"Опыты цивилистического исследования: сборник статей"

(выпуск 3) Документ предоставлен КонсультантПлюс

Дата сохранения: 12.01.2020

(рук. авт. кол. и отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербако...

ГК РФ.

1. Природа права на строение, возведенное на основании права застройки, по законодательству Германии

1.1. Краткая история вопроса

Германское наследственное право застройки (Erbbaurecht), по точному определению М.И. Митилино, "есть результат соединения и переработки двух в основе своей принципиально различных правовых институтов - германского Erbleine и римского superficies" <1>. Первоначально, вплоть до XV в., отношения по возведению строений на чужой земле регулировались специальным правовым институтом Erbleine, имевшим достаточно широкое применение вследствие неотчуждаемости значительной части городской территории. Существо данного института определялось по распространенной в Средневековье модели разделенной собственности через наличие производной (практически полной) собственности - dominium utile (Untereigentum) застройщика на строение при одновременном существовании верховной (голой) собственности землевладельца на земельный участок - dominium directum (Obereigentum) <2>. Отсюда видно существенное отличие конструкции Erbleine от римской superficies, так как "строение... как продукт деятельности и затрат капитала застройщика принадлежало этому последнему" <3>.

--------------------------------

<1> Митилино М.И. Право застройки. Киев, 1914. С. 16 - 17.

<2> При этом Erbleine обозначалось как платное, передаваемое только по наследству вещное право на строительную площадку и подчиненная собственность на строение // Oefele H.F. von, Winkler K. Handbuch des Erbbaurechts. 5. Auflage. Verlag C.H. Beck. Munchen, 2012. S. 14.

<3> Митилино М.И. Указ. соч. С. 20.

В дальнейшем при рецепции римского права суперфициарное право было воспринято и немецким правопорядком, но не в чистом виде, а с учетом специфики прежнего института. К примеру, из основополагающего принципа superficies solo cedit, в соответствии с которым права на любые строения возникали у собственника земельного участка, было сделано исключение для временных построек <1>.

--------------------------------

<1> Митилино М.И. Указ. соч. С. 22.

Принятие 18.08.1896 Германского гражданского уложения (ГГУ) ознаменовало новый этап в регулировании вещно-правовых отношений, которое легло в основу разрешения вопроса о правовом режиме строений на чужой земле на современном этапе.

1.2. Законодательная основа решения вопроса

Учение о вещах в ГГУ подверглось значительным изменениям, среди которых наибольший интерес вызывает признание земельного участка и построек на нем как единого объекта недвижимости, а также разделение категории составной части вещи на два вида: существенные (wesentliche Bestandteile) и несущественные составные части. К числу первых согласно § 93 ГГУ <1>

"Опыты цивилистического исследования: сборник статей"

(выпуск 3) Документ предоставлен КонсультантПлюс

Дата сохранения: 12.01.2020

(рук. авт. кол. и отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербако...

относятся те, "которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности, не могут быть предметом отдельных прав". В отличие от них, несущественные составные части могут выступать в гражданском обороте отдельно от главной вещи, но только в случае оговорки об этом сторонами договора <2>.

--------------------------------

<1> Текст ГГУ // https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ (дата обращения: 17 апреля 2018 г.).

<2> Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полут. 2. М., 1950. С. 36.

Параграф 94 ГГУ конкретизирует положение о существенных составных частях применительно к составным частям земельного участка, называя среди них строения как вещи, прочно соединенные с землей. Таким образом, общий принцип superficies solo cedit соблюдается, хотя и с двумя исключениями, указанными в § 95 ГГУ. Во-первых, к ним не относятся вещи, созданные лишь для временных целей. Во-вторых, к существенным составным частям земельного участка не относятся строения и другие сооружения, которые соединяются с участком при осуществлении ограниченного вещного права на него. Отсюда следует, что выстроенное по праву застройки здание не принадлежит на основании права собственности собственнику земельного участка, что, казалось бы, не соответствует концепции единого объекта недвижимости. Однако согласно положению п. 1 § 12 Закона от 15.01.1919 "О наследственном праве застройки" <1> такое строение является

существенной составной частью наследственного права застройки, следовательно, права на него возникают у застройщика <2>. Налицо применение фикции (так как согласно § 93 ГГУ составная часть может быть исключительно у вещи, но не у права), с помощью которой наследственное право застройки (Erbbaurecht) догматически было объявлено юридическим земельным участком - grundstucksgleiches Recht <3>.

--------------------------------

<1> Закон о наследственном праве застройки (Erbbaurechtsgesetz) до переименования Министерством юстиции Германии 23.11.2007 существовал в форме распоряжения (Verordnung), имевшего силу закона. Текст доступен по ссылке: https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html (дата обращения: 17 апреля 2018 г.).

<2> Wieling H.J. Sachenrecht. Band 1. Sachen, Besitz und Rechte an beweglichen Sachen. 2. Auflage. Springer. 2006. S. 77.

<3> Oefele H.F. von, Winkler K. Op. cit. S. 42; Wilhelm J. Sachenrecht. 4. Auflage. De Gruyter Handbuch. Berlin. S. 831.

1.3. Право застройки как юридический земельный участок

Конструкция юридического земельного участка уже из самого названия предполагает применение к ней правового режима, сходного с режимом земельного участка в его обычном понимании. В отношении права застройки это прямо подтверждается положениями законодательства. В частности, в абз. 1 § 11 Закона "О наследственном праве застройки" указано, что к праву застройки применяется большинство норм о земельных участках, в том числе нормы о притязаниях из права собственности, если иное не следует из Закона. Запись о праве застройки осуществляется в специальном разделе поземельной книги <1>.

"Опыты цивилистического исследования: сборник статей"

(выпуск 3) Документ предоставлен КонсультантПлюс

Дата сохранения: 12.01.2020

(рук. авт. кол. и отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербако...

--------------------------------

<1> Абзац 1 § 14 Закона "О наследственном праве застройки".

Вместе с тем для возникновения "связанности" права застройки и строения необходимо выполнение нескольких условий. Во-первых, право застройки должно действительно возникнуть, т.е. в отношении его должно быть заключено соглашение между управомоченными лицами (Einigung) и внесена запись в поземельную книгу (Eintragung) <1>. Во-вторых, характеристики (параметры, назначение) строящегося здания должны соответствовать характеристикам, указанным в соглашении об установлении права застройки. В тех случаях, когда застройщик существенно нарушает соответствующие условия соглашения: превышает оговоренную этажность здания, изменяет его назначение (например, строит магазин вместо жилого дома) или возводит большее количество строений, соответствующие объекты попадают не в его имущественную сферу, а в собственность собственника земельного участка <2>.

--------------------------------

<1> Oefele H.F. von, Winkler K. Op. cit. S. 42, 256.

<2> Данное мнение является господствующим в немецкой литературе, однако некоторые авторы придерживаются противоположной позиции на том основании, что застройщик в любом случае управомочен осуществлять строительство в силу наличия заключенного соглашения о праве застройки. Собственник земельного участка при этом имеет право на возмещение убытков (§ 823 ГГУ) или на предъявление негаторного иска (§ 1004 ГГУ). См. обзор мнений: Bottcher R. Praktische Fragen des Erbbaurechts. 6. Auflage. Koln, 2011. S. 5 - 6; Oefele H.F. von, Winkler K. Op. cit. S. 43 - 44.

Интересным представляется положение Закона "О наследственном праве застройки" о правовой судьбе строений, уже существовавших на земельном участке до его обременения правом застройки. Такие строения также рассматриваются как составные части права застройки <1>, т.е. переходят в имущественную сферу застройщика. При этом вопрос о том, что в данном случае происходит с правом собственности землевладельца, является дискуссионным. Согласно господствующей позиции оно переходит к застройщику в силу прямого указания законодательства, в то же время, по мнению некоторых авторов, право собственности просто обременяется правом застройки <2>. На наш взгляд, следует согласиться с первой точкой зрения, сторонники которой справедливо отмечают, что законодатель, признавая уже существующие строения составными частями права застройки, преследовал цель установления единого регулирования для всех строений. При этом ничто не мешает сторонам соглашения о праве застройки согласовать "нераспространение" права застройки на отдельные строения <3>.

--------------------------------

<1> Абзац 1 § 12 Закона "О наследственном праве застройки".

<2> Oefele H.F. von, Winkler K. Op. cit. S. 45.

<3> Ibid. S. 46.

Вывод