4757

Продолжение таблицы 5

Косвенные издержки составляют 19% от прямых издержек, прибыль предпринимателя ― 25%.

Задача 20. Рассчитать процент физического износа. Площадь здания ― 500 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м ― 29 500 руб.

Износ конструктивных элементов: а) фундамента ― 15 000 руб.; б) стен ― 18 000 руб.; в) перекрытий ― 5 000 руб.; г) кровли ― 25 000 руб.

60

Задача 21. Определить физический износ элементов и систем здания нормативным методом (таблица 6).

Таблица 6 ― Расчёт физического износа элементов и систем здания

Физический износ элементов и систем здания составляет _____%.

Задача 22. В таблице дано описание технического состояния конструктивных элементов объекта ― административного здания. Выполнить расчёт физического износа объекта оценки нормативным методом. Результаты расчётов представить в таблице 7.

Таблица 7 ― Расчёт физического износа элементов и систем здания

Продолжение таблицы 7

Продолжение таблицы 7

Задача 23. Определить величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания (таблица 8).

Таблица 8 ― Расчёт величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет ________ тыс. руб.

Задача 24. Определить величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.

Имеются следующие данные по сравнительным продажам (таблица 9).

Таблица 9 ― Информация по объектам-аналогам

Расчёт накопленного износа представить в таблице 10.

Таблица 10 ― Определение накопленного износа

Задача 25. Рассчитать величину устранимого функционального износа объекта оценки ― здания гостиницы «Космос» методом капитализации недополученного дохода, если известно:

1)чистый операционный доход гостиницы «Космос» ― 12 000 тыс. руб.;

2)чистый операционный доход гостиницы «Восток», не имеющей устранимого функционального износа ― 13 500 тыс. руб.

3)ставка капитализации ― 22%.

64

Задача 26. Рассчитать размер прибыли предпринимателя по объекту недвижимости, если:

1)ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал) ― 19%;

2)период строительства ― 4 квартала;

3)капитальные вложения по кварталам:

―I квартал: 27%;

―II квартал: 32%;

―III квартал: 36%;

―IV квартал: 5%;

4)сумма всех издержек ― 28 500 000 руб.

Результаты представить в таблице 11.

Таблица 11 ― Расчёт прибыли предпринимателя

Задача 27. Рассчитать размер прибыли предпринимателя по объекту недвижимости, если:

1)ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал) ― 17,5%;

2)период строительства ― 3 квартала;

3)капитальные вложения по кварталам:

―I квартал: 29%;

―II квартал: 43%;

―III квартал: 28%;

4)сумма всех издержек ― 17 000 000 руб.

Результаты представить в таблице 12.

65

Таблица 12 ― Расчёт прибыли предпринимателя

Тестовые задания

1. Долгоживущие элементы здания ― это такие элементы:

а) срок жизни которых больше или равен сроку жизни здания; б) срок жизни которых больше срока жизни здания; в) срок жизни которых равен сроку жизни здания.

2.Причины возникновения функционального износа: а) недостатки, требующие добавления элементов;

б) недостатки, требующие замены или модернизации элементов; в) сверхулучшения; г) всё вышеперечисленное.

3.Физический износ здания проявляется:

а) в устаревшей архитектуре здания; б) повреждении окраски здания;

в) непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, очистным сооружениям.

4. Если затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта, такой износ относится:

а) к устранимому износу; б) неустранимому износу; в) внешнему износу; г) материальному износу.

66

5.Какой метод не используется для оценки стоимости неустранимого функционального износа:

а) капитализация потерь от недополучения арендной платы; б) капитализация избыточных эксплуатационных затрат; в) капитализация избыточной прибыли.

6.Эффективный возраст здания ― это:

а) оставшийся срок экономической жизни здания; б) физический срок жизни здания; в) оставшийся срок жизни здания; г) ничего из вышеперечисленного.

7.Подход с точки зрения затрат часто является наиболее достоверным, когда: а) при оценке объекта учитывается время на его воссоздание; б) объект недвижимости приносит высокий доход;

в) необходимо оценить уникальный (недоходный) объект недвижимости.

8.Эффективный возраст и хронологический возраст ― это одно и то же.

а) верно; б) неверно

9.Определение физического износа объекта методом расчёта срока его жизни осуществляется:

а) делением эффективного срока жизни на типичный срок физической жизни; б) умножением процента износа каждого из элементов здания на их удельный

вес в общей стоимости; в) делением эффективного срока жизни на эффективный возраст;

г) умножением срока экономической жизни на эффективный возраст.

10.Короткоживущие элементы здания ― это такие элементы:

а) срок жизни которых меньше срока жизни здания; б) срок жизни которых равен сроку жизни здания;

в) срок жизни которых меньше или равен сроку жизни здания.

67

11. Срок экономической жизни:

а) совпадает по продолжительности с периодом владения; б) является периодом времени, в течение которого улучшения сохраняют

свою полезность; в) определяется временем между капитальными ремонтами.

2.5. Итоговое заключение о стоимости недвижимости

Задача 1. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, если известны следующие данные: стоимость, оценённая затратным подходом ― 17 млн руб. (вес ― 20%), доходным подходом ― 16 млн руб. (вес ― 30%); сравнительным подходом ― 17,5 млн руб.

Задача 2. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, для оценки стоимости которого применены 4 метода:

―метод прямой капитализации (12 млн руб.);

―затратный метод (11, 3 млн руб.);

―метод прямого сравнительного анализа продаж (12,7 млн руб.);

―метод валового рентного мультипликатора (12,9 млн руб.).

Задача 3. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, для оценки стоимости которого применены 4 метода:

―метод прямой капитализации (20 млн руб.);

―метод дисконтированных денежных потоков (20,9 млн руб.);

―затратный метод (19 млн руб.);

―метод прямого сравнительного анализа продаж (21,5 млн руб.).

Задача 4. Вы применили три подхода для оценки объекта недвижимости. Метод дисконтированного денежного потока дал оценочную стоимость 100 млн руб. По методу прямого сравнительного анализа продаж стоимость составила 110 млн руб., а по затратному методу ― 92 млн руб. Если затратному методу и методу прямого сравнительного анализа продаж Вы придадите вес по 25% каждому, а методу дисконтированного денежного потока ― 50%, то каково будет заключительное суждение о стоимости объекта недвижимости?

68

Задача 5. Провести согласование итоговой величины стоимости методом средневзвешенной величины. Исходные данные представлены в таблице 1.

Таблица 1 ― Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Задача 6. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов по методу анализа иерархий (таблица 2).

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методом прямой капитализации составила 4,8 млн руб., методом прямого сравнительного анализа продаж ― 5,0 млн руб., затратным методом ― 4,7 млн руб.

Таблица 2 ― Исходные данные для определения удельных весов методом анализа иерархий