Вещные обременения в российском гражданском праве
Как уже отмечалось ранее, вещные обременения не рассматриваются отечественным законодательством в виде ограниченных вещных прав. В современном российском праве доминирует подход признания обременений в широком смысле как условий, запрещений, стесняющих правообладателя в осуществлении права. Означает ли это, что существуют принципиальные препятствия для закрепления вещных обременений в качестве самостоятельных ограниченных вещных прав в российском правопорядке? Думается, что нет. Более того, для этого имеются как исторические, так и экономико-правовые предпосылки.
Перспективы создания в русском праве института "вотчинных выдач", подобного немецкому и швейцарскому обременению, обсуждались в дореволюционной правовой доктрине. В проектах Гражданского уложения и Вотчинного устава предусматривались самостоятельные вещные права - вотчинные выдачи. Вещные повинности допускались Сенатом в виде обязанности владельца имения ремонтировать церковь, школу, плотину. В тот период они стали применяться и в нотариальной практике <55>.
--------------------------------
<55> Покровский И.А. Указ. соч. С. 239.
Под вотчинными выдачами проект Вотчинного устава понимал лежащие на имении выдачи деньгами или натурой в пользу известного лица или учреждения (п. 4 ст. 24). Подобные вотчинные выдачи допускались в виде содержания церкви согласно дарственной записи, доставления лесного материала для строений церковного притча и для починки церкви, обязанности в виде денежных выплат или содержания определенного лица в форме пожизненного содержания или до наступления известного события (до выхода замуж), предоставления помещения, прислуги, отопления, осуществления ремонта и др. <56>. В соответствии со ст. 27 проекта Вотчинного устава старшинство, присвоенное вотчинной выдаче, распространяется на просроченные платежи за последние два года, а также на дальнейшие просроченные платежи, если они внесены в вотчинную книгу.
--------------------------------
<56> Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запискою. Т. 1. СПб., 1893. С. 197 - 199.
Вотчинные выдачи проектами Гражданского уложения и Вотчинного устава относились к правам на чужие вещи. Правовая природа вотчинной выдачи не вызывала у дореволюционных юристов серьезных споров. Тем не менее сущность вотчинной выдачи определялась по-разному. Так, В.И. Синайский относил вотчинную выдачу к правам присвоения, в то время как И.А. Покровский отмечал сходство вотчинной выдачи с правами на получение известной ценности из вещи, а К.П. Победоносцев писал, что поземельные повинности примыкают к сервитутам <57>. А.Л. Фрейтаг-Лоринговен относил вотчинную выдачу к реальным обременениям недвижимости, подчеркивая при этом, что отдельные платежи являются личным долгом собственника, снабженного вещным обеспечением <58>.
--------------------------------
<57> Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 275; Покровский И.А. Указ. соч. С. 208 - 212; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 508.
<58> См.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914. С. 239.
Таким образом, в дореволюционном русском праве были заложены основы для разработки института вещных обременений и признания его в качестве самостоятельного вещного права. Дальнейшее развитие вещные обременения в русском праве не получили, так как оба проекта в связи с революцией так и не приобрели статуса закона. В советский период развития нашего государства вещные обременения не становились предметом исследования гражданско-правовой науки, отрицалась возможность их законодательного закрепления.
Экономико-правовые предпосылки признания вещных
обременений как самостоятельных прав
на чужие вещи в российском праве
При решении вопроса о том, есть ли основания для заимствования конструкции вещных обременений в российское право, следует отметить необходимость тщательного анализа как современной социально-экономической ситуации, так и российского законодательства о недвижимости, проблем, возникающих при его применении.
С одной стороны, несмотря на общие римские начала гражданского законодательства России, Германии, Австрии и Швейцарии, вещные права на недвижимость развивались не только в неодинаковых исторических, экономических и политических условиях, но и под влиянием различных правовых воззрений. В частности, на формирование немецкой системы вещных прав большое влияние оказали исторические условия создания пандектного права. Более того, в то время как зарубежные правопорядки "отшлифовывали" на практике институт вещных обременений на протяжении XX в., российское право не допускало не только его существование, но и возможности регламентации вещных прав на недвижимость вообще.
С другой стороны, отсутствие стабильности как на мировом, так и на российском финансовом рынке, распространение недобросовестной предпринимательской деятельности, инфляция делают весьма привлекательным для российского правопорядка институт вещных обременений. Нельзя не отметить достоинства вещных обременений как для обладателя вещного права (в виде возможности получать постоянный доход, вещное обеспечение этой возможности, право на индексацию платежей в случаях, предусмотренных договором без каких-либо дополнительных соглашений, а также вещно-правовая защита), так и для лица, на которое возложено обременение (в виде возможности приобретения имущества, как правило, по более низкой цене или в рассрочку либо вообще безвозмездно) взамен на осуществление определенных действий. Ни одного подобного института, сочетающего в своем составе все указанные условия, в отечественном праве не существует.
Следует признать, что отдельные институты гражданского законодательства (ренты, ипотеки, купли-продажи с рассрочкой платежа) весьма сходны с зарубежным институтом вещных обременений. Каково соотношение данных институтов, в каких сферах российского права наиболее востребованы вещные обременения и какие существуют экономико-правовые предпосылки признания их в качестве самостоятельных вещных прав - вопросы, которые требуют детального рассмотрения.
1. Начнем с анализа закрепленных главой 33 ГК РФ постоянной и пожизненной ренты. Обратим внимание на то, что эти институты сформированы отечественным законодателем по весьма близкой с зарубежными вещными обременениями структуре: пожизненная и постоянная рента - с пожизненной рентой, регламентированной § 759 - 761 ГГУ, которая может предусматривать вещное обременение, а пожизненное содержание с иждивением - с "выделом пожилым людям", где также возможно вещное обременение.
Их сущность обнаруживается в предмете, в содержании платежей, условиях их индексации, необходимости вещного обеспечения. В частности, как пожизненная, так и постоянная рента предусматривают выплату периодических платежей собственником недвижимости в пользу управомоченного лица (ст. 583 ГК РФ), а пожизненное содержание с иждивением возлагает обязанность по предоставлению содержания в виде удовлетворения потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уход за ним (ст. 602 ГК РФ), либо внесение денежных платежей (ст. 603 ГК РФ). Кроме того, нормы ГК РФ о ренте и пожизненном содержании с иждивением (п. 2 ст. 590 и ст. 597 ГК РФ) содержат условие, напоминающее немецкую и австрийскую ценностную оговорку: необходимость индексации платежей в зависимости от увеличения минимального размера оплаты труда (при постоянной ренте), а при пожизненной ренте - с учетом уровня инфляции. Однако ценностная оговорка в немецком и австрийском праве - весьма гибкий инструмент, предоставляющий сторонам свободу при определении критериев индексации платежей. Индексация, предусмотренная статьями российского Гражданского кодекса, носит императивный характер.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако при применении норм об ипотеке в отношениях ренты возникают трудности. Во-первых, в связи с тем, что при пожизненной ренте нельзя точно установить срок действия договора в случае обращения взыскания на заложенное имущество - объект ренты, затруднительно определить стоимость общей суммы платежей по ренте (если сумма выкупа не указана в договоре). Во-вторых, даже в случае указания общей суммы выкупа по договору ренты в связи с долгосрочностью рентных отношений существует риск получить меньше, чем на это рассчитывали получатели ренты. В-третьих, по указанным причинам невозможно в договоре предусмотреть общую сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, как этого требует ст. 9 Закона об ипотеке <59>. Указание этой суммы является существенным условием договора (п. 1 ст. 339 ГК РФ), и если соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случае установления вещного обременения ренты по типу Reallast'а либо Grundlast'а вместо обеспечения ипотекой не будет надобности указания общей суммы выкупа, так как установить эту сумму очень сложно, но появляется возможность индексации платежей, а также вещное обеспечение платежей недвижимостью.
--------------------------------
<59> В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Думается, что использование вещных обременений в отношениях ренты земельных участков имеет перспективу. В результате массовой скупки сельскохозяйственных земель уже сегодня возникла ситуация, при которой большое количество земельных участков приобретается в собственность инвесторами, вкладывающими в землю свободные финансовые средства и не торопящимися при этом эффективно обрабатывать землю. Огромные земельные территории, являющиеся собственностью таких владельцев, остаются до сих пор необработанными. Кроме того, такое положение невыгодно и самим землевладельцам, вложившим деньги и не получающим с них дохода. Поэтому с развитием рынка земли будет востребована правовая конструкция, при которой крупным землевладельцам станет выгодно отдавать землю на условиях вещного обременения мелким землевладельцам (фермерам, сельскохозяйственным предприятиям и т.п.), сохраняя за собой субъективное вещное право получения прибыли и вещное обеспечение, тем самым гарантировав себе (и потомкам) пожизненный доход. Кроме того, вещное обременение в качестве ограниченного вещного права может стать удобным инструментом использования земельных участков владельцами долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (разумеется, после выдела доли и постановки участка на кадастровый учет).
Подводя итог рассмотрению соотношения вещного обременения и российской ренты, можно сделать вывод, что нет необходимости ломать конструкцию договоров пожизненной и постоянной ренты, элементы которых весьма схожи. Однако перечисленные выше проблемы применения ипотеки при обеспечении ренты свидетельствуют о необходимости создания конструкции, содержащей и иные меры обеспечения уплаты платежей. В качестве такой конструкции могло бы выступать вещное обременение.
2. В зарубежных правопорядках вещные обременения вполне эффективно сочетаются с сервитутами. В связи с небольшой развитостью в российском правопорядке отношений по осуществлению сервитутов на сегодняшний день подобная смешанная конструкция российскому праву неизвестна.
Однако с возрождением права частной собственности на земельные участки потребуются серьезные обеспечительные конструкции. Закрепив в п. 1 ст. 274 ГК РФ понятие сервитута, законодатель не упомянул о возможности его осуществления посредством возведения строения или сооружения. Однако в практике существуют ситуации возведения строения или сооружения на служебном земельном участке (например, котельная, обслуживающая строение на господствующем земельном участке, или прокладка трубопровода через соседний земельный участок). Проблемы, возникающие в связи с содержанием подобных строений и сооружений, могут решаться путем установления вещного обременения (в виде обеспечения внесения платежей).
Как уже говорилось, вещные обременения могут сочетаться и с личными сервитутами, образуя при этом самостоятельное вещное право (Wormungsreallast). Гражданским кодексом РФ личные сервитуты как самостоятельная правовая категория прямо не закреплены. Но некоторые из них, известные законодательству зарубежных стран, получили легализацию в российском законодательстве в виде самостоятельных прав проживания члена семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), проживания в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В современном российском правопорядке осуществление таких прав проживания не обеспечено ни вещно-правовыми средствами защиты, ни тем более принудительным их исполнением за счет недвижимого имущества. Такая ситуация делает эти права непривлекательными, в связи с чем права проживания в силу завещательного отказа и пожизненного содержания с иждивением встречаются в отечественном правопорядке крайне редко. Указанные права на проживание в таких ситуациях, как отчуждение жилых помещений, в которых имеют право проживать управомоченные лица, третьим лицам (добросовестным приобретателям) или в случае разрушения такого жилого помещения, очень сложно защитить. Если бы осуществление таких прав проживания оформлялось посредством вещного обременения, то у их обладателей была бы возможность не только принудительно взыскать свои убытки за счет недвижимости, но и потребовать с обязанного лица приобретения другого жилого помещения взамен утраченного и т.п. Таким образом, "жилищный реалласт" более предпочтителен при осуществлении перечисленных вещных прав.
3. Представляется, что не должно быть препятствий для введения вещного обременения покупки по типу немецкого Abnahmereallast'а. Такое вещное право не противоречит общим принципам и смыслу российского гражданского законодательства и может быть без особых сложностей введено в российский правопорядок. Этот институт востребован в предпринимательских отношениях, например, в случаях заключения долгосрочных контрактов на покупку определенного вида продукции.
Однако у вещного обременения покупки существуют как положительные, так и отрицательные аспекты. С одной стороны, оно может быть вполне выгодным для участников рынка, поскольку, установив вещное обременение в виде обязанности покупки какого-либо товара, продавец может поставить условие о продаже ему продукции в течение длительного периода с большой скидкой. С другой - они создают ограничение конкуренции на рынке предпринимательских услуг. Так, если в определенной местности предприятие-монополист заключит с поставщиками долгосрочные контракты на поставку продукции (бензина, тепла, сырья и др.), то это может привести к ограничению конкуренции для других участников бизнеса. Кроме того, такое обременение покупки может существенно ограничить права правопреемников, которые даже в случае, когда им это невыгодно, будут вынуждены в силу возложенного обременения приобретать товары у определенного поставщика.
Вместе с тем представляется, что законодатель должен допустить возможность установления в договорном порядке вещного обременения покупки, если это соответствует интересам сторон.
4. В связи с отсутствием в нашем праве вещного права застройки нет необходимости во введении известного зарубежным законодательствам Erbbauzinsreallast'а. Попутно заметим, что в доктрине обсуждаются перспективы введения данного права в качестве самостоятельного вещного права <60>. Выплата платежей в силу права застройки могла бы осуществляться в рамках вещного обременения.
--------------------------------
<60> Копылов А.В. Указ. соч. С. 159 - 164.
Вещные обременения вполне могли бы быть введены в других распространенных в российском правопорядке отношениях - долевого участия в строительстве жилья и других объектов недвижимости. В частности, в виде предоставления участникам долевого строительства вещного обременения объектов недвижимости на земельный участок, предоставленный для строительства, а также на строящийся объект недвижимости (ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") до выполнения застройщиком обязательств по договору с возможностью обращения взыскания в случае просрочки выполнения строительных работ <61>. Разумеется, это очень серьезная санкция в отношении застройщика, которая может лишить его права собственности на объект строительства. Но, с другой стороны, она позволила бы дольщикам вернуть вложенные в строительство средства.
--------------------------------
<61> Введение нормы о принудительном взыскании имущества застройщика могло бы стать дополнительной мерой к уже предусмотренному ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положению, согласно которому в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
5. Наряду с перечисленными возможными случаями применения вещных обременений существует потребность в установлении вещного обременения в сфере землепользования. В частности, наряду с предусмотренным Земельным кодексом РФ переоформлением пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно было бы разрешить преобразование этих прав в субъективное вещное право - вещное обременение в пользу государства.
Такое вещное обременение могло бы быть использовано в случаях, когда у землевладельца отсутствует право на бесплатное оформление земли (у юридических лиц, а также у граждан, имеющих во владении земельные участки больше среднерайонной нормы) в виде возможности приобретения таких участков в собственность с оставлением за государством (муниципальным образованием) права на вещное обременение <62>.
--------------------------------
<62> Широкую известность приобрел спор, в котором права землепользования рабочая комиссия префектуры Восточного административного округа города Москвы решением от 6 июня 1996 г. закрепила за Т.В. Близинской - право пожизненного наследуемого владения на 0,06 гектара (из земельного участка, принадлежащего ей на праве постоянного бессрочного пользования, размером 0,2291), а в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской" // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 2).
Заметим, что для этого имеются и некоторые исторические предпосылки. Так, возможность преобразования чиншевого владения в конструкцию вещного обременения допускалось еще в начале XIX в. И.А. Покровским, который писал, что "...Германское или Швейцарское Уложения могли обойтись без наследственного оброчного владения: экономическая потребность в последнем в значительной степени может найти себе удовлетворение и в форме Reallasten" <63>.
--------------------------------
<63> См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 212.
6. Следует выразить сомнения относительно возможности реализации в российском праве отопительного "реалласта" в виде обременения поставщика электрической и тепловой энергии, газа в пользу потребителей - владельцев индивидуальных жилых домов, квартир и иных жилых помещений с возможностью последних удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания. Прежде всего сфера соответствующих отношений подпадает под регулирование ст. 4 Федерального закона от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ (в ред. от 8 ноября 2007 г.) "О естественных монополиях", которая признает организации, оказывающие услуги по транспортировке газа по трубопроводам, по передаче электрической и тепловой энергии, субъектами естественных монополий. Кроме того, согласно ст. 6 указанного Закона органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а в соответствии со ст. 426 ГК РФ заключение договора на энергоснабжение признается публичным договором. Учитывая сложившиеся в отечественном праве правила о применении к данным правоотношениям норм обязательственного права, представляется сомнительным признание прав потребителей энергии и газа вещными с возможностью удовлетворить свои требования путем принудительного взыскания.
Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что в отечественном праве существует ряд экономических и правовых предпосылок для введения в ст. 216 ГК РФ вещного обременения как ограниченного вещного права. При этом необходимо подчеркнуть, что именно вещный характер обусловливает полезность этого права для правопорядка, ибо вещные права строятся по классическому принципу numerus clausus. Данный принцип не позволяет субъектам по своему усмотрению расширять или изменять содержание права вещного обременения.
Безусловно, полное копирование зарубежного института вещных обременений без учета национальных особенностей развития гражданского права не сделает российское законодательство о вещных правах более совершенным, но и пренебрегать таким гибким инструментом, как вещные обременения, направленным на защиту имущественных интересов субъектов гражданских правоотношений и содержащим реальные вещные гарантии, не следует. Представляется, что введение вещных обременений в качестве самостоятельных вещных прав может произойти без ломки институтов ипотеки, ренты и пожизненного содержания с иждивением. Эти институты могут существовать параллельно с вещными обременениями. Гражданам и юридическим лицам должна быть предоставлена свобода при выборе правовой конструкции оформления их имущественных прав.
Однако вопрос о возможности введения в российский правопорядок вещного обременения не может рассматриваться без серьезных преобразований в системе отечественного вещного права, поскольку потенциал института вещных обременений наиболее полно реализуется в совокупности с другими вещными правами (вещным и ограниченным личным сервитутом, узуфруктом, правом застройки и др.).