3.2.2. Передача владения в ситуации двойной продажи

Собственник может продать товар дважды.

• Предположим, что первый (по времени) покупатель получает владение товаром, но не получает право собственности: так произойдет при продаже с оговоркой о сохранении права собственности (ст. 491 ГК).

• Позже тот же самый продавец (все еще собственник) передает право собственности другому покупателю.

• Поскольку по российскому законодательству право собственности может быть передано в силу простого соглашения (и регистрации, если отчуждается недвижимость), последующий покупатель получает право собственности, но не приобретает владение вещью. Если бы последующий покупатель не получил право собственности, его права против продавца были бы исключительно обязательственными; в частности, он мог бы требовать отобрания имущества у продавца. В этом случае, однако, первый покупатель имел бы преимущество в силу того обстоятельства, что его (обязательственные) права против продавца возникли раньше (ст. 398 ГК). Но поскольку в рассматриваемой ситуации второй покупатель стал собственником, по букве ст. 301 ГК, он имеет право на виндикацию.

В сфере оборота недвижимого имущества подобная ситуация привлекла к себе внимание Высшего Арбитражного Суда, который высказался в том смысле, что первый покупатель имеет преимущество перед вторым. Суд указал: "после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец... не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение".

• Поскольку в п. 14 Постановления N 8 не говорится об ином, рекомендация ВАС может применяться также в ситуации, когда право собственности на недвижимое имущество должным образом зарегистрировано за вторым покупателем. Между тем приоритет первого покупателя, хотя бы и законного владельца, перед вторым покупателем, собственность которого на недвижимое имущество зарегистрирована, едва ли соответствует основам отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество. Более конкретно такой подход не согласуется с положением п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которое гласит, что государственная регистрация является "единственным доказательством существования зарегистрированного права" (так называемый принцип достоверности).

• Кроме того, изложенная позиция ВАС РФ плохо согласуется с нормой п. 2 ст. 551 ГК, в соответствии с которой "исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Из этого положения ГК следует, что передача недвижимого имущества покупателю не может быть препятствием для отчуждения продавцом того же имущества третьему лицу. Таким образом, зарегистрированный приобретатель недвижимости, по букве и по смыслу российского законодательства, имеет приоритет перед приобретателем, который занимает лишь позицию законного владельца.

Допустим, что первый покупатель движимого имущества получает владение, но не получает права собственности (например, так как еще не оплатил вещь полностью). Позже тот же самый продавец (все еще настоящий собственник) посредством простого соглашения передает право собственности второму покупателю. Последний получает собственность, но не получает владение вещью. Как отмечено выше, второй покупатель имеет право на предъявление виндикационного иска (ст. 301 ГК); но будет ли виндикация против первого покупателя успешной? Статья 301 ГК устанавливает, что "собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (выделено мной. - В.С.). В российской доктрине гражданского права "незаконное владение" понимается как владение без правового основания. Очевидно, что первого покупателя нельзя считать незаконным владельцем, так его владение опирается на действительный договор с истинным собственником вещи. Отсюда следует, что виндикационный иск, предъявленный вторым покупателем против первого покупателя, не должен быть удовлетворен.

Таким образом, второй покупатель оказывается в двусмысленном положении: с одной стороны, он является собственником и, как собственник, требует владения вещью, с другой стороны, ему противостоит законный владелец, с которым, однако, собственник не связан никаким договором. Существенно, что первый покупатель - законный владелец может защищать свое владение по ст. 305 ГК.

Собственник вправе передать собственность другому лицу, не передав фактического владения, и вправе передать владение, не перенеся право собственности. Поэтому, возвращаясь к вопросу о двойной продаже недвижимости, нельзя согласиться ни с предложением рассматривать владение первого покупателя как безосновательное (т.е. подлежащее изъятию по виндикационному иску) с момента, когда второй покупатель регистрирует приобретенное право собственности, ни с предложением запретить отчуждение недвижимости без передачи фактического владения.

С этой точки зрения заслуживает внимание мнение О.Г. Ломидзе, которая видит выход в передаче (в силу закона) второму покупателю (как новому собственнику) прав и обязанностей продавца по договору купли-продажи, заключенному с первым покупателем (фактическим владельцем). О.Г. Ломидзе говорит о праве на получение цены от первого покупателя; однако этим не исчерпывается положение второго покупателя, если признавать его продавцом. Уже в силу закона продавец несет достаточно значимые обязанности, кроме обязанности по передаче вещи, чтобы можно было с легкостью возложить эти обязанности на лицо, даже не думавшее о продаже вещи.

Более обоснованным представляется другой подход к разрешению этой ситуации. Конфликт между первым и вторым покупателями можно устранить, четко определив права на владение обоих покупателей. Тот факт, что второй покупатель является собственником, ничего не говорит о его правах на владение вещью. Юридическая позиция второго покупателя станет более понятной, если признать, что он получает такие же права на владение, какие имел продавец. Именно по этой причине он не может оспаривать владение первого покупателя. Используя разделение между непосредственным и посредственным владением, следует исходить из того, что второму покупателю передано посредственное владение вещью; первый покупатель остался владельцем непосредственным. Следует подчеркнуть, что передача второму покупателю посредственного владения не сопровождается переходом к нему всех прав и обязанностей (продавца) по договору купли-продажи (заключенному продавцом и первым покупателем). Второй покупатель не становится новым продавцом для первого покупателя; но поскольку посредственное владение второго покупателя не отличается от посредственного владения продавца, второй покупатель утрачивает право на владение (и собственность) в момент, когда первый покупатель уплатит (продавцу) цену (тем самым приобретая собственность).

Переход ко второму покупателю посредственного владения вовлекает вещь в процесс отчуждения. Отчуждение перестает быть оторванным от отчуждаемого имущества. В то же время передача посредственного владения является моментом, с которым связан момент отчуждения. Тогда как договор купли-продажи между продавцом и вторым покупателем, в отличие от отчуждения (и перехода посредственного владения), остается обязательственной сделкой, значимой только для ее сторон. Таким образом, решение проблемы двойной продажи исходит из общего принципа разделения между обязательственным договором и отчуждением и представляет собой применение этого принципа.