^{Договор купли-продажи и переход права собственности.} Слыщенков

Конспект

1. Введение

Работа основана на строгом различении и даже противопоставлении договора купли-продажи и перехода собственности. Купля-продажа является одной из самых значимых сделок как в предпринимательской деятельности, так и в обыденной жизни.

Современная купля-продажа должна быть противопоставлена древнему акту обмена наличных денег. Купля-продажа в современном понимании возникает как обязательственная сделка, предполагающая дистанцию между договором и отчуждением. Под "обязательственным элементом (аспектом или стороной) купли-продажи" понимаются обязательственный договор купли-продажи и воля сторон, направленная на установление обязательства; этот же термин обозначает права и обязанности сторон друг против друга, главным образом обязанность передать товар и уплатить цену. "Вещный элемент купли-продажи" обозначает отчуждение (переход собственности) и волю сторон, направленную на отчуждение, отличаемую в данном случае от воли сторон на установление обязательства купли-продажи. Если из контекста не следует иное, термин "собственность" имеет то же значение, что и термин "право собственности". Термин "купля-продажа" для целей настоящей работы обозначает обязательственный договор купли-продажи и отчуждение вместе независимо от того, в какой момент переходит право собственности. "Договор купли-продажи" употребляется в значении юридически обязывающего соглашения о передаче товара и уплаты цены в будущем, включая случай, когда право собственности переходит в момент заключения соглашения.

2. Договор купли-продажи и переход права собственности по действующему законодательству рф.

В нескольких областях действующего российского права имеются определенные проблемы правового регулирования и правоприменительной практики:

1. Купля-продажа недвижимости

2. передача как способ отчуждения

3. купля-продажа чужой вещи

4. объем прав продавца, не получившего оплаты, в отношении проданного товара.

1) Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение.

П. 1 ст. 223 ГК - право собственности переходит к приобретает по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. П.2 ст. 223 - переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

П. 1 ст. 551 ГК - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит гос. регистрации. В связи с этом возникает вопрос - какой исходящий из сторон документ или какие действия сторон - подлежит гос. регистрации? В п. 1 ст. 556 ГК указано, что передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Т.е. передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств. Передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купле-продажи, что оплата товара по общему правилу должна состояться при передаче. Кроме того, действующее законодательство в целом следует системе преломи, то есть переустраивает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения догорав или в иной момент.

Но ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понял другой подход. П. 1 ст. 17 - договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества служат снованием регистрации прав на недвижимость => для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены на недвижимость.

Применительно к сделке с недвижимым имуществом – купля-продажа жилых помещений, смещение договора и отчуждения гораздо более заметно. П. 2 ст. 558 ГК - договор продажи жилого дома, квартиры, части силового дома или квартиры подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (НотаБене – сейчас уже не так. Сам договор не регистрируется, регистрируется лишь переход прав. Обязательная регистрация только для договор аренды недвижимости на срок одного года и более и договора долевого участия в строительстве).

Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору.

Отсутствие обязательственного договора к/п жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юр. конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соотв. с котом обязуются заключить договор к/п в будущем. Продавец, не полагаясь на обычные средства ГП защиты при неисполнении предварительного договора - возмещение убытков и трубеовниае от будущего покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора (называется «задаток»).

В конце 2003г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ принял Концепцию развития гражд. законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора к/п недвижимости. Совет отметил, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах.

Имеющаяся суд. практика в области к/п жилых помещений не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. ВАС не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор кап квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником).

Итог: в сфере к/п недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение довгоора и отчуждения. Значение обязательственной стадии к/п не получила должного признания.