Понятие, сущность и виды вещных обременений
Определение вещного обременения вытекает из § 1005 ГГУ, где установлено, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счет земельного участка <23>. Сходное понятие содержится и в новых законодательствах, в которых закреплено, что вещь может быть обременена таким образом, что каждый очередной собственник недвижимой вещи должен вносить лицу, в пользу которого установлена реальная повинность, периодические платежи деньгами или в натуре либо совершать определенные действия (ст. 229 Гражданского закона Латвии, ст. 247 Закона Хорватии "О праве собственности и других вещных правах", ст. 236 Закона Македонии "О праве собственности и других вещных правах").
--------------------------------
<23> Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем.; Науч. ред. А.Л. Маковский и др. М., 2004. С. 299. См. также: ст. 782 ШГК и § 12 Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. "О поземельной книге" (Allgemeines Grundbuchgesetz).
Закрепленная в ГГУ дефиниция позволила отнести вещные обременения в начале прошлого века к вещным правам использования, так как главенствующим элементом Reallast'а является правомочие на использование земельного участка (в виде получения платежей и иного содержания), тогда как право требования выплат (личная ответственность) является дополнительным признаком <24>.
--------------------------------
<24> Gierke O. Op. cit. S. 699.
Определение в прошлом столетии вещных обременений как вещных прав использования (Nutzungsrechte) соответствовало тому периоду, поскольку повинности выплачивались из обремененного земельного участка в значительной степени натуральными продуктами, которые производились на земельном участке. Однако в настоящее время "натуральные" платежи встречаются редко и существуют иные разнообразные варианты повинностей по вещному обременению (уплата денег, услуги по техническому обслуживанию, поставка воды, газа, энергии, минеральных ресурсов и др.) <25>. Основное назначение современных вещных обременений немецкие правоведы видят в возможности их применения в качестве средства обеспечения платежей, услуг, натуральных выплат и других обязанностей (Sicherungsrecht) и в виде "права реализации" (Verwertungsrecht) вещи в случае невыполнения повинностей, составляющих содержание обременения. Поэтому ученые квалифицируют вещные обременения по-разному: как обеспечительные права <26>, как права реализации (распоряжения) <27>, как права, имеющие смежный характер, соединяющие права пользования земельным участком и права реализации <28>.
--------------------------------
<25> Preissmann K. Op. cit. S. 3; BGB Anwaltkommentar, hrsg Dauner-Lieb B., Heidel T., Ring G. Band 3. Sachenrecht. 2004. S. 972.
<26> Preissmann K. Op. cit. S. 171 - 172; Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. S. 1712.
<27> Wolf M. Sachenrecht. 23. Auflage. Munchen, 2007. S. 4; Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / Пер. с нем. М., 2001. С. 180 - 181.
<28> Wastermann H. Sachenrecht. 23. Auflage. Heidelberg. S. 872; Baur F., Stuner R. Lehbuch des Sachenrecht. 16. Auflage. Munchen, 1992. S. 342. Хотя сегодня можно встретить отнесение вещных обременений к числу прав использования. См., например: Schwab H., Prutting H. Sachenreht. 32. Auflage. 2006. S. 7.
Современное содержание вещного обременения рассматривается как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление следующих вещных правомочий: а) пользование земельным участком; б) принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок. В немецком и австрийском праве в составе вещного обременения называют еще одно правомочие - на приведение осуществляемых предоставлений в соответствие с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть определены включенными в соглашение условиями (так называемая ценностная оговорка - Gleitklauseln) <29>.
--------------------------------
<29> Положение о Gleitklausen вытекает из абз. 1 ст. 1105 ГГУ. О ценностной оговорке в австрийском праве см.: Gschnitzer F. Op. cit. S. 183.
Совокупность перечисленных правомочий позволила характеризовать вещные обременения как права, обладающие абсолютным характером и свойством непосредственного воздействия на вещь, и, соответственно, признать их вещными <30>. Так, правомочие пользования рассматривается как вещное правомочие, как возможность получения выгод за счет земельного участка от уплаты платежей, оказания услуг, поставки товаров и т.п. от каждого очередного собственника земельного участка. При неосуществлении предусмотренных обременением повинностей управомоченное лицо вправе реализовать второе вещное правомочие - предъявление требования о принудительном взыскании долга за счет продажи недвижимости. Интересно отметить то, что в немецкой и австрийской правовой доктрине существует мнение, согласно которому вещный характер имеет и правомочие на ценностную оговорку, основывающееся на том, что приведение в действие этой оговорки возможно с учетом зарегистрированных в поземельной книге обстоятельств без заключения дополнительных соглашений с лицом, на которое возложено обременение (т.е. непосредственно, без участия последнего) <31>.
--------------------------------
<30> Wastermann H. Op. cit. S. 871; Baur F., Stuner R. Op. cit. S. 341; Gschnitzer F. Op. cit. S. 182.
<31> Стороны могут договориться о вещном юридическом содержании таким образом, что платежи автоматически приспосабливаются к изменившимся отношениям, если посредством вложенных в соглашение предпосылок можно определить вид и объем повинности. Существует несколько вариантов указания таких критериев: ценностные оговорки обеспечения, при которых размер повинностей изменяется в зависимости от индексации уровня жизни, зарплат служащих и зарплат по тарифному соглашению, повышения пенсий. См.: BGB Anwaltkommentar. S. 975; Gschnitzer F. Op. cit. S. 183.
Включение вещного обременения в число вещных прав обусловливает возможность применения вещно-правовой защиты, необходимость занесения в поземельную книгу, свойство следования и, что особенно важно, позволяет распространить на них принцип замкнутого перечня (numerus clausus), устанавливающий правило о закреплении видов вещных прав и их содержания только законом.
Содержание вещного обременения путем сформулированных выше правомочий позволяет наиболее четко отграничить вещные обременения от известных немецкому праву ипотеки, поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentschuld) <32>. Главным отличием является то, что вещные обременения - это самостоятельные вещные права, содержащие вышеперечисленные вещные правомочия, тогда как ипотека и рентный долг - субсидиарные права, обеспечивающие основное обязательство и содержащие только правомочие в виде возможности удовлетворения требования за счет земельного участка при неисполнении основного обязательства <33>. Ипотека, рентный и поземельный долг не предоставляют уполномоченному лицу права требования платежей и возможности включения ценностной оговорки <34>. Аналогичные правомочия могут быть включены в содержание основного обязательства, которое они обеспечивают. Важным является и то, что в современный период ипотечный долг наиболее востребован в финансовой сфере, в отношениях банковского кредитования и его использование связано с оборотом ценных бумаг. Вещные обременения мало востребованы в банковской практике <35>. Кроме того, немецкие юристы отмечают постепенное вытеснение ипотеки вещными обременениями из отдельных сфер, в частности обеспечения ренты и выдела пожилым людям <36>.
--------------------------------
<32> Нормы о поземельном долге помещены в § 1197 - 1198 ГГУ. В отличие от вещных обременений поземельный долг применяется в области ипотечного права. Согласно § 1197 ГГУ земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет земельного участка (поземельный долг). Разновидностью поземельного долга выступает рентный долг, которому посвящены § 1199 - 1203 ГГУ. Рентный долг - это такое обременение земельного участка, при котором денежная сумма выплачивается за счет земельного участка в регулярно повторяющиеся сроки (§ 1199 ГГУ).
<33> Поземельный долг может существовать и без привязки к основному обязательству, но это не дает оснований для отождествления его с вещным обременением.
<34> См.: Preissmann K. Op. cit. S. 6; Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. S. 1713.
<35> Существует множество и других отличий. В частности, вещное обременение в отличие от рентного долга предполагает исполнение не только в денежном выражении, но и в натуральной форме. Кроме того, исполнение не носит регулярного характера. Способ хозяйственного использования участка обремененным лицом также не имеет правового значения. Кроме того, поземельный долг - всегда срочное обязательство, тогда как вещное обременение может быть и бессрочным.
<36> Preissmann K. Op. cit. S. 8.
Необходимо обратить внимание на то, что "вещные обременения" используются в разных значениях - в широком и узком. Еще Л. Дункер, отмечая двойственность вещного обременения, писал о том, что в широком смысле под ним в германском праве понимается любое обременение, наложенное на недвижимое имущество и переходящее на владельца (ипотека, право преимущественного приобретения, право на арест имущества и некоторые другие ограничения права собственности). В узком, собственном смысле под вещным обременением (Reallasten) понимается такое обременение, наложенное на земельный участок, согласно которому его владелец обязан совершить действие <37>.
--------------------------------
<37> Duncker L. Op. cit. S. 57 - 58. Нужно отметить и ту особенность, что в легальных дефинициях ипотеки (§ 1113 ГГУ), поземельного долга (§ 1191 ГГУ), рентного долга (§ 1199), преимущественной покупки (§ 1094) на первый план выступает их характеристика как обременения земельного участка в широком смысле.
Наиболее значимая классификация вещных обременений вытекает из § 1110 - 1111 ГГУ, где закреплены вещное обременение в пользу собственника (subjektiv-dingliche Reallast) и вещное обременение в пользу определенного лица (subjektiv-personliche Reallast). Аналогичное деление закреплено в других законодательствах: п. 2 ст. 782 ШГК; ст. 236 - 237 Закона Македонии о праве собственности и других вещных правах; п. 2 ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии; ст. 1263 Гражданского закона Латвии; п. 2 ст. 250 Закона о вещном праве Словении; ст. 248 Закона Хорватии о праве собственности и других вещных правах.
Вещное обременение в пользу собственника земельного участка не может быть отделено от права собственности на этот участок, оно не передаваемо, не может быть обременено другим правом. В отличие от этой формы вещное обременение в пользу определенного лица не может быть связано с правом собственности на земельный участок. По общему правилу данное вещное обременение передаваемо и обременяемо другим правом (например, узуфруктом, залогом).
Из представленного деления вытекает еще одно, не менее важное. Дело в том, что лицо в чью пользу установлено обременение (субъект вещного права), может оставаться собственником земельного участка, либо быть несобственником. И поэтому установление вещных обременений возможно в различных ситуациях:
а) при передаче вещи лицу, на которое возложено обременение. В этом случае продавец передает право собственности и взамен приобретает вещное право использования и реализации (вещное обременение в пользу несобственника). Такая ситуация возможна при вещном обременении ренты, "выделе" пожилому человеку, вещном обременении покупки и в других случаях;
б) при передаче земельного участка с условием сохранения за отчуждателем права собственности до наступления определенного обстоятельства (например, до полной оплаты покупателем стоимости земельного участка (вещное обременение в пользу собственника) (§ 1110 ГГУ)). В этом случае лицо, в чью пользу установлено обременение, остается собственником и в то же время - опосредованным владельцем, а также приобретает ограниченное вещное право на собственную вещь. Такое положение в целом нетипично для системы, в основе которой лежит римское право, так как согласно римскому принципу "не может быть вещного права на свою вещь". Вместе с тем немцы сделали исключение из данного правила и допустили Eigentumreallast <38>. Чаще всего такая ситуация возникает при совпадении в одном лице субъекта, в чью пользу установлено обременение и на которого возложены повинности <39>. Практическое значение данного положения заключается в возможности собственника участвовать в общей очереди субъектов различных прав на его вещь в случае обращения на нее взыскания <40>.
--------------------------------
<38> Право на собственную вещь возникает и в других случаях. См.: § 1063 "Ипотека в пользу собственника"; § 1196 ГГУ "Поземельный долг в отношении собственника"; § 1256 ГГУ "Объединение залогового права и права собственности" и др.
<39> Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. S. 1726 - 1727. Однако это правило применяется не везде. Например, в латвийском праве согласно ст. 1271 Гражданского закона Латвии "реальные тяготы" заканчиваются при совпадении у одного лица прав и обязанностей.
<40> Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. С. 182.