4292

−объяснять какими признаками характеризуются формы проявления стоимости;

−объяснять влияние факторов на стоимость недвижимости; объяснять применение принципов оценки в отношении конкретных объектов недвижимости.

Владеть:

−терминологией в области оценки стоимости недвижимости;

−навыками выявления факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

−терминологией оценочной деятельности;

−навыками составления планов оценки.

Методические указания

Изучение данной темы следует начать с рассмотрения сущности и различий понятий «стоимость», «затраты» и «цена».

Для изучения конкретных видов стоимости, их особенностей необходима детальная проработка федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости».

Объекты недвижимости находятся под влиянием внешней среды и сами влияют на эту среду. Поэтому необходима оценка влияния факторов на

основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость недвижимости. Этот свод правил называется принципами оценки.

Изучение данной вопроса необходимо начать с выделения групп принципов, изучения особенностей каждой группы принципов, характеристики отдельных принципов и возможности их применения в отношении конкретных объектов недвижимости.

При изучении технологии оценки – сложного и трудоёмкого процесса, состоящего из нескольких стадий и этапов обязательна работа с федеральным стандартом «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Рекомендуемая литература

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон

URL: http://www.consultant.ru/online/.

2. Федеральный стандарт оценки : Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 255.

URL: http://www.consultant.ru/online/.

3.Федеральный стандарт оценки: Общие понятия оценки, подходы к оценке

итребования к проведению оценки (ФСО №1) : утверждён приказом

4. Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д. : Ростиздат, 2005. – 253 с.

5.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

6.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

7.Экономика недвижимости : учебное пособие / сост. Д. В. Виноградов. – Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

8.www.appraiser.ru

9.www.ochenka.net

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Привести примеры по каждому виду стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) применительно к конкретному объекту недвижимости.

Задание 2. Используя информацию о конкретном объекте недвижимости дать характеристику факторам, влияющим на его стоимость.

Задание 3. Привести конкретные примеры реализации принципа лучшего и наиболее эффективного использования (в отношении объектов недвижимости Вашего населенного пункта).

Задание 4. Составить план оценки конкретного объекта недвижимости по следующей схеме:

1. Анализ и определение сегмента рынка недвижимости.

12

2.Определение целесообразности существующих методов определения стоимости.

3.Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

Задание 5. Определить какие принципы лежат в основе определения: а) рыночной стоимости; б) инвестиционной стоимости;

в) ликвидационной стоимости.

Ответ обоснуйте, приведите примеры.

Задание 6. Определить вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10 000 м2. Имеется следующая информация о предполагаемых вариантах использовании участка:

строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 3 500 тыс. руб. Затраты на строительство – 160 000 тыс. руб.

разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков – 25. Стоимость одного участка – 1 600 тыс. руб. Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит – 2 800 тыс. руб.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.В чём разница между затратами, стоимостью и ценой недвижимости?

2.Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании?

3.Какими признаками характеризуется стоимость в обмене?

4.В каком нормативном документе определены виды стоимости?

5.Дайте определение рыночной стоимости.

6.В чём отличие ликвидационной стоимости от рыночной?

7.Дайте определение инвестиционной стоимости. Когда возникает необходимость её определения?

8.Дайте определение кадастровой стоимости. Для каких целей проводится оценка кадастровой стоимости?

9.Какие группы факторов влияют на формирование стоимости объекта недвижимости?

10.Какие существуют группы принципов оценки недвижимости?

11.Какие принципы входят в каждую группу принципов? Приведете примеры.

13

12.Перечислите критерии лучшего и наиболее эффективного использования.

13.Что такое процесс оценки?

14.Какие этапы включает проведение оценки?

15.Какую информацию должно содержать задание на оценку?

16.Кто осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для оценки?

17.Может ли оценщик использовать только один метод при проведении оценки недвижимости?

18.Для чего осуществляется экспертиза отчётов об оценке?

19.Какой нормативный акт содержит требования к проведению оценки?

20.Какой документ составляет оценщик по результатам проведения оценки?

Тема 4. Теоретические основы стоимости денег во времени

Основы расчёта стоимости денег во времени. Основные определения. Техника расчёта настоящей стоимости.

Стандартные функции сложного процента для расчёта денежных потоков: будущая стоимость единицы, настоящая стоимость единицы, настоящая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию единицы, будущая стоимость аннуитета, взнос на формирование фонда возмещения. Взаимосвязь между функциями сложного процента.

После изучения темы студент должен:

Знать:

−различие между простым процентом и сложным процентом.

Уметь:

−объяснять функции сложного процента.

Владеть:

−терминологией в области расчёта стоимости денег во времени;

−навыками расчёта стоимости денег во времени с применением таблиц сложного процента и финансовых калькуляторов.

Методические указания

Изучение теоретических основ стоимости денег во времени необходимо начать с выяснения различия между простым процентом и сложным процентом. В таблице 1 проиллюстрировано накопление денежной суммы с применением простого и сложного начисления процентов.

Таблица 1 – Пример простого и сложного начисления процентов

14

(10% годовых)

При сложном начислении процентов в накоплении участвует как первоначальная сумма вклада, так и прирост, полученный в предыдущем периоде.

Расчёт стоимости денег во времени при использовании сложного процента описывается шестью функциями денежной единицы (сложного процента), которые составляют три пары взаимообратных функций (рисунок 1). В процессе изучения данной темы необходимо ознакомиться с экономическим содержанием каждой функции и уметь графически их описывать.

Рисунок 1 – Шесть функций сложного процента: три пары взаимообратных функций

Для расчёта стоимости денег во времени можно использовать таблицы сложного процента (приложения А и Б), математические выражения (таблица 2) или финансовый калькулятор.

В таблице 2 представлены формулы для расчёта. В расчётах используются

15

следующие показатели:

1)PV – текущая стоимость;

2)FV – будущая стоимость;

3)PMT – равновеликий периодический платёж (аннуитет);

4)i – ставка дисконта;

5)n – период времени;

6)К – значение колонки в таблице сложного процента.

Таблица 2 – Функции сложного процента

Например, необходимо найти размер периодического равновеликого платежа в счёт погашения 1 тыс. руб., предоставленной на 2 года под 15% годовых.

Дано: PV = 1 тыс. руб.; n = 2 года; i = 15%.

Найти: PMT – ?

Решение:

16

Ответ: 0,615 тыс. руб.

Решим предыдущую задачу с использованием таблиц сложного процента. Дано: PV = 1 тыс. руб.; n = 2 года; i = 15%.

Найти: PMT – ?

Решение:

пересечении 2 года и 6 функции при 15% ежегодном начислении процентов):

Ответ: 0,615 тыс. руб.

Финансовый калькулятор Excel

Для решения задач можно использовать финансовые функции Excel:

1.Создать документ Microsoft Excel.

2.Открыть меню «Вставка функции»

17

3.Выбрать категорию «Финансовые»

4. В данной категории выбрать необходимую для расчёта функцию и внести известные данные в ячейки

18

1. Использовать функцию Excel для расчётов

2. Например, необходимо определить будущую стоимость первоначального вклада в размере 1 000 руб., предоставленного на 4 года под 12% при ежегодном начислении процентов.

Решение:

Воспользуемся функцией Excel «БС» − будущая стоимость. Занесём имеющиеся данные: Ставка=0,12 (i=12 %); Кпер=4 (n=4); Пс=-1000 (PV=-1000); Тип=0 (0 или 1 – указывает на тип платежа: обычный или авансовый).

Здесь также один из известных показателей (Бс, Пс или Плт) заносится со знаком «-» (минус).

19

После занесения всех данных результат отображается на экране. В нашем случае БС=1573,51936 или 1 573,52 руб.

Ответ: 1 573,52 руб.

Правило «72»

Период времени, в течение которого первоначальная сумма вклада увеличиться в 2 раза равен n=72/i. Это справедливо для i э [3; 18].

Например, нужно определить период времени в течение которого сумма в 2 000 руб. увеличится в 2 раза при ставке 11% годовых.

Решение: n=72/i, n=72/11=6,54.

Ответ: за 6,54 года.

Рекомендуемая литература

1. Бирюкова Л.В. Оценка стоимости недвижимости. Практикум : учебное пособие. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2012. – 88 с.

20