Учебный год 2023 / Сайфуллин. Банкротство арендодателя

--------------------------------

<122> "It is important to note that the current value of the property is kept artificially low by Metropolitan through its exercising of the five additional year-term renewal option. For this reason the court believes that Metropolitan is not, therefore, in a position to claim lack of adequate protection primarily lies with Metropolitan itself" (In re LHD Realty Corp. v. Metropolitan Life Insurance Co. Metropolitan, 20 B.R. 717 (Bankr. S.D. Ind. 1982)).

С идентичной ситуацией - совпадением арендатора и залогового кредитора в одном лице - столкнулся один из отечественных окружных судов. Суды апелляционной и кассационной инстанций признали обоснованной жалобу на действия (бездействие) арбитражного управляющего, отвергая его аргументацию: "Доводы арбитражного управляющего о том, что условия договора аренды были изменены по волеизъявлению самого залогового кредитора, являющегося арендатором, который должен действовать разумно и добросовестно, в интересах должника и его кредиторов, по заключению нового договора аренды на условиях, существенно отличающихся для должника в худшую сторону, нельзя признать разумными" <123>. В ряде примеров арбитражные суды отмечают, что использование заложенного имущества третьими лицами снижает его потребительскую ценность и может непосредственно сказаться на его стоимости, что нарушает интересы как залогового кредитора, так и иных кредиторов должника <124>.

--------------------------------

<123> Постановление АС Уральского округа от 14.09.2018 N Ф09-5902/18 по делу N А50-13387/2016.

<124> См.: Постановления АС Поволжского округа от 13.03.2015 N Ф06-20983/2013 по делу N

А12-29993/2014; АС Дальневосточного округа от 26.03.2015 N Ф03-546/2015 по делу N А73-1601/2013.

Вообще в отечественном законодательстве также имеется нормативный плацдарм для закрепления принципа максимизации выручки от продажи заложенного имущества. Мы имеем в виду абз. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ, в котором указано: "При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения".

Как видим, господство залогового кредитора над имуществом, предоставленным в его обеспечение, не безгранично. Фактически на него возложена обязанность по приложению усилий к максимально выгодной продаже в ходе обращения взыскания. Причем соответствующий посыл носит общегражданский, а не банкротный характер. Само собой, сохранение обременения не способствует достижению обозначенной цели, поскольку по общему правилу снижает привлекательность отчуждаемого актива. Соответственно, оппортунистическое поведение залогодержателя, направленное на уклонение от очищающих процедур, может быть поводом для взыскания с него убытков.

Следует обратить внимание на то, что круг лиц, которые могут быть привлечены к ответственности в силу абз. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ, не ограничен лишь фигурой одного залогодержателя. Из буквального толкования указанной нормы видно, что в зоне поражения могут оказаться любые лица, которые имели возможность принять меры для получения наибольшей выручки, но при этом вели себя пассивно. Поэтому арбитражный управляющий должен нести ответственность наравне с залогодержателем, если с его стороны не были исчерпаны меры по максимизации удовлетворения требований всего кредиторского сообщества.

Заключение

Как видим, формирующаяся правоприменительная практика в условиях современной российской действительности создает благоприятную среду для различных форм злоупотреблений. С одной стороны, встречаются примеры отчуждения имущества, обремененного арендой, по заниженной стоимости. Ни для кого не секрет, что таким способом может прикрываться адресная продажа активов. С другой стороны, конкурсный отказ в руках недобросовестного арендодателя выглядит привлекательным инструментом для

избавления от нежелательных арендных отношений.

Приведенные примеры оппортунистического поведения - это лишь вершина айсберга. Поиск оптимальной модели регулирования исследуемых отношений осложняется принципиальным антагонизмом ценностей обязательственного и банкротного права. Это очевидно, поскольку одновременное достижение двух целей - максимизации удовлетворения требований кредиторов и обеспечения стабильности арендных отношений - невозможно. Интересы одного из участников анализируемых отношений - арендатора или кредитора несостоятельного арендодателя - неизбежно пострадают. В то же время минимизация отрицательных последствий представляется вполне выполнимой задачей. В этом ракурсе настоящую работу следует рассматривать в качестве отправной точки на пути гармонизации взаимодействия институтов аренды и банкротства.

References

Andrew M.T. Executory Contracts in Bankruptcy: Understanding Rejection. U. Colo. L. Rev. 1988. Vol. 59. P. 845 - 932.

Belov V.A. Lease Contracts: a Scientific and Educational Article [Dogovor arendy: nauchno-poznavatelnyi ocherk]. Moscow, Statut, 2018. 159 p.

Brusko B.S. Protection Category in Russian Bankruptcy Law [Kategoriya zaschity v rossiiskom konkursnom prave]. Moscow, Wolters Kluwer, 2006. 304 p.

Cohen Ch.S. Third-Party Computer Leases: The Effect of the Lessor's Bankruptcy. 6 Computer L.J. 1986. Vol. 6. Iss. 3. P. 573 - 588.

Creedon J.J., Zinman R.M. Landlord's Bankruptcy: Laissez Les Lessees. The Business Lawyer. 1971. July. P. 1391 - 1442.

Davalos S. The Rejection of Executory Contracts: A Comparative Economic Analysis. Mexican Law Review. 2017. New Series. Vol. X. No. 1. P. 69 - 102.

Deveraux Jones J. Rejection of Unexpired Oil and Gas Leases in Bankruptcy Proceedings: In Re J.H. Land & (and) Cattle Co. Tulsa Law Review. 1983. Vol. 3. Iss. 1. Art. 3. P. 68 - 99.

Dudko A.G. A Material Change in Circumstances as Grounds for Amending or Terminating a Contract [Suschestvennoe izmenenie obstoyatelstv kak osnovanie izmeneniya ili rastorzheniya dogovora]. The Herald of the Moscow University. Ser. 11. Law [Vestnik Moskovskogo universiteta. Ser. 11. Pravo]. 2000. No. 1. P. 97 - 105.

Fried J.M. Executory Contracts and Performance Decisions in Bankruptcy // Duke Law Journal. 1996. Vol. 46. P. 517 - 574.

Grohsgal B. Colder than a Lanlord's Heart? Reconciling a Debtor's Authority to Sell Property Free and Clear of a Lease under Bankruptcy Code Section 363 (f) with the Tenant's Right to Remain in Possession on a Lease Rejection under Bankruptcy Code Section 365 (h). Marquette Law Review. 2016. Vol. 100. Iss. 2. Winter. P. 295 - 373.

Jacobson L.H. Lessor's Bankruptcy: The Draftsman's Response to the Tenant's Plight. Real Estate Law Journal. 1972. Vol. 1. No. 2. P. 152 - 162.

Karapetov A.G. Economic Analisys of Law [Ekonomicheskiy analiz prava]. Moscow, Statut, 2016. 528 p.

Khimichev V.A. Bankruptcy: the Termination of Contractual Obligations [Bankrotstvo: prekraschenie dogovornykh obyazatelstv]. Arbitrazh Practice [Arbitrazhnaya praktika]. 2002. No. 12. P. 4 - 11.

Kuzmicheva E. Termination of a Debtor's Contract [Otkaz ot ispolneniya dogovora dolzhnika]. The Russian School of Private Law Journal [Zhurnal rossiiskoi shkoly chastnogo prava]. 2018. No. 3. P. 103 - 152.

Leaf A. Conflict in the Bankruptcy Code: Ramification of a Trustee's 363 (f) Right to Sell Property "Free and

Clear" on the Lessee's 365(h) Right to Retain Property. St. John's Bankr. Research Libr. 2016. Vol. 8. No. 16. Available at: https://www.stjohns.edu/sites/default/files/uploads/2016-leaf_final_abi_article.pdf (Accessed 18 September 2019).

LoPucki L.M. Comment: Stakeholder Interests and Bankruptcy. University of Toronto Law Journal. 1993. Vol. 43. P. 711 - 715.

Mestmekker E.-I. Contracts as a Planning Tool at Enterprises in the FRG [Dogovor kak instrument planirovaniya na predpriyatiyakh FRG], in: USSR - FRG: The Legal Aspects of Domestic and Bilateral Business Relationships [SSSR - FRG: pravovye aspekty vnutrennikh i dvustoronnikh khozyaistvennykh otnosheniy]. Moscow, Izdatelstvo IGiP AN SSSR, 1980. P. 45 - 56.

Novoselova L. What Becomes of the Rights of a Lessee (Hirer) of Property Sold as a Result of Enforcement Following Judicial Procedure [Sudba prav arendatora (nanimatelya) imuschestva, prodannogo v rezultate obrascheniya na nego vzyskaniya v sudebnom poryadke]. Economy and Law [Khozyaistvo i pravo]. 2005. No. 11. P. 93 - 103.

Ochkhaev T.G. Amendment and Termination of a Contract due to a Material Change in Circumstances [Izmenenie i rastorzhenie dogovora v svyazi s suschestvennym izmeneniem obstoyatelstv]. Moscow, Statut, 2017. 157 p.

Sarbash S.V. The Fulfilment of a Contractual Obligation by a Third Party [Ispolnenie dogovornogo obyazatelstva tret'im litsom]. Moscow, Statut, 2003. 636 p.

Sarbash S.V. Financial Sanation and Bankruptcy Administration [Finansovoe ozdorovlenie i vneshnee upravlenie], in: Vitryanskiy V.V., ed. Insolvency (Bankruptcy): a Theoretical and Practical Commentary on Legal Innovations and the Practice of their Application [Nesostoyatelnost' (bankrotstvo): nauch.-prakt. kommentariy novell zakonodatelstva i praktiki ego primemeniya]. Moscow, Statut, 2010. P. 139 - 249.

Shaydullin A.I. The Permissibility of Contract Termination Clauses in the Event of Insolvency (Bankruptcy Clauses). Foreword to the Judgment of the Supreme Court of Germany IX ZR 169/11 dated 15 November 2012 [Dopustimost' ogovorok o prekraschenii dogovora v sluchae nastupleniya nesostoyatelnosti (bankrotnykh ogovorok). Predislovie k resheniyu Verkhovnogo suda Germanii ot 15.11.2012 IX ZR 169/11]. The Herald of Economic Justice of the Russian Federation [Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiiskoi Federatsii]. 2019. No. 8. P. 49 - 54.

Shershenevich G.F. Commercial Law Course: 4 Vols. Vol. 4: The Commerce Process. Bankruptcy Procedure [Kurs torgovogo prava: v 4 t. T. 4: Torgovyi protsess. Konkursnyi protsess]. Moscow, Statut, 2003. 550 p.

Silverstein L. Rejection of Executory Contracts in Bankruptcy and Reorganization. The University of Chicago Law Review. 1964. Vol. 31. P. 467 - 501.

Trimarchi P. Commercial Impracticability in Contract Law: An Economic Analysis. International Review of Law and Economics. 1993. Vol. 11. P. 105 - 126.

Winfield W.E. Rejection of Nonresedential Leases of Real Property in Bankruptcy: What Happens to the Mortgagee's Security Interest? Pepperdine Law Review. 1990. Vol. 17. Iss. 2. P. 429 - 460.

Zaykova A.V. The Fate of Exclusive Rights to the Results of Intellectual Activity During Bankruptcy Proceedings [Sudba isklyuchitelnukh prav na rezultaty intellektualnoi deyatelnosti v konkursnom proizvodstve], in: Gubin E.P., Karelina S.A. Legal Regulation of Economic Relations. Insolvency (Bankruptcy): Collection of Articles [Pravovoe regulirovanie ekonomicheskikh otnosheniy. Nesostoyatelnost' (bankrotstvo): sb. st.]. Moscow, Statut, 2018. P. 142 - 151.