S.W.2d 355 (1947).

<< 294 >> Альтернативное англоязычное обозначение данного правопритязания – right of entry. Встречается также конструкция «power of termination» (право прекращения действия).

<< 295 >> Вместе с тем применительно к fee simple subject to a condition subsequent действуют более строгие правила о включении в тексты распоряжений не только передаточных фраз, но и прямых оговорок о будущих притязаниях. В противном случае американские суды могут ошибочно квалифицировать право, на котором передается имущество как траст, сервитут или обязательство. См.: Skinner v. Shepard, 130 Mass. 180 (1881); Post v. Weil, 115 N.Y. 361, 22 N.E. 145, 5 L.R.A. 422 (1889); Queen City Park Association v. Gale, 110 Vt. 110, 3 A.2d 529 (1983); McKenzie v. Trustees of Presbytery of Jersey City, 67 N.J.Eq. 652, 61 A. 1027, 3 L.R.A.(N.S.) 227 (Err. & App. 1905). Крайне редко (но такая практика заслуживает особого внимания) судьи не признают отменяемого титула, даже если документально подтверждено сохранение за первоначальным собственником возможности вновь ступить в свои права. См.: Second Church of Christ, Scientist v. Le Prevost, 67 Ohio App. 101, 35 N.E.2d 1015 (1941); Scaling v. Sutton, 167 S.W.2d 275 (Tex.Civ.App. 1942).

<< 296 >> См.: DeHart v. Ritenour Consolidated School Dist., 663 S.W.2d 332 (Mo.App.1983). При этом следует учитывать, что лицо, передающее недвижимость на простом титуле, ограниченном резолютивными условиями, фактически не связано необходимостью использования конкретных словосочетаний – фактически любая формула, позволяющая определить событие, с которым связано прекращение данного вещного права, является подходящей. Cм.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 218.

<<297 >> См.: Restatement of Property, § 45 (1936).

<<298 >> См. подробнее: Cruise W. A Digest of the Laws of England Respecting Real

Property. London: Saunders, 1835. Vol.1. P. 50; Simes L. M., Smith A. F. The Law of Future Interests. St. Paul: Thomson West, 2002. Vol. 1. § 255 at n. 62.

<<299 >> См., напр.: Mattox v. State, 280 N.C. 471, 186 S.E.2d 378 (1972).

<<300 >> См., напр.: City of New York v. Coney Island Fire Department, 285 N.Y. 535,

32 N.E.2d 827 (1941).

<<301 >> См., напр.: Emrick v. Bethlehem Tp., 506 Pa. 372, 485 A.2d 736 (1984).

<<302 >> См., напр.: Forsgren v. Sollie, 659 P.2d 1068 (Utah 1983). О критике данной

формы реализации собственником своего правопритязания см.: John G. Sparankling. Op. cit. P. 119.

<<303 >> См., напр.: Denver & Santa Fe Railway Co. v. School District, 14 Colo. 327, 23

P.978 (1890); Pickens v. Daugherty, 217 Tenn. 349, 397 S.W.2d 815 (1965); United States v. 2, 086 Acres of Land, 46 F.Supp. 411 (W.D.S.C.1942); Oldfield v. Stoeco Homes, Inc., 26 N.J. 246, 139 A.2d 291 (1958).

<<304 >> См. подробнее: Dunham A. Possibility of Reverter and Powers of Termination:

Fraternal or Identical Twins? // The University of Chicago Law Review. 1953. Vol. 20. №. 2. P. 215–217.

<< 305 >> См.: Casner A. J. American Law of Property: A Treatise on the Law of Property in the United States. Boston: Little, Brown and Co., 1952. Vol. 1, § 2.6, n. 15–16.

<< 306 >> См., напр.: Storke v. Penn Mutual Life Insurance Co., 390 Ill. 619, 61 N.E.2d 552 (1945); Hardman v. Dahlonega-Lumpkin County Chamber of Commerce, 238 Ga. 551, 233 S.E.2d 753 (1977); Nielsen v. Woods, 687 P.2d 486 (Colo.App.1984).

148

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 307 >> См., напр.: Skipper v. Davis, 59 S.W.2d 454 (Tex.Civ.App. 1932); Johnson v. City of Hackensack, 200 N. J. Super. 185, 491 A.2d 14 (App.Div.1985). Вместе с тем следует иметь в виду, что суд исходит из реальных обстоятельств каждого дела, и в целом обладатели отменяемых титулов не имеют никаких преференций перед первоначальными собственниками

(См., напр.: Union Missionary Baptist Church v. Fyke, 179 Okl. 102, 64 P.2d 1203 (1937)).

<< 308 >> См.: Entin J. L. Defeasible Fees, State Action, and the Legacy of Massive Resistance // William and Mary Law Review. 1993. Vol. 34. P. 772–773.

<<309 >> См., напр.: School District v. Hanson, 186 Iowa 1314, 173 N.W. 873 (1919).

<<310 >> См.: Mills v. Pennington, 213 Ark. 43, 209 S.W.2d 281 (1948); Metropolitan Park

District v. Rigney's Unknown Heirs, 65 Wn.2d 788, 399 P.2d 516 (1965).

<<311 >> См., напр.: ст. 320 Гражданский процессуальный кодекс штата Калифорния;

§500.2 °Cвода статутов штата Миннесота; § 23 гл. 26 °Cвода общих законов штата Массачусетс.

<<312 >> Ситуация усугубляется тем, что в некоторых регионах действуют нормы ста-

тутного права, устанавливающие обязанность собственников периодически информировать местную службу, ведущую кадастровый учет недвижимости, о своих намерениях подать иск с целью восстановления владения в случае наступления события, предусмотренного резолютивным условием. На ряде территорий также применяются законы, ограничивающие сроки исковой давности по делам о восстановлении владельческих правомочий лиц, совер-

шивших передачу недвижимости на титуле fee simple subject to a condition subsequent, в

результате чего лицо, противоправно владеющее чужим имуществом, имеет возможность стать ее законным собственником на основании приобретательной давности, если первоначальный собственник не реализует свое правопритязание в установленный срок. См.: § 614.24 Свода законов штата Айова; § 38-41-119 Свода пересмотренных статутов штата Колорадо; § 13-102-3 Свода общих статутов штата Иллинойс.

<<313 >> См. также: Simmons v. Holliday, 226 Ala. 630, 148 So. 327 (1933); Santmeyer

v.Clemmancs, 147 Wash. 354, 266 P. 148 (1928).

<<314 >> См., напр.: ст. 6–140 Гражданского процессуального кодекса штата Иллинойс.

<<315 >> Особый интерес в этом отношении представляет подход американских судов

к оценке «длительности времени», когда речь идет о реализации первоначальным собственником своего правопритязания. Системных критериев в данной области не установлено, в результате чего срок, о котором идет речь, фактически не ограничен каким-либо диапазо-

ном. Так, например, в деле Jones v. McLain, 16 Tex.Civ. App. 305, 41 S.W. 714 (1897) трехго-

дичный период превысил, по мнению суда, срок, в который правомочное лицо должно было отреагировать на наступление резолютивных условий с тем, чтобы отменить аннулируемый титул. В то же время в уже упоминавшемся деле City of New York v. Coney Island Fire Dept. суд пришел к выводу о том, что 41 год – вполне разумный срок для реализации аналогичного правопритязания.

<< 316 >> См.: Goodman v. Southern Pacific Cp., 143 Cal.App.2d 424, 299 P.2d 321 (1956); Burr v. Tierney, 99 Conn. 647, 122 A. 454 (1923); Hale v. Elkhorn Coal Corp., 206 Ky. 629, 268 S.W. 304 (1925); Robinson v. Cannon, 346 Mo. 1126, 145 S.W.2d 146 (1940).

<<317 >> См., напр.: Jeffries v. State, 216 Ark. 657, 226 S.W.2d 811 (1950).

<<318 >> Вместе с тем встречаются исключительные прецеденты, в которых лицо, вла-

деющее собственностью на отлагательном условии, сумело доказать отсутствие у первоначального правообладателя намерения вновь вступить в свои вещные права, что привело к

149

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

применению рассмотренной выше концепции estoppel. См.: Humble Oil & Refining Co. v. Harrison, 146 Tex. 216, 205 S.W.2d 355 (1947).

<< 319 >> Буквальный перевод формулы «executory limitation» – ограниченное исполнение в будущем.

<< 320 >> В современной американской литературе бытует мнение о том, что безвозвратная утрата собственником своего права влечет фактическую потерю интереса к имуществу, принадлежавшему лицу на данном титуле. См., напр.: Stoebuck W. B, Whitman D. A. Op. cit. P. 50–51.

<<321 >> См.: 27 Henry VIII, ch. 10 (1536).

<<322 >> Такие условия считались направленными «в пользу незнакомцев» (in favor

of strangers), что в корне противоречило феодальным традициям, всякий раз требовавшим прохождения церемонии вступления во владение, несмотря на глубоко личную связь между первичным собственником имущества и правоприобретателем.

<< 323 >> С принятием Статута о пользовании, сопровождавшегося настойчивыми возражениями со стороны парламента, владение, переходившее от одного правоприобретателя к другому по праву справедливости (cestui que use), наконец-то было признано общим правом, в результате чего приобрело юридическую полноценность.

<<324 >> См.: 32 Henry VIII, ch. 1 (1540).

<<325 >> См.: Proprietors of Church in Brattle Square v. Grant, 69 Mass. 142, 63 Am. Dec.

725 (1855).

<< 326 >> См.: Pearson v. Easterling, 107 S.C. 265, 92 S.E. 619, Ann.Cas. 1918D 980 (1918); Bradford v. Federal Land Bank, 338 So.2d 388 (Miss. 1976).

<<327 >> См., напр.: Hall v. Hall, 604 S.W.2d 851, 854 (Tenn.1980).

<<328 >> См., напр.: Dickson v. Renfro, 263 Ark. 718, 569 S.W.2d 66 (1978); In re Fleck's

Estate, 261 Iowa 434, 154 N.W.2d 865 (1967); Jernigan v. Lee, 279 N.C. 341, 182 S.E.2d 351 (1971).

<< 329 >> Чаще всего такое условие нацелено именно на защиту интересов самих законных правопреемников, которые по отношению к первоначальному собственнику и правоприобретателю рассматриваются в качестве третьих лиц, в собственность которых перехо-

дит имущество. См., напр.: Warrington v. Chester, 294 Ill. 524, 128 N.E. 549 (1920).

<< 330 >> См., напр.: Pumroy v. Jenkins, 151 Kan. 466, 99 P.2d 752 (1940); Hinton v. Bowen, 190 Tenn. 463, 230 S.W.2d 965 (1950).

<< 331 >> См., напр.: Thomas v. Thomas, 97 Miss. 697, 53 So. 630 (1910); Bailey v. Brannon, 293 Ala. 83, 300 So.2d 344 (1974).

<<332 >> См., напр.: Lehigh University v. Hower, 159 Pa.Super. 84, 46 A.2d 516 (1946).

<<333 >> См., напр.: Wise v. Wise, 134 Fla. 553, 184 So. 91 (1938); Scott v. Wilcox, 238

Ga. 184, 232 S.E.2d 59 (1977); Thompson v. Thompson, 237 Ga. 509, 228 S.E.2d 886 (1976). << 334 >> См.: Abbott v. Holway, 72 Me. 298 (1881); Jones v. Caird, 153 Wis. 384, 387, 141

N.W. 228, 229 Ann.Cas. 1914A 88 (1913); Lemen v. McComas, 63 Md. 153 (1884)

<< 335 >> См.: Hess v. Jones, 335 Pa. 569, 7 A.2d 299 (1939); Picadura v. Humphrey, 335 S.W.2d 6 (Mo.1960).

<<336 >> См.: Restatement of Property § 46, комментарий «i» (1936).

<<337 >> Справедливую критическую оценку на этот счет также высказывает профес-

сор Джон Спранклинг. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 120.

150

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 338 >> Данный термин, равно как и стоящая за ним концепция отменяемого вещного права, активно поддерживается профессорами Вашингтонского университета и Универси-

тета Миссури (Колумбия). См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 53–54.

<<339 >> См., напр.: § 885.020 Гражданского кодекса штата Калифорния.

<<340 >> См.: Restatement of Property § 47 (1936).

<<341 >> См., напр.: Brown v. Independent Baptist Church of Woburn, 325 Mass. 645, 91

N.E.2d 922 (1950); Jones v. Burns, 221 Miss. 833, 74 So.2d 866 (1954).

<< 342 >> Правило против бессрочных распоряжений распространяется на условия «ab initio» (как есть). См.: Proprietors of Church in Brattle Square v. Grant, 69 Mass. 142, 63 Am.Dec. 725 (1855); Institution for Savings in Roxbury v. Roxbury Home for Aged Women, 244 Mass. 583, 139 N.E. 301 (1923); City of Klamath Falls v. Bell, 7 OrApp. 330, 490 P.2d 515 (1971).

<< 343 >> См.: Cody v. Staples, 8 °Conn. 82, 67 A. 1 (1907); Nevitt v. Woodburn, 190 Ill. 283, 60 N.E. 500 (1901); Bunting v. Hromas, 104 Neb. 383, 177 N.W. 190 (1920).

<<344 >> См., напр.: Mouser v. Srygler, 295 Ky. 490, 174 S.W.2d 756 (1943).

<<345 >> См.: Edwards v. Bradley, 227 Va. 224, 315 S.E.2d 196 (1984).

<<346 >> См., напр.: Dickson v. Alexandria Hospital, 177 F.2d 876 (4 th Cir. 1949).

<<347 >> Прежде подобные конструкции использовались с целью обеспечения пожиз-

ненной материальной поддержки овдовевших супругов до их повторного вступления в брак. Однако на сегодняшний день такие методы уступают место законодательным мерам, гарантирующим право на получение наследства либо на выдел «принудительной» доли. Кроме того, аннулируемое пожизненное право собственности, привязанное к незамужнему положению овдовевших мужа или жены, нередко признается противоречащим правилам о запрете ограничений на вступление в брак (См., напр.: Estate of Guidotti, 109 Cal. Rptr. 2d 674 (Ct. App. 2001)).

<< 348 >> См.: Ramsey v. Holder, 291 S.W.2d 556 (Ky.1956); Kautz v. Kautz, 365 Pa. 450, 76 A.2d 398 (1950); In re Mattison's Estate, 122 Vt. 486, 177 A.2d 230 (1962). В современ-

ной практике фактически отсутствуют примеры, опровергающие данную тенденцию (см.: Hutchinson's Estate v. Arnt, 210 Ind. 509, 1 N.E.2d 585, 108 A.L.R. 530 (1936)).

<< 349 >> См.: Korngold G. For Unifying Servitudes and Defeasible Fees: Property Law's Functional Equivalents // Texas Law Review. 1988. Vol. 66. P. 533–535.

<< 350 >> Тенденции правоприменительной практики складываются таким образом, что достоверно установить исчерпывающий круг оснований, по которым условия, обременяющие титул, могут быть признаны недостаточными для признания имущества переданным на отменяемом праве, практически невозможно. Поэтому всякий раз, принимая решение установить подобный режим права собственности, первоначальный правообладатель вынужден быть готовым к утрате права на переданное имущество в случае возникновения судебного спора. См., напр.: Wood v. Board of County Commissioners, 759 P.2d 1250 (Wyo. 1988); Fitzgerald v. Modoc County, 129 P. 794 (Cal. 1913); Roberts v. Rhodes, 643 P.2d 116 (Kan. 1982); Station Ass'n, Inc. v. Dare County, 513 S.E.2d 789 (N.C. 1999) (во всех случая усло-

вия были признаны лишь указывающими на целесообразность использования имущества по определенному назначению, но недостаточными для применения последствий их несо-

блюдения). См. также: Humphrey v. C.G. Jung Educ. Center, 714 F.2d 477 (5th Cir. 1983) («обе-

щание» использовать имущество в определенных целях не признается ни суспензивным, ни резолютивным условием); Red Hill Outing Club v. Hammond, 722 A.2d 501 (N.H. 1998) (даже при признании титула существующим под определенным условием суд сохраняет за собой

151

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

право считать некоторые формы нарушения данного условия недостаточными для отмены титула).

<< 351 >> См. подробнее: Jost T. S. The Defeasible Fee and the Birth of the Modern Residential Subdivision // Missouri Law Review. 1984. Vol. 49. P. 695–696.

<< 352 >> См. подробнее: Devonshire P. Possibilities of Reverter and Rights of Re-entry for Condition Broken: The Modern Context for Determinable and Conditional Interests in Land // Dalhousie Law Journal. 1990. Vol. 13. P. 650, 680–682; Waggoner L.W. Reformulating the Structure of Estates: A Proposal for Legislative Action // Harvard Law Review. 1972. Vol. 85. P. 729, 752–753, 759–760.

<< 353 >> По словам известного американского ученого, профессора Джона Спранклинга, в правовой системе США модели права собственности являются «результатом человеческой изобретательности». См.: Sprankling J. G. Understanding Property Law. Newark: LexisNexis, 2008. P. 4.

<<354 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.4 (1977).

<<355 >> Так, в деле Wong v. Di Grazia, 6 °Cal.2d 525, 35 Cal.Rptr. 241, 386 P.2d

817 (1963) суд признал действительным условие договора, в соответствии с которым срок аренды начинал исчисляться с момента окончания арендодателем строительства здания на участке, передаваемом арендатору на нефригольдном титуле.

<< 356 >> Данного принципа придерживается большинство американских судов, см.: Idalia Realty and Development Co. v. Norman, 232 Mo. 663, 135 S.W. 47 (1911); Farris v. Hershfield, 325 Mass. 176, 89 N.E.2d 636 (1950); Elm Farm Foods Co. v. Cifrino, 328 Mass. 549, 105 N.E.2d 366 (1952). Однако на разных исторических этапах в судебной системе возникали противоречия в связи с применением такого рода формулировок, устанавливающих срок действия аренды, как, например, «до окончания военных действий». Общая позиция судейского сообщества оставалась прежней, см.: Lace v. Chantler, 1 K.B. 368, 1 All. Eng. L. Rep. 305 (1944); Stanmeyer v. Davis, 321 Ill.App. 227, 53 N.E.2d 22 (1944). Тем не менее в отдельных случаях подобные конструкции признавались достаточными для установления временного права собственности, см.: Rupp Hotel Operating Co. v. Donn, 158 Fla. 541, 29 So.2d 441 (1947); Watkins v. Cohen, 91 N.E.2d 708 (Ohio Com.Pl.1949).

<<357 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 81.

<<358 >> Так, например, § 717 Гражданского кодекса штата Калифорния запрещает

коммерческую аренду на срок, превышающий 51 год.

<<359 >> См.: Loitherstein v. I.B.M. Corp., 11 Mass.App.Ct. 91, 413 N.E.2d 1146 (1980).

<<360 >> См., напр.: Ghoti Estates, Inc. v. Freda's Capri Restaurant, 332 Mass. 17, 123

N.E.2d 232 (1954).

<< 361 >> См. подробнее: Perillo J. M. The Statute of Frauds in the Light of the Functions and Dysfunctions of Form // Fordham Law Review. 1974. Vol. 43. P. 48–64; Stramignoni I. At the Margins of the History of English Law: The Institutional, the Socio-Political and the 'BlottedOut' // Legal Studies. 2002. Vol. 22. № 3. P. 420–447.

<<362 >> Charles II, 1677: An Act for prevention of Frauds and Perjuryes (29 Car. II, c. 3).

<<363 >> См., напр.: § 3 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс.

<<364 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 2.1, комментарий

«f» (1977).

<< 365 >> См., напр.: 219 Broadway Corp. v. Alexander's, Inc., 46 N.Y.2d 506, 414 N.Y.S.2d 889, 387 N.E.2d 1205 (1979).

152

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 366 >> При этом все остальные согласованные сторонами условия, касающиеся размера арендной платы и графика осуществления платежей, а также порядка прекращения арендных отношений, сохраняют силу. См.: Schoshinski R. American Law of Landlord and Tenant. San Francisco: Bancroft-Whitney, 1980. § 2.5.

<<367 >> Ibid.

<<368 >> Общее право различало статус временного собственника до и после его

вступления во владение. В первом случае вещное право считалось выжидательным (interesse termini), и лишь с момента непосредственного вступления во владение лицо приобретало полноценный нефригольдный титул. В Англии этот подход утратил силу с момента приня-

тия Закона о праве собственности (Law of Property Act, 15 George V, ch. 20, 1925, § 149(1) (2)).

Американская доктрина также отказалась от данного принципа, однако память о нем продолжает прослеживаться в отдельных судебных решениях (см., напр.: Simon v. Kirkpatrick, 141 S.C. 251, 139 S.E. 614, 54 A.L.R. 1348 (1927)).

<< 369 >> См. подробнее: § 1.402 Единообразного закона об аренде жилых помещений

(1972).

<< 370 >> См., напр.: Hannan v. Dusch, 154 Va. 356, 153 S.E. 824 (1930). Данная концеп-

ция также была воспринята Единообразным законом об аренде жилых помещений (§ 2.103)

и Вторым сводом норм о праве собственности (Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 6.2 (1977)), а также местными законами отдельных штатов (см., напр.: § 223- a Закона штата Нью-Йорк от 17.02.1909 «О праве собственности на недвижимость» (N.Y. Real Property Law) (включен в Свод законов штата Нью-Йорк, 2011)).

<< 371 >> См., напр.: Snider v. Deban, 249 Mass. 59, 144 N.E. 69 (1924). Ом. подробнее: Weissenberger G. The Landlord's Duty to Deliver Possession: The Overlooked Reform // University of Cincinnati Law Review. 1977. Vol. 46. P. 937–946.

<< 372 >> Как правило, регистрации подлежит временное право собственности, срок которого превышает один год, однако в некоторых штатах учитываются лишь нефригольдные титулы, действующие в течение семи и более лет (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 2.1, Statutory Note (1977)).

<< 373 >> Незарегистрированное – в нарушение соответствующего порядка – временное право собственности сохраняет полную силу для непосредственных сторон арендных отношений, однако не имеет силы против прав последующих добросовестных приобретателей данного имущества, к которым оно перешло на возмездной основе. Подробнее о системе и порядке регистрации вещных прав на недвижимое имущество в странах общего права см.: Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. С. 145–180.

<< 374 >> См., напр.: § 47–9 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 4 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; § 291-с Закона штата Нью-Йорк о праве собственности на недвижимость. См. также: Mister Donut of America, Inc. v. Kemp, 368 Mass. 220, 330 N.E.2d 810 (1975).

<< 375 >> В отечественных исследованиях также переводится как «периодическое владение» (Крассов О. И. Указ. соч. С. 98). Данное обозначение в целом отражает идею, заложенную в основе рассматриваемой модели права собственности, однако требует уточнения с учетом специфики данного титула и порядка его применения в отдельных штатах.

<< 376 >> Restatement of Property § 20 (1936); Restatement (Second) of Property § 1.5 (1977).

153

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<<377 >> См.: Wagner v. Kepler, 411 Ill. 368, 104 N.E.2d 231 (1951); Spiritwood Grain Co.

vNorthern Pac. Ry. Co., 179 F.2d 338 (8th Cir.1950).

<<378 >> См., напр.: Lonergan v. Connecticut Food Store, Inc., 357 A.2d 910 (Conn. 1975).

<<379 >> Например, в соответствии с § 47a–3d Свода общих статутов штата Коннек-

тикут, устное соглашение об аренде, возобновляющейся на ежемесячной основе, толкуется как договор, по которому вещное право переходит к арендатору лишь на один месяц.

<< 380 >> См.: S.D.G. v. Inventory Control Co., 429 A.2d 394 (N.J. Super. Ct. App. Div. 1981).

<< 381 >> См., напр.: Israel v. Beale, 270 Mass. 61, 169 N.E. 777, 68 A.L.R. 588 (1930); Davidson v. Kenney, 971 S.W.2d 896 (Mo. Ct. App. 1998).

<< 382 >> См., напр.: § 5106 гл. 25 Свода законов штата Делавэр; § 5321.17 Свода пересмотренных законов штата Огайо; §§ 33–341, 33–1375 Свода пересмотренных статутов штата Аризона.

<< 383 >> См., напр.: § 4.301 Единообразного закона об аренде жилых помещений

(1972). См. подробнее: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.5, Statutory Note (1977).

<< 384 >> См., напр.: Mott St. Co. v. Summit Import Corp., 34 A.D.2d 144, 310 N.Y.S.2d 93 (1970); Elliott v. Birrell, 127 Va. 166, 102 S.E. 762 (1920); Bhar Realty Corp. v. Becker, 49 N. J. Super. 585, 140 A.2d 756 (1958).

<< 385 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 14.4, комментарий «f» (1977).

<< 386 >> См., напр.: § 1.402 Единообразного закона об аренде жилых помещений

(1972).

<< 387 >> См.: Restatement of Property § 21 (1936); Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.6 (1977). Дословный перевод термина at will – по воле. Имеется в виду воля сторон, свободных в установлении и прекращении данного имущественного режима.

<< 388 >> Между тем подобные прецеденты также имеют место. См., напр.: Say v. Stoddard, 27 Ohio St. 478 (1875).

<< 389 >> См., напр.: Farris v. Hershfield, 325 Mass. 176, 89 N.E.2d 636 (1950); City of New York v. Utsey, 714 N.Y.S.2d 410 (App. Term. 2000).

<<390 >> См., напр.: Lepsch v. Lepsch, 275 App.Div. 412, 90 N.Y.S.2d 157 (4th Dept.1949).

<<391 >> См., напр.: Davis v. Thompson, 13 Me. (1 Shep.) 209 (1836); Ellis v. Paige, 18

Mass. (1 Pick) 43 (1822).

<<392 >> См., напр.: Martin v. Smith, 7 N.W.2d 481 (Minn. 1942).

<<393 >> См.: Schoshinski R. Op. cit. § 2.23.

<<394 >> См. подробнее: Casner A. J. Op. cit. §§ 3.33–3.36.

<<395 >> См.: Coventry T. Op. cit. Ch. VIII, S. 68–72, PP. 55a–58b.

<<396 >> См., напр.: Foley v. Gamester, 271 Mass. 55, 170 N.E. 799 (1930); Shorter v.

Shelton, 183 Va. 819, 33 S.E.2d 643 (1945).

<<397 >> См., напр.: Thompson v. Baxter, 107 Minn. 122, 119 N.W. 797 (1909); Putnam

v.Davis, 103 N.H. 121, 166 A.2d 469 (1960); Garner v. Gerrish, 63 N.Y.2d 575, 483 N.Y.S.2d 973, 473 N.E.2d 223 (1984).

<<398 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz, S. F. Op. cit. P. 93–94.

154

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 399 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.6, Statutory Note (1977).

<< 400 >> См., напр.: Dean v. Simpson, 235 Miss. 162, 108 So.2d 546 (1959); Paddock v. Clay, 138 Mont. 541, 357 P.2d 1 (1960).

<< 401 >> Даже если такие действия были направлены исключительно на немедленное прекращение бессрочного нефригольдного права собственности. См.: Curtis v. Galvin, 83 Mass. (1 Allen) 215 (1861).

<< 402 >> При этом следует иметь в виду, что современное американское право различает полную передачу прав арендатором (assignment), влекущую прекращение рассматриваемого титула, а также сдачу имущества в субаренду (sublease), применение которой допускается. См.: Anderson v. Ries, 222 Minn. 408, 24 N.W.2d 717 (1946), 31 Minn. L.Rev. 620 (1947); Public Service Co. of New Hampshire v. Voudoumas, 84 N.H. 387, 151 A. 81 (1930); Bellis v. Morgan Trucking, Inc., 375 F.Supp. 862 (D.Del.1984).

<<403 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 95–96.

<<404 >> См.: Spence v. Reeder, 382 Mass. 398, 416 N.E.2d 914 (1981); Joy v. Daniels,

479 F.2d 1236 (4th Cir.1973).

<< 405 >> См. подробнее: Green S. D. The Public Housing Tenancy: Variation on the Common Law that Give Security of Tenure and Control // Catholic University Law Review. 1994. Vol. 43. P. 681–743.

<< 406 >> См.: Gentile v. Rent Control Bd. of Somerville, 365 Mass. 343, 312 N.E.2d 210 (1974); Guerriera v. Joy, 64 N.Y.2d 747, 485 N.Y.S.2d 979, 475 N.E.2d 446 (1984). См. подробнее: Early D. W. Rent Control, Rental Housing Supply, and the Distribution of Tenant Benefits // Journal of Urban Economics. 2000. Vol. 48. № 2. P. 185–204. О дискуссии на этот счет см.: Myatt A. Getting the Most from a Principles Discussion of Rent Control (November 25, 2003). URL: http://ssrn.com/abstract=485422

<<407 >> См., напр.: § 2A:18–61.1 Свода статутов штата Нью-Джерси.

<<408 >> Соответствующее имущественное положение обозначается терминами

tenancy at sufferance или holdover.

<< 409 >> Данная концепция, в частности, нашла прямое отражение в судебных решениях по делам St. Regis Pulp & Paper Corp. v. Floyd, 238 So.2d 740 (Miss.1970) и Hill v. Dobrowolski, 125 N.H. 572, 484 A.2d 1123 (1984).

<<410 >> См.: Coventry T. Op.cit. P. 57b.

<<411 >> См., напр.: Rise v. Steckel, 59 Or.App. 675, 652 P.2d 364 (1982).

<<412 >> См., напр.: Rivera v. Santiago, 4 Conn.App. 608, 495 A.2d 1122 (1985). См.

также: Small Business Inv. Co. v. Cavallo, 188 Conn. 286, 449 A.2d 988 (1982) (о возможном возникновении неправомочного владения в результате продажи заложенного имущества).

<<413 >> Признавая таким образом владение незаконным ab initio.

<<414 >> См., напр.: Commonwealth Building Corp. v. Hirschfield, 307 Ill.App. 533, 30

N.E.2d 790 (1940).

<<415 >> См., напр.: Herter v. Mullen, 159 N.Y. 28, 53 N.E. 700 (1899).

<<416 >> См., напр.: Mason v. Wierengo's Estate, 113 Mich. 151, 71 N.W. 489 (1897).

<<417 >> Примечательно, что подобное решение обладает обратной силой, распро-

страняясь на владение, имевшее место до признания за арендатором нового нефригольдного титула. См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 268.

<< 418 >> См., напр.: Kilbourne v. Forester, 464 S.W.2d 770 (Mo.App.1970).

155

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 419 >> См.: Bledsoe v. United States, 349 F.2d 605 (10 th Cir.1965); Gower v. Waters, 125 Me. 223, 132 A. 550 (1926); Baker v. Simonds, 79 Nev. 434, 386 P.2d 86 (1963).

<<420 >> См., напр.: Brown v. Music, Inc., 359 P.2d 295 (Alaska 1961).

<<421 >> См., напр.: Rottman v. Bluebird Bakery, Inc., 3 Wis.2d 309, 88 N.W.2d 374

(1958). См. подробнее: Morris J. R. Principles of Landlord and Tenant Law. London: Cavendish Publishing Limited, 1999. P. 53.

<<422 >> См., напр.: Vandenbergh v. Davis, 19 °Cal.App.2d 694, 12 Cal.Rptr. 222 (1961).

<<423 >> См.: § 554.135 Свода общих законов штата Мичиган (1948); § 13 гл. 186 Свода

общих законов штата Массачусетс; Fisher v. Parkwood, Inc., 213 A.2d 757 (D.C.App.1965); Townsend v. Singleton, 257 S.C. 1, 183 S.E.2d 893 (1971).

<< 424 >> По общему правилу, вне зависимости от того нефригольдного титула, на котором возникает владение, его срок не может превышать одного календарного года, по истечении которого стороны вправе по своему усмотрению пересмотреть условия аренды.

См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 14.4, комментарий «f» (1977).

<<425 >> См., напр.: A. H. Fetting Manufacturing Jewelry Co. v. Waltz, 160 Md. 50, 152

A.434 (1930).

<<426 >> См.: Chappell v. Reynolds, 206 Ark. 452, 176 S.W.2d 154 (1943); Bellows v.

Ziv, 38 Dl.App.2d 342, 187 N.E.2d 265 (1962); Crechale & Polles, Inc., v. Smith, 295 So.2d 275 (Miss.1974); William v. King, 247 N.C. 581, 101 S.E.2d 308 (1958).

<< 427 >> См., напр.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 225. Это подтверждается решениями многих американских судей. См., напр.: Margosian v. Markarian, 288 Mass. 197, 192 N.E. 612 (1934); Warehouse Distributors, Inc. v. Prudential Storage & Van Corp., 208 Va. 784, 161 S.e.2d 86 (1968); Bradley v. Gallagher, 14 Ill.App.3d 652, 303 N.E.2d 251 (1973).

<<428 >> См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 77.

<<429 >> Английские судьи прямо говорили о том, что «помимо запрета мошенни-

ческих действий, не существует закона, препятствующего сдаче внаем полуразрушенного дома» (см: Robbins v. Jones, 15 C.B.(N.S.) 221, 240, 143 Eng.Rep. 768, 776 (1863)). Их амери-

канские коллеги также поддерживали данную позицию (см.: Royce v. Guggenheim, 106 Mass. 201, 202–203 (1870); Daly v. Wise. 132 N.Y. 306, 30 N.E. 837 (1892)). Исключение составляла лишь краткосрочная аренда меблированного жилого помещения (furnished dwelling), однако и такая недвижимость должна была соответствовать условиям проживания лишь на момент сдачи ее внаем, и аналогичное требование не распространялось на возможное появление дефектов в дальнейшем (см.: Ingalls v. Hobbs, 156 Mass. 348, 31 N.E. 286 (1892); Davenport v. Squibb, 320 Mass. 629, 70 N.E.2d 793 (1947)). О дискуссии на этот счет см.: Borders v. Roseberry, 216 Kan. 486, 532 P.2d 1366 (1975).

<<430 >> См.: Stevens v. Piers, 151 Mass. 207, 209, 23 N.E. 1006 (1890).

<<431 >> См.: Sullivan C. W. Forgotten Lessons From The Common Law, The Uniform

Residential Landlord And Tenant Act, And The Holdover Tenant // Washington University Law Review, 2006. Vol. 84. P. 1295–1298.

<< 432 >> См. подробнее: Williston S. A Treatise on The Law of Contracts. New York: Lawyers' Cooperative Publishing, 1962. Vol. 6. § 890.

<< 433 >> См., напр.: Stone v. Sullivan, 300 Mass. 450, 15 N.E.2d 476 (1938); Stewart v. Childs Co., 86 N.J.L. 648, 92 A. 392 (1914); Graham Hotel Co. v. Garrett, 33 S.W.2d 522 (Tex. Civ.App.1930).

156

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 434 >> Содержание данной категории, весьма характерной для англо-американской правовой семьи, раскрывается, в частности, в решении МКАС при ТПП РФ от 15.05.2001 по делу № 54/2000.

<< 435 >> См.: Morse v. Goddard, 54 Mass. (13 Metc.) 177 (1847); Fifth Avenue Building Co. v. Kernochan, 221 N.Y. 370, 117 N.E. 579 (1917).

<< 436 >> См.: Smith v. McEnany, 170 Mass. 26, 48 N.E. 781 (1897). См. также: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 6.1, комментарий «h» (1977).

<<437 >> См.: Dyett v. Pendleton, 8 Cow. 727 (N.Y.1826).

<<438 >> См.: Hopkins v. Murphy, 233 Mass. 476, 124 N.E. 252 (1919).

<<439 >> См., напр.: Blackett v. Olanoff, 371 Mass. 714, 358 N.E.2d 817 (1977).

<<440 >> См.: Automobile Supply Co. v. Scene-In-Action Corp., 340 Ill. 196, 172 N.E. 35,

69 A.L.R. 1085 (1930); Westland Housing Corp. v. Scott, 312 Mass. 375, 44 N.E.2d 959 (1942).

<< 441 >> См.: Lemle v. Breeden, 51 Hawaii 426, 462 P.2d 470 (1969); Old Town Development Co. v. Langford, 349 N.E.2d 744 (Ind. App. 1976); Tonetti v. Penati, 48 A.D.2d 25, 367 N.Y.S.2d 804 (2d Dept.1975); Hilder v. St. Peter, 144 Vt. 150, 478 A.2d 202 (1984).

<< 442 >> См.: Steele v. Latimer, 214 Kan, 329, 521 P.2d 304 (1974); Detling v. Edelbrock, 671 S.W.2d 265 (Mo.1984).

<< 443 >> См.: Charles E. Burt, Inc. v. Seven Grand Corp., 340 Mass. 124, 163 N.E.2d 3 (1959).

<< 444 >> См.: Medico-Dental Building Co. of Los Angeles v. Horton & Converse, 21 Cal.2d 411, 132 P.2d 457 (1942); University Club of Chicago v. Deakin, 265 Ill. 257, 106 N.E. 790 (1914); Ringwood Associates, Ltd. v. Jack's of Route 23, Inc., 166 N.J. Super. 36, 398 A.2d 1315 (1979). См. подробнее: Humbach J. A. The Common Law Conception of Leasing: Mitigation, Habitability, and Dependence of Covenants // Washington University Law Quarterly. 1982. Vol. 60. P. 1213, 1271–1287; Hicks J.F. The Contractual Nature of Real Property Leases // Baylor Law Review. 1972. Vol. 24. P. 443–444.

<< 445 >> Немыслимым, в частности, являлось возложение на лицо, подвергающееся вынужденному выселению из арендуемого жилища (с учетом вероятного отсутствия альтернативных условий для проживания), обязанности оставить владение с тем, чтобы требовать возмещения ущерба – как это было прежде. См. подробнее: Glendon M. A. Op. cit. P. 503.

<< 446 >> См. подробнее: Cunningham R. A. The New Implied and Statutory Warranties of Habitability in Residential Leases: From Contract to Status // Urban Law Annual. 1979. Vol. 16. P. 3–154.

<< 447 >> См.: Jack Spring Inc. v. Little, 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972); Steele v. Latimer, 214 Kan. 329, 521 P.2d 304 (1974); Kline v. Burns, 111 N.H. 87, 276 A.2d 248 (1971); Kamarath v. Bennett, 568 S.W.2d 658 (Tex.1978).

<< 448 >> См.: Birkenhead v. Coombs, 143 Vt. 167, 465 A.2d 244 (1983); Foisy v. Wyman, 83 Wash.2d 22, 515 P.2d 160 (1973); Teller v. McCoy, 162 W.Va. 367, 253 S.E.2d 114 (1978).

<< 449 >> См., напр.: Green v. Superior Court of San Francisco, 1 °Cal.3d 616, 111 Cal.Rptr. 704, 517 P.2d 1168 (1974); Marini v. Ireland, 56 N.J. 130, 265 A.2d 526 (1970).

<<450 >> См., напр.: Trentacost v. Brussel, 82 N.J. 214, 412 A.2d 436 (1980).

<<451 >> Наиболее значимым в этом отношении является дело Javins v. First National

Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C.Cir.1970), в решении по которому суд прямо отразил идеи новой американской концепции аренды. Вместе с тем предпосылки данных преобразований встречались и в более ранних судебных решениях. См.: Delamater v. Foreman, 184 Minn. 428,

157

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

239 N.W. 148 (1931); Pines v. Perssion, 14 Wis.2d 590, 111 N.W.2d 409 (1961); Brown v. Southall Realty Co., 237 A.2d 834 (D.C.Ct.App.1968).

<< 452 >> См., напр.: Mease v. Fox, 200 N.W.2d 791 (Iowa 1972). Данная позиция была также воспринята Вторым сводом норм о праве собственности (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 5.5(1) (1977)).

<< 453 >> См.: Martel v. Malone, 138 Conn. 385, 85 A.2d 246 (1951); Nyer v. MunozMendoza, 385 Mass. 184, 430 N.E.2d 1214 (1982).

<< 454 >> См.: King v. G & M Realty Corp., 373 Mass. 658, 370 N.E.2d 413 (1977); Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 17.3 (1977).

<< 455 >> См., напр.: Barash v. Pennsylvania Terminal Real Estate Corp., 26 N.Y.2d 77, 308 N.Y.S.2d 649, 256 N.E.2d 707 (1970). См. подробнее: Browder O.L. The Taming of a Duty— The Tort Liability of Landlords // Michigan Law Review. 1982. Vol. 81. №. 1. P. 99–156.

<< 456 >> См. подробнее: Abbot S. B. Housing Policy, Housing Codes, and Tenant Remedies: An Integration // Boston University Law Review. 1976. Vol. 56. P. 1–146.

<< 457 >> См., напр.: § 4.101(a) Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972).

<< 458 >> Современные законы не обязывают нанимателей освобождать арендуемое помещение в случае, если оно не соответствует условиям проживания, поскольку в некоторых регионах ощущается дефицит жилых площадей. Арендатор вправе обратиться в суд за установлением факта нарушения с тем, чтобы впоследствии использовать данное решение как аргумент при защите от выселения либо в качестве основания для пропорционального уменьшения размера арендной платы. См., напр.: §§ 127C, 127F, 127H гл. 111 Свода общих законов штата Массачусетс; Berman & Sons, Inc. v. Jefferson, 379 Mass. 196, 396 N.E.2d 981 (1979).

<< 459 >> См., напр.: Boston Housing Auth. v. Hemingway, 363 Mass. 184, 293 N.E.2d 831 (1973).

<< 460 >> Сегодня суды используют различные формулы для определения размеров ущерба. В основном при этом учитывается разница между установленной арендной платой и рыночной стоимостью аренды, рассчитываемой с учетом реального состояния недвижимости. Допускается также процентное снижение стоимости аренды, исходя из сужения круга правомочий арендатора, вызванного нарушением договора со стороны арендодателя. Однако следует учитывать, что такой подход применим в основном в ситуациях, когда владение не прекращается. См.: McKenna v. Begin, 5 Mass.App.Ct. 304, 362 N.E.2d 548 (1977); Academy Spires Inc. v. Brown, 111 N. J. Super. 477, 268 A.2d 556 (1970); Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 N.Y.2d 316, 418 N.Y.S.2d 310, 391 N.E.2d 1288 (1979).

<<461 >> См., напр.: Pugh v. Holmes, 486 Pa. 272, 405 A.2d 897 (1979).

<<462 >> См., напр.: §§ 47a–14a-g Свода общих статутов штата Коннектикут; Perez v.

Boston Housing Auth., 379 Mass. 703, 400 N.E.2d 1231 (1980).

<<463 >> См., напр.: Robinson v. Diamond Housing Corp., 463 F.2d 853 (D.C.Cir.1972).

<<464 >> См.: § 5.101 Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972).

<<465 >> С той оговоркой, что арендодатель обязан заранее уведомить арендатора обо

всех видимых и скрытых дефектах (latent defects) имущества, предоставляемого в аренду (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 17.1 (1977)).

<< 466 >> Исключение составляет сдача в аренду недвижимости, использование которой предполагает, согласно договору, предоставление последующего открытого доступа к ней. В таком случае на арендодателя возлагается ответственность за вред, причиненный

158

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

жизни и здоровью людей, возникший вследствие несоответствия сдаваемого в аренду иму-

щества требованиям безопасности (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 17.2 (1977)).

<< 467 >> См.: Buker v. National Management Corp., 16 Mass.App.Ct. 36, 448 N.E.2d 1299 (1983); Cameron v. Calhoun-Smith Distributing Co., 442 S.W.2d 815 (Tex.Civ.App.1969).

<< 468 >> См.: Teodori v. Werner, 490 Pa. 58, 415 A.2d 31 (1980); Great Atlantic & Pacific Tea Co., Inc. v. Yanofsky, 380 Mass. 326, 403 N.E.2d 370 (1980); Davidow v. Inwood North Professional Group-Phase I, 747 S.W.2d 373 (Tex.1988).

<< 469 >> См.: Glenn R. Sewell Sheet Metal, Inc. v. Loverde, 7 °Cal.2d 666, 75 Cal.Rptr. 889, 451 P.2d 721 (1969); Grimm v. Grimm, 153 Ga. 655, 113 S.E. 91 (1922); Gade v. National Creamery Co., 324 Mass. 515, 87 N.E.2d 180 (1940).

<<470 >> См., напр.: Means v. Cotton, 225 Mass. 313 at 319, 114 N.E. 361 at 363 (1916).

<<471 >> См., напр.: Suydam v. Jackson, 54 N.Y. 450, 454 (1873).

<<472 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 12.2, Statutory

Note (1977).

<< 473 >> См., напр.: Melms v. Pabst Brewing Co., 104 Wis. 7, 79 N.W. 738 (1899). При-

мечательно, что нормами отдельных законов может быть установлен особый порядок для осуществления подобного рода изменений. Так, согласно § 803 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 г. Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости» арендатор вправе осуществлять капитальный ремонт и перестройку недвижимости, но лишь после направления соответствующего уведомления арендодателю и только при условии, что такие действия совершаются не позже чем за 5 лет до окончания срока аренды.

<<474 >> См.: Jordon v. Nickell, 253 S.W.2d 237 (Ky.1952).

<<475 >> Речь, как правило, идет о случаях, когда наниматель в одностороннем порядке

отказывается от соблюдения условий договора и покидает арендуемое помещение.

<< 476 >> См.: Sagamore Corp. v. Willcutt, 12 °Conn. 315, 180 A. 464 (1935); Harden v. Drost, 156 Ga.App. 363, 274 S.E.2d 748 (1980); Employment Advisors, Inc. v. Sparks, 364 S.W.2d 478 (Tex.Civ.App.1964); § 1951.2 Гражданского кодекса штата Калифорния. См. подробнее:

Kwall R. R. Retained Jurisdiction in Damage Actions Based on Anticipatory Breach: A Missing Link in Landlord-Tenant Law // Case Western Resere Law Review. 1986. Vol. 37. P. 273–338; Rowley K. A. A Brief History of Anticipatory Repudiation in American Contract Law // University of Cincinnati Law Review. 2001. Vol. 69. P. 565–639.

<< 477 >> См., напр.: People ex rel. Nelson v. West Town State Bank, 373 Ill. 106, 25 N.E.2d 509 (1940); Cooper v. Casco Mercantile Trust Co., 134 Me. 372, 186 A. 885 (1936); Maflo Holding Corp. v. S. J. Blume, Inc., 308 N.Y. 570, 127 N.E.2d 558 (1955).

<< 478 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 12.1, комментарий «j» (1977).

<< 479 >> См.: Hawkinson v. Johnston, 122 F.2d 724 (8 th Cir.1941); Novak v. Fontaine Furniture Co., 84 N.H. 93, 146 A. 525 (1929).

<< 480 >> См.: Hermitage Co. v. Levine, 248 N.Y. 333, 162 N.E. 97 (1928); Vareka Investments, N.V. v. American Investment Properties, Inc., 724 F.2d 907 (11th Cir.1984).

<< 481 >> См., напр.: гл. 735 Свода общих статутов штата Иллинойс; §§ 47a-23-42 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 1–13 гл. 239 Свода общих законов штата Массачусетс; § 701–767 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 «Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости».

159

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 482 >> См., напр.: Berg v. Wiley, 264 N.W.2d 145 (Minn.1978); § 18 гл. 84 Свода общих законов штата Массачусетс; Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 14.2 (1977).

<< 483 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 124–125; Vallario A. M. Estate Planning Malpractice: Is Strict Privity Here to Stay? // Maryland Bar Journal. 2003. Vol. 36. № 2. P. 18–22.

<< 484 >> См.: Dayenian v. American Nat. Bank & Trust Co. of Chicago, 91 Ill.App.3d 622, 47 Ill.Dec. 83, 414 N.E.2d 1199 (1980); Anchor Holding Co. v. Michaels Coffee Shop, 81 A.D.2d 535, 438 N.Y.S.2d 104 (1981).

<< 485 >> См., напр.: Jaber v. Miller, 219 Ark. 59, 239 S.W.2d 760 (1951); Snow v. Winn, 607 P.2d 678 (Okl.1980).

<< 486 >> Для определения данной связи используется, в частности, критерий того, насколько обязательство «касается» земли и «относится» к ней (touch and concern). См., напр.: Kelly v. Tri-Cities Broadcasting Co., 195 Cal. Rptr. 303 (Ct. App. 1983).

<< 487 >> См. подробнее: Bigelow H. A. The Content of Covenants in Leases // Michigan Law Review. 1914. № 12. P. 639–643; Thomas D. A. How Far Does the Covenant Run? Covenants that Run with the Land in Oil and Gas Transactions // Rocky Mountain Mineral Law Institute. 2007. Vol. 53. Ch. 19. P. 19–1-19-37.

<<488 >> См.: De Hart v. Allen, 26 Cal.2d 829 at 832, 161 P.2d 453 at 455 (1945); Hamlen

v.Rednalloh Co., 291 Mass. 119 at 124, 197 N.E. 149 at 152–153 (1935). В некоторых случаях суд находит, что договоренности между правоприобретателем и арендодателем, возникшие без согласия арендатора, приравниваются к освобождению последнего от арендных обязательств (см.: Net Realty Holding Trust v. Giannini, 13 Mass.App.Ct. 273, 432 N.E.2d 120 (1982); Gerber v. Pecht, 15 N.J. 29, 104 A.2d 41 (1954)).

<<489 >> См., напр.: A.D. Julliard & Co., Inc. v. American Woolen Co., 32 A.2d 800 (R.I.

1943).

<< 490 >> Разумеется, это не влечет прекращения договорной ответственности данного лица по взятым на себя обязательствам. См., напр.: Reid v. Weissner & Sons Brewing Co., 88 Md. 234, 40 A. 877 (1898); Shoolman v. Wales Manufacturing Co., 331 Mass. 211, 118 N.E.2d 71 (1954).

<< 491 >> См.: Davis v. Vidal, 105 Tex. 444, 151 S.W. 290 (1912); Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 15.1, комментарий «i»; § 16.1 (1977).

<< 492 >> См.: Davidson v. Minnesota Loan & Trust Co., 158 Minn. 411, 197 N.W. 833, 32 A.L.R. 1418 (1924).

<< 493 >> См. подробнее: Curtis J. J., Jr. Assignments and Subleases: An Archaic Distinction // Pacific Law Journal. 1985–1986. Vol. 17. P. 1247–1253.

<<494 >> См.: Ernst v. Conditt, 390 S.W.2d 703, 706 (Tenn. Ct. App. 1964).

<<495 >> См. подробнее: Kaiser S. T. Giving Up on Voluntary Surrender: The Rights of

a ublessee When the Tenant and Landlord Cancel the Main Lease // Cardozo Law Review. 2003. Vol. 24. P. 2149–2157.

<< 496 >> См.: Winnisimmet Trust, Inc. v. Libby, 232 Mass. 491, 122 N.E. 575 (1919); United States v. Shafto, 246 F.2d 338 (4th Cir.1957). Статутами отдельных штатов может быть предусмотрена необходимость регистрации уступки права на получение аренды – с тем, чтобы данное право имело силу против требований тех лиц, которым впоследствии право арендодателя перешло целиком. См., напр.: § 4 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс.

<< 497 >> См.: F. Groos & Co. v. Chittim, 100 S.W. 1006 (Tex.Civ.App.1907).

160

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 498 >> См.: Mrotek Enterprises, Inc. v. Dryer, 256 A.2d 557 (D.C.App.1969); P.M.K., Inc. v. Folsom Heights Dev. Co., 692 S.W.2d 395 (Mo.App.1985); § 821 Гражданского кодекса штата Калифорния; § 223 Закона штата Нью-Йорк о праве собственности на недвижимость.

<< 499 >> См.: Stroshein v. Harbour Hall Inlet Club II Condo. Association, Inc., 418 So.2d 473 (Fla. App. 1982).

<< 500 >> Радуясь владению, мы, кажется, боимся оглядываться на те средства, которыми оно было приобретено. Уильям Блэкстоун. См.: Blackstone W. Op. cit. P. 2.

<< 501 >> Для целей классификации вещных правопритязаний к первоначальному собственнику, как отмечалось, приравниваются его законные наследники и правопреемники.

<< 502 >> См.: Blackstone W. Op. cit. P. 275. Под «определенным» титулом в данном контексте имелось в виду вещное право, меньшее по объему, чем простое неограниченное право собственности (fee simple absolute). Однако следует учитывать, что сегодня возвратное правопритязание в форме reversion сопутствует не всем титулам, отличным от fee simple absolute, а лишь некоторым из них (в частности, пожизненному праву собственности (life estate) и временному нефригольдному праву собственности (state for years)), поскольку иные титулы сопровождаются альтернативными правопритязаниями, о которых будет сказано далее.

<< 503 >> Данный пример приводится не только в связи с наглядностью, но и по причине того, что пожизненное право собственности является титулом, которому анализируемое правопритязание сопутствует исторически дольше, чем иным вещным правам. Дело в том, что общее право не признавало возникновение «reversion» при отчуждении имущества на временном нефригольдном титуле, а современное право, в свою очередь, фактически отказалось от использования конструкции собственности с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail), прежде сопровождавшейся данным правопритязанием.

<< 504 >> Особый интерес представляет вопрос о соотношении прав двух пожизненных собственников, поскольку с точностью определить, чей титул является более узким (учитывая отсылку к срокам жизни), представляется затруднительным. Допустим, N., к которому недвижимость перешла на срок его жизни, передает имущество в собственность Z., ограничивая титул сроком жизни Z. Является ли такое распоряжение основанием возникновения правопритязания, закрепляющего за N. право вновь стать собственником недвижимости после смерти Z.? Несмотря на то, что теория разделения вещных прав по объему едва ли применима в подобном случае, сегодня Соединенные Штаты признают за N. соответствующее правопритязание. См.: Restatement of Property, § 154, комментарий «d» (1936).

<< 505 >> Необходимо учитывать, что в ситуации, когда лицо, обладающее возвратным правопритязанием, отчуждает его в пользу третьего лица, reversion сохраняет силу и не приобретает характера «выжидательной собственности», поскольку правопритязание изначально было установлено в пользу первичного собственника и к правоприобретателю переходит в том же формате.

<< 506 >> В прежние времена данное правопритязание сохранялось также за собственником, передававшим недвижимость на простом условном праве собственности (fee simple conditional). Однако сегодня такой порядок продолжает действовать лишь в двух штатах – Айове и Южной Каролине. См.: Restatement of Property, § 154, комментарий «g» (1936).

<<507 >> Там же, § 154.

<<508 >> См., напр.: Consolidated School District № 102 of Washington County v. Walter,

243 Minn. 159, 66 N.W.2d 881, 53 A.L.R.2d 218 (1954); Magness v. Kerr, 121 Or. 373, 254 P. 1012 (1927).

161

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 509 >> См., напр.: Nichols v. Haehn, 8 A.D.2d 405, 187 N.Y.S.2d 773 (App.Div.1959), 45 Corn. L.J. 373 (1960); Brown v. Independent Baptist Church of Woburn, 325 Mass. 645, 91 N.E.2d 922 (1950).

<< 510 >> См., напр.: ч. 5.1 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности»; Restatement of Property, § 159 (1936). Вместе с тем следует иметь в виду, что на отдельных территориях по-прежнему действуют правила о неотчуждаемости possibility of reverter (См., напр.: § 330.1 Свода общих статутов штата Иллинойс).

<<511 >> Такой порядок действует, в частности, в Коннектикуте, Флориде, штатах Мэн

иРод-Айленд, а также Миннесоте, Небраске, Массачусетсе и Иллинойсе. При этом исчисление оставшегося срока действия притязаний начинается с момента вступления соответствующего статута в силу. См., напр.: § 7 гл. 184A Свода общих законов штата Массачусетс (срок действия возвратного правопритязания possibility of reverter ограничен 30 годами).

<<512 >> См.: § 614.24 Свода законов штата Айова; § 541.023 Свода статутов штата

Миннесота; Presbytery of Southeast Iowa v. Harris, 226 N.W.2d 232 (Iowa 1975); Wichelman v. Messner, 250 Minn. 88, 83 N.W.2d 800 (1957); Board of Education v. Miles, 15 N.Y.2d 364, 259 N.Y.S.2d 129, 207 N.E.2d 181 (1965).

<< 513 >> См., напр.: § 885.040 Гражданского кодекса штата Калифорния; § 1951–1955, 2111 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 «Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости».

<<514 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 135.

<<515 >> Это наименование было воспринято некоторыми законодателями. См:

Restatement of Property §§ 24, 45 (1936); ч. 4.6 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О

вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 516 >> См.: Goodman v. Southern Pacific Co., 143 Cal.App.2d 424, 299 P.2d 321 (1956); Jefpaul Garage Corp. v. Presbyterian Hospital, in New York, 61 N.Y.2d 442, 474 N.Y.S.2d 458, 462 N.E.2d 1176 (1984).

<< 517 >> Вместе с тем это не лишает арендодателя права расторгнуть соглашение об аренде в случае существенного нарушения договорных условий. См.: Whitehouse Restaurant v. Hoffman, 320 Mass. 183, 68 N.E.2d 686 (1946).

<< 518 >> До принятия Статута об отчуждении собственности (Transfer of Property Act, 7 & 8 Vict. c. 76, § 5 (1844)).

<< 519 >> См. подробнее: Thorne S.E. Sir Edward Coke 1552–1952, Selden Society Lecture. Lincoln's Inn, 15 March 1952. London: Bernard Quaritch, 1957.

<< 520 >> Как правило, right of entry и reversion одновременно принадлежат арендодателю, поскольку он имеет возможность возвратить имущество в собственность сразу по нескольким основаниям. См. подробнее: Emanuel S. L. Property Law Outlines. New York: Aspen Publishers, 2004. P. 70–71.

<< 521 >> Данный принцип применяется в американской судебной практике с давних времен. См., напр.: Stockbridge Iron Co. v. Cone Iron Works, 102 Mass. 80, 84 (1869).

<< 522 >> См., напр.: § 1046 Гражданского кодекса штата Калифорния; § 47–29 Свода общих статутов штата Коннектикут.

<< 523 >> В частности, § 330/1 Свода общих статутов штата Иллинойс не только не допускает, но и прямо запрещает такую передачу, никаким образом не связывая ее с отчуждаемым правопритязанием.

162

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 524 >> См., напр.: Rice v. Boston & Worcester Railroad Corporation, 94 Mass. (12 Allen) 141 (1866).

<< 525 >> См.: Restatement of Property §§ 164, 165 (1936); ч. 3.2 и 5.1 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 526 >> См., напр.: § 7 гл. 184А Свода общих законов штата Массачусетс; § 689.18 Свода статутов штата Флорида.

<<527 >> См.: Restatement of Property § 156(1) (1936).

<<528 >> См. подробнее: Bordwell P. The Common Law Scheme of Estates and The

Remainder // Iowa Law Review. 1949. Vol. 34. P. 401–429.

<< 529 >> Сегодня признаются также правопритязания третьих лиц, следующие за временным нефригольдным правом собственности (estate for years). См.: Restatement of Property

§156 (1936).

<<530 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol. 1, § 133–141.

<<531 >> Сегодня подобное отождествление представляется невозможным. См.:

Restatement of Property § 9 (1936).

<<532 >> См., напр.: In re Estate of Houston, 414 Pa. 579, 201 A.2d 592 (1965).

<<533 >> См., напр.: Moore v. Littel, 41 N.Y. 66 (1869).

<<534 >> Статуты отдельных штатов даже содержат законодательные определения того

или иного режима. См., напр.: ч. 4.10 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<<535 >> См.: Restatement of Property § 157 (1936).

<<536 >> Данный режим допускает также множественность правоприобретателей при

условии, что все они являются ныне живущими, и их личности определены.

<<537 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 158–159.

<<538 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. The Law of Future Interests. Op. cit.

Vol. 1. § 142.

<< 539 >> Как правило, такие лица объединены общими признаками (например, в качестве них могут выступать дети определенного лица).

<< 540 >> В связи с чем альтернативное название правопритязания – выжидательная собственность, «подлежащая открытию» (subject to open).

<<541 >> См.: Minnig v. Batdorff, 5 Pa. 503 (1847).

<<542 >> См.: Woodard v. Commissioner of Social Security, 435 Mass. 536, 760 N.E.2d

257 (2002). См. также: § 707 Единообразного закона о материнстве и отцовстве (Uniform Parentage Act, 1973).

<<543 >> См.: Peters v. Allison, 158 Ohio App.3d 223, 814 N.E.2d 568 (2004).

<<544 >> См.: Restatement (Second) of Property, § 26.2(1) (1988).

<<545 >> См., напр.: In re Estate of Earle, 369 Pa. 52, 85 A.2d 90 (1951).

<<546 >> См.: Restatement of Property § 157 (1936).

<<547 >> См.: Jones v. Hill, 267 Va. 708, 594 S.E.2d 913 (2004).

<<548 >> См.: Howard v. Batchelder, 143 Conn. 328, 122 A.2d 307 (1956).

<<549 >> См. подробнее: Halbach E. C., Jr. Future Interests: Express and Implied

Conditions of Survival. Part I. // California Law Review. 1961. Vol. 49. P. 297–300; French S. F. Imposing a General Survival Requirement on Beneficiaries of Future Interests: Solving the

163

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

Problems Caused by the Death of a Beneficiary Before the Time Set for Distribution // Arizona Law Review. 1985. Vol. 27. P. 801–809.

<<550 >> См., напр.: In re Matter of Estate of Ellis, 2002 WL 554409 (Tenn.Ct.App.2002).

<<551 >> Это, в частности, проявляется в ограничениях, установленных в отноше-

нии порядка владения и пользования землей предшествующим собственником, поскольку он в своих действиях должен руководствоваться тем, что в будущем такое имущество может перейти во владение еще не рожденного выгодоприобретателя.

<< 552 >> В отдельных случаях американские суды подразумевают, что лицо, в пользу которого установлено данное правопритязание, должно проживать в реальном времени. См.: Lawson v. Lawson, 267 N.C. 643, 148 S.E.2d 546 (1966).

<< 553 >> См.: Dempsey v. Dempsey, 342 Ill.App.3d 969, 277 Ill.Dec. 328, 795 N.E.2d 996 (2003).

<<554 >> См.: Roe d. Wilkinson v. Tranmer, 2 Wils, 75, 95 Eng.Rep. 694 (1757).

<<555 >> Или как минимум о принципах, в соответствии с которыми происходит исчис-

ление данного срока (как, например, в случае с пожизненным правом собственности).

<<556 >> См.: Reeve v. Long, 3 Lev. 408, 83 Eng.Rep. 754 (1695).

<<557 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol. 1. § 205.

<<558 >> См. подробнее: Bordwell P. Op. cit. P. 400, 405–406.

<<559 >> См.: Plucknett T. F. T. Op. cit. P. 362, 569–570.

<<560 >> См., напр.: Purefoy v. Rogers, 2 Wms. Saund. 380, 85 Eng.Rep. 1181 (1671).

<<561 >> См.: Duncomb v. Duncomb, 3 Lev. 437 (1697).

<<562 >> См.: Dormer v. Packhurst, 6 Bro.P.C. 351 (1740).

<<563 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol. 1. § 207.

<<564 >> См.: § 9 гл. 184 Свода общих законов штата Массачусетс.

<<565 >> См., напр.: Hayward v. Spaulding, 75 N.H. 92, 71 A. 219 (1908); Rouse v Paidrick,

221 Ind. 517, 49 N.E.2d 528 (1943); Abo Petroleum Corp. v. Amstutz, 93 N.M. 332, 600 P.2d 278 (1979).

<< 566 >> См., напр.: Jordan v. McClure, 85 Pa. 495 (1878); Love v. Lindstedt, 76 Or. 66, 147 P. 935 (1915); Halleck v. Halleck, 216 Or. 23, 337 P.2d 330 (1959); Blocker v. Blocker, 103 Fla. 285, 137 So. 249 (1931).

<<567 >> См.: Restatement of Property § 240 (1936).

<<568 >> См., напр.: Smith v. Groton, 147 Conn. 272, 160 A.2d 262 (1960).

<<569 >> См.: § 699 Гражданского кодекса штата Калифорния; ч. 5.1 ст. 6 Закона штата

Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 570 >> Под делом Шелли имеется в виду знаменитое судебное разбирательство по делу Wolfe v. Shelley, 1 Co.Rep. 93b, 76 Eng.Rep. 206 (1581).

<< 571 >> Однако смешивать две этих самостоятельных доктрины не следует. Правило дела Шелли действует безотносительно того, происходит впоследствии поглощение одного вещного права другим или нет.

<< 572 >> Одним из наиболее ранних прецедентов, основанных на принципе, позже получившем известность благодаря делу Шелли, является решение суда в деле Provost of Beverley, Y.B. 40 Edward III, Hill. pl. 18 (1366).

164

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 573 >> Между тем некоторые американские штаты сразу же отказались от применения данного правила. См, напр.: Smith v. Hastings, 29 Vt. 240 (1857); Thurston v. Allen, 8 Hawai’I 392 (1892); Crawford v. Barber, 385 P.2d 655 (Wyo.1963).

<< 574 >> См.: Bishop v. Williams, 221 Ark. 617, 255 S.W.2d 171 (1953); Wilson v. Harrold, 288 III. 288, 123 N.E. 563 (1919); Sybert v. Sybert, 152 Tex. 106, 254 S.W.2d 999 (1953).

<< 575 >> См.: Lydick v. Tate, 380 Ill. 616, 44 N.E.2d 583, 145 A.L.R. 1216 (1942); Belleville Savings Bank v. Aneshaensel, 298 Ill. 292, 131 N.E. 682 (1921). Примечательно, что совместное владение фригольдной собственностью не препятствует действию правила (см.: Bails v. Davis, 241 Ill. 536, 89 N.E. 706 (1909)).

<< 576 >> См.: Hought v. Farmers Bank & Trust Co. of Lancaster County, 359 Pa. 555, 60 A.2d 11 (1948); Baker v. Forsuman, 15 Ill.2d 353, 155 N.E.2d 24 (1958); Evans v. Giles, 83 Ill.2d 448, 47 Ill.Dec. 349, 415 N.E.2d 354 (1980).

<< 577 >> См.: Burnham v. Baltimore Gas & Electric Co., 217 Md. 507, 144 A.2d 80 (1958); City Bank and Trust Co. in Dixon v. Morrissey, 118 Ill.App.3d 640, 73 Ill.Dec. 946, 454 N.E.2d 1195 (1983).

<<578 >> См., напр.: Taylor v. Cleary, 70 Va. (29 Gratt.) 448 (1877).

<<579 >> Речь идет о формулировках, которые вместо термина «наследники» содержат

альтернативные конструкции (такие, как «потомки» или «преемники»), принципиально не влияя тем самым на содержание распоряжения. См.: Pugh v. Davenport, 60 N.C.App. 397, 299 S.E.2d 230 (1983).

<<580 >> См., напр.: People v. Emery, 314 Ill. 220, 145 N.E. 349 (1924).

<<581 >> См.: Restatement of Property § 312, комментарии «f», «g» (1940).

<<582 >> См., напр.: § 345/0.01 Свода общих статутов штата Иллинойс; § 557.2 °Cвода

законов штата Айова.

<<583 >> См., напр.: § 689.17 Свода статутов штата Флорида.

<<584 >> См.: Society National Bank v. Jacobson, 54 Ohio St.3d 15, 560 N.E.2d 217 (1990);

In re Matter of the Estate of Hendrickson, 324 N. J. Super. 538, 736 A.2d 540 (1999).

<< 585 >> Подобный порядок в той или иной форме существует, в частности, в Арканзасе, Колорадо, Делавэре, Индиане, Луизиане, Нью-Хэмпшире, Северной Каролине и Орегоне.

<< 586 >> См.: Verrall H. E. The Doctrine of Worthier Title: A Questionable Rule of Construction // UCLA Law Review. 1959. № 6. P. 371–377.

<<587 >> См.: Coventry T. Op. cit. P. 22b.

<<588 >> Знаковым в этом отношении считается дело Ellis v. Page, 61 Mass. (7 Cush.)

161 (1851).

<< 589 >> При этом лицо, незаконно лишенное владения, не утрачивало прав на восстановление и защиту своих интересов в судебном порядке. См. подробнее: Cornelius J. Moynihan, Sheldon F. Kurtz. Op. cit. P. 200–201.

<< 590 >> См. подробнее: Warren A. Remainder to the Grantor's Heirs // Texas Law Review. 1943. Vol. 22. P. 22–23.

<< 591 >> См. подробнее: Morris J. W. The Wills Branch of the Worthier Title Doctrine // Michigan Law Review. 1956. Vol. 54. P. 451–472.

<< 592 >> См.: Restatement of Property § 314(2) (1940).

165

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 593 >> Поворотным в данном отношении стало решение по делу Doctor v. Hughes, 225 N.Y. 305, 122 N.E. 221 (1919).

<< 594 >> См. подробнее: Morris J. W. The Inter Vivos Branch of the Worthier Title Doctrine // Oklahoma Law Review. 1949. № 2. P. 133–145.

<< 595 >> См., напр.: National Shawmut Bank of Boston v. Joy, 315 Mass. 457, 53 N.E.2d 113 (1944); McKenna v. Seattle-First National Bank, 35 Wash.2d 662, 214 P.2d 664 (1950).

<<596 >> См.: § 314 (1) Restatement of Property (1940).

<<597 >> См., напр.: ч. 5.9 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных

титулах, правомочиях и доверительной собственности»; § 2517(b) Свода законов штата Пенсильвания; § 22 °Cвода законов штата Арканзас; §§ 33 А, 33 В гл. 184 Свода общих законов штата Массачусетс; § 500.14 (4) Свода статутов штата Миннесота. Кроме того, в отдельных случаях доктрину лучшего титула отказываются применять суды (см.: Hatch v. Riggs National Bank, 361 F.2d 559 (D.C.Cir.1966)).

<< 598 >> Morris J. W. The Worthier Title Doctrine: Does Draft Restatement III of Property Write a Premature Obituary? // Washburn Law Journal. 2006. Vol. 45. P. 387–393; Mattis T., Schellenberg D. The Doctrine of Worthier Title in Illinois: Burying the Dead // John Marshall Law Review. 1989–1990. Vol. 23. P. 81–87.

<< 599 >> См.: Makdisi J. The Vesting of Executory Interests // Tulane Law Review. 1984. Vol. 59. P. 366–372.

<<600 >> См., напр.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 88–92.

<<601 >> Принятие некоторыми штатами консолидированных законов, объединяю-

щих условную выжидательную собственность и выжидательную собственность, прекращающую действие предыдущего вещно-правового титула, в единую категорию «выжидательное право», не является исключением из вышесказанного, поскольку данные статуты не искусственно привязывают две самостоятельные конструкции друг к другу, а сплачивают их в единый вещно-правовой режим. См., напр.: § 769 Гражданского кодекса штата Калифорния; ч. 3.2. ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 602 >> Статут о Пользовании также стал провозвестником современной концепции доверительной собственности (траста). См. подробнее: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. Кн.

3.С. 827–830.

<<603 >> См: Simpson A. W. B. Op. cit. P. 181, 196–198.

<<604 >> См.: Pells v. Brown, Cro.Jac. 590, 79 Eng.Rep. 504 (1620).

<<605 >> Siegel S. A. John Chipman Gray, Legal Formalism, and the Transformation of

Perpetuities Law // University of Miami Law Review. 1982. Vol. 36. № 3. P. 445–446.

<< 606 >> Несмотря на то что данная классификация в целом носит общепризнанный характер, некоторые авторы не находят оснований для разделения выжидательной собственности, отменяющей предшествующий титул, на отдельные виды, и рассматривают данное правопритязание как монолитную вещно-правовую конструкцию. См., напр.: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 508.

<< 607 >> Более того, данная воля должна быть прямо отражена и надлежащим образом оформлена в соответствующем письменном документе-распоряжении, будь то договор или завещание. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 193.

<< 608 >> См.: Simes L. M, Smith A. F. Op. cit. Vol.1. § 222.

166

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 609 >> Примечательно в этой связи, что суды в некоторых случаях склонны считать выжидательной собственностью, отменяющей действие предыдущего титула, любое правопритязание, установленное в пользу третьего лица и не являющееся полноправной либо условной выжидательной собственностью. Например, в деле Capitol Federal Savings & Loan Association v. Smith, 316 P.2d 252 (Colo.1957) суд, руководствуясь данным принципом, признал юридическую силу правопритязания, подчиненного оговорке о расовом ограничении (racially-restrictive covenant). См. подробнее: Jones-Correa M. The Origins and Diffusion of Racial Restrictive Covenants // Political Science Quarterly. 2000–2001. Vol. 115. № 4. P. 541–568.

<<610 >> См.: Restatement of Property § 25(1), 158 (1936).

<<611 >> См.: Stoebuck W. B, Whitman D. A. Op. cit. P. 101.

<<612 >> См., напр.: Witcher v. Witcher, 231 Ga. 49, 200 S.E.2d 110 (1973); De Ford v.

Coleman, 348 Mass. 299, 203 N.E.2d 686 (1965); Silvester v. Snow, 373 Mich. 384, 129 N.W.2d 382 (1964); Gist v. Brown, 236 S.C. 31, 113 S.E.2d 75 (1960).

<<613 >> См. подробнее: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit.

P.237–238.

<<614 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 251–255.

<<615 >> См.: Simonds v. Simonds, 119 Mass. 552, 85 N.E. 860, 19 L.R.A.(N.S.) 686 (1908).

<<616 >> Примечательно, что на практике нередко встречаются случаи, когда выжида-

тельное право собственности отменяет аналогичное правопритязание иного лица (alternative executory limitations). См., напр.: Lee v. Oates, 171 N.C. 717, 88 S.E. 889 (1916).

<< 617 >> См., напр.: Legout v. Price, 318 Ill. 425, 149 N.E. 427 (1925); Hickel v. Starcher, 90 W.Va. 369, 110 S.E. 695, 22 A.L.R. 708 (1922).

<< 618 >> См., напр.: Loats Female Orphan Asylum v. Essom, 220 Md. 11, 150 A.2d 742 (1959); Hayes v. Kershow, 1 Sandf.Ch. 258 (N.Y. 1844).

<<619 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol.1. § 227.

<<620 >> См.: Restatement of property §§ 162, 163 (1936); § 71–105 Свода пересмотрен-

ных статутов штата Аризона; § 3 ст. 154 Свода пересмотренных статутов штата Мэн; § 554.35 Свода общих законов штата Мичиган; § 500.15 Свода статутов штата Миннесота; § 2131.04 Свода пересмотренных законов штата Огайо; § 230.35 Свода статутов штата Висконсин.

<< 621 >> См., напр.: Rutherford v. Keith, 444 S.W.2d 546 (Ky.1969); Granite State Electronic Co. v. Gidley, 114 N.H. 226, 318 A.2d 486 (1974); Jernigan v. Lee, 279 N.C. 341, 182 S.E.2d 351 (1971); Parker v. Blackmon, 553 S.W.2d 623 (Tex.1977).

<< 622 >> См., напр.: Fletcher v. Hurdle, 259 Ark. 640, 536 S.W.2d 109 (1976); Roper v. Finney, 7 Ill.2d 487, 131 N.E.2d 106 (1955).

<< 623 >> См., напр.: Towns v. Walters, 225 Ga. 293, 168 S.E.2d 144 (1969); Kohl v. Montgomery, 373 III. 200, 25 N.E.2d 826 (1940); Bradley Lumber Co. v. Burbridge, 213 Ark. 165, 210 S.W.2d 284 (1948).

<< 624 >> В основном это относится к условиям, согласно которым правоприобретатель должен пережить предшествующего владельца. См. подробнее: Simes L. Handbook of the Law of Future Interests. St. Paul: West Group, 1966. § 33, 35–36.

<<625 >> Данный порядок в редких случаях закреплен законодательно (См., напр.:

§46:3–7 Свода статутов штата Нью-Джерси), значительно чаще он опосредуется судебными решениями. См.: Raney v. Smith, 242 Ga. 809, 251 S.E.2d 554 (1979); In re Clayton's Trust Estate, 195 Md. 622, 74 A.2d 1 (1950); Thames v. Goode, 217 N.C. 639, 9 W.E.2d 485 (1940).

167

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<< 626 >> Примеры таких решений сопровождают данный подход с момента его возникновения, свидетельствуя о явном его несовершенстве. См.: Taylor v. Stewart, 18 A. 456 (N.J.Ch.1889); Prince v. Braham, 127 Va. 462, 103 S.E. 626 (1920).

<< 627 >> См.: First Church in Somerville v. Attorney General, 375 Mass. 332, 376 N.E.2d 1226 (1978); Hornets Nest Girl Scout Council, Inc. v. Cannon Foundation, Inc., 79 N.C.App. 187, 339 S.E.2d 26 (1986); Lancaster v. Merchants National Bank, 752 F.Supp. 886 (WD.Ark.1990).

<<628 >> 3 Ch. Ca. 1, 22 Eng. Rep. 931 (Ch. 1682).

<<629 >> Подробнее о предпосылках возникновения и истории формирования Правила

против бессрочных распоряжений см.: Haskins G. L. Extending the Grasp of the Dead Hand: Reflections on the Origins of the Rule Against Perpetuities // University of Pennsylvania Law Review. 1977. Vol. 126. P 19–27.

<<630 >> См.: Wildenstein & Co., Inc. v. Wallis, 595 N.E.2d 828 (N.Y. 1992).

<<631 >> Gray J. C. The Rule Against Perpetuities. Boston: Little, Brown and Co., 1942.

P.191–198.

<<632 >> Следует также иметь в виду, что в срок жизни может быть засчитан период,

когда лицо еще не было фактически рождено, но было зачато. См.: Long v. Blackall, 7 T.R. 100 (1797).

<< 633 >> В зарубежной литературе наряду с общепринятым термином «validating life» используется категория «measuring life». О корректности и целесообразности ее применения см.: Waggoner L. W., Gallanis T. P. Estates in Land and Future Interests in a Nutshell. St. Paul: West Group, 2005. P. 93–94.

<< 634 >> См.: Dukeminier J. A Modern Guide to Perpetuities // California Law Review. 1986. Vol. 74. P. 1867–1871; Leach W. B. Perpetuities in a Nutshell // Harvard Law Review. 1938. Vol. 51. P. 638–640; Idem. Perpetuities in Perspective: Ending the Rule's Reign of Terror // Harvard Law Review. 1952. Vol. 65. P. 721–729.

<< 635 >> См., напр.: Lucas v. Hamm, 364 P.2d 685 (Cal. 1961); Shaver v. Clanton, 26 Cal. App. 4th 568, 570 (1994).

<< 636 >> В связи с этим профессор Лич охарактеризовал Правило против бессрочных распоряжений недвижимостью как «сущий кошмар с точки зрения юридической техники» и «опасный инструмент в руках большинства адвокатов». См. подробнее: Leach W. B.

Perpetuities Legislation, Massachusetts Style // Harvard Law Review. 1954. Vol. 67. P. 1349.

<<637 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 246.

<<638 >> См., напр.: Connecticut Bank & Trust Co. v. Brody, 392 A.2d 445 (Conn. 1978);

City of Klamath Falls v. Bell, 490 P.2d 515 (Or.Ct.App.1971); North Carolina National Bank v. Norris, 203 S.E.2d 657 (N.C. Ct. App. 1974).

<< 639 >> См.: McCrory School District of Woodruff County v. Brogden, 231 Ark. 664, 333 S.W.2d 246 (1960); Warren v. Albrecht, 571 N.E.2d 1179 (Ill.App.Ct. 1991); Fletcher v. Ferrill, 227 S.W.2d 448 (Ark.1950).

<< 640 >> См.: Dickerson v. Union National Bank of Little Rock, 268 Ark. 292, 595 S.W.2d 677 (1980); Accounting of Estate of Isganaitis, 124 Misc.2d 1, 475 N.Y.S.2d 699 (Surr.Ct.1983).

<< 641 >> См. подробнее: Schwartz W. Mr. Justice Kenison and Creative Continuity in Perpetuities Law // Boston University Law Review. 1968. Vol. 48. P. 207, 219; Hoffman S., Morris A. P. Birth After Death: Perpetuities and the New Reproductive Technologies // Georgia Law Review. 2004. URL: http://ssrn.com/abstract=387542.

168

Е. Д. Тягай. «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

<<642 >> См.: § 301.4, 301.5 Свода законов штата Пенсильвания (часть местного Закона

овещных правах (1947)). Hansen v. Stroecker, 699 P.2d 871 (Alaska 1985); In re Estate of Anderson, 541 So.2d 423 (Miss. 1989).

<<643 >> См.: Newick v. Mason, 581 A.2d 1269 (Me.1990). Следует иметь в виду, что

рассматриваемый принцип одобрялся не всеми юристами, в науке по его поводу велись оживленные споры. См., наприм.: Leach W. B. Perpetuities Legislation: Hail, Pennsylvania! // University of Pennsylvania Law Review. 1960. Vol. 108. P. 1124–1129 (в поддержку нового принципа); Simes L. M. Is the Rule Against Perpetuities Doomed? The "Wait and See" Doctrine // Michigan Law Review. 1953. Vol. 52. P. 179–182 (критические отзывы).

<< 644 >> См.: Anderson R. A., Fox J., Twomey D. P. Business Law. Cincinnati: SouthWestern Pub. Co., 1989. P. 1164.

<<645 >> См., напр.: Berry v. Union National Bank, 262 S.E. 2d 766 (W.Va. 1980).

<<646 >> Единообразное правило против бессрочных распоряжений недвижимостью

действует, в частности, в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Коннектикуте, Флориде, Джорджии, Индиане, Канзасе, Массачусетсе, Мичигане, Миннесоте, Небраске, Неваде, НьюМексико, Орегоне, Теннеси, а также на Гавайях и в штатах Северная и Южная Каролина, Северная и Южная Дакота, Вирджиния, Западная Вирджиния и Юта.

<< 647 >> О дискуссии относительно эффективности принятия данного Единообразного правила см.: Dukeminier J. The Uniform Statutory Rule Against Perpetuities: Ninety Years in Limbo // UCLA Law Review. 1987. Vol. 34. PP. 1023–1028; Bloom I. M, Dukeminier J. Perpetuities Reformers Beware: The USRAP Tax Trap // Real Property, Probate and Trust Journal. 1990. Vol. 25. P. 203–207; Waggoner L. W. The Uniform Statutory Rule Against Perpetuities: The Rationale of the 90-Year Waiting Period // Cornell Law Review. 1988. Vol. 73. P. 157–166.

<<648 >> См., напр.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 261.

<<649 >> См., напр.: § 34.27.075 Свода статутов штата Аляска; § 55–1522 Свода законов

штата Айдахо; § 46:2F-9 Свода статутов штата Нью-Джерси. См. также: Riley v. Rowan, 131 Idaho 831, 965 P.2d 191 (Idaho 1998).

<< 650 >> Подробнее о различных мнениях относительно дальнейших перспектив существования и развития Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью см.: Sterk S. E. Jurisdictional Competition to Abolish the Rule Against Perpetuities: R.I.P. for the R.A.P. // Cardozo Law Review. 2003. Vol. 24. P. 2097–2109.

<<651 >> См.: Holmes O. W. The Path of The Law // Harvard Law Review 1897. № 10.

P.457, 469.

<<652 >> См. подробнее: Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое иму-

щество в Англии и США. Дис… канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7.

<< 653 >> См., напр.: Мозолин В. П. Модернизация права собственности в экономическом измерении // Журнал российского права. 2011. № 1. С. 27–30; Савельев В. А. Проблема разделенной собственности и современная теория российского гражданского права. // Журнал российского права. 2008. № 4. С. 113–115. Иной позиции придерживается профессор Е. А. Суханов. См., напр.: Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 43–48. Следует отметить, что некоторыми учеными признавалась объективность существования «разделенной собственности» еще в советском праве. Подробнее об этом см., например: Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 66.

169