Вещные обременения как ограниченные вещные права на недвижимое имущество и.А. Емелькина
Емелькина И.А., соискатель-докторант кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук, доцент Мордовского государственного университета им. Н.П. Огарева.
Вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно известны гражданскому праву ряда стран континентальной Европы. Они получили законодательное закрепление в результате кодификации австрийского и немецкого гражданского законодательства XIX в. в виде Reallasten, а при кодификации в швейцарском праве в начале прошлого века они стали известны как Grundlasten <1>. Несмотря на теоретическую разработку вещных обременений еще немецкими пандектистами, они не утратили актуальность в настоящее время и в современных социально-экономических условиях считаются одними из наиболее подходящих обеспечительных вещных прав использования недвижимости при возникновении долгосрочных имущественных отношений <2>. Поэтому не случайно спустя столетие при формировании нового гражданского законодательства некоторых европейских стран (Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии) в связи с провозглашением частной собственности и других вещных прав на землю вещные обременения вновь обретают популярность. В частности, вещные обременения закреплены в гражданском праве Хорватии в виде stvarnim teretom, Эстонии - reaalkoormatised, Латвии - realnastas, Словении - pravica stvarnega bremena и Македонии - "реален товар" <3>.
--------------------------------
<1> См.: § 1105 - 1112 Германского гражданского уложения 1896 г. (Deutsches Burgerliches Gesetzbuch (BGB)); § 530 и др. австрийского Общего гражданского уложения 1811 г. (Osterreich Allgemeines Burgerliches Gesetzbuch (ABGB)); ст. 782 - 792 швейцарского Гражданского кодекса 1907 г. (Schweizerisches Zivilgesetzbuch).
<2> Preissmann K. Die Reallast als Sicherungsmittel heute: Anwendungsbereich und Probleme. Bonn, Univ., Diss., 1995. S. 4.
<3> См.: ст. 246 - 255 Закона Хорватии от 28 октября 1996 г. "О праве собственности и других вещных правах" (O vlastnistvu i drugim starnim pravima); ст. 236 - 239 Закона Македонии от 20 февраля 2001 г. "О праве собственности и других вещных правах" ("О сопственост и други стварни права"); ст. 229 - 240 Закона Эстонии от 9 июня 1993 г. "О вещном праве" (Asjaoigusseadus); ст. 1260 - 1277 Гражданского закона Латвии от 1937 г., восстановленного на территории Латвии в 1992 г. (Latvijas Respublikas Civillikums); ст. 249 - 255 Закона Словении от 27 сентября 2002 г. "О вещном праве" (Stvarnopravni Zakonik).
Значимость этого института в начале прошлого века была отмечена И.А. Покровским, считавшим его "крупной теоретической новизной по сравнению с римским правом" <4>. В отношении вещных обременений он писал: "...этот институт оказался жизнеспособным; он пережил создавшие его отношения и, отбросив свои архаические виды (например, повинности в виде натуральных продуктов), оказался способным удовлетворять некоторым новым экономическим потребностям" <5>.
--------------------------------
<4> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 211.
<5> Покровский И.А. Указ. соч. С. 211 - 212.
Сегодняшние вещные обременения не только оставили далеко позади известные феодальному праву оброки, десятины, натуральные выдачи и личные повинности, но и некоторые разновидности, известные еще в прошлом веке <6>. Современное значение вещного обременения заключается в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка, пожизненно либо в течение длительного периода.
--------------------------------
<6> В частности, немецкому праву начала XX в. было известно вещное обременение в области электроснабжения - "Stromlieferungsreallasten". В современной практике такой "реалласт" встречается редко. См. об этом: Preissmann K. Op. cit. S. 3.
В зарубежных правопорядках вещные обременения применяются при продаже земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении сервитутных прав, в отношениях застройки. Распространение получили вещные обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные обременения <7>. Многие из перечисленных вещных обременений не были известны прошлому столетию, их конструкция была разработана в связи с требованиями усложнившегося имущественного оборота. Актуальность этого института в европейских странах отмечается и современными зарубежными юристами, проблемы регулирования вещных обременений раскрываются в научной и учебной литературе последних лет <8>.
--------------------------------
<7> Вещные обременения могут быть установлены в самых разнообразных житейских ситуациях. В частности, в немецкой литературе приводится пример, в котором супружеская пара - хозяева ресторана при передаче имущества сыну установили право на ежедневное предоставление литра пива посредством вещного обременения. См.: Preissmann K. Op. cit. S. 3.
<8> См.: Amann H. Durchsetzung der Reallast ohne Verlust der Reallast auch nach Beschluss des BGH V.2.10.2003-V ZB 38/02, DnotZ, 2004. S. 599 - 613; Lubtov. Die Struktur der Phandrecht und Reallasten // Festschrift f. Heinrich Lehmann. Bd. I. 1956; Hoyer. Personliche Haftung des Liegenschaftseigentumers fur Reallasten // FS Wagner. 1987. S. 195; Preissmann K. Op. cit.; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32 Auflage. Munchen, 2006. S. 363 - 365.
Следует отметить, что западная юриспруденция не останавливается на совершенствовании института вещных обременений и идет дальше в его разработке. Примечательно, что в ней уже решены многие теоретические проблемы, как, например, определение правовой природы, отграничение от смежных вещно-правовых конструкций и т.п. Перед современными правоведами стоит задача совершенствования механизма применения норм законодательства в связи с изменяющимися мировыми тенденциями в экономике, процессами интеграции, а также создания условий для того, чтобы применение норм о вещных обременениях соответствовало принципу справедливости. В частности, немецкие ученые и практики достаточно серьезно работают над положениями об индексации платежей в связи с переходом к единой европейской валюте, о защите третьих лиц (добросовестных приобретателей), об ответственности правопреемников, механизме удовлетворения требований из недвижимости и др. См.: Munchener Kommentar zum Burgerlicher Gesetzbuch. 4. Auflage. Band 6. Sachenrecht. § 854 - 1296. Munchen, 2004. S. 1718 - 1729; Amann H. Op. cit. S. 599 - 613.
Категория обременений (ограничений) также известна российскому законодательству, но не в качестве самостоятельного вещного права, а в виде "наличия установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)" (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") <9>. Обременения (ограничения) привлекают интерес представителей как гражданско-правовой, так и земельно-правовой науки, а также науки теории права <10>. Однако ни законодательство, ни отечественная правовая доктрина не рассматривают обременения как самостоятельную группу ограниченных вещных прав на чужие вещи. Более того, в отечественном праве нет ни одной научной работы, посвященной исследованию вещных обременений как ограниченных вещных прав. Между тем в цивилистической доктрине допускается возможность введения данной конструкции в виде самостоятельного вещного права <11>.
--------------------------------
<9> Эта категория закреплена и в других нормативных актах: Гражданском кодексе РФ (ст. 274, 276, 277, 586, 1019 и др.), Земельном кодексе РФ (п. 1 ст. 37, п. 10 ст. 38.1, п. 3 ст. 38.2 и др.), Жилищном кодексе РФ (ст. 36), Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 11), Федеральном законе от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (ст. 3), Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и ряде других законов.
<10> См.: Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. Саратов, 1994. С. 53 - 59; Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 113; Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10. С. 68 - 72; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 76; Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник ВАС РФ. 2003. N 5. С. 103 - 108; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 35 (автор главы - Б.М. Гонгало); Крассов О.И. Право собственности на землю. М., 2000. С. 266 - 269; Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007 и др. В перечисленных работах нет ни единого упоминания о том, что во многих развитых правопорядках вещные обременения признаны в качестве самостоятельных вещных прав.
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).
<11> Гражданское право: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2005. С. 148 - 149; Суханов Е.А. Понятие и виды вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2002. N 4. С. 32; Будилов В.Н. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993. С. 47 - 49; Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 397 - 408.
Отсутствие доктринальных положений о вещных обременениях отнюдь не означает невостребованность данной категории в отечественной правоприменительной практике. В современном российском правопорядке становится востребованным использование недвижимости не только как средства удовлетворения потребностей в жилье, сельскохозяйственном использовании, производстве, но и в качестве финансового инструмента, объекта для извлечения прибыли, средства обеспечения обязательств, гарантии благосостояния в старости. Как свидетельствует практика, правовых конструкций для достижения предусмотренных целей использования недвижимости в российском праве недостаточно <12>.
--------------------------------
<12> В частности, ипотека получила распространение в жилищной сфере, а залог земельных участков пока встречается крайне редко. Не приобрели большой популярности в российском правопорядке рента и пожизненное содержание с иждивением.
В этой связи представляется интересным обратиться к конструкции вещного обременения (реальной повинности) как самостоятельного ограниченного вещного права <13>, наиболее серьезная разработка которого осуществлена в гражданском праве Германии. Поэтому в настоящей статье основное внимание будет уделено немецкому Reallast'у.
--------------------------------
<13> К сожалению, рамки данной статьи не позволяют раскрыть положения о возникновении и прекращении вещных обременений, субъектах, объектах, сроках, порядке удовлетворения требований.
Для уяснения сущности вещных обременений необходимо сделать краткий исторический обзор причин возникновения данного института.