Вопрос 19______________________________________________

Договор аренды зданий и сооружений

Понятие: по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Регулирование: нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений; нормы параграфа 1(общие положения об аренде)

Предмет: НЕЖИЛЫЕ здания и сооружения в целом (если часть- то по общим положениям об аренде)

Общая характеристика:

— консенсуальный;

— возмездный;

— двустороннеобязывающий.

Форма:

1. установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо

2. подлежит гос регистрации, если заключается на срок не менее 1 года и считается заключенным с момента такой регистрации

Права на земельный участок:

Одновременно с переходом прав владения и использования строений передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Арендадодатель-собственик земельного участка: арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок

Арендодатель-не собственник: Аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Условия:

* предметом выступают здание или сооружение в целом: в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить, какое здание подлежит передаче

Прилагаются документы, идентифицирующие земельный участок и строение:

1. план земельного участка с указанием кадастрового номера

2. план объекта недвижимости

3. технический паспорт

В том случае, если предметом выступает часть здания, нежилое помещение, то применяются общие нормы о договоре аренды – СУЩЕСТВЕННОЕ

* арендная плата – СУЩЕСТВЕННОЕ

При этом правила, предусмотренные п.3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

Арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

* Срок. Не является существенным условием, если он не определен, то считается заключенным на неопределенный срок. Однако Если сторона захочет расторгнуть договор, необходимо предупредить другую сторону не менее, чем за 3 месяца.

Передача здания или сооружения:

1. осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами

2. обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества

3. при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено

Обязанности арендодателя:

1. предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора.

2. Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования.

Обязанности арендатора

1. пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества и соответствующее право требования арендодателя.

2. своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя

3. возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом

нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.