- •Предисловие к двенадцатому изданию
- •Предисловие к одиннадцатому изданию
- •Введение
- •§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
- •§ 3. Развитие жилищного права и законодательства
- •§ 4. Современные источники жилищного права
- •§ 5. Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения
- •§ 6. Литература по жилищному праву
- •Глава 2. Объекты жилищного права
- •§ 1. Жилые помещения
- •§ 2. Жилищный фонд
- •§ 3. Учет жилищного фонда
- •§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения
- •§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
- •Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
- •§ 1. Жилищные права и обязанности
- •§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения
- •§ 3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 4. Плата за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома
- •§ 5. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
- •Глава 4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
- •§ 1. Защита жилищных прав
- •§ 2. Сроки исковой давности
- •Часть II. Особенная часть жилищного права
- •Глава 5. Договор найма жилого помещения
- •§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
- •§ 3. Социальный наем
- •Малоимущие граждане, имеющие право на получение жилых помещений по договору социального найма
- •Основания нуждаемости в жилых помещениях
- •Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
- •Предоставление жилых помещений по договорам социального найма
- •Договор социального найма жилого помещения
- •Стороны договора социального найма
- •Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения
- •Предоставление жилых помещений в связи с капитальным ремонтом жилого дома, а также в связи с ликвидацией жилых помещений
- •Изменение договора социального найма
- •Расторжение договора социального найма и выселение из занимаемых жилых помещений
- •Особенности обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны
- •§ 4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
- •§ 5. Коммерческий наем
- •Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
- •§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
- •§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
- •§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
- •§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
- •§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения
- •§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде для беженцев и вынужденных переселенцев
- •Глава 7. Аренда жилых помещений и безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •§ 1. Аренда жилых помещений
- •§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями
- •Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Жилищно-строительные кооперативы
- •Жилищные кооперативы
- •§ 4. Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива
- •Глава 9. Приватизация жилищного фонда
- •§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда
- •§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
- •§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
- •§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий
- •§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
- •§ 8. Окончание периода приватизации жилищного фонда
- •Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения
- •§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения
- •§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
- •§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
- •§ 5. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
- •§ 6. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при реновации жилищного фонда в г. Москве
- •Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома
- •§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
- •§ 3. Объекты общего пользования в многоквартирном доме
- •§ 5. Управление многоквартирными домами
- •Глава 12. Товарищества собственников жилья
- •§ 1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья
- •§ 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
- •§ 4. Прекращение деятельности товарищества собственников жилья
- •§ 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья
- •Глава 13. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
- •§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
- •§ 2. Купля-продажа жилых помещений
- •§ 3. Мена и обмен жилых помещений
- •§ 4. Дарение жилого помещения
- •§ 5. Рентный договор
- •Глава 14. Наследование жилых помещений
- •§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
- •§ 2. Особенности наследования приватизированных жилых помещений
- •Заключение
"Жилищное право" |
|
(12-е издание, переработанное и дополненное) |
Документ предоставлен КонсультантПлюс |
(Крашенинников П.В.) |
Дата сохранения: 02.05.2022 |
("Статут", 2020) |
|
или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Конкретный способ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме; на основании решения заключается договор управления многоквартирным домом.
Следует отметить, что при выборе управляющей организации третьего способа управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Федеральным законом от 4 июля 2011 г. N 123-ФЗ в ЖК РФ введена новая норма (ст. 161.1), в соответствии с которой в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. При этом если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Глава 12. ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
§ 1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) (п. 1 ст. 291 ГК РФ). С учетом названной нормы в ЖК РФ помещен целый раздел с названием "Товарищество собственников жилья". На основании ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом
собственников жилья признается некоммерческая организация <1>, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества этого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных,
КонсультантПлюс |
www.consultant.ru |
Страница 262 из 325 |
|
надежная правовая поддержка |
|||
|
|
"Жилищное право" |
|
(12-е издание, переработанное и дополненное) |
Документ предоставлен КонсультантПлюс |
(Крашенинников П.В.) |
Дата сохранения: 02.05.2022 |
("Статут", 2020) |
|
благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Некоммерческие организации могут создаваться в форме общественных или религиозных организаций (объединений), общин коренных малочисленных народов Российской Федерации, казачьих обществ, некоммерческих партнерств, учреждений, автономных некоммерческих организаций, социальных, благотворительных и иных фондов, ассоциаций и союзов, а также в других формах, предусмотренных федеральными законами.
Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.
Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. XX в. подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества <1>. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д." <2>.
--------------------------------
<1> См.: Данилов Е.Н. Товарищества // Советское хозяйственное право. М.: Гос. изд-во РСФСР, 1926. С. 77.
<2> Ратнер А.С. Гражданский кодекс Советских республик: текст и практический комментарий / Под ред. А. Малицкого. Киев: Юрид. изд-во НКЮ УССР, 1927. С. 490.
После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. XX в. негосударственных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин "товарищество" стал применяться крайне редко и по существу был применим только к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в конце 80-х - начале 90-х гг. XX в. Законов Союза ССР "О кооперации в СССР" <1>, "О собственности в СССР", "О предприятиях в СССР", а затем и целого ряда российских законодательных актов. Среди последних выделялся Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".
--------------------------------
<1> Ведомости ВС СССР. 1988. N 22. Ст. 355.
Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию товариществ можно производить по различным основаниям. Однако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. Часть первая ГК РФ, называя такие виды товариществ, как полные и на вере (коммандитные или смешанные), указывает на то, что это - юридические лица, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами предпринимательского типа.
Наряду с этим ГК РФ в разделе "Отдельные виды обязательств" предусматривает возможность заключения договора простого товарищества, по которому лица, соединяя свои
КонсультантПлюс |
www.consultant.ru |
Страница 263 из 325 |
|
надежная правовая поддержка |
|||
|
|
"Жилищное право" |
|
(12-е издание, переработанное и дополненное) |
Документ предоставлен КонсультантПлюс |
(Крашенинников П.В.) |
Дата сохранения: 02.05.2022 |
("Статут", 2020) |
|
вклады, совместно действуют без образования юридического лица (гл. 55). Такое объединение можно определить как товарищество договорного типа.
Вотличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. Организация и деятельность таких образований регулируются Законами "О кооперации в СССР", "О сельскохозяйственной кооперации", некоторыми положениями ЖК РФ и ГК РФ.
Всвою очередь, такие организации, по нашему мнению, подразделяются на два самостоятельных организационно-правовых вида - потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья.
Вправовой литературе часто можно встретить иное суждение. Ряд исследователей считают, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам <1>. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.
--------------------------------
<1> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая. М.: Юринформцентр, 1995. С. 313; Мушинский В.О. Основы гражданского права. М.: Междунар. отношения, 1995. С. 40; Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая. М.: Юрид. лит., 1996. С. 220.
Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, и в частности от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), является то, что в товариществах собственников жилья нет так называемых паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома <1>. Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).
--------------------------------
<1> См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и на селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 105.
В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, - о возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.
КонсультантПлюс |
www.consultant.ru |
Страница 264 из 325 |
|
надежная правовая поддержка |
|||
|
|
"Жилищное право" |
|
(12-е издание, переработанное и дополненное) |
Документ предоставлен КонсультантПлюс |
(Крашенинников П.В.) |
Дата сохранения: 02.05.2022 |
("Статут", 2020) |
|
|
|
Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).
Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.
Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.
Анализируя рассмотренные отличия, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая в прежней редакции допускала создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, на определенном этапе действия гражданского и жилищного законодательства (до 1 сентября 2014 г.) можно было говорить о самостоятельной организационно-правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.
Отмечая и характеризуя различия между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья, представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения - перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.
Федеральный закон от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ с 1 сентября 2014 г. расширил регламентацию объединений собственников того или иного недвижимого имущества (ст. ст. 123.12 - 123.14 ГК РФ) товарищества собственников жилья, дачные, гаражные и другие товарищества недвижимости были объединены в одну организационную правовую форму юридического лица - товарищества собственников недвижимости, но это совсем не значит, что входящие в нее юридические лица прекратили свое существование или изменили наименование. Изменения 2014 г. предусматривают внутри организационно-правовой формы ее виды с возможным и даже приоритетным над ГК РФ регулированием в специальных законах - в нашем случае это ЖК РФ. Федеральным законом от 31 января 2016 г. N 7-ФЗ при внесении изменений в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ в тексте этого Закона указано, что "товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости..." <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс |
www.consultant.ru |
Страница 265 из 325 |
|
надежная правовая поддержка |
|||
|
|