5209

А.А. Монин А.Р. Плоткина

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Хабаровск

2006

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в экономике России вызвало необходимость проведения глубоких экономических реформ, создания новых рыночных институтов. В ходе проводимых реформ осуществляются процессы приватизации и разгосударствления предприятий, формируются финансовый рынок, рынки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса. Их функционирование объективно потребовало проведения научно обоснованного определения (оценки) стоимости обращаемого имущества.

Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она может быть и средством производства (земля, здания, сооружения), и объектом потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит основой хозяйственной деятельности и развития организации.

Вместе с развитием рынка недвижимости появляется необходимость развития его рыночной инфраструктуры: нотариальных, юридических, риэлтерских услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке недвижимости. Рынок недвижимости сводит вместе продавцов и покупателей, поэтому в определении стоимости объекта недвижимости заинтересованы обе стороны.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости определяется при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении, переоценке, разделении и слиянии предприятий и т.д. Для проведения оценки стоимости имущества возникает потребность в специалистах, которые могут выполнить данную задачу квалифицированно.

В странах с развитой рыночной экономикой имеется богатый опыт оценки недвижимости, разработаны соответствующие законы, стандарты и теоретические основы оценки. Практика оценки и деятельность оценщиков существовала и в России до октября 1917 года. В современной России эта профессия возродилась в 1993 году, когда началась подготовка специалистов по оценке недвижимости на семинарах, организованных Институтом экономического развития Всемирного банка. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков, с привлечением зарубежных преподавателей.

Дальнейшее становление и развитие оценочной деятельности в России осуществлялось российскими специалистами, которые не только внедряли

зарубежные разработки в области оценки, но и создавали отечественные методики оценки стоимости, учитывающие специфику российских условий.

27 ноября 1996 года постановлением Министерства труда и социального развития РФ № 11 была утверждена квалификационная характеристика по должности оценщик (эксперт по оценке имущества). Таким образом, эта профессия была признана официально. Важным шагом вперед явилось принятие 29 июля 1998 года Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ. Закон регламентирует вопросы оценки любого вида имущества. Оценка имущества включает в себя различные виды оценочной деятельности: оценку недвижимости, машин, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, действующего предприятия (бизнеса). В законе дается определение понятий "оценочная деятельность" и "рыночная стоимость", приведены условия обязательности оценки объектов, изложены требования к договору и отчету об оценке, образовательному уровню, страхованию и лицензированию оценщиков.

Вцелях упорядочения оценочной деятельности постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года были утверждены "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". Они включают в себя общие положения, определение видов стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки, требования к проведению оценки. Принятие этих стандартов позволило упорядочить деятельность оценщиков, а также улучшить контроль за их работой.

Внастоящее время в сфере оценочной деятельности происходят существенные изменения, а именно с 1 июля 2006 г. ожидается переход на условия саморегулирования. В связи с этим повышаются требования к уровню знаний, умений специалистов, качеству подготовки в сфере основного высшего образования и в сфере дополнительного профессионального образования.

Внастоящем учебном пособии в разделе 1 сделана попытка обобщить опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены недвижимость как экономическая категория, особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке. В разделе 2 приведен макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (складской недвижимости). Читателю предоставляется возможность осуществить все необходимые расчеты и обоснования для определения стоимости конкретного объекта недвижимости.

Раздел 1 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Глава 1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.1. Понятие недвижимости, ее основные признаки

Деление имущества на движимое и недвижимое было определено еще в римском праве. В России термин "недвижимое имущество" появился впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". После этого оно стало общепринятым понятием в дореволюционной России. Наиболее развернутая формулировка была приведена в Своде законов Российской империи, согласно которой "недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". К принадлежностям земель относились "стоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли образующиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые". Понятие недвижимого имущества использовалось в экономике и праве России вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства и введения в

юридический и экономический оборот многих забытых плановой экономикой категорий, в том числе и категорию «недвижимости». Новый Гражданский кодекс РФ (1994 г.) статьей 130 ввел следующее определение «недвижимости»:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)

относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,

космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Встатье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Всостав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Вприведенном определении при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако до сих пор в экономической литературе и на практике встречается неоднозначная трактовка данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав.

Всвязи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Таким образом, оценщик исследует в своей работе физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежит государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения и кондоминиумы.

Исходя из вышеприведенных определений, можно выделить основные признаки, являющиеся существенными для недвижимости и отличающие её от других видов имущества.

Прежде всего, это недвижимость как таковая, неразрывная связь с землей, причем как физическая, так и юридическая. Сам земельный участок представляет собой важнейший вид объектов недвижимости. Как известно, земля это неизнашиваемый, неамортизирующийся актив. Поэтому в основу оценки недвижимости положен принцип, что реальной стоимостью обладает

именно земельный участок, а все то, что на нем расположено (улучшения), лишь увеличивает стоимость этого участка.

Другой важнейшей особенностью недвижимости является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это вызвано в первую очередь тем, что государство в условиях рыночной экономики должно обеспечивать и защищать права собственности на недвижимое имущество. А с другой стороны, права собственника на объект право владения, пользования, распоряжения должны быть документально оформлены для того, чтобы появилась возможность юридической передачи этих прав.

Таким образом, недвижимость это объект гражданских прав, главными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

1.2. Классификация объектов недвижимости

Недвижимость может классифицироваться по разным признакам. Принято выделять два основных вида недвижимого имущества (таблица 1.1) – отдельные объекты и сложные объекты недвижимого имущества.

Классификацию объектов недвижимости проводят по следующим признакам (рисунок 1.1):

-функциональному назначению;

-воспроизводимости;

-степени готовности к эксплуатации;

-эксплуатационно-технологическим показателям;

-способу использования.

По своему функциональному назначению недвижимость может быть

производственная и непроизводственная.

Производственная недвижимость предназначена для создания товаров или оказания услуг, она прямо или косвенно участвует в предпринимательской деятельности. Непроизводственная недвижимость не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

Так как в процессе своего использования недвижимость может подвергаться износу и утрачивать свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости. Земельные участки, месторождения