Тема 4: «Земельные права и обязанности. Права и обязанности в сфере использования и охраны других природных ресурсов ».

Задача 1.

1. Характер правоотношений: право аренды и право собственности на земельные участки

2. Акты: Конституция, ГК, ЗК, ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества и сделок с ним»; Постановление Правительства «О российском фонде федерального имущества»; «Об утверждении положения о Фед агентстве по управлению федеральным имуществом»

3. Судебная практика: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2007 по делу N А17-1826/2006; Постановление Пл ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства

4. Решение:

В чем содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение на приобретение соответствующего ЗУ?

П. 3 ст 35 ЗК: 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК.

Абз 2 п 1 ст 36 ЗК: Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.(О введении в действие ЗК, О приватизации государственного и муниципального имущества)

Является ли договор аренды ЗУ препятствием для его выкупа?

Исходя из смысла п. 1 ст 36 ЗК это не явялется препятсивем

П. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ

Как соотносятся права собственника ЗУ и земельные права собственника расположенной на нем недвижимости?

Если говорить пространно, то правовой режим земли в различных ситуациях регулируется по-разному. Есть ситуации, где ЗУ – главной вещью. Но есть и нормы, кот указывают на приоритет здания. При этом в законодательном регулировании правовых взаимоотношений прослеживается четкая тенденция к классическому подходу.

Классическим подходом, который применяется в зарубежных правопорядках, является принцип superficies solo cedit. Земельный участок, будучи пространственным базисом и основой любого строения, является главной вещью. А строение, в свою очередь, всегда следует юридической судьбе земельного участка.

В России соотношение правового регулирования строений и земельных участков регулируется по-иному. Дело в том, что в течение семидесяти лет в РСФСР отсутствовало деление вещей на движимые и недвижимые, а земля принадлежала только государству и не участвовала в гражданском обороте. Любые сделки с землей были запрещены ещё декретом от 26 октября 1917 г. "О земле". Поэтому отсутствовала необходимость регулирования отношений по отчуждению земельных участков.

Здания и строения – напротив, хоть и ограниченно, но участвовали в гражданском обороте, что вызвало необходимость его правового регулирования. А поскольку из двух объектов только здания могли передаваться по сделкам, то они и были главной вещью и передавались отдельно от участка.

Сегодня разграничение прав на ЗУ и находящуюся на нем недвижимость осуществляется по 3 направлением.

1. В рамках первой модели регулирования расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуется приоритетом. Одна из главных причин возникновения этой модели заключается в более позднем принятии ЗК по сравн с ГК. ЗУ были допущены в гражданский оборот несколько позднее, чем здания и строения.

О существовании первой модели регулирования в российском праве говорят следующие положения законодательства:

1) частный собственник земельного участка обладает правом присвоения только древесно-кустарниковой растительности. Согласно ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в исключительной федеральной собственности и древесно-кустарниковую растительность не включает.

2) если здание или сооружение построено на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на него, то на построенный объект будет претендовать как застройщик, так и собственник участка.

3) собственник, владеющий недвижимостью на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). В рамках классического подхода это не допустимо;

4) в случае прекращения права пользования земельным участком возможна конкуренция в определении права собственности на расположенную на нем недвижимость между правами собственника земельного участка и правами собственника недвижимости (ст. 272 ГК РФ);

5) при совершении продажи или мены здания, строения или иной расположенной на земельном участке недвижимости покупателю (приобретателю) недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью или необходима для ее использования (ст. 552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).

6) при аренде здания или сооружения к арендатору наряду с правами владения и пользования зданием или сооружением переходят права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

7) ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. игнорирование связи между ЗУ и объектом недвижимости, находящимся на нем. Земельный участок и расположенная на нем недвижимость вступают в гражданский оборот независимо друг от друга. Примером отсутствия такой связи может служить земельный участок и обособленный водный объект. Такой способ регулирования достаточно редко встречается ввиду его противоречия положениям ст. 130 ГК РФ, установившей обязательность наличия связи между объектом недвижимости и землей.

3. классическому подходу. В отдельных случаях правам на ЗУ придается большее значение, чем правам на расположенную на нем недвижимость. Примерами такого прогрессивного регулирования являются следующие нормы закона:

1) согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности распространяется на находящиеся в границах ЗУ поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

2) согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением установленных в законе случаев.

3) собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос (п. 1 ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

4) в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости осуществляется в упрощенном порядке (если не требуется разрешение на строительство). Для регистрации необходимы только документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, и документы, содержащие описание такого объекта;

5) согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается.

Каковы полномочия ОГВ и ОМСУ по распоряжению ЗУ, находящимися в государственной собственности?

П. 5 Ст 36 ЗК 5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок….

П. 6 6. В месячный срок со дня поступления указанного заявления ИОГВ или ОМСУ, предусмотренные статьей 29 ЗК, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Отношения начались в 2004, а ЗК был введен в 2001 г. Поэтому отказ правомерен.

На практике споры. Закон о приватизации говорит одно, ЗК другое. Есть еще указ президента.

В 2004 г. общество приняло в аренду земельный участок. А в 2005 г. этот участок был предоставлении ему в собственность.

Закон о введение в действие ЗК

2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

(п. 2.2 введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ) – Этот пункт имел бы непосредственное отношение к ситуации, если бы был введен в 2005. на тот момент этой нормы не было. ЗАО отказали на том основании, что было реализовано право аренды.

С одной стороны у нас есть абз 3 п. 7 ППл ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ

С др стороны: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2007 по делу N А17-1826/2006

Если собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, это не лишает права собственника земельного участка распорядиться принадлежащим ему имуществом в общем порядке и продать земельный участок собственнику недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

ППл ВАС…: 4. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

5. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

6. Законом о введении в действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Задача 3