5209

- приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа:

1.Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2.Расчет ставки дисконтирования.

3.Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.

Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:

1.Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2.Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций

вполучении денежных потоков и их величине.

3.В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3 – 4 года.

4.Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.

5.Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

- чистый доход; - .денежный поток (до или после уплаты налогов).

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции – относительный прирост цен за период.

Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула

вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода, осуществляется с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации (1.16).

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконтирования показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов. Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием

инвестиционного решения.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски:

-общая политическая ситуация;

-общая экономическая ситуация;

-изменение законодательства;

-увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

-менеджмент;

-неполучение арендных платежей;

-износ зданий;

-чрезвычайные ситуации;

-юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода. При оценке объекта недвижимости ставка дисконтирования рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.

Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей осуществляется с использованием техники сложного процента:

1 / (1+r)n фактор текущей стоимости.

Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

-число периодов;

-ставка %.

В заключение следует отметить, что из рассмотренных методов оценки доходным подходом наиболее универсальным является метод дисконтированных денежных потоков. Он позволяет учесть динамику развития объекта недвижимости и получить объективное значение его рыночной стоимости.

По итогам применения всех трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости оценщик должен сделать вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вывод делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае, и согласования полученных результатов. Для этого следует использовать методы средневзвешенной величины, ранжирования, анализа иерархий.

Контрольные вопросы

1.Какие подходы к оценке стоимости используются при определении стоимости недвижимости ?

2.Какие принципы лежат в основе затратного подхода ?

3.Какие методы определения стоимости зданий и сооружений применяются при затратном подходе ?

4.Какие виды износа определяются при затратном подходе ?

5.Какие методы определения стоимости земельного участка используются при затратном подходе ?

6.Каков алгоритм реализации сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости ?

7.Какие применяют методы определения поправок к цене объекта недвижимости ?

8.Как определяется валовой рентный мультипликатор ?

9.Какими методами характеризуется доходный подход ?

10.В чем сущность метода капитализации дохода ?

11.Какова последовательность действий при применении метода дисконтирования денежных потоков ?

12.Как рассчитывается ставка дисконтирования ?

Раздел 2

МАКЕТ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Оценочной фирмой ООО «Оценка» проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – склада, литер «А» в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ; Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г., № 519; Стандартами Российского общества оценщиков; Международными стандартами оценки и Кодексом профессиональной этики Российского общества оценщиков.

Расчет осуществлен с помощью трех основных подходов к оценке объектов недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

5.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости 142 объекта

1. Введение Определение задания на оценку

Заказчик – ОАО «ХХХХХХ» Реквизиты – (адрес, реквизиты, ИНН) Исполнитель – ООО «Оценка» Реквизиты – (реквизиты, ИНН)

Оценочная деятельность осуществляется на основании Федеральной лицензии на право осуществления оценочной деятельности № 0000ХХ, выданная 15 августа 2001 г., срок действия лицензии: с 15.08.2001 г. до

15.08.2007 г.

Страхование гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщиков осуществляется ОАО «Ххххххстраховая компания» (Страховой полис № 0ХХХХХХ00000Х, срок страхования: с 02.07.2005 г. по 01.07.2006 г.)

Копии лицензии и страхового полиса приведены в приложении к Отчету. Адрес Тел./факс

E-mail:

Объект оценки – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

Дата оценки – 1 сентября 2005 г.

Цель оценки – определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – склада, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

Назначение оценки – консультация заказчика по поводу купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Основание оценки – договор № 0ХХХ от 24 августа 2005 г. Балансовая стоимость объекта оценки – 852 650 руб.

1.2. Сертификат качества оценки

Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми мнениями и выводами;

оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

вознаграждение оценщиков ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001г., № 519; Стандартами Российского общества оценщиков и Международными стандартами оценки;

при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

расчетная стоимость признается действительной на дату проведения оценки.

1.3. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Отчет об оценке сделан в соответствии со следующими допущениями и ограничивающими условиями.

В оценке мы исходили из достоверности данных заказчика о документах на оцениваемый объект:

1.Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия 27 № 000ХХХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.

2.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на оцениваемый объект серия 27 ХХ № 0ХХХХХ от ХХ.ХХ. 200Х г.

3.Договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.

4.Технический паспорт на оцениваемый объект.

Исходные данные для оценки переданы заказчиком 01.09.2005 г.

При использовании данных, которые могут иметь несколько толкований, применялись экспертные заключения оценщиков, исходя из опыта работы и результатов аналогичных исследований.

Информация, предоставленная заказчиком, априори принималась как объективная, т. е. злой умысел исключался.

При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из своих наилучших интересов.

Объект оценки соответствует всем стандартным и экономическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке.

В отчете использовались дополнительные источники информации из банка данных экспертов-оценщиков.

Отчет об оценке был составлен в соответствии со следующими ограничительными условиями:

1)данные социально-экономической ситуации г. Хабаровска;

2)все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на соответствующей рыночной ситуации. Однако эти предположения с течением времени могут измениться;

3)выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия экспертов-оценщиков;

4)оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

5)ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного разрешения;

6)при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. На оценщиках не лежит ответственность в случае обнаружения подобных факторов;

7) ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем предусмотрено договором об оценке;

8)заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотношение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в Отчете;

9)мнение оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта;

10)стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном

впорядке и на основании требований, установленных ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности в РФ, рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от

6.07.2001 г., № 519);

11)отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

1.4. Общие сведения

Квалификация оценщиков. Статус оценщика относительно объекта оценки – независимый оценщик. Независимый оценщик – это оценщик, который не является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г, № 519).

Список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

Участники составления отчета имеют соответствующее базовое высшее профессиональное образование и профессиональное образование в области оценки бизнеса, недвижимости, машин и оборудования и практический опыт работы в области оценки бизнеса, недвижимости, машин и оборудования.

Копии документов, подтверждающих квалификацию оценщиков, находятся в приложении к отчету.

Объект оценки – недвижимое имущество – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

Таблица 2.1. – Состав оцениваемого объекта

Площадь земельного участка под оцениваемым объектом по данным заказчика составляет 1340,3 м2. (Договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.).

Дата проведения оценки. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г., № 519). Дата (период) определения стоимости – это временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке. Дата составления отчета – это дата окончания работ над отчетом.

Дата проведения оценки: 01.09.2005 г. Дата осмотра объекта – 1.09.2005 г.

Дата (период) определения стоимости: с 01.09.2005 г. по 20.09.2005 г. Дата составления отчета: 20.09.2005 г.

База оценки – рыночная стоимость указанного недвижимого имущества, по мнению оценщиков, должна производиться по стандарту обоснованной