Глава V. Возникновение прав на землю

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Комментарий к статье 25

1. Права на землю (право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для возникновения имущественных прав. Однако регулирование возникновения и прекращения прав на земельные участки в известной степени ограничивается положением ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, если гражданское законодательство устанавливает общие основания для возникновения и прекращения прав на любое имущество или имущественные права, то земельным законодательством устанавливаются специальные нормы, определяющие правовые особенности возникновения или прекращения прав именно на землю как особый материальный объект правоотношений.

Таким образом, права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством, однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть ограничен оборот земельных участков (см. ст. 27 ЗК РФ и комментарий к ней), и это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения прав на земельные участки, что, собственно, и составляет содержание данной главы.

Воздействие на регулирование возникновения прав на землю оказывает не только гражданское законодательство. Хотя нормы законодательства гражданского и доминируют, тем не менее возникновение или прекращение прав на землю зависит также и от положений законодательства об иных кроме земли природных объектах - лесного, водного законодательства, законодательства о недрах - в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут в свою очередь, вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

В подавляющем большинстве случаев право может возникнуть только на сформированный в соответствии с законодательством земельный участок. Право на земельный участок как на недвижимую вещь (гражданским законодательством это установлено на основании ст. 130 ГК РФ) может возникнуть только после государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации.

Положения гражданского законодательства о возникновении прав, на которые ссылается комментируемая статья, закреплены в гл. 2 "Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав" ГК РФ. В качестве положений о возникновении гражданских прав ст. 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Данной статьей определен самый общий перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки. Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки могут возникнуть право собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и арендодателя - по договору аренды земельного участка и права пользователя по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование (см. ст. 24 и комментарий к ней).

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также: из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей (см. ст. 59 и комментарий к ней). В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно, установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. ст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды; вследствие иных действий граждан и юридических лиц. К ним можно отнести приобретение земельных участков на основании приобретательной давности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

ГК РФ также установлены нормы, предусматривающие особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218), и права общей собственности (ст. 244). Главой 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК РФ положения указанных статей в части, противоречащей ему, применяться не могут, поскольку ЗК РФ как основной закон земельного законодательства в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, так как ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание гл. 17 и иных его глав, если они касаются приобретения прав на земельный участок, в частности о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. ст. 273, 552), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263).

2. Для возникновения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК РФ, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) служит основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, заключении договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие о содержании государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в Федеральном законе о госрегистрации: государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Датой государственной регистрации прав (а значит, и датой их возникновения) считается день внесения соответствующих записей о правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Поскольку земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на них и сделок с ними осуществляется на основании ст. ст. 131 и 164 ГК РФ и Федерального закона о госрегистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обратим внимание на то, что помимо самих вещных прав государственной регистрации подлежат ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 131 ГК РФ).

Подлежит государственной регистрации и право безвозмездного срочного пользования, несмотря на то что оно не упомянуто специально ст. 131 ГК РФ. Перечень прав, приведенный этой статьей, открытый, поэтому регистрации подлежат помимо перечисленных и иные права, установленные законом.

В отношении государственной регистрации сделок с земельными участками комментируемой статьей установлена специальная норма о том, что она обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Это означает, что такие случаи могут быть установлены только федеральными нормативными актами уровня закона. В то же время отсутствие специального указания об обязательной государственной регистрации той или иной сделки еще не означает, что стороны сделки не обязаны обращаться в органы госрегистрации. Наоборот, каждая сделка влечет ограничения, обременения или переход прав на земельный участок, а требование их регистрации четко определено упомянутыми статьями. Это следует и из сущности сделок, которые содержатся в ст. 153 ГК РФ как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

ЗК РФ расширен перечень федеральных законов, которыми могут быть установлены случаи обязательной регистрации сделок с земельными участками, в сравнении с ГК РФ. Статьей 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. только двумя федеральными законами. С принятием ЗК РФ обязательность государственной регистрации сделок с землей может быть установлена также, по крайней мере, и федеральными земельными законами.

Относительно отдельных сделок установлено специальное положение об их государственной регистрации. Такими являются договоры аренды земельных участков. Не подлежит отдельной (без договора) регистрации право аренды земельного участка, поскольку данная регистрация не требуется ни ГК РФ, ни ЗК РФ. Указание Федерального закона о госрегистрации на необходимость регистрации права аренды (ст. 26) в данном случае следует понимать как необходимость регистрации договора аренды и соответственно прав, закрепленных за сторонами этим договором.

Помимо обязательной государственной регистрации законом устанавливаются и случаи, когда она не требуется. Так, Федеральным законом о госрегистрации утверждено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона (через 6 месяцев после его официального опубликования, см. ст. 33 Федерального закона о госрегистрации), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Эти права считаются возникшими и без государственной регистрации.

Совершение сделок с земельными участками, права на которые не были зарегистрированы, или сделок с правами на землю требует их государственной регистрации, поскольку согласно той же упомянутой статье Федерального закона о госрегистрации государственная регистрация возникших после введения в действие указанного Закона ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения его в действие. Исключение сделано для земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения ее на федеральную, субъектов РФ и муниципальную. В соответствии с Федеральным законом о введении в действие ЗК РФ (п. 10 ст. 3) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Не подлежит государственной регистрации договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенных на срок менее чем один год, а также право или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком.

В целом при реализации норм о приобретении прав на землю следует иметь в виду, что законом установлено не только право, но и обязанность лица, использующего земельный участок, надлежащим образом оформить права на него. Это означает в том числе, что при заключении сделки или принятии в пользу лица судебного решения, например о признании права на земельный участок, такое лицо обязано осуществить государственную регистрации права (перехода права, если речь идет о праве собственности) или государственную регистрацию договора, на основании которого используется земля, если такая регистрация обязательна в соответствии с законом. В противном случае лицо, использующее землю без надлежащим образом оформленных документов, может быть привлечено к административной ответственности на основании ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Исходя из этой статьи самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Следует заметить, что помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав на землю. Так, ст. 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности на имущество, как имеющее собственника, так и не имеющее собственника. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности, который при наличии обстоятельств, указанных в ст. 234 ГК РФ, может быть распространен и на приобретение прав на земельные участки. Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности заключается в том, что лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, так и иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Однако при реализации указанной нормы ГК РФ следует иметь в виду, что на основании приобретательной давности возможно приобретение права собственности не на все земли, а только на такие, которые приобретают статус бесхозяйной вещи (см. ст. 53 ЗК РФ). Это связано с тем, что в Российской Федерации признана презумпция нахождения земель в государственной собственности, если на нее не установлена собственность частная или муниципальная (ст. 214 ГК РФ).

Исходя из ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Обратим внимание на то, что земельным законодательством установлен ряд положений, которые, не выходя за рамки общего перечня оснований возникновения имущественных прав, установленных ГК РФ, все же предусматривают возможность (либо обязанность) приобретения прав на землю из особой совокупности юридических фактов. Так, ЗК РФ допускается оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ - на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено безвозмездно и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Другая особая многоступенчатая процедура приобретения права аренды или права собственности на землю лицами, обладающими правом постоянного бессрочного пользования или правом пожизненного наследуемого владения, - это переоформление прав на землю. Действия по переоформлению прав основаны на положениях ст. 3 Вводного закона, которыми установлено в том числе, что права на землю, не предусмотренные ст. ст. 15, 20 - 24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. Заметим в данном случае, что переоформлению подлежат земельные участки вне зависимости от того, расположена на них недвижимость, находящаяся в собственности землепользователей, или нет. На это приходится обратить внимание особо, в связи с тем что ст. 36 ЗК РФ касается большей частью норм, ею закрепленных, на случаи приобретения прав на землю из государственной или муниципальной собственности собственниками зданий, строений или сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Одной из принципиальных особенностей современного земельного законодательства является то, что регулирование отношений по приобретению и реализации прав на землю разнится в зависимости от выделенных и закрепленных законом критериев (основного вида использования земли, расположения на ней недвижимости и др.).

Так, ЗК РФ устанавливает разный порядок приобретения прав на землю в зависимости от того, приобретается ли участок для строительства или для других целей. Помимо этого законодательством установлен ряд специальных норм о приобретении и использовании земельных участков в зависимости от того, к какой категории они принадлежат. Наиболее ярким примером в данном случае можно считать регулирование отношений по приобретению прав на земли сельскохозяйственного назначения.

Еще одной особенностью действующего земельного законодательства следует считать установление особого порядка приобретения и реализации прав на земельные участки лицами, обладающими правом собственности или иными вещными правами на недвижимое имущество, на них (участках) расположенное.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одна из наиболее существенных процедур административного характера, вслед за которой последует возникновение федеральной собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, - разграничение государственной собственности на землю, которое осуществляется по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и Вводным законом (см. комментарий к нему).

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. ст. 279 ГК РФ), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44 ЗК РФ и комментарий к ней), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК РФ и комментарий к ней), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ и комментарий к ней). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка служит решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (см. ст. 20 ЗК РФ). Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ с момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в силу ЗК РФ. В связи с этим ст. 265 "Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком" ГК РФ не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, и право постоянного (бессрочного) пользования переходят приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе или права постоянного (бессрочного) пользования, или права пожизненного наследуемого владения соответственно (см. ст. 35 ЗК РФ и комментарий к ней). Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного бессрочного пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ.

Основания возникновения права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) установлены земельным (см. ст. 23 ЗК РФ) и гражданским (ст. 274 ГК РФ) законодательством. При этом основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута служит решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) выступает соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Соглашение заключается, как правило, по инициативе собственника того земельного участка, в пользу которого предполагается установить сервитут.

Права аренды и субаренды земельного участка возникают на основании соответственно договора аренды или субаренды. Данные права возникают также у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению правом аренды или правом субаренды (см. ст. 22 ЗК РФ и комментарий к ней).

Основанием возникновения права безвозмездного срочного пользования служит либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом - собственником земли.

3. Процесс национализации земли на территории Российской Федерации основан на нескольких актах. Декрет о земле, принятый сразу после Октябрьской социалистической революции 25 октября (7 ноября) 1917 г., отменил в России частную собственность. Однако национализация земли как основа земельного строя была провозглашена несколько позже - в декабре 1928 г., когда были приняты Общие начала землепользования и землеустройства в СССР, которыми также была установлена исключительная государственная собственность на землю.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

Комментарий к статье 26

1. Статьей 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Федеральный закон о госрегистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона о госрегистрации). Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

То, что свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является правоудостоверяющим документом, разъясняется и оказывается в основе ряда судебных решений. Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлении от 5 сентября 2005 г. N А35-11108/04-С27 по делу N А35-11108/04-С27 разъяснил, что право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации прав, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения права собственности. Далее судом обращено внимание на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом и служит для подтверждения зарегистрированного права.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).

Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Федерального закона о госрегистрации.

Во-вторых, лица, в силу ст. ст. 20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

2. В соответствии с положениями ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения. В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Комментарий к статье 27

1. Земельный участок согласно действующему законодательству может переходить от одного лица к другому. Другими словами, участок обладает оборотоспособностью, которой согласно ст. 129 ГК РФ признается возможность вещи или имущественного права свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ и иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, ВК РФ, которым определено, что большинство водных объектов находятся в государственной собственности. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. В то же время обратим внимание на то, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами.

2 - 3. Ограничение или изъятие из оборота рассматривается настоящей статьей, как и земельным законодательством в целом, как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

Изъятие и ограничение в обороте земельных участков могут быть установлены только федеральными законами, поскольку Конституцией РФ утверждается, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Также согласно Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (ст. 36 Конституции).

Не изъятые из оборота в соответствии с настоящей статьей земельные участки могут быть объектами сделок. Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

4. Согласно настоящей статье ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки определяются в порядке, установленном законом, в то время как земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Настоящей статьей установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. К таким участкам отнесены в том числе земли государственных природных заповедников и национальных парков. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.

В том случае, если основанием для изъятия соответствующих земель из оборота является размещение объектов определенного назначения, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов или за изменением их целевого использования в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

5. Земельные участки, ограниченные в обороте, указаны в п. 5 комментируемой статьи.

В связи с принятием новых Водного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации в настоящую статью были внесены изменения, касающиеся определения земель водного и лесного фонда, ограниченных в обороте. Подпунктом 2 п. 5 комментируемой статьи уточнено, что ограниченными в обороте могут считаться земли, отнесенные к землям лесного фонда. Таким образом, вопрос о том, может или нет участок, поросший растительностью, быть включен в оборот, решается в связи с тем, какая категория земель установлена и закреплена в документах для этого участка. Содержание подп. 3 п. 5 настоящей статьи распространяется на участки, в границы которых полностью включены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, прилегающие к таким водным объектам, в этот перечень, скорее всего, включены быть не могут. Но эти участки могут быть включены в перечень ограниченных в обороте на основании п. п. 7, 10, 14 п. 5, а также п. 8 настоящей статьи.

Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в целях создания необходимых условий для безопасной эксплуатации объектов инфраструктуры морского порта на земельных участках, прилегающих к границе морского порта, могут устанавливаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций. Земельные участки в границах морского порта не предоставляются индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность, за исключением случаев, установленных ч. 4 указанной статьи данного Федерального закона. Земельные участки в границах территории морского порта, занятые портовыми гидротехническими сооружениями, созданными или приобретенными за счет средств инвесторов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, могут находиться в их собственности. В границы морского порта для осуществления деятельности в морском порту могут включаться земельные участки, находящиеся в собственности индивидуальных предпринимателей или юридических лиц. Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах морских портов, для государственных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

6 - 7. Согласно данной статье оборот земель сельскохозяйственного назначения должен быть урегулирован специальным федеральным законом. Им стал Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который, следуя положениям п. 7 комментируемой статьи, не распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для указанных в пункте целей. Такие земельные участки включаются в оборот на общих основаниях.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 1) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

8. Понятие, правовой режим и критерии определения размера береговой полосы, в пределах которой запрещена приватизация земельных участков, установлены ст. 6 ВК РФ. Согласно указанной статье полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Действия по резервированию земель должны быть основаны на положениях ст. 56.1 настоящего Кодекса (см. комментарий к данной статье).

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 28

1. Настоящей статьей определены те правовые титулы, на основании которых лица могут приобрести и использовать земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

До принятия данного ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, приобретались гражданами и организациями на основании законодательства о земельной реформе, Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

Полномочиями по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности обладают органы государственной власти или местного самоуправления согласно ст. 29 ЗК РФ в пределах предоставленной им компетенцией в соответствии со ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ и иными нормативными актами.

Предоставление земельного участка рассматривается земельным законодательством как особый юридический факт, который выражается в действии органа государственной власти или органа местного самоуправления по принятию индивидуального акта, в котором выражается воля уполномоченного органа передать земельный участок конкретному лицу в пользование, владение или собственность. При этом предоставление рассматривается как действие по передаче земельного участка лицу, ранее не приобретавшему права на него. Так, переоформление на право собственности, или право аренды права постоянного (бессрочного) пользования, или право пожизненного наследуемого владения не должно сопровождаться предоставлением земельного участка.

Предоставление земельных участков осуществляется на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом право постоянного бессрочного пользования, а также право безвозмездного срочного пользования возникают на основании данного акта как правоустанавливающего документа. Право собственности может возникнуть на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, если земельный участок предоставляется в собственность бесплатно, либо на основании акта уполномоченного органа и договора купли-продажи земельного участка. Право аренды земельного участка возникает на основании акта уполномоченного органа и договора аренды. Согласно действующему законодательству одним из распространенных и требуемых законом способов заключения договоров на приобретение земельных участков из публичной собственности являются торги (см. ст. ст. 30, 38 и др. ЗК РФ и комментарий к ним).

Статьей 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ определяются особенности переоформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в порядке реализации ст. ст. 20 - 24 ЗК РФ, а также в особом порядке решаются иные проблемы распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности.

2 - 3. Платность предоставления земельных участков проистекает из общего принципа платности землепользования, определенного настоящим Кодексом. Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Возможность бесплатного предоставления земельного участка должна быть специально закреплена законом (см., например, ст. ст. 30, 34 ЗК РФ).

4. Пунктом 4 настоящей статьи установлен исчерпывающий перечень оснований возможного отказа в предоставлении земельного участка гражданам или юридическим лицам. При этом в отличие от прежней редакции данного пункта его положения распространяются не только на случаи предоставления земельных участков для строительства, но и на любые цели использования земли. Обратим внимание на то, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (Постановление от 13 марта 2007 г. N 15355/06 по делу N А62-1807/2006) пояснил, что в силу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

5. Установление платы за землю и порядок ее определения, в том числе и для иностранцев, основаны на нормах ст. 65 ЗК РФ.

Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков

Комментарий к статье 29

1. Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности, наделен ряд органов государственной исполнительной власти, осуществляющих управление и распоряжение федеральным имуществом. Так, полномочиями по управлению и распоряжению федеральным имуществом в целом, включая земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, согласно Положению о нем наделено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом <1>. В свою очередь полномочия по управлению и распоряжению земельными участками в границах особых экономических зон возложены на Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами <2>.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. N 691.

<2> Постановление Правительства РФ от 19 августа 2005 г. N 530.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ согласно законодательству субъекта РФ.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления. Наделение органов местного самоуправления такими правами осуществляется с учетом положений Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка считается первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно выступает выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение служит основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок, при возмездном отчуждении - также и основанием для заключения договора.

Полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (см. комментарий). Согласно общему положению ст. 3 данного Закона распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности должно осуществляться органами местного самоуправления, если федеральным законом не установлено иное.

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30

1 - 2. Данной статьей определен порядок предоставления земельных участков для строительства. В целом статьей установлено несколько процедур предоставления земельных участков:

1) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов). Предварительное согласование в соответствии с данной статьей требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование;

2) без предварительного согласования места размещения объекта и с проведением торгов;

3) без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов. В данном случае имеются в виду основания предоставления земельных участков, предусмотренные п. п. 2.1 и 11 настоящей статьи.

Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торги, должно осуществляться с соблюдением как требований, установленных настоящей статьей, так и законодательства о землеустройстве и законодательства о государственном кадастре недвижимости.

Проведение торгов, предметом которых выступает земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований комментируемой статьи, ст. 38 ЗК РФ, а также ст. ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.

2.1. Пунктом 2.1 настоящей статьи установлены особые условия предоставления земельных участков для развития территорий. Положения данного пункта основаны на нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) об осуществлении действий, именуемых данным Кодексом развитием территорий.

Нормы ст. ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ предусматривают особый порядок предоставления и использования земельных участков для строительства. При этом имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 30 - 30.2, 38 - 38.2 ЗК РФ, однако торги все же проводятся на основании ст. 46.3 ГрК РФ - торги на право заключения договора о развитии территорий.

Согласно ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Категорию "развитие территорий" следует понимать как перечень действий, осуществляемых на основании договора о развитии территорий (ст. 46.2 ГрК РФ):

1) подготовка и утверждение проекта планировки застроенной территории;

2) принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;

3) принятие решения органом местного самоуправления и выкуп изымаемых на основании такого решения жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

4) предоставление в границах застроенной территории земельных участков для строительства лицам, заключившим договор о развитии территорий, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в отношении которой принято решение о развитии, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;

5) создание (строительство) либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам.

Решение о развитии застроенной территории согласно ГрК РФ принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). При этом решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Обратим внимание также на то, что согласно п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ.

При заключении договора о развитии территорий осуществляется освоение территорий, отвечающих признакам, указанным в п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ, если на них расположены объекты недвижимости, отвечающие признакам, указанным в п. п. 3, 4 указанной статьи ГрК РФ. Порядок формирования участков, право, на основании которого они предоставляются, порядок предоставления участков подчиняются нормам земельного законодательства. Заметим, что правовая судьба недвижимости, расположенной на таких участках, кроме положений о ее изъятии должна быть определена на основе норм гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Согласно ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (в целях настоящей главы далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить следующие обязательства:

подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ;

осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Другая сторона договора (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые следующие условия для выполнения обязательств:

утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств по договору предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. ч. 25 и 28 ст. 46.3 ГрК РФ.

Следует заметить, что такой вид договора, как договор о развитии территорий, Гражданскому кодексу Российской Федерации незнаком. ГрК РФ не именует договор о развитии территорий разновидностью какого-либо договора, установленного в ч. 2 ГК РФ. Но отдельные признаки такого договора, как представляется, сближают его с договором подряда (гл. 37 "Подряд" ГК РФ). В то же время сходство с договором подряда нельзя считать полным, хотя бы с той точки зрения, что заказчик по договору подряда обязан оплатить работы, тогда как договор о развитии территорий оплаты производимых работ не требует. Имеются и иные отличия между этими двумя договорами.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории установлен ст. 46.3 ГрК РФ. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок. Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации.

В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом Российской Федерации. Таким образом, хотя торги по предоставлению земельного участка в данном случае не проводятся, тем не менее, проведение торгов общей процедурой развития территорий все же предусмотрено.

3 - 13. При применении комментируемой статьи следует обращаться и к иным нормативным актам, также регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка и не противоречащим нормам данной статьи.

Так, Градостроительным кодексом определены градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56).

Следует отличать основания и порядок предоставления земельных участков для строительства от общих условий реализации прав на землю правообладателями. Так ст. ст. 40, 41 ЗК РФ установлено, что собственники, пользователи, владельцы земельных участков обладают правом возводить постройки на своих земельных участках. Также согласно ст. 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно п. 14 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Настоящее правило не относится к земельным участкам, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также к земельным участкам, предоставляемым в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.

При сопоставлении норм п. п. 1, 4 и 11 настоящей статьи можно сделать вывод о том, что при предоставлении земельных участков для целей, указанных в п. 11, проведение торгов не требуется.

Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30.1

1. Принятие данной статьи, равно как и ст. ст. 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ, выделяющих для особого правового регулирования отношения по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, направлено на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации. Данная статья введена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и на основании этого Закона вступила в силу с 1 октября 2005 г.

Одна из особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства заключается в том, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не допускается применение процедуры предварительного согласования мест размещения объектов.

Статьей 30 ЗК РФ предусмотрены две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства, при этом один из этапов предоставления земельного участка без предварительного согласования - проведение торгов (конкурсов, аукционов). Комментируемой статьей установлено, что при предоставлении земельных участков для жилищного строительства без предварительного согласования может быть предусмотрена только такая форма торгов, как аукцион. При этом в отличие от положений ст. 30 ЗК РФ на торгах (аукционе) земельные участки для жилищного строительства предоставляются не только в собственность, но и в аренду.

При реализации данной и иных статей ЗК РФ о предоставлении земельных участков для жилищного строительства следует иметь в виду, что Правительством Российской Федерации принято Постановление от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности". Согласно данному Постановлению для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть: а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам; б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 километров от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 километров от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 километров от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

Тем же Постановлением установлен запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении земельных участков, указанных выше, и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках.

Кроме того, Постановлением для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закрепленным за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, указанных в п. 1 указанного Постановления, за исключением: а) передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"; б) реализации высвобождаемого военного имущества.

Запреты, установленные п. 1 приведенного Постановления, не распространяется на случаи:

а) предоставления земельных участков после вступления в силу настоящего постановления по результатам состоявшихся до вступления в силу настоящего постановления торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков либо аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках; в целях исполнения государственных контрактов на строительство для обеспечения федеральных государственных нужд; для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в статье 49 ЗК РФ; в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории, заключенных в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности; взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд; резидентам особой экономической зоны в ее пределах, а также нерезидентам особой экономической зоны для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны; для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями; лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами; для размещения олимпийских объектов; для строительства объектов, необходимых для проведения форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество"; по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;

б) приватизации земельных участков в составе имущественного комплекса, включенного в Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2008 год и основные направления приватизации федерального имущества на 2008 - 2010 годы, утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2007 г. N 543-р;

в) продажи земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

г) продажи, предоставления в аренду и совершения иных установленных федеральным законом действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

2. Подпункт 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ устанавливает, что в постоянное бессрочное пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 настоящего Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Пункт 2.1 ст. 30 ЗК РФ определяет порядок предоставления земельных участков для развития территорий.

Пунктом 27 ст. 38.1 ЗК РФ установлено, что, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 ст. 38.1, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Представленное условие, таким образом, предполагает возможность предоставления земельного участка лицу, подавшему заявку на участие в аукционе, если аукцион был признан несостоявшимся по причине отсутствия иных участников.

3. Положения п. 3 настоящей статьи надлежит применять с учетом норм п. 11 ст. 30 ЗК РФ, согласно которой, как уже было сказано, предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность юридическому лицу исходя из содержания комментируемой статьи и ст. 30 ЗК РФ должно осуществляться на аукционе в обязательном порядке.

Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 комментируемой статьи, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. публично проинформировать о намерении передать земельный участок в аренду, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В последнем случае орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков.

Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30.2

1 - 2. Согласно ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для целей комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования мест размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется с соблюдением процедур, установленных ст. 30 ЗК РФ.

Данная процедура рассматривается как перечень взаимосвязанных действий. При этом к мероприятиям по формированию земельного участка ст. 30 ЗК РФ относит следующие мероприятия:

1) подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Осуществление мероприятий, приведенных выше, является обязательным при любом из возможных вариантов предоставления земельных участков для строительства. Но для целей жилищного строительства и целей комплексного освоения земельного участка предусматривается предоставление земельных участков в порядке, установленном ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ, т.е. на торгах в форме аукциона. Иной порядок предоставления земельных участков (т.е. по заявлению юридического лица или гражданина) в данном случае прямо не предусматривается.

С точки зрения соблюдения процедур предоставления земельного участка важным является и следование требованиям, установленным Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а именно положением, согласно которому с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.

Комплексное освоение земельного участка осуществления лицом, заключившим договор аренды земельного участка по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, включает мероприятия, определенные в ст. 30.2 ЗК РФ:

подготовку документации по планировке территории;

выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

После завершения мероприятий по комплексному освоению земельного участка арендатор (либо собственник земельного участка) приобретает право собственности на возведенные объекты недвижимости и впоследствии может произвести их отчуждение. Следует признать, что данное указание ЗК РФ излишне, поскольку, с одной стороны, лицо, создавшее объекты недвижимости на земельном участке, право на которое оформлено у лица в надлежащем порядке, на основании закона является собственником такой недвижимости. Собственник имущества, в свою очередь, обладает правом распоряжения своей собственностью, в том числе правом отчуждать ее по своему усмотрению.

В отличие от понятия, данного ст. 30 ЗК РФ, формирование земельного участка как объекта недвижимости включает только два мероприятия:

межевание земельного участка;

постановку на кадастровый учет.

С 1 марта 2008 г. постановка земельных участков на кадастровый учет осуществляется на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон о ГКН).

Согласно нормам указанного Закона мероприятия по межеванию земельного участка и постановке на кадастровый учет включены в состав кадастровых работ, выполняемых кадастровыми инженерами.

Следуя положениям данного Закона, с заявлением о постановке земельного участка, предназначенного для комплексного освоения, на кадастровый учет обращается либо орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющий полномочия по управлению и распоряжению соответствующим земельным участком, либо их законный представитель.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.

Подача заявления о постановке на кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о ГКН. При этом, в частности, установлено, что заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя.

Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины;

межевой план;

документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на земельный участок;

копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Если в соответствии со ст. 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный в кадастровые органы межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ, к документам также должна быть приложена копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

Одним из основных документов, требующих специальной подготовки при постановке на кадастровый учет, является межевой план земельного участка. Подготовка межевого плана осуществляется на основании ст. 38 Федерального закона о ГКН. Согласно этой статье межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Если в соответствии со ст. 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном ч. 1 ст. 39 настоящего Федерального закона случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.

Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Поскольку необходимые для разработки межевого плана земельного участка подзаконные нормативные правовые акты в настоящее время не разработаны, это может вызвать затруднения при его разработке. Как представляется, до принятия данных актов кадастровые инженеры будут руководствоваться документами, на основании которых осуществлялось межевание земельных участков в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В частности, межевание земельных участков осуществлялось до настоящего времени с учетом следующих документов:

письма Роснедвижимости от 2 ноября 2006 г. N ВК/1699@ "Об уточнении площади и границ земельного участка и выдаче кадастрового плана земельного участка для целей межевания";

Приказа Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" (зарег. в Минюсте России 13 ноября 2002 г.);

Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.);

Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).

Федеральный закон о ГКН рассматривает работы по подготовке межевого плана как часть кадастровых работ, проводимых кадастровым инженером - физическим лицом на основании договора заказчика с ним или с юридическим лицом, работником которого кадастровый инженер является. Статьей 37 Федерального закона о ГКН установлено, что в результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в ст. 32 Федерального закона о ГКН, или юридическое лицо, указанное в ст. 33 Федерального закона о ГКН, передает заказчику таких кадастровых работ в том числе межевой план, при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка. Согласование местоположения границ земельных участков при подготовке межевого плана также осуществляет кадастровый инженер в порядке, предусмотренном ст. ст. 39, 40 Федерального закона о ГКН РФ.

При предоставлении земельных участков в границах населенного пункта такие земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов.

Разрешенное использование таких земельных участков определяется на основании положений ЗК РФ и ГрК РФ.

Виды разрешенного использования определяются в целом на основании градостроительного регламента, порядок составления которого установлен ГрК РФ. При этом при составлении регламента в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, предусмотренным ст. 85 ЗК РФ.

Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (ст. 4) установлено, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие этого Кодекса должны действовать следующие правила.

Если земельный участок уже включен в границы населенного пункта, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ст. 39 ГрК РФ.

Если земельный участок не включен в границы населенного пункта, то он предварительно должен быть включен в границы населенного пункта, с тем чтобы ему была присвоена соответствующая категория земель. Для этого исходя из общих положений Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" согласно ст. 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" орган государственной власти Российской Федерации или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление участка для комплексного освоения, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае если земельный участок расположен на межселенной территории - в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

К указанному заявлению прилагаются:

кадастровая карта (план) земельного участка, включаемого в границы населенного пункта;

копии документов, удостоверяющих личность.

Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных настоящей частью, не допускается.

Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного в ч. 4 настоящей статьи заявления:

1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка, в случае если это указано в данном заявлении;

2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования.

Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи в части соответствующих требований.

Постановка на учет земельного участка согласно нормам, установленным Федеральным законом о ГКН, осуществляется на основании принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. При постановке на учет земельного участка орган кадастрового учета после принятия решения об осуществлении кадастрового учета обязан выдать (направить) заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт земельного участка и дополнительные экземпляры паспорта, если заявление о кадастровом учете содержало просьбу о выдаче (направлении) этих экземпляров.

3 - 9. Комплексное освоение земельного участка осуществляется его арендатором на условиях, предусмотренных законом и договором аренды. Комплексное освоение включает, как было сказано:

подготовку документации по планировке территории;

выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Согласно ст. 42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Условия комплексного освоения земельного участка требуют от лица, его осуществляющего:

1) проведения на основании документов планировки территории землеустроительных работ по размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка, в том числе формированию земельных участков, предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность; необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения);

2) определения границ земель общего пользования;

3) вынесения на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещения кабельных и иных линейных сооружений, установления сервитутов, др.).

Данные мероприятия, а также постановка земельных участков на кадастровый учет должны осуществляться на основании законодательства о землеустройстве и о Государственном кадастре недвижимости.

Федеральным законом "О землеустройстве" определен общий порядок межевания объектов землеустройства.

Согласно указанному Закону межевание объектов землеустройства представляет собой в том числе работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. К объектам землеустройства отнесены в том числе территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Таким образом, предусматривается использование в целях межевания в том числе кадастрового плана земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, а также документов планировки территории.

При этом межевание объекта землеустройства включает следующие работы:

определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Иное описание местоположения границ объекта землеустройства допускается составлять, если они совпадают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектом землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков.

При составлении иного описания местоположения границ земельных участков такие границы межевыми знаками не закрепляются и считаются совпадающими с границами указанных в ч. 4 настоящей статьи объектов.

Таким образом, все землеустроительные действия в границах предоставленного в аренду земельного участка на основании Закона "О землеустройстве" могут быть осуществлены в порядке межевания этого земельного участка как объекта землеустройства.

Как было сказано ранее, в целях постановки на кадастровый учет заявитель обязан представить в кадастровые органы межевой план земельного участка. Однако, поскольку нормативные акты, предусмотренные Федеральным законом о ГКН и определяющие порядок его составления, не приняты, такой план, скорее всего, также будет составляться инженерами-землеустроителями (кадастровыми инженерами) в порядке межевания объекта землеустройства. В целях реализации Федерального закона "О землеустройстве" принята и действует утвержденная 8 апреля 1996 г. Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Инструкция по межеванию земель.

Исходя из понятия красных линий, данного п. 11 ст. 1 ГрК РФ, согласно которому красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты), следует, что красные линии также являются объектами мероприятий по межеванию участка. Установление красных линий осуществляется в рамках мероприятий по планировке территории.

Мероприятия по установлению красных линий технического характера определены в том числе действующей до настоящего времени Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98, утв. Постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30).

Кадастровый учет образованных земельных участков, как и возведенных объектов капитального строительства, ограничений и обременений земельных участков осуществляется на основании вступающего с 1 марта 2008 г. Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

В данном случае после осуществления межевания предоставленного земельного участка с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для использования инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, права арендатора на земельный участок подлежат переоформлению. Пунктом 5 ст. 30.2 ЗК РФ при этом установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Таким образом, после постановки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, на кадастровый учет должны быть совершены правовые действия по выкупу земельных участков или оформлению права аренды на них. При этом право на вновь образованные территории общего пользования и земельные участки под объектами инженерной инфраструктуры с приобретением прав на вновь созданные земельные участки как объекты недвижимости у лица, осуществляющего комплексное освоение земельных участков, прекращается. Приобретение прав на созданные земельные участки в аренду может быть осуществлено без прекращения прежнего договора аренды составлением и подписанием дополнительного соглашения, которым стороны устанавливают новые объекты аренды, срок аренды и арендную плату. Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков как объектов аренды. Если договор аренды оформлен как договор с правом выкупа, то приобретение земельных участков в собственность может быть также оформлено соглашением и передаточным актом.

Территории приобретают правовой режим территорий (земель) общего пользования в результате образования земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, передачи прав на эти участки лицу, осуществляющему строительство. При этом права на территории (земли) общего пользования переходят соответствующему муниципальному или государственному образованию в соответствии с правовым режимом земель населенных пунктов.

С 1 марта 2008 г. кадастровый учет возведенных объектов капитального строительства должен осуществляться с учетом норм Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 44 этого Закона до 1 января 2010 г., если иное не установлено Правительством Российской Федерации в соответствии со ст. 43 данного Федерального закона, кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости в соответствии с ранее установленным порядком осуществления такого учета, проводится в соответствии с правилами, установленными на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда. Особенности подготовки указанных документов могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

При этом учет зданий, помещений, сооружений и т.д. осуществлялся в порядке, определенном целым рядом федеральных подзаконных нормативных правовых актов, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. К таким нормативным правовым актам относятся в том числе Постановления Правительства Российской Федерации: от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; от 10 сентября 2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства"; от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; а также Порядок учета объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, утв. распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 22 августа 2001 г. N 3596-р и др.

Государственная регистрация прав на земельные участки, а также возведенные жилые дома и иные объекты капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним". Данным Законом установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации права. Статья 17 данного Закона определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.

Указанным Законом предъявляются требования к документам, которые прилагаются к заявлению о государственной регистрации, в зависимости от характеристик объекта недвижимости и земельного участка, а также приобретаемого лицом права на них. При этом ст. 18 данного Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Строительство и получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляются в сроки, предусмотренные условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды, а также в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, подготовленной применительно к отдельным объектам, размещаемым на земельных участках, образованных путем разделения исходного земельного участка.

3. Одним из существенных условий исполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка является передача объектов инженерной инфраструктуры по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность. Условие передачи может быть закреплено в договоре (договоре аренды земельного участка, договоре, самостоятельном договоре о создании объектов инфраструктуры) либо в протоколе, подписываемом по результатам торгов. При этом условия договора должны соответствовать содержанию условий, указанных в извещении о торгах.

Правовые условия принятия на себя обязательств по созданию объектов инженерной инфраструктуры лицом, осуществляющим комплексное освоении земельного участка, не определены.

Следует отметить, что в подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ предусматривается передача в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры. Передача объектов дорожной социальной инфраструктуры в муниципальную собственность ЗК РФ не предусмотрена. Вместе с тем ст. 30.2 предусматривает, что комплексное освоение осуществляется в целях жилищного и иного строительства. В то же время создание социальной дорожной инфраструктуры связано с обустройством территорий общего пользования, на которых эти объекты расположены и которые подлежат "возврату" в муниципальную собственность. Таким образом, объекты дорожной социальной инфраструктуры могут быть созданы как самостоятельные объекты капитального строительства в порядке обустройства территорий общего пользования.

Важным является вопрос об условиях передачи имущества. Однозначно можно сделать вывод о том, что перечень объектов и условия передачи имущества должны быть определены в конкурсной документации и зафиксированы либо в договоре аренды земельного участка, либо в специальном договоре, определяющем условия создания и передачи таких объектов.

В то же время закон не определяет, является ли эта передача возмездной или нет. Хотя, в законодательстве термин "передача имущества" употребляется при регулировании безвозмездного отчуждения, однако, если речь идет о передаче вновь созданной вещи как результате работ, такая передача может быть осуществлена и возмездно. Кроме того, можно считать справедливым возмещение осуществленных застройщиком затрат по возведению объектов, если предполагается, что после создания объекта они не могут остаться в его собственности.

Таким образом, условия, в том числе и возмездность (или безвозмездность) передачи объектов, должны быть определены при формировании условий комплексного освоения и закреплены конкурсной документацией и договором.

При этом по смыслу, заложенному в норме закона, возможны два варианта реализации действий по возведению и передаче данных объектов:

1) объекты возводятся на арендуемом лицом, осуществляющим комплексное освоение, участке, на основании чего в соответствии с ГК РФ лицо приобретает право частной собственности на эти созданные им объекты. Впоследствии эти объекты передаются в муниципальную собственность.

Для такого варианта необходимо, по крайней мере:

закрепление в извещении о торгах, в протоколе, подписываемом по результатам торгов, и в договоре аренды земельного участка условия о передаче в муниципальную собственность соответствующих объектов;

осуществление государственной регистрации права частной собственности на данные объекты лица, их создавшего;

составление и подписание договора о безвозмездной передаче объектов в муниципальную собственность и передаточного акта к нему;

2) объекты возводятся без возникновения права частной собственности застройщика на них. В этом случае органу местного самоуправления передаются объекты как результат работы. В данном случае отношения между лицом, осуществляющим комплексное освоение, и органом местного самоуправления будут выстраиваться исходя из общих положений о договоре строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ). Заметим в данном случае, что отношения в рамках договора строительного подряда не предполагают безвозмездного характера. Несмотря на это, считаем возможным применение закона по аналогии и для возможной безвозмездной передачи объектов.

В то же время при реализации отношений по второму варианту считаем целесообразным на уровне местного самоуправления разработать специальный договор о возведении объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с условиями комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства. Такой договор заключается одновременно или после заключения органом местного самоуправления и лицом, осуществляющим комплексное освоение, договора аренды земельного участка. В договоре должны быть отражены существенные условия возведения и передачи объектов в муниципальную собственность, а также отражена непосредственная связь данных действий с условиями комплексного освоения земельного участка.

Передача объектов инженерной и социальной дорожной инфраструктуры и земель общего пользования в муниципальную собственность предполагает ряд действий со стороны органа местного самоуправления по их приемке. Порядок данных действий не урегулирован детально, поэтому целесообразно отразить их в нормативном правовом акте органа местного самоуправления.

В данном акте следует закрепить полномочия соответствующих подразделений органа местного самоуправления, если есть цель наделить их такими полномочиями, а также определить документы, на основании которых осуществляется приемка, а также последовательность и сроки действий: отдельно - для приемки земель общего пользования и отдельно - для объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

В том числе целесообразно закрепить следующие положения:

1) лицо, осуществляющее комплексное освоение земельного участка, извещает уполномоченный орган об окончании работ по возведению объектов и о вводе их в эксплуатацию, обустройстве и выделении (межевании) земель общего пользования;

2) после полученного извещения уполномоченный орган обязан немедленно приступить к приемке объектов и принимает соответствующее решение;

3) организация по приемке работ осуществляется за счет средств соответствующего бюджета. Сдача и приемка работ оформляются актом, подписанным обеими сторонами;

4) для реализации процесса передачи имущества может создаваться решением главы местной администрации специальная комиссия из представителей муниципалитета и застройщика;

5) в целях принятия объектов проводятся:

составление акта приема-передачи объектов, содержащего их перечень и параметры. Перечень и параметры объектов должны соответствовать перечню и параметрам объектов, указанных в документах на строительство;

оценка передаваемых объектов.

Материалы направляются в комиссию, которая их рассматривает и дает свое заключение;

6) на основании заключения комиссии глава администрации местного самоуправления выносит решение о приемке объектов и подписывает акт приема-передачи. Уполномоченный орган вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования по назначению и не могут быть устранены сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными;

7) решение о приемке объектов, договор и акт приема-передачи, а также кадастровые документы на земельный участок, на котором эти объекты расположены, и документы, подтверждающие право муниципальной собственности на данные земельные участки, представляются для государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты.

8. После государственной регистрации права муниципальной собственности объекты и земельные участки вносятся в реестр муниципальной собственности.

Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

Комментарий к статье 31

1. Данной статьей и иными статьями ЗК РФ практически устанавливается особый порядок предоставления (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.

В соответствии с комментируемой статьей и ст. 29 ЗК РФ граждане и юридические лица должны обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка в орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий полномочиями по предоставлению земельных участков, в зависимости от того, в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности данный земельный участок находится, а также в соответствии с иными условиями, определенными ст. 29 ЗК РФ.

2. Согласно настоящему пункту статьи при рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого для размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом состоянии и др. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривается при предоставлении земельного участка для строительства, осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

При обращении положений п. 2 данной статьи о кадастровых документах следует иметь в виду, что с 1 марта 2008 г. в силу вступил Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости.

3 - 4. Порядок информирования населения, предусмотренный п. 3 данной статьи, может быть установлен нормативным актом органа местного самоуправления. При обращении к положению настоящего пункта о возможности выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях строительства следует иметь в виду, что целью выкупа должно быть не само строительство, а одна из целей (оснований), предусмотренных ст. 49 настоящего Кодекса, регулирующей отношения по осуществлению выкупа или изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

5. Расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, возникающих в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд, прилагаемые к акту о выборе земельного участка, осуществляются на основании Постановления Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" и Правил, утвержденных этим Постановлением, а также на основании Временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Росземкадастром 11 марта 2004 г.

6 - 10. Данными пунктами регулируется принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта и сроке его действия. При реализации этого пункта следует иметь в виду следующее. Поскольку с момента введения в действие ст. ст. 30.1 и 30.2 предоставление земельных участков для жилищного строительства должно осуществляться исключительно на торгах, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлена норма, согласно которой до 1 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Нормы п. 8, определяющие условия пользования земельными участками в случае принятия решения об их изъятии либо резервировании, направлены на уменьшение затрат по последующему изъятию (выкупу) таких земельных участков и их освоению.

Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Комментарий к статье 32

1. Данная статья устанавливает правило, согласно которому решение о предоставлении земельного участка принимается только после проведения (организации) заявителем кадастровых работ. В целом установление границ на местности и осуществление кадастрового учета производятся в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка, а также Федерального закона о землеустройстве и Федерального закона о государственном кадастре недвижимости.

После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.

При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.

Возмещение убытков, связанное с изъятие (выкупом) земельного участка, осуществляется на основании ст. 57 ЗК РФ.

2 - 4. Определение убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, возникающих в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд, прилагаемые к акту о выборе земельного участка, осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" и Правил, утвержденных этим Постановлением, а также на основании Временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Росземкадастром 11 марта 2004 г.

Статья 33. Нормы предоставления земельных участков

Комментарий к статье 33

1. Представляется, определение и требование о соблюдении норм о предельных размерах предоставляемых земельных участков основаны в том числе на намерении органов государственной власти урегулировать и проконтролировать процессы приватизации земельных участков.

Нормы предоставления земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. В законодательстве имеется тенденция предоставления субъекту Российской Федерации достаточно больших полномочий по поддержке и управлению сельскохозяйственной сферой в регионе. Однако в основе полномочий, установленных данной статьей, находятся нормы настоящего Кодекса об общих полномочиях субъекта РФ в области регулирования земельных отношений, установленных ст. 10 ЗК РФ.

2. При предоставлении гражданам земельных участков из федеральной собственности их предельные размеры могут быть определены и Российской Федерацией как собственником. На это указывает п. 2 комментируемой статьи.

3. Правила землепользования и застройки, градостроительная документация разрабатываются и утверждаются в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

Комментарий к статье 34

1. Данная статья, устанавливая общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, не определяет случаи обязательного проведения торгов. В то же время в отношении предоставления наиболее значимых для сельскохозяйственного производства земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены специальные нормы об обязательном проведении торгов. Данные нормы установлены Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Существенным условием обеспечения процедуры предоставления участков на основании комментируемой статьи являются разработка и принятие органами государственной власти или местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления. Данные акты должны соответствовать общим требованиям, которые определены настоящей статьей, и не должны противоречить иным нормам ЗК РФ, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки.

2 - 6. Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Земельный участок, который предполагается предоставить, формируется на основании ст. ст. 69, 70 ЗК РФ, а также Федерального закона о землеустройстве и Федерального закона о государственном кадастре недвижимости.

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о госрегистрации.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Комментарий к статье 35

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением <1>.

--------------------------------

<1> Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.

В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 36

1. Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду разъяснено Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно данному Постановлению, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Также Постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

2. При реализации п. 2 настоящей статьи следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК РФ, в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

3. Указание п. 3 настоящей статьи о совместном обращении собственников помещений в здании при приобретении прав на земельные участки под таким зданием на практике привело к затруднениям при приобретении права на земельные участки в этом случае. Дело в том, что очень часто отсутствовала возможность именно совместного обращения, ввиду того что не все собственники помещений на момент подачи заявления были выявлены или намеревались реализовать право на приобретение земли.

В целях разрешения этой проблемы Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 предложил следующее решение: в силу ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

4. При применении п. 4 комментируемой статьи в целом следует обратить внимание также на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

5. Пунктами 5 - 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 настоящей статьи вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Следует признать, что правовая возможность приобрести права на землю без соблюдения данной нормы существенно затруднена или практически невозможна.

6. Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 г. N 187-О разъяснено, что согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса. А в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования названный орган готовит проект договора либо купли-продажи, либо аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).

Из пункта 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

7. Подготовка кадастровых планов была предусмотрена Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Согласно ст. 13 указанного Федерального закона кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами). Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Кадастровый план упоминается и при совершении кадастровых действий Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Так, из понятия межевого плана, данного в ст. 38 данного Закона, следует, что это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. При этом в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

Кадастровый план принимается во внимание и при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (ст. 41 Федерального закона о ГКН). В графической части технического плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.

При обращении к правовому значению кадастровых планов, подготовленных до вступления в силу Федерального закона о ГКН, следует иметь в виду, что ст. 47 данного Закона установлено, что к отношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после дня вступления его в силу, если иное не установлено данной главой. Заявления об осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков, поданные в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются в соответствии с правилами, действовавшими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

8. Согласно ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве", межевание объекта землеустройства включает следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Межевание земель осуществляется в порядке, предусмотренном несколькими нормативными правовыми актами, одним из основных при этом является Инструкция по межеванию земель, утв. Приказом Роскомзема от 8 апреля 1996 г.

9. При реализации п. 9 настоящей статьи следует иметь в виду, что перечень приграничных территорий, предусмотренный п. 3 ст. 15 ЗК РФ, до настоящего времени не утвержден.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

Комментарий к статье 37

1. С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости).

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

2. Положения о купле-продаже земельных участков, установленные настоящим Кодексом, основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купли-продажи, установленных ГК РФ. В то же время п. 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Так, исходя из положений ГК РФ (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяется и ряд норм гл. 17 и § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В частности, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

3. Нормы п. 3 настоящей статьи опираются также и на положения гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не определено договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим - размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. Собственно сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.

Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего "качества"), пригодном для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить, в случае если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.

4. Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка - его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. 486 ГК РФ).

Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

Комментарий к статье 38

1 - 3. Данная статья устанавливает специальные нормы о заключении договоров, объектом которых является земельный участок, на торгах. Общие нормы о заключении договоров на торгах установлены ст. ст. 448, 449 ГК РФ. Комментируемая статья охватывает не все случаи проведения торгов, в результате которых должно быть осуществлено предоставление земельного участка. Настоящая статья распространяется только на случаи проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В этих случаях организатором или продавцом земельного участка является орган государственной исполнительной власти РФ или местного самоуправления. Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.

По нашему мнению, отсылку настоящей статьи к подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ в части предъявляемых требований по формированию земельного участка, несмотря на то что ст. 30 ЗК РФ регулирует отношения только по предоставлению земельных участков под застройку, следует применять в любом случае использования земельного участка в качестве предмета торгов. Сформирован должен быть также и земельный участок, предоставляемый в аренду. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ не требуется государственная регистрация земельных участков, находящихся в государственной собственности, в отношении которых не было осуществлено разграничение государственной собственности.

3. Пунктом 3 настоящей статьи подчеркивается то обстоятельство, что вне зависимости от того, кто является организатором торгов, все равно форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка определяет собственник земельного участка.

4. За исключением земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства, порядок проведения торгов для которых установлен ст. ст. 38.1 и 38.2 соответственно, порядок проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Данное Постановление может быть применено в отношении участков, предоставляемых для целей жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства в части, не противоречащей ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. Указанным Постановлением в том числе установлено, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). Кроме того, Постановлением определено, что:

организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги) осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам;

организатором торгов выступают орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними;

орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг" аукциона) при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

5 - 6. Пункты 5 и 6 введены в настоящую статью в связи с принятием ст. ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Пункт 5 согласно Федеральному закону "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вступил в силу с 1 октября 2005 г.

Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

Комментарий к статье 38.1

1. Данная статья регулирует отношения по проведению торгов, по результатам которых должны быть предоставлены в собственность или в аренду земельные участки из государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства. Статья была введена в ЗК РФ одновременно со ст. ст. 30.1, 30.2 и 38.2 ЗК РФ.

2. Отношения по заключению договоров на торгах урегулированы общими нормами ГК РФ, а также ст. 38 ЗК РФ. В то же время данная статья регулирует отношения по поводу торгов помимо тех Правил, которые были утверждены ранее Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". С принятием настоящей статьи нормы указанного Постановления Правительства на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства могут быть применены к отношениям, регулируемым настоящей статьей в части, не противоречащей нормам данной статьи.

2. Специальным положением, предусмотренным настоящей статьей, является обязанность уполномоченного органа в области распоряжения и управления земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществления определенных предварительных действий. Кроме того, статьей предусмотрены требования по реализации полученных в результате прав на земельный участок. Проведение кадастрового учета земельный участков с 1 марта 2008 г. должно осуществляться на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

3. Порядок проведения аукционов, установленный настоящей статьей, имеет определенные отличия от действующих Правил по проведению торгов, указанных выше. Наиболее существенным отличием следует считать то, что настоящей статьей не предусматривается проведение конкурсов, а также закрытых аукционов.

4 - 15. В сравнении с требованиями о содержании извещения о проведении торгов, установленными настоящей статьей, требования к содержанию извещения, определенные упомянутыми Правилами о проведении торгов, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808, выглядят несколько иначе. Так, п. 8 Правил устанавливает, что в извещении должны быть указаны:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг" аукциона, размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Пунктом 12 настоящей статьи не установлено требование о представлении документов, удостоверяющих право гражданина выступать на аукционе от имени юридического лица. Граждане, представляющие на аукционе юридических лиц, в данном случае действуют на основании общих норм ГК РФ о юридических лицах, представительстве и доверенности.

Помимо сказанного обратим внимание на то, что существенные условия договора (в том числе договора аренды) и в том случае, если договор заключается на торгах, устанавливаются договором или законом. При этом в качестве существенного условия договора Земельный кодекс называет только размер арендной платы (ст. 65).

Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Комментарий к статье 38.2

1. Данная статья в целом следует нормам ст. 30.2 ЗК РФ и положениям ст. 38.1 настоящего Кодекса (на что указывает п. 2). При этом установлены особенности организации аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в данном случае. Согласно настоящей статье извещение должно содержать меньшее количество информации о предмете аукциона; в извещении указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (в качестве начальной цены предмета торгов), а размер арендной палаты представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не является.

2 - 3. Исходя из данной статьи торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения проводятся в форме аукциона. При этом торги проводятся на основании распоряжения об их проведении, которое принимает уполномоченный орган.

До принятия распоряжения о проведении торгов уполномоченный орган поручает уполномоченному подразделению обеспечить определение рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости предмета торгов - права на заключение договора аренды. Определение рыночной стоимости является обязательным и проводится на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Уполномоченный орган издает распоряжение о проведении торгов, в котором должны быть указаны: форма проведения торгов; сведения о земельном участке, включая указание на право собственности (федеральная, государственная, муниципальная, не разграничена), кадастровый номер, местоположение, категорию и разрешенное использование; стоимость предмета торгов; сумма задатка; организатор торгов, которому поручается их проведение.

Организатором торгов может выступать как уполномоченный орган (его подразделение), осуществляющий полномочия собственника земельного участка, так и специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

В целях подготовки торгов средства на проведение работ по формированию и оценке рыночной стоимости земельных участков или стоимости права на заключение договоров аренды предусматриваются в составе расходов соответствующего бюджета на очередной финансовый год. Может быть предусмотрено возмещение победителем торгов расходов на формирование земельного участка и проведение торгов.

Стоимость предмета торгов определяется независимым оценщиком как рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности". Не противоречит требованиям права установление основных принципов определения суммы задатка (например, 20 или 10% от начальной стоимости предмета торгов), равно как и установление суммы задатка для каждого конкретного случая соответствующим распоряжением.

В целях проведения аукциона орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельного участка, составляет и публикует извещение о проведении торгов, а также проект договора аренды земельного участка, который подлежит заключению с победителем торгов. Содержание извещения о проведении торгов должно соответствовать требованиям законодательства. Сведения, указанные в извещении, не должны противоречить сведениям, указанным в распоряжении о проведении торгов.

В извещении должны быть указаны сведения:

об организаторе аукциона;

о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

о предмете аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

о "шаге" аукциона;

о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

о сроке заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка;

о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды;

о цене выкупа земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

о начальной цене выкупа права на заключение договора аренды как предмета аукциона;

размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В дополнение к перечисленным требованиям в извещении могут быть указаны другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка.

Опубликование извещения осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. ст. 447, 448 ГК РФ).

Проведение торгов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК РФ с учетом норм ст. ст. 38, 38.1 ЗК РФ, а также ГК РФ. Постановление Правительства Российской Федерации N 808 "О порядке проведения торгов при предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, или права на заключение аренды таких земельных участков" применяться в части, не соответствующей нормам комментируемой статьи, не должно.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов.

Лицо, выигравшее торги, берет на себя обязательство по выполнению закрепленных в извещении условий комплексного освоения земельного участка, заключения и исполнения договора аренды.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этом протоколе указываются в том числе лицо, победившее на торгах, а также стоимость предмета аукциона по результатам торгов, которую победитель торгов обязан выплатить. При этом засчитывается сумма внесенного победителем торгов задатка.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Договор аренды земельного участка должен быть подписан уполномоченным органом и победителем торгов не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Согласно ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона, в случаях если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 39

1 - 2. Согласно данной статье право на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения, расположенных на нем, предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении или уничтожении недвижимости, расположенной на нем, не прекращается. При этом за владельцами и пользователями земельный участок сохраняется не на 2, как было установлено ранее ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., а на 3 года, что предоставляет больше возможности для новой застройки или восстановления недвижимости.

Подчеркнем то обстоятельство, что данная статья распространяется не на все земельные участки, а на те, о которых достоверно известно, что они были предоставлены для строительства и (или) обслуживания соответствующего здания, строения, сооружения.