71

заключения только срочного договора коммерческого найма жилого помещения. Неоднозначно рассматривается в доктрине возможность заключения исклю-

чительно срочного договора коммерческого найма жилого помещения. По мнению Е.В. Садовниковой, актуальным будет подразделение сроков на две категории: определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно, и неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения 154. Вместе с тем, по нашему мнению, норма о максимальном сроке договора коммерческого найма жилого помещения, в настоящее время направлена на защиту интересов наймодателя, так как позволяет ему прекратить отношения по коммерческому найму жилых помещений при отсутствии желания сдавать его конкретному нанимателю.

С другой стороны, законодатель, закрепив нормы о преимущественном праве заключения нанимателем договора на новый срок, защищает права последнего. Нередко, когда гражданин, заключая договор коммерческого найма жилого помещения, рассчитывает на долгосрочное проживание в жилом помещении, значительно превышающее установленный 5-летний максимум. В целях обеспечения стабильности отношений по договору коммерческого найма жилого помещения в ГК РФ закрепляется за нанимателем преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Согласно ст. 684 ГК РФ, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю совершить одно из трёх действий:

1)предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях;

2)предложить нанимателю заключить договор на иных условиях;

3)предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В случае если наймодатель не выполнил свою обязанность путём совершения одного из указанных выше трёх действий, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения на иных условиях, как наниматель, так и наймодатель вправе предлагать свои условия. Однако законодатель устанавливает запрет для нанимателя: он не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилого помещения.

154 Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22–29.

72

Обращает на себя терминологическая неточность, которая была допущена законодателем в ст. 684 ГК РФ. Если в первых двух вариантах действий, которые предлагается совершить нанимателю, используется термин «заключить договор», то в третьем варианте говорится об отказе от «продления договора». При заключении договора речь идёт о возникновении прав и обязанностей у участников исследуемого правоотношения, а при продлении – увеличивается срок действия обязательства уже существующего между нанимателем и наймодателем. Цель установления максимального срока и состоит в том, чтобы прекратить отношения субъектов и только при их желании возобновить существующие между ними отношения на тех же или иных условиях. Поэтому необходимо внести изменение в ст. 684 ГК РФ в части единообразного закрепления последствий истечения максимального срока договора коммерческого найма жилого помещения, указав во всех случаях на необходимость заключения договора, а не его продления.

Кроме того, обращает на себя внимание тот факт, что законодатель, в отличие от договора аренды, в котором арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при условии,

что он надлежащим образом (выделено мною – Н.К.) исполнял свои обязанности по договору, в договоре коммерческого найма жилого помещения такого условия не предусмотрел. Получается, что наниматель, который нарушал условия договора, не носящие существенный характер и, следовательно, не могущие служить основаниями для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по правилам ст. 687 ГК РФ, не утрачивает преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения.

Вместе с тем, по нашему мнению, в таком случае происходит нарушение прав собственника жилого помещения, так как ему придётся заключать договор с недобросовестным нанимателем. Нарушается принцип юридического равенства участников правоотношения. ГК РФ, защищая интересы нанимателя, тем не менее посягает на интересы наймодателя, который никоим образом не готов заключать договор с лицом, нарушающим договор, зачастую и неоднократно. Наймодатель должен иметь гарантии того, что он будет обязан заключить договор исключительно с добросовестным нанимателем. Всё это требует внесения изменений в ст. 684 ГК РФ в части закрепления возникновения преимущественного права в зависимости от надлежащего исполнения нанимателем его обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения. Таким образом, по аналогии с договором аренды абзац 1 ст. 684 ГК РФ необходимо изложить в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено законом или договором ком-

73

мерческого найма жилого помещения, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок».

Вызывают нарекания и положения абз. 4 ст. 684 ГК РФ, согласно которому, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Таким образом, по общему правилу, наймодатель лишается права в течение года сдавать жилое помещение, тем самым извлекать прибыль из такого имущества. И только в случае нарушения такого преимущественного права нанимателя, последний может обратиться к одному из указанных способов в абз. 4 ст. 684 ГК РФ.

Рассмотрим оба из названных в данной норме способов защиты при нарушении преимущественного права нанимателя. В случае признания сделки недействительной наступает двусторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Наймодатель возвращает плату новому нанимателю, а последний наймодателю – жилое помещение. Увы, но у прежнего нанимателя никаких прав на пользование жилым помещением в результате такого способа не возникает. Более эффективным с точки зрения защиты прав нанимателей следует признать возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. К таким убыткам можно отнести и разницу в расходах на съём другого жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения с прежним жилым помещением при нарушении наймодателем преимущественного права нанимателя на заключение договора. Представляется, что по аналогии с договором аренды более действенным было бы закрепить в качестве способа защиты прав нанимателя потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческого найма жилого помещения. Именно перевод нанимателем на себя прав и обязанностей по заключённому договору наиболее бы защитил интересы нанимателя. В связи с вышеизложенным необходимо изложить абз. 4 ст. 684 ГК РФ в следующей редакции: «Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, наниматель

74

вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческого найма жилого помещения, либо только возмещения таких убытков».

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме. ГК РФ не предусматривает недействительность сделки как последствие её несоблюдение. К последствиям несоблюдения формы договора коммерческого найма жилого помещения применяются общие правила, предусмотренные ст. 162 ГК РФ. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Удовлетворяют ли такие законодательные требования к форме договора коммерческого найма жилого помещения современным реалиям? Ведь в случае несоблюдения простой письменной формы стороны лишаются ссылаться на свидетельские показания, а других доказательств зачастую у них нет. Однако, по нашему мнению, стороны, заключая договор в устной форме, должны понимать последствия таких действий. И, как отмечает Л.М. Мокроусова, императивный смысл этой норме придавать рано 155. Кроме того, не предусматривает ГК РФ и специальных требований к форме договора коммерческого найма жилого помещения. По мнению О.В. Кириченко, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность 156. По аналогии с договором социального найма жилого помещения и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования некоторые учёные полагают необходимым утвердить типовые договоры коммерческого найма жилого помещения 157. В отношении жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, органы власти разрабатывают примерные договоры коммерческого найма жилого помещения. Так, распоряжением Комитета муниципального жилья г. Москвы от 22 февраля 1999 г. № 34 «О порядке оформления выписки из решения органа исполнительной власти и заключения договора найма / аренды

155Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2.

156Кириченко О. В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. № 6. С. 71–75.

157Кириченко О. В. Указ. соч.

75

жилого помещения» утверждён Примерный договор коммерческого найма жилого помещения 158, постановлением главы муниципального образования «Город Фрязино» Московской области от 5 марта 2005 г. № 94 «О защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» 159 – Примерный договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения. Закрепляется возможность изложения условий договора в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия (п. 3 ст. 427 ГК РФ). Практика применения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространена и в других странах, например в Канаде.

Предлагается в научной литературе и введение обязательной нотариальной формы договора коммерческого найма жилого помещения 160. В настоящее время обязательность такой формы ГК РФ не предусмотрена. Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в двух случаях: прямо указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Это означает, что стороны своим соглашением могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. Вместе с тем, по нашему мнению, закрепление обязательной нотариальной формы не будет способствовать оптимальному регулированию исследуемых отношений.

Не выработан в доктрине и единый подход к вопросу о необходимости государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

Так, Г.А. Свердлык обусловливает потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора не только с необходимостью признания и подтверждения государством возникновения обременения, перехода или прекращения прав на жилое помещение коммерческого найма, а также с актом учета таких договоров и целями налогообложения 161. В результате автор предлагает

158Документ опубликован не был (СПС «КонсультантПлюс»).

159Документ опубликован не был (СПС «КонсультантПлюс»).

160См. : Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1999. С. 9; Агапов С. В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 9.

161Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. № 7.

76

внести изменения в ст. 674 ГК РФ, закрепив, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. Аналогичной точки зрения придерживаются О.В. Кириченко со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ 162 и В.В. Васин 163.

Противоположная позиция высказана Ю.П. Свит: «Оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам» 164.

Отсутствия требования государственной регистрация договора коммерческого найма жилого помещения позволяет многим наймодателям уходить от уплаты налогов, получая зачастую значительный доход. Федеральной налоговой службе при обращении в суд к таким наймодателям с иском об уплате налога на доходы, как правило, отказывают. Причиной отказов является недоказанность заключения ответчиком договора коммерческого найма жилого помещения. Как правило, такие иски строятся на письменных или свидетельских показаниях бдительных граждан, которые сообщают о проживании в жилом помещении – несобственников, а это, как правило, является недостаточным, так как ответчики в большинстве случаев заявляют о том, жилое помещение было передано в безвозмездное пользование.

Необходимость закрепления государственной регистрации обусловливается в том числе и защитой интересов как наймодателя, так и нанимателя, которые получают дополнительную гарантию исполнения договора коммерческого найма жилого помещения. Однако в настоящее время вопрос закрепления государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения так и не решен. На уровне субъектов Российской Федерации попытки установить такую регистрацию предпринимались. Например, в Москве 25 ноября было принято распоряжение правительства г. Москвы № 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в г. Москве» 165. В то же время, закрепляя такую регистрацию, необходимо предусмотреть, как в иных странах, целый комплекс мер, направленных на урегулирование налоговых

162Кириченко О. В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 7. С. 87–90.

163Васин В. В. Договор коммерческого найма жилого помещения : автореф. дис. … канд. юрид. наук. М.,

2012. С. 22.

164Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.

165Вестник мэра и правительства Москвы. 2008. № 69.

77

отношений, например путём предоставления налоговых льгот.

В завершение данного параграфа отметим, что в договоре коммерческого найма жилого помещения обязательно следует оговорить предмет, а также указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Контрольные вопросы

1.Является ли цена существенным условием договора коммерческого найма жилого помещения?

2.Относится ли срок договора коммерческого найма жилого помещения к числу существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения?

3.Какие требования предъявляются к форме договора коммерческого найма жилого помещения?

§ 3. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

По соотношению прав и обязанностей договор коммерческого найма жилого помещения относится к взаимным договорам.

Рассмотрим обязанности наймодателя:

1)передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ) (как мы уже отмечали, в третьем параграфе второй главы речь идёт о пригодности к постоянному проживанию);

2)осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3)предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

5)производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ). По соглашению сторон обязанность по капитальному ремонту может быть возложена на нанимателя.

Что же понимается под капитальным ремонтом?

Согласно п. 2.4.2 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жи-

78

лищного фонда» 166, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другого жилого помещения без расторжения договора, в договоре коммерческого найма жилого помещения у наймодателя такой обязанности нет. Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре;

6) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

Наймодатель вправе:

1) переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п. 3 ст. 681 ГК РФ). Как следует из данного положения, изменения, которые существенно не изменяют условия пользования жилым помещением, могут производиться без согласия нанимателя. В ГК РФ не регулируются вопросы перепланировки или переустройства. Только лишь в ЖК РФ предусмотрена гл. 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

166 Российская газета. 2003 (доп. выпуск). 23 октября.

79

Как правило, в договоре коммерческого найма жилого помещения подробно регламентируются все условия договора, включая условия о переустройстве и перепланировке, поэтому любое такое действие будет изменением договора коммерческого найма жилого помещения.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что согласия лиц, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, на переоборудование не требуется, что отличается от договора социального найма жилого помещения, в котором требуется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (ст. 26 ЖК РФ);

2)давать согласие на вселение с нанимателем других граждан для постоянного проживания (ст. 679 ГК РФ). При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

3)запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 680 ГК РФ);

4)требовать от нанимателя платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ). Договором коммерческого найма жилого помещения оплата коммунальных услуг может быть возложена на наймодателя;

5)отчуждать сдаваемое внаём жилое помещение. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);

6)требовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

вслучаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ.

Рассмотрим обязанности нанимателя:

1)использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии

(ст. 678 ГК РФ);

2)своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ);

3)осуществлять текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрено иное;

80

4)при прекращении договора коммерческого найма жилого помещения вернуть жилое помещение в надлежащем состоянии.

Права нанимателя:

1)пользоваться жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

2)требовать проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома

иустройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 678 ГК РФ);

3)требовать предоставления за плату необходимых коммунальных ус луг

(ст. 678 ГК РФ);

4)вселять других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Такое вселение возможно с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ).

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. В литературе справедливо отмечается, что понятие «норма общей площади» не раскрывается ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве, и предлагается руководствоваться учётной нормой площади. Согласно п. 4 ст. 50 ЖК РФ, учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Таким образом, такое вселение возможно при соблюдении следующих условий: 1) согласие наймодателя; 2) согласие граждан, постоянно с ним проживающих; 3) соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения соблюдение требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека не всегда целесообразно. Приведём пример. К супругам, которые снимают квартиру по договору коммерческого найма жилого помещения квартиру площадью 25 м2, для постоянного проживания переезжают родители одного из супругов. Однако в таком вселении в силу императивного предписания ст. 679 ГК РФ должно быть отказано. Другое дело, что государство пытается так бороться с «резиновыми квартирами». Поэтому, конечно, в ближайшее время актуальной задачей является нахождение разумного баланса между интересами.

81

Обратимся к правовому статусу таких граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Во-первых, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Во-вторых, такие пользователи не несут самостоятельной ответственности перед наймодателем за свои действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. За их действия несёт ответственность наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Но в любой период действия договора коммерческого найма жилого помещения граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ);

5)вселять с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Условиями вселения временных жильцов являются: 1) согласие граждан, постоянно с ним проживающих; 2) предварительное уведомление наймодателя. В отличие от вселения других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, для вселения временных жильцов не требуется соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Этот вопрос отдан на усмотрение наймодателя, который может запретить проживание временных жильцов при несоблюдении такой нормы.

Правовой статус временных жильцов характеризуется следующим. Вопервых, временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Во-вторых, ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель. В-третьих, срок проживания жильцов не может превышать шесть месяцев. В-четвёртых, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ);

6)требовать замены его одним из совершеннолетних граждан, постоянно

82

проживающих с нанимателем. Для такой замены требуется согласие наймодателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (п. 1 ст. 686 ГК РФ).

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ);

7)передавать с согласия наймодателя на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма жилого помещения. Помимо согласия наймодателя условием заключения договора поднайма является условие соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (п. 2 ст. 685 ГК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Договор поднайма отличают следующие характеристики. Во-первых, договор является возмездным (п. 3 ст. 685 ГК РФ). Во-вторых, срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения (п. 4 ст. 685 ГК РФ). В-третьих, при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения (п. 5 ст. 685 ГК РФ). В-четвёртых, на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК РФ);

8)требовать заключения договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия существующего договора (ст. 684 ГК РФ). В таком случае наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок;

9)требовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

вслучаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ.

Контрольные вопросы

1.Каковы права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения?

2.Каковы права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения?

83

Глава 5. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения возможно как по общим основаниям, закреплённым в гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям, на которые указывается в гл. 35 ГК РФ.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон договора по решению суда в двух случаях: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Таким образом, в случае обоюдного желания сторон изменение и расторжение договора возможны всегда, за исключением, когда иное предусмотрено ГК РФ, другими законами и соглашением сторон, тогда как в отношении одностороннего изменения и расторжения действует обратное правило: это возможно в случаях, только прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами и соглашением сторон. Таким случаем и является существенное нарушение договора другой стороной, под которым понимается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Порядок и последствия изменения и расторжения договора закреплены в ст. 452 и 453 ГК РФ.

При изменении договора коммерческого найма жилого помещения происходит трансформация одного из элементов договора. Так, согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем 167. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Как видно, в первом случае согласие наймодателя требуется всегда, тогда как во втором случае такого согласия не требуется.

В свою очередь, выбытие или смерть наймодателя влекут прекращение пра-

167 В параграфе первом гл. 4 мы указывали на некорректность формулировки ст. 686 ГК РФ о замене «совершеннолетним», а не «дееспособным» гражданином.

84

вовой связи между наймодателем и нанимателем, а в случае если такой наниматель проживал один, то и к безусловному прекращению договора коммерческого найма жилого помещения.

Другим случаем прекращения договорных отношений между наймодателем и нанимателем является расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, расторжению договора коммерческого найма жилого помещения и его последствиям посвящены всего лишь две статьи ГК РФ – 687, 688.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут как по требованию нанимателя, так и по требованию наймодателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Как следует из указанной нормы, во-первых, требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; во-вторых, требуется письменное предупреждение наймодателя. Если не будут соблюдены такие условия, то договор не будет считаться расторгнутым. Причём ГК РФ не установлен перечень оснований, по которым договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя. Требование о письменном предупреждении предопределяет невозможность расторжения договора коммерческого найма жилого помещения конклюдентными действиями.

Вызывает вопрос о сроке такого предупреждения. Пункт 1 ст. 687 ГК РФ императивно закрепляет необходимость такого предупреждения за три месяца до расторжения договора. Данная норма направлена прежде всего на защиту интересов наймодателя, так как он должен иметь время для определения дальнейшей судьбы жилого помещения (например, поиска новых нанимателей). В некоторых случаях стороны своим соглашением изменяют срок такого предупреждения. Однако норма, закреплённая в п. 1 ст. 687 ГК РФ, не предусматривает возможность изменения срока такого предупреждения даже по соглашению сторон. По нашему мнению, в данном случае необходимо внести в п. 1 ст. 687 ГК РФ в части закрепления возможности изменения как нормативно-правовыми актами, так и по соглашению сторон срока такого предупреждения.

Кроме того, не предусмотрены в ГК РФ и последствия несоблюдения нанимателем такого срока. Иногда наниматели съезжают из жилого помещения, вообще не предупредив об этом наймодателя. Поэтому в целях защиты интересов наймодателя необходимо закрепить такие последствия, например, путём внесе-

85

ния платы за весь тот срок, за который наниматель должен предупредить о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.

Вотличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Все такие основания связаны с правонарушениями нанимателя и постоянно проживающими с ним гражданами. Одним из таких оснований является невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Применительно к договору социального найма жилого помещения Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» 168 указал на то, что обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно (выделено мною – Н.К.) более чем шесть месяцев подряд.

Вотличие от договора социального найма жилого помещения, в договоре коммерческого найма жилого помещения не указывается на необходимость уважительности причин, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение.

ВПостановлении Пленума № 14 даётся примерный перечень таких уважительных причин: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Вместе с тем, по нашему мнению, нет оснований для того, чтобы закреплять возможность расторжения договора коммерческого найма жилого помещения только при невнесении платы за жилое помещение без уважительных причин, как предлагают некоторые учёные 169, так это противоречит природе самого договора коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, не соответствует природе данных отношений и неоплата жилого помещения непрерывно (выделено мною – Н.К.) в течение шести месяцев подряд.

Вданном случае нельзя не согласиться с Е.А. Сухановым, который отмечает: «В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения

168Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

169Кириченко О. В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. № 11. С. 61–66.

86

нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю» 170.

Кроме того, нельзя не обратить внимание и на то обстоятельство, что по п. 2 ст. 687 ГК РФ не допускается уменьшение срока невнесения нанимателем платы за жилое помещение, который является основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке.

Следующим основанием для досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. И только к договорам краткосрочного найма указанные правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения неприменимы.

Таким образом, в течение длительного срока (не менее чем два года) наймодатель должен терпеть ненадлежащее обращение с его имуществом. По нашему мнению, закрепление такой нормы в договоре коммерческого найма жилого помещения вызывает только недоумение.

Причём применяется данное правило и при регулировании следующего основания, при котором наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. В п. 4 ст. 687 ГК РФ говорится о последствиях использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается ис-

170 Витрянский В. В., Ем В. С., Козлова Н. В. Российское гражданское право : учебник : в 2 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. М. : Статут, 2011. Т. 2.

87

пользование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. К систематическим нарушениям прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи относят их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда № 14).

В случаях названных выше нарушений наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости их устранения. Если наниматель и после такого предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Вызывает нарекания и конструкция п. 4 ст. 687 ГК РФ. Каковы последствия того, что наймодатель не предупредит нанимателя о необходимости устранения нарушения? Может ли в таком случае быть расторгнут договор коммерческого найма жилого помещения?

Но в любом случае в связи с применением к п. 4 ст. 687 ГК РФ правил, предусмотренных абзацем четвёртым п. 2 ст. 687 ГК РФ, можно и в этом случае говорить только о защите интересов нанимателей.

По мнению О.В. Кириченко, «возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма – это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях» 171.

Мы категорически не согласны с позицией О.В. Кириченко. Получается, что наличие сложных жизненных ситуаций не мешало нанимателю разрушать или

171 Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 16.

88

портить жилое помещение, использовать его не по назначению, систематически нарушать законные права и интересы соседей, но в то же время является причиной для сохранения за ним права на жилое помещение. Одно дело, когда у нанимателя нет источников дохода для оплаты жилого помещения в связи со сложной жизненной ситуацией, но в таком случае законодатель говорит о расторжении договора по требованию наймодателя при невнесении платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, то есть предоставляется довольно значительный срок для того, чтобы найти денежные средства для оплаты задолженности. Но при этом на данное основание расторжения договора коммерческого найма жилого помещения не применяются правила абзаца четвёртого п. 2 ст. 687 ГК РФ. На основании вышеизложенного полагаем, что абзац четвёртый п. 2 ст. 687 ГК РФ должен быть исключён из ГК РФ.

Кроме того, по мнению О.В. Кириченко, по смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья 172. Данный вывод, по нашему мнению, необоснован. Во-первых, в условиях современного рынка съёмного жилья для того, чтобы снять жилое помещение, требуется значительно меньшее количество времени. Во-вторых, согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ, тому же наймодателю требуется всего лишь три месяца для того, чтобы подобрать нового нанимателя при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе последнего.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в следующих случаях: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). В отличие от оснований, изложенных в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ, которые являются правонарушениями, в п. 3 ст. 687 ГК РФ речь идёт об объективных обстоятельствах, не зависящих от воли сторон. Так, порядок признания жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждён Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 173. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, относится, в частности, перевод жилого помещения в нежилое; снос жилого дома, в кото-

172Кириченко О. В. Указ. соч.

173Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции : постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

89

ром находится жилое помещение (ст. 85 ЖК РФ). Вместе с тем перечень оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, предусмотренных в п. 3 ст. 687 ГК РФ, не является исчерпывающим. Нельзя не согласиться с тем, что такую ситуацию нельзя признать правильной, «расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК РФ следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой» 174.

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения ст. 688 ГК РФ называет выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, на основании решения суда. Выселение – это принудительное изъятие жилого помещения у граждан, у которых право на него прекратилось по установленным законом основаниям, или вообще не имеющих права на него. Безусловно то, что выселение из жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения происходит без предоставления другого жилого помещения.

Контрольные вопросы

1.Каковы основания и порядок изменения договора коммерческого найма жилого помещения?

2.Каковы основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения?

Библиографический список

1.Агапов С. В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / С. В. Агапов. – М., 2003.

2.Алексеев С. С. Общая теория права : в 2 т. / С. С. Алексеев. – М., 1982. Т. 2.

3.Аскназий С. И. Советское жилищное право / С. И. Аскназий. – М., 1940.

4.Аскназий С. И. Жилищное право / С. И. Аскназий, И. Л. Брауде, А. И. Перга-

мент. – М., 1956.

5.Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права / Ю. Г. Басин. – Алма-Ата, 1963.

6.Белых В. С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности

174 Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 3.

90

вРоссии : монография / В. С. Белых. – М. : Проспект, 2009.

7.Бобровская О. Н. Договор коммерческого найма : перспективы развития / О. Н. Бобровская // Современное право. 2010. № 2. С. 51 – 54.

8.Брагинский М. И. Договорное право : общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – М., 2000.

9.Брагинский М. И. Договорное право / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. – М. : Статут, 2002. Кн. 2.

10.Васин В. В. Договор коммерческого найма жилого помещения : автореф. дис. … канд. юрид. наук / В. В. Васин. – М., 2012.

11.Витрянский В. В. Существенные условия договора / В. В. Витрянский // Хозяйство и право. 1998. № 7.

12.Вавилин Е. В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения : постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е. В. Вавилин, Б. М. Гонгало, В. С. Ем [и др.]; под ред. П. В. Крашенинникова. – М. : Статут, 2014.

13.Гражданское законодательство Израиля / науч. ред. Н. Э. Лившиц. – СПб. : Юрид. центр Пресс, 2003. С. 132 – 207.

14.Гражданское право / под ред. Е. А. Суханова. – М., 1993. Т. 2.

15.Гражданское право : актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В. А. Белова. – М. : Юрайт-Издат, 2007.

16.Гражданское право России. Обязательственное право : курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. – М. : БЕК, 1997. Ч. 2.

17.Гражданское право : учебник : в 2 т. / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. – М., 2000. Т. II. Полутом 1.

18.1 Гражданское право : учебник : в 3 т. / Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, К. М. Арсланов [и др.]; под общ. ред. А. П. Сергеева. – М. : РГ-Пресс, 2009. Т. 2.

19.Гражданское право : учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М. : ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2001. Т. 2.

20.Агафонова Н. Н. Гражданское право : учебник : в 3 т. / Н. Н. Агафонова, С. В. Артеменков, В. В. Безбах [и др.]; отв. ред. В. П. Мозолин. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Проспект, 2012. Т. 1.

21.Андреев И. А. Гражданское право : учебник : в 3 т. / И. А. Андреев, И. З. Аюшеева, А. С. Васильев [и др.]; под ред. С. А. Степанова. – М. : Проспект; Екатеринбург : Институт частного права, 2011. Т. 2.

22.Безбах В. В. Гражданское право : учебник : в 3 т. / В. В. Безбах, Д. А. Белова, Т. В. Богачёва [и др.]; отв. ред. В. П. Мозолин. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Проспект, 2013. Т. 2.

91

23.Гражданское уложение Германии : ввод. Закон к Гражд. уложению / введ. сост. В. Бергман; науч. ред. А. Л. Маковский [и др.]; пер. с нем. – 2-е изд., доп. – М. : Волтерс Клувер, 2006.

24.Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства / В. П. Грибанов. – М., 1983.

25.Деркунский Д. В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 УК РФ / Д. В. Деркунский // Российский следователь. 2007. № 9.

26.Ершова И. В. Понятие предпринимательской деятельности в теории и судебной практике / И. В. Ершова // Lex russica. 2014. № 2. С. 160–167.

27.Жилищное законодательство РСФСР : комментарий / под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. – М., 1991.

28.Иванов С. А. Понятие и юридическая природа систематичности в уголовном праве России / С. А. Иванов // Общество и право. 2009. № 1.

29.Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву / О. С. Иоффе. – Л. : Изд-во Ленингр. ун-та, 1949.

30.Иоффе О. С. Избранные труды : в 4 т. / О. С. Иоффе. – СПб. : Юрид. центр Пресс, 2003. Т. 1.

31.Иоффе О. С. Советское гражданское право / О. С. Иоффе. – Л., 1958.

32.Кавелин К. Д. Избранные произведения по гражданскому праву / К. Д. Кавелин. – М. : Центр ЮрИнфоР, 2003.

33.Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве / Ю. О. Касаткина // Законодательство. 2004. № 4. С. 28.

34.Кириченко О. В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения / О. В. Кириченко // Современное право. 2012. № 7. С. 87–90.

35.Кириченко О. В. Жилищный фонд коммерческого использования / О. В. Кириченко // Современное право. 2007. № 10.

36.Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры / О. В. Кириченко // Семейное и жилищное право. 2007. № 3.

37.Кириченко О. В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме / О. В. Кириченко // Современное право. 2012. № 6. С. 71–75.

38.Кириченко О. В. Пригодность для постоянного проживания – сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма / О. В. Кириченко // Семейное и жилищное право. 2011. № 6. С. 42–44.

92

39.Кириченко О. В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон / О. В. Кириченко // Современное право. 2013. № 11. С. 61–66.

40.Кириченко О. В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения / О. В. Кириченко // Юрист. 2011. № 16. С. 18–19.

41.Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости / М. А. Кислякова // Современное право. 2003. № 10.

42.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. – М. : МЦФЭР, 1996.

43.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. – М. : КОНТРАКТ; ИНФРА-М- НОРМА, 1997.

44.Корнийчук Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г. А. Корнийчук. – М. : Дашков и К, 2009.

45.Корнилова Н. В. Вещные права на жилые помещения / Н. В. Корнилова // Право и политика : вызовы современности : сб. статей преподавателей, аспирантов, студентов юридического факультета. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2013.

46.Корнилова Н. В. Жилое помещение : понятие, признаки и виды / Н. В. Корнилова // Жилищное право. 2007. № 3.

47.Корнилова Н. В. Правовое регулирование страховой деятельности : учеб. пособие / Н. В. Корнилова. – Хабаровск, 2003.

48.Корнилова Н. В. Развитие страховых понятий в современном законодательстве : дис. … канд. юрид. наук / Н. В. Корнилова. – Хабаровск, 2002. С. 154–174.

49.Корнилова Н. В. Система вещных прав на жилое помещение / Н. В. Корнилова // Актуальные вопросы в научной работе и образовательной деятельности : сб. науч. трудов по материалам науч.-практич. конференции. 31 января 2013 года. – Тамбов : Консалтинговая компания «Юком», 2013.

50.Корнилова Н. В. Система договоров найма жилого помещения в российском праве / Н. В. Корнилова // Актуальные проблемы развития общества : правовые, экономические и социальные аспекты : в сб. науч. статей по итогам Всероссийской науч.-практич. конференции / под ред. И. Е. Бельских. – Волгоград, 2014.

51.Корнилова Н. В. Страховой риск и страховой случай / Н. В. Корнилова // Российская юстиция. 2002. № 6.

52.Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма / В. М. Корякин // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11. С. 26–29.

93

53.Красавчиков О. А. Основы жилищного законодательства. Предмет регулирования и юридическая природа Основ советского жилищного законодательства / О. А. Красавчиков // Межвузовский сб. науч. трудов. – Свердловск, 1981.

54.Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан / Л. О. Красавчикова // Актуальные проблемы жилищного права : сб. памяти П. И. Седугина. – М. : Статут, 2003.

55.Крашенинников П. В. Жилищное право : учебник / П. В. Крашенинников. - М. : Статут, 2012.

56.Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2005.

57.Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2000.

58.Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2012.

59.Кузьмина И. Понятие жилого помещения / И. Кузьмина // Российская юстиция. 2001. № 9.

60.Литовкин В. Н. Жилищное законодательство : смена вех (конституционные основы жилищного законодательства) / В. Н. Литовкин. – М. : Юриспруденция, 2008.

61.Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве / В. Малков // Советская юстиция. 1970. № 1.

62.Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика / И. Б. Марткович. – М., 1990.

63.Маслов В. Ф. Право на жилище / В. Ф. Маслов. – Харьков, 1986.

64.Мейер Д. И. Русское гражданское право : в 2 ч. – по испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. – 2-е изд., испр. / Д. И. Мейер. – М. : Статут, 1997. Ч. 2.

65.Меркулова Т. А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений / Т. А. Меркулова // Журнал российского права. 2003. № 2.

66.Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения / Л. М. Мокроусова // Нотариус. 2003. № 2.

67.Пергамент А. И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения / А. И. Пергамент // Правоведение. 1972. № 4.

68.Постатейный комментарий к ЖК РФ / под общ. ред. Н. М. Коршунова. – М. : Эксмо, 2005.

69.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. – М. : Статут, 2012.

70.Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Пере-

94

терского. – М. : Юристъ, 2004.

71.Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России / Ю. В. Романец. – М. : Юристъ, 2001.

72.Российское гражданское право : учебник : в 2 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – М. : Статут, 2011. Т. 2.

73.Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В. Д. Рузанова // Жилищное право. 2005. № 3.

74.Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения / Е. В. Садовникова // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22 – 29.

75.Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений / Г. А. Свердлык // Жилищное право. 2007. № 7.

76.Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения / Ю. П. Свит // Закон. 2005. № 6.

77.Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения / Ю. П. Свит // Жилищное право. 2005. № 3.

78.Свод законов Российской империи. Том X. Ч. I. Свод законов гражданских. – Петроград, 1914.

79.Северова М. А. Договор найма жилого помещения : содержание, права и обязанности сторон / М. А. Северова // Современное право. 2007. № 6.

80.Седугин П. И. Право граждан на жилище в СССР / П. И. Седугин. – М., 1983. С. 33–34, 36–37.

81.Седугин П. И. Жилищное право : учебник для вузов / П. И. Седугин. – М. : ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

82.Синайский В. И. Русское гражданское право / В. И. Синайский. – М. : Статут, 2002.

83.Безрук Н. А. Советское гражданское право : учебник / Н. А. Безрук, М. И. Брагинский, В. Г. Ведерников [и др.]. – М., 1976. Т. 2.

84.Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С. А. Степанов. – М. : Статут, 2004.

85.Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Н. А. Сыродоев // Государство и право. 1998. № 8.

86.Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А. А. Титов. – М. : «Юрайт-Издат», 2005.

87.Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законо-

95

дательства / Е. В. Трушин // Жилищное право. 2000. № 3.

88.Формакидов Д. А. Вещное право проживания / Д. А. Формакидов. – СПб. : Юрид. центр Пресс, 2006.

89.Французский гражданский кодекс / науч. ред. и предисл. канд. юрид. наук Д. Г. Лаврова; пер. с фр. А. А. Жуковой, Г. А. Пашковской. – СПб. : Юрид. центр Пресс, 2004.

90.Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право Проекта Вотчинного устава / А. Л. Фрейтаг-Лоринговен. – М., 1914. Т. 1.

91.Хованская Г. Некоммерческий наем жилья : все за. Кто против? / Г. Хованская // Квартирный ряд. 2009. 30 апреля.

92.Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / И. В. Чечулина. – М., 1999.

93.Чигир В. Ф. Советское жилищное право / В. Ф. Чигир. – Минск, 1968.

94.Чигир В. Ф. Жилищное право / В. Ф. Чигир. – М., 1986.

95.Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. – М. : Изд. бр. Башмаковых, 1911.

96.Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Г. Ф. Шершеневич. – М. : Спарк, 1995.

97.Шипунова Е. Отрывок из книги Евы Шипуновой «Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения» / Е. Шипунова // Жилищное право. 2010. № 1.

98.Щенникова Л. Недвижимость : законодательные формулировки и концептуальные подходы / Л. Щенникова // Российская юстиция. 2003. № 11.

96

Учебное издание

Н.В. Корнилова

Договор коммерческого найма жилого помещения в российском гражданском праве

Учебное пособие

Редактор Е. Ю. Лаврентьева

97

680042, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 134, ХГУЭП, РИЦ