• Длящийся характер договора агентирования.

• если поверенный обязуется «совершить определенные юридические действия», комиссионер обязуется «совершить одну или несколько сделок», то агент обязуется не «совершить» юридические и иные действия, а «совершать» их. Тем самым подчеркнут длящийся характер правоотношений => агентский договор предполагает неоднократность заключаемых агентом сделок и, главное, неограниченное количество этих сделок.

Типичные примеры – страховой агент, морской агент. Когда предполагается, что агент должен совершить разовую сделку или заранее известное количество сделок, в зависимости от того, будет ли агент выступать в этой сделке от своего лица или от лица доверителя, нужно выбирать договор комиссии или договор поручения. Договор агентирования в такой ситуации альтернативой не является.

Суд на основании этого признака может даже квалифицировать договор как агентский, хотя сами стороны считали его поручением ( постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.10 по делу № А07-27590/2009 ).

В агентском договоре возможна уплата аванса агентом принципалу. Иногда агентские договоры (особенно в турбизнесе и в сфере распространения билетов на зрелищные мероприятия) содержат условие об уплате агентом аванса до того, как он сам получит оплату от третьих лиц. Из-за наличия такого условия возможен спор о том, как следует квалифицировать договор – как агентский или как договор купли-продажи? Президиум ВАС РФ высказал свою позицию по этому вопросу в постановлении от 09.04.09 № 16378/08. Он квалифицировал договор как агентский и оставил в силе решение о возврате аванса за вычетом вознаграждения (с учетом того, что билеты не были проданы, а значит, поручение не исполнено) и об отказе во встречном иске.

ВАС РФ указал, что обязанность стороны по оплате аванса сама по себе не может свидетельствовать о заключении именно договора купли-продажи, поскольку такая обязанность характерна и для других видов договоров.

Неудачное применение агентского договора.

Из-за слишком широкого толкования предмета агентского договора его иногда используют в целях, для которых он изначально не предназначен.

Например, агентский договор активно используют в девелопменте. Строится крупный офисный или торговый центр, и собственник поручает агенту управление этим объектом, включая поиск арендаторов и заключение с ними от своего имени договоров аренды, осуществление всех прав и обязанностей арендодателя. Формально это не противоречит буквальному определению агентского договора и положениям Гражданского кодекса об аренде, потому что арендодателем может быть не только собственник, но и лицо, управомоченное собственником ( ст. 608 ГК РФ).

Правда, эта норма тоже изначально была рассчитана на другие ситуации – в частности, на то, что объект аренды может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Однако формально в силу этой нормы у агента есть возможность выступить арендодателем, уполномоченным собственником-принципалом. Возможность существования таких договоров, как правило, не вызывает сомнений у судов. Но к чему это может привести? Пока у сторон все идет нормально, агентский договор исполняется, каких-либо проблем не возникает. Но, допустим, агентский договор досрочно расторгается, причем расторгается конфликтно (без замены в договоре аренды бывшего агента на собственника).

Что происходит с договором аренды?

Влечет ли это за собой автоматическое его прекращение?

Если нет, то складывается странная ситуация: арендодателем остается агент, хотя он не имеет никаких прав на объект аренды. Арендатор и собственник (бывший принципал) не связаны друг с другом договорными отношениями со всеми вытекающими отсюда последствиями. Арендатор не может выдвигать какие-либо требования собственнику. Даже если принципал был упомянут в договоре аренды и вступил в отношения с арендатором, права и обязанности по этому договору возникают не у него, а у агента ( п. 1 ст. 990, ст. 1011 ГК РФ).

Формально арендатор по-прежнему обязан оплачивать пользование объектом аренды своему непосредственному арендодателю (агенту), но тот уже не обязан перечислять эту плату собственнику.

У судов пока не выработан четкий подход, как следует разрешать подобные нестандартные ситуации. Для таких ситуаций вариантом, лишенным нестандартных рисков, будет договор поручения или агентский договор по модели поручения (когда агент не заключает с арендаторами договоры от своего имени).