Государственная регистрация договора аренды

Раньше в ГК была норма, что если нет регистрации, то договор не заключен. Велась борьба против нормы. В итоге: поменяли ст.433 такой договор считается заключенным для третьих лиц с момента гос регистрации, а для сторон с момента акцепта оферты.

Зачем мы регистрируем договор? Плохой ответ: потому что в законе так написано! Хороший ответ: регистрируем для того, чтобы защищать арендатора, чтобы было оповещение для третьих лиц. Строго говоря, гос регистрация важна для отношений арендатора с третьими лицами, в отношениях же с арендодателем только некое психологическое удовлетворение (типо раз зарегали то все хорошо с договором). И еще это важно для покупателя недвижимости, что он осознано покупает объект с долгосрочной арендой, так как есть право следования. Продажа не убивает аренду не только в России, но и во Франции и на практике в Германии! Регистрация необходима на срок год и более для зданий, строений и помещений. Борьба с системой регистрации сделок - это борьба с ветряными мельницами! Не надо бороться, надо улучшать! Отменять ее не нужно!

Проблемы, связанные с регистрацией:

• Желание регистратора зарегистрировать максимально простой договор с максимально простым описанием против желания сторон подробно урегулировать свои отношения

• Описание объектов (что-то про кадастрирование)

• Реестр не показывает права и обязанности сторон

• Проблемы при внесении изменении и дополнении в договор

Договор заключенный на неопределеный срок регистрировать не нужно по общему правилу, но если срок для отказа от этого договора будет увеличен сторонами на год и более, то такой договор надо будет регистрировать!

Прекращение обязательств из договора аренды не зависит от записи в реестре: то есть если он фактически прекратился, но в реестре висит как действующий, то это ничего не меняет. Он будет считаться прекращенным!

Внесение изменений нужно регистрировать, но даже если не зарегали то для сторон изменение все равно состоялось. И только третьи лица могут говорить, что для них это изменение не произошло.

Признание договора аренды незаключенным

Долго была проблема. Два договора страдали этой проблемой: подряд и аренда. Недобросовестные стороны подавали иски о незаключенности договоров несмотря на их длительное фактическое исполнение и суды их поддерживали. Это было вызвано своеобразным понимаем статей 432 и 433 в их старой редакции. Так, когда предмет был не совсем четко определен и возникал конфликт недобросовестная сторона говорила, что договор не заключен, и суды взыскивали неосновалку и выселяли арендатора. Вторая ситуация была такая: стороны заключали договор на долгосрочный период, все исполняли, платили, мб даже ремонтировали, но не было гос регистрации. И как только возникал конфликт, сторона которой это выгодна говорила, что договора нет! Практика шла по не очень хорошему пути и даже ВАС однажды это поддержал: стороны несколько лет исполняли договор без регистрации потом что-то произошло и арендодатель говорит выселяйся договора нет, так как нет гос регистрации, а арендатор отвечает – а мы не зарегали, потому что ты документы не предоставил и препятствовал. Суды и ВАС поддержали арендодателя и сказали: надо было тебе арендатор иск о принудительной гос регистрации подать. Церковников считает эту ситуацию ненормальной!

Сейчас вектор сменился и с попытками опорочить нормальные договоры стали бороться. Апогеем этой борьбы стал пленум №73 от 17.11.2011.

Пункт 15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Эта же идея сейчас воплощена в 433 статье.

Были случаи, когда стороны, не регистрировавшие договор, извлекали из этого выгоду. ВАС это не надоело. Они сказали, что обязательство возникло с момента соглашения. ВАС сказал, то регистрация нужна не для того, чтобы усилить договор, а чтобы третьи лица узнали об обременениях. Строго говоря, пока нет гос регистрации мне не можем противостоять третьим лицам, но можем противостоять друг другу.

Далее, п.14 этого же пленума говорит: если договор подписан и исполняется, значит, он действует между сторонами и без гос регистрации и мы применяем все положения этого договора в отношениях между сторонами. НО статьи 305, 617, 621 будут действовать только после гос регистрации.

Есть проблема: прибавка «для третьих лиц» которая есть в ст.433, отсутствует в 651. Но они должны пониматься и применяться в совокупности и тогда все хорошо.

Еще проблема со ст.164: В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Но тут попроще: будет действовать ст.433, так как она специальная и более поздняя.

Еще момент: в информ письме ВАС №165 от 25.02.2014 в п.4 сказано, что даже если аренда не зарегистрирована, но покупатель (то есть третье лицо) знало и это доказано, что знало и значит согласилось на это, аренда будет действовать, то есть работает право следования.

Аренда будущей недвижимой вещи.

Что такое будущая? Не обязательно еще не построенная, может быть уже построена, но не введена в эксплуатацию.

Проблема: как быть законному владельцу только что созданного объекта и покупателю, переход права к которому еще не зарегистрирован? Ведь, при традиционном прочтении ст.608 сдать в аренду может только собственник или иное уполномоченное лицо. Раньше такой договор признали бы ничтожным. Кейс с торговым центром, который построили, но еще не ввели эксплуатацию, а собственник уже хочет сдать помещения в аренду, чтобы магазины ремонтировали все под себя. Что делали на практике? Сначала заключали предварительный договор(на время ремонта и ввода в эксплуатацию), потом краткосрочную аренду(чтобы бумаги в порядок привести) и только потом долгосрочную. Суды говорили, что такой «почти собственник» не может даже предварительный договор заключить. Затем президиум ВАС «одобрил» эту схему из трех договоров. Потом ВАС сказал: стоп, на основе предварительного договора нельзя ремонтировать ничего, это договор о заключении договора в будущем (а сразу они этого не поняли?!). Еще возникли проблемы с взысканием стоимости этих улучшений (ремонта). Что это? Подряд? Но я же для себя это делаю. Короч, этот случай показал, что схема из трех договоров плохая и надо с этим что-то делать!

Пленум сказал, что допустима аренда от законного владельца, который еще не стал собственником. Допустима аренда до ввода в эксплуатацию, но в это время эксплуатировать нельзя, можно ремонтировать!

Аренда самовольной постройки ничтожна!

А можно ли договориться, что я сдам в аренду что-либо, когда приобрету. То есть, у меня еще ничего нет, но я обещаю, что я куплю и когда куплю сдам тебе в аренду? Наверное, да. Свобода договора позволяет это сделать.