2

ББК Х 4

К 67

Корнилова Н. В. Договор коммерческого найма жилого помещения в российском гражданском праве : учеб. пособие / Н. В. Корнилова. – Хабаровск : РИЦ ХГУЭП, 2015. – 96 с.

Рецензент В.Н. Шмаков, канд. юрид. наук, доцент, начальник кафедры гражданско-правовых дисциплин Дальневосточного института МВД России Г.А. Камалиева, судья арбитражного суда Дальневосточного округа

В работе рассмотрены вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, проведён анализ положений гражданского и жилищного законодательства, выявлены проблемы, возникающие в связи с применением норм о договоре коммерческого найма жилого помещения на практике. Работа предназначена для преподавателей, аспирантов и студентов юридических вузов, а также всех интересующихся актуальными проблемами гражданского и жилищного права.

Утверждено издательско-библиотечным советом университета в качестве учебного пособия для студентов

©Корнилова Н.В., 2015

©Хабаровский государственный университет экономики и права, 2015

3

Оглавление

Глава 2. Общие положения о договоре найма жилого помещения………...……15

§1. Становление и развитие положений о найме жилого помещения….........….15

§2. Система договоров найма жилого помещения……………....................……..23

§3. Жилое помещение: понятие, признаки и виды…….……....................……….30

Глава 3. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, признаки и соотношение с другими договорами…….......................................................……..42 § 1. Понятие, признаки и особенности правового регулирования договора

§1. Предмет и стороны договора коммерческого найма жилого помещения…..57

§2. Цена, срок и форма договора коммерческого найма жилого помещения…..66

§ 3. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения…….....….77

4

Предисловие

Одним из форм удовлетворения потребности в жилом помещении является договор коммерческого найма жилого помещения. В отличие от других догово-

ров найма жилого помещения, для заключения которых необходимо соблюдение ряда предпосылок, договор коммерческого найма жилого помещения может за-

ключить любое физическое лицо.

Договор коммерческого найма жилого помещения в настоящее время являет-

ся одним из самых распространённых договоров, предметом которого является жилое помещение. Однако приобрести жилое помещение на свои денежные средства по договору купли-продажи недвижимости, получить кредит на приоб-

ретение жилого помещения становится всё более проблематичным в настоящее время, что и обусловливает особый интерес к надлежащему правовому регули-

рованию договора коммерческого найма жилого помещения.

В настоящее время положения о договоре коммерческого найма жилого по-

мещения в основном сконцентрированы в гл. 35 ГК РФ «Наём жилого помеще-

ния». Однако многие положения нуждаются в совершенствовании, что требует проведения исследований по изучению основных положений договора коммер-

ческого найма жилого помещения.

Проблемы договора коммерческого найма жилого помещения в отечественной доктрине гражданского права были предметом рассмотрения. В своих трудах вопро-

сы, посвященные договору коммерческого найма жилого помещения, затрагивались,

в частности, М.И. Брагинским, П.В. Крашенинниковым, Е.А. Сухановым.

Вместе с тем практически отсутствуют научные труды, предметом рассмот-

рения которых становился бы исключительно договор коммерческого найма жи-

лого помещения. В настоящей работе предпринята попытка провести комплекс-

ное исследование договора коммерческого найма жилого помещения.

5

Глава 1. О праве граждан на жилище

Жилище является одним из основных материальных условий жизни любого человека, наряду с пищей, одеждой, воздухом и т.п. Как гласит п. 1. ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1, каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище (выделено мною – Н.К.), медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение на случай безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по не зависящим от него обстоятельствам.

Вышеуказанное положение было повторено и в ст. 11 Международного пакта от 16 декабря 1966 г. «Об экономических, социальных и культурных правах» 2, согласно которой участвующие в Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни.

Вконституциях СССР право на жилище появилось сравнительно недавно, а именно в Конституции СССР 1977 г. 3, согласно ст. 44 которой граждане СССР

имели право на жилище. Это право обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному

ииндивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане СССР должны были бережно относиться к предоставленному им жилищу.

Позднее данное положение было отражено в Конституциях РСФСР и РФ, а также в кодифицированных жилищных законах, например, в ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года 4.

Вактах, принятых уже в Российской Федерации, также декларировалось право граждан на жилище (ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики») 5. Кроме того, более детально закреп-

1Всеобщая декларация прав человека : принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 г. // Российская газета. 1998. 10 декабря.

2Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.

3Ведомости ВС СССР. 1977. № 41. Ст. 617.

4Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

5Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.

6

лялись формы обеспечения граждан жилыми помещениями:

–путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади;

–на условиях аренды;

–путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывало помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (ст. 2 Закона № 4218-1).

В п. 1 ст. 40 Конституции РФ 1993 г., как и ранее, провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Далее в Конституции РФ 6 закрепляется, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. И лишь в отношении малоимущих, иных указанных в законе граждан, нуждающихся в жилище, сказано, что жилое помещение предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В Жилищном кодексе РФ 2004 г. 7 уже не декларируется, что каждый имеет право на жилище. Лишь в ст. 2 ЖК РФ перечисляются формы обеспечения условий органами государственной власти и органами местного самоуправления для осуществления права на жилище:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государ-

6Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

7Там же.

7

ственного или муниципального жилищного фонда;

4)стимулируют жилищное строительство;

5)обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6)обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

6.1) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

7)осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

8)осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль;

9)размещают в государственной информационной системе жилищнокоммунального хозяйства (далее – система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании всего вышеизложенного можно проследить эволюцию «права на жилище» в законодательстве. Не менее интересно развитие права граждан на жилище и в доктрине. В теории советского права первоначально рассматривалось не право на жилище, а право на жилую площадь, под которым С.И. Аскназий понимал правомочия съёмщика (нанимателя), которые в совокупности образуют некоторое особое право на занимаемое им помещение; осуществление этого права происходит независимо от организации, в ведении которой это помещение находится 8. При такой трактовке правомочие нанимателя рассматривалось как вещное право 9.

8Аскназий С. И. Советское жилищное право. М., 1940.

9Нельзя не отметить, что спор о том, вещной или обязательственной является правовая природа права нанимателя, ведется на протяжении длительного времени. Так, О.А. Красавчиков обосновывает свою позиции о признании права нанимателя в домах государственного и муниципального жилищного фонда вещным правом тем, что оно бессрочно, передается по наследству совместно проживающему члену семьи, имеет абсолютный характер защиты и характеризуется наличием ограниченных правомочий распоряжения жильём в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов (см. : Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства. Предмет регулирования и юридическая природа Основ советского жилищного законодательства // Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 22). Д.А. Формакидов, признавая вещный характер прав на жилое помещение нанимателей и ссудополучателей, тем не ме-

8

Отметим, что позднее С.И. Аскназий приходит к заключению, что правомочия нанимателя являются элементом не вещного, а двустороннего жилищного правоотношения, имеющего своим основанием договор жилищного найма. Соответственно под «правом на жилище» он понимает комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию 10.

Таким образом, на данном этапе развития жилищного права превалирующим было употребление термина «право на жилую площадь», который, как отмечалось В.П. Грибановым, включает в себя право на жилище 11.

И.Б. Марткович определял право на жилище «как возможность стабильного обладания жилищем, так и возможность получения при определенных условиях другого жилища» 12.

В.П. Маслов рассматривал право на жилище в объективном и субъективном смыслах. Право на жилище в объективном смысле – это право, регулирующее отношения на все времена в процессе удовлетворения гражданином своих жилищных потребностей, а для обозначения правомочий конкретного лица – гражданина на определенное жилое помещение, то есть в смысле субъективного права на особый имущественный объект 13.

Совершенно справедливо отмечал П.И. Седугин, что право на жилище «не сводится к гражданско-правовому понятию «права на жилую площадь», под которым обычно подразумевается комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Первое по содержанию значительно шире второго». Содержанием конституционного права на жилище П.И. Седугин называет право гражданина иметь жилище для постоянного проживания, которое он отнес к государственно-правовой категории 14.

нее не рассматривает их в качестве разновидностей права проживания. В качестве причин выступают следующие: во-первых, право нанимателя и ссудополучателя жилого помещения всегда возникают на основании акта уполномоченного органа и договора социального найма либо договора ссуды. Содержание указанных прав определяется условиями этого договора и может быть различным. Содержание же права проживания всегда строго определено законом; во-вторых, наниматели жилья по договору социального найма имеют право сдавать принадлежащие им жилые помещения в поднаём, а также передавать свои права по наследству. Право проживания, напротив, всегда носит строго личный характер (см.: Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2006. С. 68). Вместе с тем жилое помещение выступает объектом многих вещных прав (см.: Корнилова Н. В. Система вещных прав на жилое помещение // Актуальные вопросы в научной работе и образовательной деятельности: сб. науч. тр. 31 января 2013 г. Тамбов: Консалтинговая компания «Юком», 2013).

10Аскназий С. И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 86–87.

11Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25–27.

12Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 25.

13Маслов В. Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 5.

14Седугин П. И. Право граждан на жилище в СССР. М., 1983. С. 33–34, 36–37.

9

В.Ф. Чигир отрицал гражданско-правовую природу этого права: «При наличии определенных юридических факторов на основе субъективного права на жилище как элемента государственно-правового отношения возникает субъективное гражданское право пользования конкретным жилым помещением как элемент жилищного правоотношения найма жилого помещения или жилищного правоотношения пайщика как с кооперативом, членом которого он является, или права личной собственности на жилой дом» 15.

В.Н. Литовкин различал в праве гражданина на жилую площадь следующие составляющие: а) правоспособность гражданина быть обеспеченным жилым помещением; б) субъективное право гражданина на обеспечение жильём из общественных фондов; в) право на пользование жилым помещением 16. Как видно, учёный в право граждан на жилую площадь включает и право на жилище.

В 80-е гг. XX в. В. П. Грибанов право на жилище рассматривает уже как право с наиболее широким содержанием, понимая под ним гарантированную законом возможность удовлетворения потребности в жилье нуждающихся граждан различными способами; средство, обеспечивающее удовлетворение данной потребности 17.

Схожая точка зрения была высказана и С.М. Корнеевым, который видел в праве на жилище две составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идёт об охране государством имеющегося у гражданина субъективного гражданского права на конкретное жилище, об обеспечении его неприкосновенности, недопустимости произвольного лишения жилища. Вторая составная часть права на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильём 18. Ю.Г. Басин пришел к выводу о том, что термин «право на жилище» является неудачным, поскольку он используется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Более правильным было бы именовать данный институт жилищным правом, под которым имеется в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения 19.

15Чигир В. Ф. Жилищное право. 1986. С. 7.

16Литовкин В. Н. Жилищное законодательство : смена вех (конституционные основы жилищного законодательства. М. : Юриспруденция, 2008.

17Грибанов В. П. Указ. соч.

18Гражданское право / под ред. Е. А. Суханова. М., 1993. С. 149. Т. 2.

19Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18.

10

П.В. Крашенинников совершенно справедливо отмечает, что право на жилище – это субъективное право гражданина на приобретение и пользование жилым помещением, а жилищное право – это объективное право, то есть совокупность правовых отношений, регламентирующих жилищные отношения 20.

Мы же говорим именно о праве гражданина, содержание которого заложено Конституцией РФ, на то, чтобы иметь жилище для проживания.

П.И. Седугин отмечает, что главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определённых пределах в своих интересах и в интересах своей семьи. Право на жилище на стадии пользования жилыми помещениями реализуется в конкретных правоотношениях, в которых соответствующие органы государства, частные, корпоративные и общественные организации, иные лица выступают в качестве наймодателей, а граждане – в качестве нанимателей жилых помещений 21.

Вместе с тем сужать сферу реализации права на жилище только отношениями по найму жилого помещения недопустимо. И в настоящее время способы обеспечения граждан жилыми помещениями разнообразны. Поэтому в той же работе П.И. Седугин уже указывает на то, что многоаспектность конституционного права на жилище проявляется в том, что оно является юридической основой возникновения многочисленных и разнообразных форм и способов осуществления права на жилище в тех или иных конкретных правоотношениях 22.

Право граждан на жилище получает своё развитие и в следующих гарантиях, заложенных в статьях Конституции РФ:

1. Никто не может быть произвольно лишен жилища (п. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Данное положение получает развитие в п. 4 ст. 3 ЖК РФ, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

Так, согласно ст. 84 ЖК РФ, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится только в судебном порядке (выделено мною – Н.К.):

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

20Крашенинников В. П. Жилищное право. М. : Статут, 2000. С. 11–12.

21Седугин П. И. Жилищное право : учебник для вузов. М. : ИНФРА·М-НОРМА, 1997. С. 28.

22Седугин П. И. Указ. соч. С. 20.

11

2)с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3)без предоставления других жилых помещений.

При прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение только суд (выделено мною – Н.К.) по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Согласно ст. 78 Федерального закона от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 23, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире (выделено мною – Н.К.), при условии,

что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX данного Федерального закона.

2. Свобода выбора места жительства и места пребывания (ст. 27 Конституции РФ).

Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Каждый может свободно выезжать за пределы Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации имеет право беспрепятственно возвращаться в Российскую Федерацию.

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

23 Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

12

ВЗаконе РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» 24 понятие места жительства уже конкретизируется в части вида тех жилых помещений, которые могут выступать в качестве места жительства.

Место жительства – жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Местом жительства гражданина, относящегося к коренному малочисленному народу Российской Федерации, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, в соответствии с Законом № 5242-1 может быть признано одно из поселений, находящихся в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина.

Под местом пребывания могут выступать гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в которых он проживает временно.

Вцелях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Закрепляется в Законе № 5242-1 обязанность граждан регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. В то же время Закон № 5242-1 определяет, что регистрация или отсутствие таковой

не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и сво-

бод граждан (выделено мною – Н.К.), предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Ранее в ст. 54 ЖК РСФСР предусматривалось, что наниматель вправе в уста-

24 Ведомости СНД и ВС РФ. 12.08.1993. № 32. Ст. 1227.

13

новленном порядке (выделено мною – Н.К.) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой» 25 нормы части второй ст. 54 были признаны соответствующими Конституции РФ, за исключением положения об «установленном порядке» (как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки), признанного неконституционным.

Таким образом, отсутствие или наличие регистрации не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

3. Неприкосновенность жилища.

Согласно ст. 25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

В п. 3 ст. 3 ЖК РФ устанавливается, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. Так, согласно ст. 64 Федерального закона от 14 сентября 2007 г. «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель вправе с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника – без указанного разрешения) входить без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником.

Статьей 23 Конституции РФ гарантируется, что каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени. Как пишет Л.О. Красавчикова, «неприкосновенность

25 Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. № 2–3.

14

жилища – это неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан, юридические границы которого (элемента) определяются фактически имеющимся на законных основаниях у гражданина жилищем» 26.

Согласно п. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 1 ЖК РФ).

Основываясь на нормах Конституции РФ, можно выявить следующие способы реализации права на жилище:

–предоставление жилых помещений по договору социального найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищных фондов. Такие жилые помещения предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище;

–путём заключения договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве нанимателя в таком договоре может участвовать любое лицо;

–путем приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату 27.

Контрольные вопросы

1.Что понимается под правом на жилище?

2.Относится ли право нанимателя на жилое помещение к вещным правам?

3.Каковы гарантии права на жилище?

26Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права : сб. памяти П.И. Седугина. М. : Статут, 2003. С. 58–61.

27Крашенинников П. В. Жилищное право. М. : Статут, 2012.

15

Глава 2. Общие положения о договоре найма жилого помещения

§ 1. Становление и развитие положений о найме жилого помещения

Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима, в котором он рассматривался как один из видов найма (locatio-conductio). Под наймом вещей (locatio-conductio rerum) понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю 28. Применение контракт locatio-conductio rei получил и в области найма городских жилищ и др. В Дигестах можно было встретить положения о найме жилого помещения. Так, за нанимателем признавалось право прекратить договор в одностороннем порядке, если снятое жилое помещение совершенно затемне-

но соседней постройкой – certe quin liceat colono vel inquilino relinquere conductionem, nulla dubitatio est (D. 19. 2. 25. 2).

При найме квартиры и уплаты домовладельцу наемной платы нанимателя нельзя выселить помимо его желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных надобностей, или если он желает ремонтировать дом, или если наниматель плохо обращался с нанятым помещением (Diaetae, quam teconductam habere dicis, si pensionem domino insulae solvis, invitum te expelli non oportet, nisi propriis usibus dominus esse necessariam eam probaverit aut corrigere domum maluerit aut tu male in re locata versatus es (C. 4. 65. 3)) 29.

В действующих гражданских кодексах отношения, связанные с договором найма жилого помещения, рассматриваются также в рамках договора имущественного найма. Причем отношения по найму жилого помещения регулируются по-разному: от незначительного числа норм до большого количества положений, регулирующих такие отношения.

Так, Французский гражданский кодекс 30 включает в себя разд. VIII «О договоре найма», в котором закреплена глава об имущественном найме, содержащая лишь одну генеральную статью. Согласно ст. 1713 ФГК, можно брать в аренду все виды имущества, движимого и недвижимого. Далее глава об имущественном

28Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М. : Юристъ, 2004.

29Там же.

30Французский гражданский кодекс / науч. ред. и предисл. канд. юрид. наук Д. Г. Лаврова; пер. с фр. А. А. Жуковой, Г. А. Пашковской. СПб. : Юрид. центр Пресс, 2004.

16

найме включает в себя три части, соответственно посвященные правилам, которые являются общими для найма домов и сельскохозяйственных земель (ст. 1714-1751); о специальных правилах, касающихся найма жилых помещений (ст. 1752-1762); о специальных правилах, касающихся аренды сельскохозяйственных земель (ст. 1763-1778).

Рассмотрим некоторые нормы о найме жилого помещения (дома) по ФГК. Так, арендодатель обязан предоставить вещь в хорошем состоянии, произведя весь необходимый ремонт. Если в период аренды арендованная вещь нуждается в срочном ремонте, который не может быть отложен до окончания договора, то арендатор должен допустить производство ремонта, какие бы неудобства он ему не причинил, и хотя бы он лишился на время производства ремонта части арендованной вещи (ст. 1724). Причем уменьшения цены аренды пропорционально времени производства ремонта и размерам части вещи, пользования которой он был лишен, арендатор может требовать, если ремонт продолжается более сорока дней.

В силу ст. 1742 ФГК договор аренды не расторгается ни в случае смерти арендодателя, ни в случае смерти арендатора.

Однако специальных норм, посвященных жилищному найму, в ФГК немного и «в большинстве своем речь идет о правилах, представляющих собой главным образом особые решения тех же самых вопросов, которые решают и нормы, общие для всех договоров имущественного найма, с тем, что отличаются они от этих последних главным образом содержанием» 31.

Специальными нормами предусмотрены довольно необычные с позиции сегодняшнего дня нормы. Согласно ст. 1752 ФГК, наниматель, который не снабдит дом достаточной мебелью, может быть выселен, если только он не предоставит обеспечение, способное отвечать за наёмную плату.

Интересно урегулирован вопрос о сроке договора найма меблированного помещения (ст. 1758 ФГК). Такой договор считается заключенным на год, если в нем указана годичная плата; на месяц, если в нем указана месячная плата; на один день, если в нем указана плата за день. Если не содержится никаких указаний, что наем совершен с определением платы за год, за месяц или за день, то сдача внаем считается произведенной согласно обычаям данной местности.

Если наниматель дома или жилого помещения продолжает пользование по истечении срока договора найма, заключённого в письменной форме, и если нет возражений со стороны наймодателя, то считается, что наниматель занимает дом

31 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. – 4-е изд., стереотип. М. : Статут, 2002. Кн. 2.

17

или помещение на тех же основаниях на срок, определяемый обычаем данной местности, и он может уехать или быть выселен лишь после заявления о прекращении договора, сделанного в срок, определяемый обычаем данной местности (ст. 1759 ФГК).

В случае расторжения договора по вине нанимателя последний обязан уплатить цену найма в течение срока, необходимого для новой сдачи внаём, наряду с возмещением убытков, которые могли возникнуть вследствие его злоупотреблений (ст. 1760 ФГК). Наймодатель не может расторгнуть договор найма, хотя бы он заявил о своём желании занять лично сданный дом, если не имеется противоположного соглашения (ст. 1761 ФГК). Если в договоре найма было обусловлено, что наймодатель может сам занять сданный внаём дом, то он должен заранее заявить о прекращении договора в сроки, установленные обычаями данной местности (ст. 1762 ФГК).

По-иному урегулированы положения о найме жилого помещения в Германском гражданском уложении 32. В разд. 5 кн. 2 «Обязательственное право», посвященном договорам найма и аренды, содержатся подразд. 1 «Общие положения об отношениях найма» и подразд. 2 «Отношения найма жилых помещений», включающий в себя общие положения об отношениях найма жилого помещения (гл. 1 § 549-555), о найме (гл. 2 § 556-561), о залоговом праве наймодателя (гл. 3 § 562-562d), об изменении сторон договора (гл. 4 § 563-567b), о прекращении отношений найма (гл. 5 § 568-576b), об особенностях возникновения права собственности на сданные внаем квартиры (гл. 6 § 577-577a). Как следует из названия разд. 5 «Договор найма, договор аренды», указанные договоры рассматриваются в германском гражданском праве как самостоятельные договоры. Однако

в§ 535 ГГУ предусмотрено общее определение договора найма, согласно которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма, а в § 581 ГГУ закреплено понятие договора аренды,

всоответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованной вещью и потребление ее плодами, если последние по правилам о надлежащем ведении хозяйства должны рассматриваться в качестве дохода (§ 581). Определение договора найма жилого помещения как таковое не закреплено.

Как уже отмечалось выше, в подразделе о найме жилых помещений есть общие положения. К таковым относятся положения о форме договора, об ограни-

32 Гражданское уложение Германии : ввод. Закон к Гражд. уложению / введ. сост. В. Бергман; науч. ред. А. Л. Маковский; пер. с нем. – 2-е изд., доп. М. : Волтерс Клувер, 2006.

18

чении размера средств обеспечения найма и их вложения. Например, в последнем случае величина обеспечения не может превышать наемную плату за один месяц в тройном размере за вычетом эксплуатационных расходов, указанных в общей сумме или в сумме аванса. Интересно, что действует общее правило, согласно которому любое соглашение, отступающее от правил в ущерб нанимателю, недействительно. К примеру, соглашение, по которому наниматель обязуется уплатить неустойку наймодателю, недействительно.

Исследование норм ГГУ о найме жилого помещения позволяет проследить общую тенденцию – защита интересов нанимателя. В целом же можно отметить, что отношения найма жилого помещения регулируются в ГГУ довольно подробно. Так, в ГГУ детально регулируются вопросы наёмной платы. Наёмная плата подлежит внесению не позднее третьего рабочего дня в начале каждого периода, за который она исчислена (§ 556b). Во время действия договора найма стороны могут условиться о повышении наёмной платы (§ 557). Причём будущие изменения наёмной платы могут быть как в форме дифференцированной, так и индексируемой наёмной платы. В случае если в соглашении указывается соответствующая величина наёмной платы либо размер повышения в денежной сумме, то речь идёт о дифференцированной наёмной плате (§ 557a). Если наёмная плата определяется в соответствии с индексом цен, установленным в сфере частных домашних хозяйств в Германии Федеральным ведомством статистики, имеет место индексируемая наёмная плата (§ 557b).

Еще более детально урегулированы положения о найме жилого помещения в Гражданском кодексе Квебека 33, в котором гл. 4 «Наем» включает в себя четвертый отдел «Специальные правила о найме жилого помещения», состоящий из 109 статей. Как отмечает М.И. Брагинский, если в кодексах второй группы соответствующие нормы рассеяны по всей главе, то в кодексах последней группы правила о договоре жилищного найма собраны в особый подраздел главы об имущественном найме. Это позволяет обеспечить не только более полную регламентацию рассматриваемых отношений, но и создать в известной мере замкнутый комплекс внутренне связанных между собой норм, обеспечив тем самым цельность регулирования соответствующих договоров 34. К таким нормам, предусмотренным в Гражданском кодексе Квебека, можно отнести нормы о признании недействительными соглашений, освобождающих наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный не по его вине; возложении на наймодателя

33Гражданский кодекс Квебека. М., 1999.

34Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

19

обязанностей уплатить штрафную неустойку на случай причинения нанимателю беспокойства.

Анализ положений вышеуказанных кодексов показывает, что нормы о найме жилого помещения содержатся в соответствующих разделах, посвященных найму.

По такому же пути пошел российский законодатель. В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание» разд. III «Об обязательствах по договорам на имущества в особенности» кн. IV «Об обязательствах по договорам» 35. Согласно ст. 1691 Свода законов гражданских Российской империи, существенными условиями найма являются предмет найма или содержание, его срок и цена. Однако упоминание о найме жилого помещения встречается лишь два раза. К примеру, в соответствии со ст. 1707 Свода наниматель дома, если по договору обяжется хранить его от пожара, должен уплатить хозяину дома его цену, когда будет доказано, что дом сгорел по его вине. Вместе с тем в Своде законов гражданских отсутствовало понятие имущественного найма. В доктрине такое понятие было разработано. Д.И. Мейер под наймом имущества понимал договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение 36. В то время также рассматривался вопрос о соотношении понятий «наем» и «аренда». Так, Д.А. Кавелин считал, что наймом называются обязательства, в которых предметом выступает движимая вещь или недвижимая вещь, но при условии, что она передается во владение, употребление или пользование на короткий срок; арендой (оброчным, кортомой) – обязательства, в которых предметом является недвижимая вещь, передаваемая на продолжительный срок 37. Д.И. Мейер также под арендой понимал наем недвижимого имущества, а наем движимого имущества охватывается понятием проката, хотя, как отмечал ученый, все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма.

Отсутствие детального регулирования отношений по найму жилого помещения способствовало возрастанию значения сенатской практики. Например, согласно ст. 1705 Свода, наниматель не может отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием срока. Сенат разъяснил, что перевод по службе из одного места в другое не освобождает чиновника от обязанности уплатить всю наемную плату до условленного срока (кас. реш. 1894, № 99; 1907,

35Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. I. Свод законов гражданских. Петроград, 1914.

36Мейер Д. И. Русское гражданское право : в 2 ч. М. : Статут, 1997. Ч. 2. С. 260. (Классика российской цивилистики).

37Кавелин К. Д. Избранные произведения по гражданскому праву. М. : Центр ЮрИнфоР, 2003. С. 399.

20

№ 76). В другом случае Сенат признал, что невыезд нанимателя из квартиры вследствие постигшей его болезни к условленному договором сроку освобождает нанимателя от всяких превышающих плату за квартиру денежных взысканий

ввиде неустойки (кас. реш. 1900, № 62) 38.

Внекоторых случаях Г.Ф. Шершеневич указывает и на неправильность выводов Сената. Так, рассматривая ситуацию, когда хозяин, вопреки договору, откажется предоставить нанятую вещь, ученый приходит к выводу о том, что имущественный наем является обязательственным отношением 39, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора. Наша практика смотрит иначе на этот вопрос: «В случае непередачи нанимателю собственником отданной внаем вещи наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть передано только известным лицом, а имение, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника» (кас. реш. 1880, № 118) 40.

Уже в проекте Гражданского уложения в книге пятой об имущественном найме предусматривалось определенное количество статей, посвященных договору найма жилого помещения. Так, устанавливались специальные основания расторжения договора найма по инициативе нанимателя.

Вместе с тем в работах того периода уже отмечалась необходимость разграничивать понятия «аренда» и «наем»: «В отличие от найма имущества (в тесном смысле) аренда направлена не только на пользование вещью, но и на извлечение из нее плодов (физических и юридических)» 41.

Впослереволюционном законодательстве отношения по найму жилого помещения также получили закрепление. Одним из первых принятых таких актов стало Постановление народного комиссариата по внутренним делам РСФСР от 28 октября 1917 г. «О жилищном моратории», которым на время войны и на три месяца по окончании лица, имеющие доход менее 400 руб. в месяц и платившие

38Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. : Издание бр. Башмаковых, 1911.

39Отметим, что можно было встретить и иную точку зрения. Так, право нанимателя рассматривалось как вещное право (см. : Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. – 2-е изд., испр. М. : Статут, 1997. Ч. 2. С. 271; Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право Проекта Вотчинного устава. М., 1914. Т. 1. С. 315, 347).

40Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. : Издание бр. Башмаковых, 1911.

41Синайский В. И. Русское гражданское право. М. : Статут, 2002. С. 396.

21

за жилое помещение к 1 ноября 1917 г. не более двухсот рублей в месяц, освобождались от внесения квартирной платы за снимаемые ими для жилья квартиры, комнаты или части комнат 42.

Следующим актом стало Постановление Народного комиссариата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса» 43, которым за городским самоуправлением было признано право секвестровать все пустующие помещения, пригодные для жилья.

Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» 44 бывшие собственники недвижимости были уравнены во всех отношениях с прочими нанимателями и обязаны на одинаковых с ними основаниях вносить наемную плату за занимаемые ими помещения.

Государство полагало, что оно сможет содержать весь жилой фонд, что стало причиной отмены с 1 января 1921 г. квартирной платы. Однако с таким бременем государство не справилось, и с 1 мая 1922 г. была введена квартирная плата за пользование жилыми помещениями 45.

Таким образом, складывалась тенденция по формированию специальных норм о жилищном найме. Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. 46 нормы о жилищном найме были рассредоточены среди норм об имущественном найме. В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 г. по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. В тех случаях, когда нанимателями являются государственные учреждения и предприятия, наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилых помещений автоматически возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, независимо от согласия наймодателя (ст. 156). Для указанных лиц наемная плата за жилые помещения не могла быть выговорена выше ставок, устанавливаемых местными исполнительными комитетами в пределах, указываемых постановлениями Совета Народных Комиссаров, и должна была вноситься за каждый месяц не позднее 15 числа следующего месяца. Порядок уплотнения и самоуплотнения нанимателей жилых

42Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства. 1917. № 2.

43Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства. 1917. № 2.

44Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.

45Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М., 1956. С. 19.

46Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

22

помещений, занимающих жилую площадь сверх установленных норм, регулировался особыми правилами (ст. 173).

Нормы ГК РСФСР 1922 г. стали основой для принятия целого комплекса нормативно-правовых актов, посвященных договору найма жилого помещения. Так, Постановлением ВЦИК СНК РСФСР от 13 июня 1923 г. «Об оплате жилых помещений в поселениях городского типа» 47 были установлены нормы квартирной платы различным категориям населения.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» 48 уже более детально были урегулированы отношения по найму жилого помещения. Было констатировано, что вместо государственного распределения и использования домов, осуществляемого через местные советы, государственный жилищный фонд в значительной части оказался на деле в руках, по существу, бесконтрольных, не зависимых от местных советов мелких коллективов жильцов, лишь формально объединенных в союзы жилищно-арендной кооперации, и непосредственное управление государственным жилищным фондом и полная ответственность за его сохранность была возложена на местные советы и на государственные учреждения и промышленные предприятия в отношении домов, находящихся в их ведении.

Важным стало закрепление положения о том, что свободные жилые помещения в домах местных советов предоставляются в пользование граждан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также в домах, арендованных ими, предоставляются в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций, а право пользования жилым помещением во всех домах оформляется письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или с арендатором дома, причем в договоре точно определяются права и обязанности сторон и последствия их нарушения.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. 49 уже наряду с главой «Имущественный наем» была предусмотрена глава «Наем жилого помещения», включающая в себя ст. 56 – 63. Принятый в 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР содержал почти 50 статей (ст. 295 – 341). А это означа-

47Собрание узаконений РСФСР. 1923. № 55. Ст. 540.

48Собрание законодательства СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

49Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. № 50. Ст. 525.