Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Хабаровская государственная академия экономики и права

Л.В. Бирюкова

Оценка недвижимости и земельных участков

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ИЗУЧЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ И САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЕ СТУДЕНТА

Хабаровск 2013

1

Методические указания по изучению дисциплины. Контрольные вопросы и задания для самостоятельной работы студентов

!!! ПО ВСЕМ ТЕМАМ КУРСА ПОДГОТОВЛЕНА ХРЕСТОМАТИЯ. ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА УКАЗАНА ПО КАЖДОЙ ТЕМЕ ОТДЕЛЬНО.

2

Раздел 1. Основы стоимостной оценки недвижимости и земельных участков

Тема 1. Недвижимость как экономическая категория и объект оценки

Недвижимость как экономическое благо. Способы использования экономического блага. Экономические характеристики недвижимости. Особенности различных способов использования недвижимости. Недвижимость как товар. Специфические особенности недвижимости как товара. Земельный участок – основа недвижимости. Категории земель.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. Структура стандартов оценки: международные стандарты оценки; национальные (федеральные стандарты); стандарты профессиональных объединений оценщиков (Свод стандартов РОО); стандарты оценочных организаций (компаний).

Предмет, содержание и задачи курса «Оценка недвижимости и земельных участков», его связь с другими дисциплинами.

После изучения темы студент должен:

Знать:

−экономическое и юридическое содержание, сущность и различие понятий «недвижимая собственность» и «недвижимое имущество»;

−сущностные характеристики объектов недвижимости;

−нормативные документы, регулирующие оценочную деятельность в РФ.

Уметь:

−определять и объяснять сущность конкретного объекта недвижимости как блага и как источника дохода;

−объяснять специфические особенности недвижимости как товара.

Владеть:

−терминологией используемой при рассмотрении недвижимости как экономической категории;

−оценочной терминологией, используемой Законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки.

3

Методические указания

Изучение данной темы следует начать с определения понятия «недвижимая собственность» и «недвижимое имущество», при этом рассмотреть недвижимость как физический, экономический, правовой и социальный комплекс отношений; с выяснения основных признаков недвижимости, а также рассмотрения общей классификации объектов недвижимости.

Рассмотрение особенностей недвижимости как товара необходимо начать с общего определения: недвижимость как товар – это объект сделок, удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности и имеющий качественные и количественные характеристики; затем рассматривать взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара.

Изучение вопросов нормативного регулирования оценочной деятельности следует начать с изучения федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также структуры стандартов оценочной деятельности: международных, федеральных, саморегулируемых организаций и оценочных компаний.

Рекомендуемая литература

1.Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 26 января

1996 г. № 15-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/online/.

2.Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25 октября

2001 г. № 136-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/online/.

3.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

(ФСО №2) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. №

255.URL: http://www.consultant.ru/online/.

6.Федеральный стандарт оценки: Общие понятия оценки, подходы к оценке

итребования к проведению оценки (ФСО №1) : утверждён приказом

4

(ФСО №3) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 254.

URL: http://www.consultant.ru/online/.

8.Федеральный стандарт оценки : Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №

508.URL: http://www.consultant.ru/online/.

9.Федеральный стандарт оценки : Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) :

утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 г. № 328.

URL: http://www.consultant.ru/online/.

10. Федеральный стандарт оценки : Требования к уровню знаний эксперта Саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6) : утверждён приказом

11. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул; 2-е изд. – СПб. : Питер, 2007. – 624 с.

12.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учеб. / В. А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : ТК Велбери, Проспект, 2006. – 848 с.

13.Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. – М. : КНОРУС, 2007. – 184 с.

14.Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / А. В. Марченко. – Ростов-н/Д : Феникс, 2007. – 448 с.

15.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

16.Севостьянов А. В. Экономика недвижимости : учебник / А. В. Севостьянов. – М. : КолосС, 2007. – 276 с.

17.Скоморохова О. М. Основы управления недвижимостью : учеб. пособие / О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. – Кемерово : КузГТУ, 2005. – 164 с.

18.Смагин В. Н. Экономика недвижимости : учеб. пособие / В. Н. Смагин, В. А. Киселёва. – М. : ЭКСМО, 2007. – 240 с.

5

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Используя конкретные примеры дать определение понятиям «недвижимое имущество», «недвижимая собственность».

Задание 2. На конкретных примерах дать характеристики доходной недвижимости, используя её особенности (свойства). Результаты оформить в таблице 1.

Таблица 1 – Характеристики доходной недвижимости

Контрольные вопросы для самопроверки

1.Дайте определение понятию «недвижимое имущество» в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.

2.Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.

3.Что является сложным объектом недвижимости?

3.В чём отличие товара «недвижимость» от других товаров?

4.Перечислите основные характеристики объектов недвижимости и дайте им характеристику.

5.Какой закон регулирует оценочную деятельность в РФ?

6.Какова структура федеральных стандартов оценки?

Тема 2. Рынок недвижимости

Рынок недвижимости. Определение рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.

6

Классификация объектов недвижимости. Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости. Задачи рынка недвижимости. Функции рынка недвижимости. Факторы, влияющие на рынок недвижимости.

Субъекты рынка недвижимости: покупатели, продавцы, профессиональные участники рынка недвижимости, государственные органы – участники рынка недвижимости.

Нормативно-правовое регулирование рынка недвижимости. Виды сделок на рынке недвижимости.

Анализ рынка недвижимости. Состояние рынка недвижимости России. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости. Недвижимость как объект инвестиционной деятельности.

После изучения темы студент должен:

Знать:

−понятие «рынок недвижимости» и «функции рынка недвижимости»;

−основные сектора рынка недвижимости;

−структуру рынка недвижимости;

−виды сделок с объектами недвижимости;

−законодательные основы государственной регистрации прав на недвижимость;

−основные этапы развития рынка недвижимости России;

−сущность и виды корректировок, применяемых в сравнительном подходе;

Уметь:

−характеризовать структуру рынка или его отдельного сегмента;

−объяснять особенности рынка недвижимости;

−ориентироваться в программах экономического и социального развития на рынке недвижимости.

Владеть:

−терминологией рынка недвижимости;

−правовой основой рынка недвижимости.

Методические указания

Изучение данной темы следует начать с определения понятия «рынок недвижимости», при этом рассмотреть точки зрения различных учёных; с исследования рынка недвижимости как части общего рынка, с определения

7

задач, функций рынка, а также выявления факторов, влияющих на формирование и функционирование рынка.

При изучении структуры рынка необходимо выделить и рассмотреть следующие элементы: субъекты, объекты, инфраструктуру и процессы.

Особое внимание необходимо уделить изучению основ нормативноправового регулирования рынка недвижимости, в том числе вопросам государственной регистрации прав на недвижимость. Рассмотреть виды сделок на рынке недвижимости.

По материалам периодической печати, ресурсам Internt дать оценку состоянию рынка недвижимости России и перспективам его развития. Оценить влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок

URL: http://www.consultant.ru/online/.

4.Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул. – СПб. : Питер, 2004. – 512 с.

5.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учеб. / В. А. Горемыкин. – 3-

еизд., перераб. и доп. – М. : ТК Велбери, Проспект, 2006. – 848 с.

6.Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. – М. : КНОРУС, 2007. – 184 с.

7.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

8. Экономика недвижимости : учебное пособие / сост. Д. В. Виноградов. – Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Используя периодическую информацию (специальные издания «Хабаровская недвижимость», «Презент-недвижимость», «Сделка», «Вся

8

недвижимость», «Дальневосточный оценщик» и др., а также сведения, предоставленные оценочными и риэлторскими компаниями, ресурсы Internet) дать характеристику рынку недвижимости г. Хабаровска.

Задание 2. Подготовить перечень нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости в России, дать их краткую характеристику. Для выполнения задания использовать информационно-правовые базы или ресурсы Internet. Результаты представить в табличном виде.

Задание 3. Проанализировать состояние отдельного сегмента рынка недвижимости, например:

–рынок складских помещений;

–рынок земельных участков;

–рынок гаражей;

–рынок аренды торговых помещений;

–рынок производственной недвижимости;

–рынок аренды складских помещений;

–первичный рынок жилой недвижимости;

–рынок аренды офисных помещений;

–рынок аренды жилой недвижимости;

–рынок помещений свободного функционального назначения.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.Дайте определение понятию «рынок недвижимости».

2.Перечислите основные структурные элементы рынка недвижимости.

3.Что такое сегментация рынка недвижимости? Назовите основные сегменты рынка недвижимости.

4.Какие функции осуществляет рынок недвижимости?

5.Какие факторы влияют на формирование и развитие рынка недвижимости?

6.Какие субъекты рынка недвижимости относятся к профессиональным участникам? Приведите примеры.

недвижимость и сделок с нею?

9

9.Какие сделки могут быть осуществлены с объектами недвижимости? Приветите примеры.

10.Каковы особенности инвестиций в недвижимость?

Тема 3. Технология оценки недвижимости и земельных участков

Основные понятия и оценочные категории: стоимость, затраты, цена. Виды стоимости. Стоимость обмена, стоимость пользования, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Их уровни. Факторы первого уровня: социальные, экономические, политические, физические, факторы спроса и предложения, сейсмичность. Факторы второго уровня: местоположение, физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Факторы третьего уровня: архитектурно-строительные факторы, финансово-эксплуатационные и др.

Принципы оценки. Принципы, основанные на представлении пользователя; принципы, связанные с землёй и её освоением; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Этапы оценки недвижимости и земельных участков: цель, сбор и подготовка информации, анализ лучшего и наиболее эффективного использования, выбор метода оценки, согласование, отчёт об оценке.

После изучения темы студент должен:

Знать:

−различие между понятиями «цена» и «стоимость» объектов недвижимости;

−нормативные документы, определяющие виды стоимости;

−виды стоимости объектов недвижимости;

−группы факторов, влияющих на стоимость недвижимости;

−принципы оценки недвижимости;

−нормативные документы, регламентирующие технологию оценки недвижимости;

−последовательность проведения оценки объекта недвижимости.

Уметь:

10