12.Может ли быть использован показатель чистого операционного дохода в методе валового рентного мультипликатора?

13.На каком принципе основан затратный метод?

14.Какие методы используются при определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки?

15.Какие различают виды износа недвижимости? Какие методы их оценки существуют?

16.Каковы достоинства и недостатки каждого из методов оценки недвижимости?

Тема 7. Ипотека и ипотечное кредитование

Определение ипотеки. Правовая база ипотеки. Договор об ипотеке. Закладная, её содержание. Особенности ипотеки отдельных объектов недвижимости. Ипотека земельных участков.

Ипотека предприятий. Ипотека жилых домов и квартир. Формы ипотеки. Ипотечно-инвестиционный анализ. Коэффициент ипотечной задолженности, его значение и степень риска. Верхние пределы коэффициента. Ипотечная постоянная. Ипотечная постоянная и номинальная ставка процент по кредиту, их соотношение. Эффективность привлечения заёмного капитала.

После изучения темы студент должен:

Знать:

−правовую базу ипотеки;

−формы ипотеки;

−содержание понятия «закладная».

Уметь:

−объяснить термин «ипотека» с различных точек зрения;

−объяснить особенности ипотечного кредитования отдельных объектов недвижимости в России.

Владеть:

−терминологией в области ипотечного кредитования;

−навыками применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа и техники Эллвуда.

Методические указания

32

При изучении данной темы необходимо обратиться нормативно-правовым документам, регламентирующим ипотеку в Российской Федерации (в том числе федеральный закон «Об ипотеке»), изучить основные понятия и дать подробную характеристику каждой формы ипотеки.

Для оценки эффективности привлечения заёмного капитала необходимо ознакомиться с традиционной техникой ипотечно-инветиционного анализа и техникой Эллвуда, особенностями их применения.

Рекомендуемая литература

1.Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. –

№5. – Ст. 411.

2.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

3. Об ипотеке : федер. закон Российской Федерации от 16.07.1998 г.

№102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. –

№29. – Ст. 3400.

4.Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул. – СПб. : Питер, 2004. – 512 с.

5.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учеб. / В. А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : ТК Велбери, Проспект, 2006. – 848 с.

6.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

7.Экономика недвижимости : учебное пособие / сост. Д. В. Виноградов. – Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

Задания для самостоятельной работы

Задача 1. Кредит в 500 тыс. руб. предоставлен под 11% годовых и предусматривает ежемесячный платёж в сумме 10 871 руб. Определить срок погашения кредита.

Задача 2. Кредит под залог недвижимости в размере 300 тыс. руб. предоставлен на следующих условиях: срок предоставления кредита – 10 лет,

33

ставка дисконта – 15% с ежемесячными платежами. Определить величину ежегодных выплат по кредиту.

Задача 3. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 1,5 тыс. руб. Кредит выдан на 8 лет под 14%, собственные средства инвестора по данному проекту составляют 300 тыс. руб. Определить стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости.

осуществляться по следующей схеме: 40% кредита будет возвращено равновеликими суммами в течение 3 лет, 60% задолженности шаровым платежом в конце 10 года. Определить какая сумма будет выплачена банку: а) за 2 года; б) за четвёртый год; в) за десятый год; г) за весь период.

Задача 5. Составить график погашения задолженности в 9 млн. руб. предоставлен на 3 года под 8% годовых:

–основная сумма кредита погашается шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты начисляются ежегодно;

–основная сумма кредита погашается равными частями, а проценты начисляются на сумму задолженности;

–кредит погашается равновеликими платежами (самоамортизирующийся кредит).

Результаты расчётов занести в таблицу 1.

Таблица 1 – График погашения задолженности

1.Что такое ипотека?

2.Назовите основные законодательные акты, регулирующие ипотечное кредитование в Российской Федерации?

3.Назовите наиболее распространённые типы ипотечных кредитов.

4.Что представляют собой кредиты с переменными платежами?

34

5.Перечислите основные критерии эффективности привлечения заёмного капитала.

6.Что такое «ипотечная постоянная»?

7.Какова цель ипотечно-инвестиционного анализа?

8.Когда целесообразно применение традиционной техники ипотечноинвестиционного анализа?

9.В чём особенность применения техники Эллвуда?

Тема 8. Оформление результатов оценки недвижимости

Оформление результатов оценки. Составление задания и договора на оценку. Содержание задания на оценку: объект оценки; имущественные права на объект оценки; цель оценки; предполагаемое использование результатов оценки

исвязанные с этим ограничения; вид стоимости; дата оценки; срок проведения оценки; допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Состав и содержание отчёта об оценке: основные факты и выводы; задание на оценку; сведения о заказчике оценки и об оценщике; допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; применяемые стандарты оценочной деятельности; описание объекта оценки; анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки в части применения доходного, затратного

исравнительного подходов; согласование результатов; приложение к отчёту. Экспертное заключение об оценке.

После изучения темы студент должен:

Знать:

−структуру и содержание отчёта об оценке;

−требования к составлению отчёта об оценке

−нормативные документы, регламентирующих экспертизу отчётов об оценке.

Уметь:

−давать пояснения по применению принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта;

−объяснять требования к составлению отчёта.

Владеть:

− навыками составления отчёта об оценки.

35

Методические указания

По результатам проведённой оценки стоимости объекта недвижимости составляется отчёт об оценке. Отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поэтому изучение данной темы следует начать с детальной проработки Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)».

Для самостоятельного изучения вопроса «Экспертное заключение об оценке недвижимости» рекомендуется ознакомиться с содержанием Федерального стандарта «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», а также следующих документов:

Об утверждении порядка проведения экспертизы отчётов по оценке: приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 9 октября 2007 г. № 185;

Положение о порядке проведения Экспертным советом Саморегулируемой организации оценщиков (например, РОО) экспертизы отчётов;

эти документы можно найти на официальных сайтах разработчиков.

Рекомендуемая литература

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон

(ФСО №3) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 254. URL: http://www.consultant.ru/online/.

3. Федеральный стандарт оценки : Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 г. № 328. URL: http://www.consultant.ru/online/.

4.Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / А. В. Марченко; 2-е изд., перераб. и доп. – Ростов-н/Д : Феникс, 2007. – 448 с.

5.www.appraiser.ru

36

6. www.ochenka.net

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Составить сопроводительное письмо к отчёту об оценке объекта недвижимости.

Задание 2. Дать пояснения по применению принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта.

Задание 3. Перечислить и охарактеризовать требования к составлению отчёта об оценке. Информацию представить в табличном виде.

Задание 4. Экспертиза отчётов об оценке. Составить перечень нормативных документов, регламентирующих экспертизу отчётов об оценке.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.Какой федеральный стандарт содержит требования к составлению отчёта об оценке?

2.Какие требования предъявляются к составлению отчёта об оценке?

3.Какие требования предъявляются к содержанию отчёта об оценке?

4.Какие требования предъявляются к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки?

5.Какие требования предъявляются к описанию в отчёте об оценке методологии оценки и расчётов?

6.Какие документы находятся в приложении к отчёту?

7.Кем подписывается отчёт об оценке?

8.Сколько времени оценщик должен хранить копию отчёта об оценке?

9.В каком случае итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки?

10.В чём заключается цель экспертизы отчётов об оценке?

Контрольные вопросы к зачёту

37

1.Предмет, содержание и задачи курса.

2.Недвижимость как экономическая категория.

3.Особенности доходной недвижимости.

4.Основные понятия и особенности рынка недвижимости.

5.Структура рынка недвижимости.

6.Классификация объектов недвижимости.

7.Субъекты рынка недвижимости.

8.Виды сделок на рынке недвижимости

9.Нормативно-правовое регулирование рынка недвижимости.

10.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ.

11.Основные понятия и оценочные категории.

12.Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. № 135 – ФЗ.

13.Стандарты оценки.

14.Федеральные стандарты оценки. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

15.Федеральные стандарты оценки. Цель оценки и виды стоимости.

16.Федеральные стандарты оценки. Требования к отчету об оценке.

17.Стоимость. Виды стоимости.

18.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

19.Принципы оценки недвижимости.

20.Движение денег во времени. Текущая и будущая стоимость денежной единицы.

21.Движение денег во времени. Текущая и будущая стоимость единичного аннуитета.

22.Движение денег во времени. Коэффициент взноса на амортизацию единицы и коэффициент возмещения.

23.Технология оценки недвижимости.

24.Подходы к оценке недвижимости.

25.Затратный подход к оценке недвижимости. Содержание, основание и область применения.

26.Затратный подход к оценке недвижимости. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости. Общая формула затратного метода.

27.Методы определения затрат на восстановление (замещение).

38

28.Виды износа.

29.Методы оценки физического износа.

30.Методы оценки функционального износа.

31.Методы оценки внешнего износа.

32.Определение рыночной стоимости участка земли.

33.Сравнительный подход к оценке недвижимости. Содержание, основание, область применения.

34.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

35.Метод прямого сравнительного анализа продаж: виды корректировок и методы их внесения.

36.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости. Метод валового рентного мультипликатора.

37.Определение рыночной стоимости на основе соотнесения показателей дохода и цены продажи. Общий коэффициент капитализации.

38.Доходный подход к оценке недвижимости. Содержание, основание, область применения.

39.Определение величины чистого операционного дохода.

40.Метод прямой капитализации. Формула «пирога».

41.Методы расчёта ставки капитализации.

42.Методы определения ставки возврата на инвестиции.

43.Метод дисконтирования денежного потока.

44.Методы определения ставки дисконта.

45.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

46.Экспертное заключение об оценке.

47.Состав и содержание отчёта об оценке.

48.Ипотечное кредитование.

49.Виды ипотечных кредитов.

50.Ипотечно-инвестиционный анализ.

39

Приложение А

Шесть функций денежной единицы

40