2. Существенные условия договора аренды

Критикуя авторов, которые называют существенным условием договора аренды лишь предмет БВ отмечают: «Принимая во внимание легальное определение договора аренды, мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды».

Существенные условия договора аренды можно разделить на группы:

• Предмет договора аренды. Предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Он представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

• Вторая группа. В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате)

• К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге».

• Четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она отозвала свое заявление. Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

3. Срок аренды

• Как уже отмечалось, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

• ГК однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости- за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

• ВАС РФ разъяснил, что правомерно проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса.

• Однако арендатор может воспользоваться своим правом (преимущественное право по 621 ГК) лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок.