Раздел II Гражданское правоотношение

7. Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок и прав является средством обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот. В связи с этим в тех случаях, когда законом устанавливается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-право­вые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после факта их государственной регистрации. В таких случаях сделка и акт ее государственной регистрации являются эле­ментами сложного юридического состава¹.

В действующем гражданском законодательстве установлены два вида правовых последствий для случаев нарушения требования закона об обязательной государственной регистрации сделок.

Во-первых, согласно норме п. 1 ст. 165 ГК в случаях, уста­новленных законом, несоблюдение требования закона о госу­дарственной регистрации сделки влечет ее ничтожность — абсо­лютную недействительность. Так, в п. 4 ст. 339 ГК указано, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) влечет его недействительность. Согласно п. 5 ст. 13 Патентного закона РФ лицензионный договор на использование запатентованных изобретения, полезной модели или промышленного образца подлежит регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственно­сти. Без указанной регистрации лицензионный договор считается недействительным.

Во-вторых, согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий го­сударственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случаях, определенных законом, отсутствие государственной реги­страции сделки свидетельствует о том, что сделка не заключена (не совершена), а не ничтожна. Например, согласно норме п.2 ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается зак­люченным с момента такой регистрации. Из правила п. 3 ст. 560 ГК

Глава 12 § 5 (7) Основания возникновения гражданских правоотношений

следует, что договор продажи предприятия подлежит государствен­ной регистрации и считается заключенным с момента такой регис­трации.

Совершение лицом в надлежащей форме сделки, подлежащей государственной регистрации, порождает у него право требовать от контрагента по сделке исполнения обязанности по ее государст­венной регистрации. Данное право является гражданско-правовым и предоставляется лицу законом в связи с фактом совершения вышеука­занной сделки. Поэтому в случаях, когда сделка, требующая госу­дарственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом слу­чае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК, п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹). Кроме этого сто­рона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, долж­на возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в реги­страции сделки (п. 4 ст. 165 ГК, п. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

а) сделок с недвижимым имуществом;

б) сделок с отдельными видами движимого имущества;

в) сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом и права на недвижимое имущест­во подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции по государственной регистрации прав².

Помимо сделок с недвижимым имуществом регистрации подле­жат право собственности, право хозяйственного ведения, право

¹ Подробнее см.: Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме воз­никновения прав на недвижимое имущество // Законодательство. 2002. № 8. С. 40-48.

474

¹ См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

¹0 системах регистрации прав на недвижимое имущество и их исторической эволюции см.: Елъяшевич В.Б. Развитие формы поземельного оборота на Западе. СПб., 1913.

оперативного управления, ипотека, сервитуты, а также иные права и обременения (например, арест имущества). Порядок регистрации определяется ст. 130, 131, 132, 164 ГК, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регист­рацию (ст. 131 ГК).

Сделки с движимым имуществом подлежат государственной регист­рации только в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 164 ГК). Так в ст. 25 Федерального закона «О музейном фонде Российской Фе­дерации и музеях в Российской Федерации»¹ закреплено, что сделки дарения, купли-продажи музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав негосударственной части Музейного фонда РФ, их наследование считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ.

Сделки с исключительными правами, возникающими по поводу ре­зультатов интеллектуальной деятельности — изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков подлежат госу­дарственной регистрации в силу прямого предписания закона. Такая регистрация предусмотрена ст. 10, 13 Патентного закона РФ , ст. 27 Закона РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименова­ниях мест происхождения товара». Приведенные нормы предписы­вают, что договоры о передаче исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы и товарный знак (договор об уступке права) и лицензионные договоры по поводу них регист­рируются в федеральном органе исполнительной власти по интел­лектуальной собственности и без этой регистрации считаются недей­ствительными.

В действующем законодательстве в некоторых случаях предусмот­рена государственная регистрация перехода права, вытекающего из сделки. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижи­мости считается заключенным с момента составления сторонами од­ного документа, подписанного ими, а согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ го­сударственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК зак­реплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторона-

¹ СЗ РФ. 1996. № 22. Ст. 2591.

476

ми до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Законодательное разрешение исполнения договора продажи не­движимости до государственной регистрации перехода права соб­ственности на нее свидетельствует о том, что такая сделка порождает определенные гражданско-правовые последствия для ее участников с момента ее подписания сторонами. Судебная практика полагает, что до государственной регистрации перехода права собственности по­купатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторо­нами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку пра­во собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимо­го имущества покупателю, до государственной регистрации перехо­да права собственности и продавец также не вправе им распоряжать­ся, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а поку­патель является его законным владельцем. В случае заключения но­вого договора об отчуждении ранее переданного покупателю имуще­ства продавец несет ответственность за его неисполнение¹.

Такая ситуация объясняется тем, что продавец и покупатель в от­ношениях друг с другом не только достигли соглашения, но даже исполнили его. Но для третьих лиц эти обстоятельства остаются неизвестными и юридически незначимыми до момента государст­венной регистрации перехода права собственности. Поэтому в случае банкротства продавца его кредиторы смогут обратить взыскание на имущество, переданное им покупателю, поскольку переход права собственности на него не состоялся, а кредиторы обанкротившегося покупателя будут лишены такой возможности, поскольку он еще не стал собственником приобретенного им имущества, хотя фактически оно уже перешло к нему во владение.

Законом может быть предусмотрена регистрация сделки в госу­дарственном органе по соглашению сторон. В этих случаях сделки порождают гражданско-правовые последствия в полном объеме независимо от такой регистрации. Так, в ст. 5 Закона РФ «О правовой

¹ См.: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О не­которых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права соб­ственности»// Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

477