Учебное пособие 800243
.pdfМИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Воронежский государственный технический университет»
Кафедра цифровой и отраслевой экономики
МЕТОДЫ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ И АНАЛИЗА РИСКОВ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
к выполнению курсовой работы для магистрантов направления 08.04.01 «Строительство»
(программа «Ценообразование и стоимостной инжиниринг в строительноинвестиционной сфере»)
всех форм обучения
Воронеж 2021
УДК 336.6(07) ББК 65.053я73
Составители: д-р экон. наук М. А. Шибаева, д-р экон. наук Э. Ю. Околелова, канд. экон. наук, Е. И. Сизова
Методы прогнозирования стоимости и анализа рисков: методические указания к выполнению курсовой работы для магистрантов направления 08.04.01 «Строительство» (программа «Ценообразование и стоимостной инжиниринг в строительноинвестиционной сфере») всех форм о бучения / ФГБОУ ВО «Воронежский государственный технический университет»; сост.: М. А. Шибаева, Э. Ю. Околелова, Е. И. Сизова.− Воронеж: Изд-во ВГТУ, 2021.− 27 с.
Основной целью указаний является получение практических навыков студентами в области методологии определения и прогнозирования стоимости строительной продукции, и анализа рисков при оценке и реализации инвести- ционно-строительных проектов.
Предназначены для магистров всех форм обучения направления 08.04.01 «Строительство», программа «Ценообразование и стоимостной инжиниринг в строительноинвестиционной сфере»
Методические указания подготовлены в электронном виде и содержатся в файле МУ_МПСИАР_курс_2021.pdf.
Табл. 14. Библиогр.: 7 назв.
УДК 336.6(07) ББК 65.053я73
Рецензент – Т. Н. Дубровская, канд. экон. наук, доц.кафедры цифровой и отраслевой экономики ВГТУ.
Издается по решению редакционно-издательского совета Воронежского государственного технического университета
ВВЕДЕНИЕ
Выполнение курсовой работы направлено на закрепление знаний и навыков, полученных студентами по курсу «Методы прогнозирования стоимости и анализа рисков», на закрепление навыков в области методологии определения и прогнозирования стоимости строительной продукции, и анализа рисков при оценке и реализации инвестиционно-строительных проектов.
Методические указания разработаны в соответствии с учебным планом подготовки бакалавров дневной и заочной форм обучения по направлению 08.04.01 «Строительство» (программа «Ценообразование и стоимостной инжиниринг в строительноинвестиционной сфере»).
Методические указания содержат необходимые таблицы, рисунки, формулы и пояснения для раскрытия темы теоретической части курсового проекта и практического расчета экономических показателей, а также темы по вариантам и приложения.
Всоответствии с методическими указаниями студенты должны:
•разработать теоретическую часть в соответствии с выбранной темой курсовой работы;
•расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом;
•расчет показателей эффективности инвестиционного проекта.
Состав курсовой работы
В составе курсовой работы выделяются следующие обязательные элементы:
ВВЕДЕНИЕ Раздел 1 Теоретическая часть
Раздел 2 Практическая часть
1.Расчет основных показателей инвестиционного проекта
2.Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом
3.Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
3
РАЗДЕЛ 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Теоретическая часть должна содержать не менее 10 с. печатного текста. Вариант определяется по порядковому номеру согласно списку группы. Студент должен раскрыть тему в соответствии с вариантом.
Темы для выполнения теоретической части курсовой работы
1.Структура сметной стоимости создания (реконструкции, ремонта) объектов градостроительной деятельности.
2.Порядок определения элементных расценок такой деятельности.
3.Состав и содержание проектной продукции в сфере градостроительной деятельности.
4.Система нормативов, используемых при определении стоимости разработки проектной продукции как результата градостроительной деятельности.
5.Методы формирования и расхода бюджета проектов в сфере градостроительной деятельности с оценкой точности на разных стадиях.
6.Основы управления проектами и стоимостью в градостроительной деятельности.
7.Содержание и основные понятия теории прогнозирования.
8.Методы прогнозирования.
9.Принципы прогнозирования. Виды прогнозов.
10.Структура стоимости затрат на планирование и реализацию проектов в градостроительной деятельности.
11.Современные формы реализации прогнозной деятельности.
12.Классификацию и особенности методов прогнозирования.
13.Основные показатели и методики оценки качества прогнозных мо-
делей.
14.Основы моделирования стоимости объектов градостроительной деятельности и рисков, возникающих при реализации таких проектов.
15.Методы моделирования инвестиционных программ;
16.Основные методы моделирования стоимости объектов градостроительной деятельности.
17.Основы анализа и прогнозирования рисков при определении стоимости объектов градостроительной деятельности.
18.Особенности экспертных методов.
19.Оценка экспертной информации.
20.Метод мозговой атаки.
21.Метод Дельфи.
22.Метод аналогий.
23.Морфологический метод.
4
24.Метод дерева целей.
25.Метод сценариев.
26.Применение множественной регрессии в экономике.
27.Методология использования нейронных сетей в прогнозировании.
28.Основные направления разработки мероприятий для повышения эффективности деятельности по ценообразованию и стоимостному инжинирингу в градостроительстве.
РАЗДЕЛ 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта
Исходные данные для расчета курсовой работы принимаются в соответствии с прил. Вариант определяется по порядковому номеру согласно списку группы.
Пример выполнения
2.1. Расчет основных показателей инвестиционного проекта
Рассматриваемый проект представляет собой строительство многоэтажного офисного здания общей площадью 7 485 м2 с подземным паркингом на 42 машиноместа. В рамках реализации инвестиционного проекта привлекаются собственные и заемные средства. Срок реализации проекта 3 года.
Исходные данные по реализации проекта:
1.Общая площадь офисных помещений, предназначенных для сдачи в аренду составляет 4715,6 м2.
2.Общая площадь офисных помещений, предназначенных для продажи = 2020,9 м2. Стоимость продажи примем 50000 руб./ м2.
3.Ставка аренды офисных площадей колеблется от 400 до 1000 руб. / м2 в
месяц ( вкл. НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы). В 2021 г. стоимость арендной платы примем равной 700 руб./ м2 в месяц, в последующие годы предусмотрена индексация арендной платы на 10% в год.
4.Общее количество машиномест в подземном паркинге − 42 шт. Стоимость аренды 1 машиноместа 2 500 руб. в месяц в 2021 г., в последующие годы предусмотрена индексация на 10 %.
5.Стоимость реализации инвестиционного проекта 187 530 тыс. руб, из них 60 % − собственные средства =112 518, 40 % - кредитные заемные средства
=75 012. Ставка по кредиту 17 % годовых, срок кредитования 2 года,кредит погашается аннуитетными платежами.
Условия инвестирования: срок 5 лет.
Ставка доходности инвестиций: 17 %, срок кредитования 2 года, кредит погашается аннуитетными платежами.
5
|
|
|
|
|
|
Таблица 1.1 |
|
Расчет эффективности инвестиционного проекта |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатели, тыс. |
|
Время реализации проекта, годы |
|
||||
0 |
1 |
2 |
|
3 |
4 |
5 |
|
руб. |
|
||||||
2019 |
2020 |
2021 |
|
2022 |
2023 |
2024 |
|
|
|
||||||
1.Доходы от прода- |
|
|
|
|
|
|
|
жи офисных поме- |
|
|
80 835,0 |
|
20 210,0 |
0,0 |
0,0 |
щений |
|
|
|
|
|
|
|
2. Доходы от сдачи |
|
|
39 611,0 |
|
43 572,1 |
47 929,4 |
52 722,3 |
офисов в аренду |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Доходы от сдачи |
|
|
|
|
|
|
|
машиномест в арен- |
|
|
1 260,0 |
|
1 386,0 |
1 524,6 |
1 677,1 |
ду |
|
|
|
|
|
|
|
4. Итого доходы |
|
|
121 706,0 |
|
65 168,1 |
49 454,0 |
54 399,3 |
5.Расходы, связан- |
|
|
|
|
|
|
|
ные с реализацией |
|
|
1 000,0 |
|
100,0 |
10,0 |
1,0 |
проекта, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
6. Итого доходов за |
|
|
120 706,0 |
|
65 068,1 |
49 444,0 |
54 398,3 |
вычетом расходов |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
7. Налог на прибыль |
|
|
24 141,2 |
|
13 013,6 |
9 888,8 |
10 879,7 |
(20%) |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
8.Итого после упла- |
|
|
96 564,8 |
|
52 054,5 |
39 555,2 |
43 518,7 |
ты налогов |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
9.Капиталовложения |
187 530,0 |
|
|
|
|
|
|
10.Собственные |
-90 014,4 |
-22 |
|
|
|
|
|
средства |
503,6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
11.Заемные средства |
|
75 012,0 |
|
|
|
|
|
12.Погашение |
|
|
-44 505,2 |
|
-44 505,2 |
|
|
заемных средств |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
13.Денежный поток |
-90 014,4 |
52 508,4 |
52 059,6 |
|
7 549,3 |
39 555,2 |
43 518,7 |
14. Коэффициент |
|
|
|
|
|
|
|
дисконтирования |
0,84 |
0,71 |
0,60 |
|
0,50 |
0,42 |
0,36 |
(ставка 18,77 %) |
|
|
|
|
|
|
|
15. Итого дисконти- |
|
|
|
|
|
|
|
рованный денежный |
-75 788,8 |
37 223,3 |
31 072,8 |
|
3 793,9 |
16 736,7 |
15 503,7 |
поток |
|
|
|
|
|
|
|
16. Накопленный |
|
-38 |
|
|
|
|
|
дисконтированный |
-75 788,8 |
-7 492,7 |
|
-3 698,8 |
13 037,9 |
28 541,6 |
|
565,5 |
|
||||||
денежный поток |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17. Чистый дискон- |
|
|
28 541,6 |
|
|
||
тированный доход |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
18. Срок окупаемо- |
|
|
|
4,2 |
|
|
|
сти |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
19. Индекс рента- |
|
|
|
1,4 |
|
|
|
бельности |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
20. Внутренняя |
|
|
36% |
|
|
||
норма доходности |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
2.2. Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом
Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Целевое назначение ставки дисконтирования заключается в том, чтобы как можно точнее рассчитать ожидаемую отдачу (доходность) от инвестиционного проекта и получить математическое обоснование целесообразности тех или иных финансовых вложений.
Метод кумулятивного построения является одним из наиболее точных методов вычисления ставки дисконтирования. В основе оценки лежит сумма так называемой безрисковой ставки и премий за различные типы рисков.
Определим ставку дисконтирования кумулятивным методом по формуле:
∑=Rf +∑Ri |
(1.1), |
где Rf – безрисковая ставка.
В качестве безрисковой ставки для рублевого денежного потока была выбрана доходность облигаций федерального займа ( ОФЗ 46020-АД, руб.) со сроком погашение 2.06. 2036 с доходностью к погашению =6,9%.
Ri-величина i риска инвестиционного проекта.
Подсчет риска по каждой группе производится по формуле:
|
|
P= ∑ Wi × Vi |
(1.2), |
Где Wi – вес простого фактора; |
|
||
Vi – средняя оценка риска |
Таблица 1.2 |
||
|
|
|
|
|
Удельный вес рисков |
|
|
Приоритет |
|
Распределение значимости |
Удельный вес |
1 |
|
5 |
0,335 |
2 |
|
4 |
0,268 |
3 |
|
3 |
0,201 |
4 |
|
2 |
0,134 |
5 |
|
1 |
0,067 |
Для оценки рисков инвестиционного проекта были привлечены 3 эксперта, которые оценивали риски, руководствуясь предложенной системой оценок. Экспертные оценки были проанализированы на предмет непротиворечивости.
7
Таблица 1.3
Экспертная оценка отраслевых рисков
Класс, подкласс, род риска. |
|
|
Эксперты |
|
Средняя |
||
|
|
Э1 |
|
Э2 |
|
Э3 |
оценка, |
|
|
|
|
|
|
|
|
Отраслевой рынок |
|
|
|
|
|
|
|
1.Экономические риски |
|
|
|
|
|
|
|
1.Уровень объектной (предметной) специализации недвижимо- |
|
1 |
|
2 |
|
1 |
1 |
сти (высокий/низкий) |
|
|
|
|
|
|
|
2. Уровень капитальных вложений (рост/ падение) |
|
3 |
|
2 |
|
2 |
2 |
3.Риск увеличения незавершенного строительства (не более |
|
2 |
|
3 |
|
1 |
2 |
10% от нормы/ более 105 от нормы) |
|
|
|
|
|
|
|
II.Фискально-монетарные риски |
|
|
|
|
|
|
|
1.Уровень налогообложения (относительно низкий/крайне вы- |
|
1 |
|
1 |
|
2 |
1 |
сокий) |
|
|
|
|
|
|
|
2.Изменение ставки ссудного банковского процента (пониже- |
|
3 |
|
3 |
|
1 |
2 |
ние/повышение) |
|
|
|
|
|
|
|
III. Социально-политические риски |
|
|
|
|
|
|
|
1.Государственная собственность в отрасли (ограниченная/ |
|
1 |
|
1 |
|
2 |
1 |
преобладающая) |
|
|
|
|
|
|
|
2.Использование вахтового метода (периодически/постоянно) |
|
2 |
|
1 |
|
1 |
1 |
Таблица 1.4
Оценка непротиворечивости мнений экспертов по отраслевым рискам
|
|Э1-Э2| |
|Э2-Э3| |
|Э2-Э3| |
max |Эi-Эj| |
|
Уровень объектной (предметной) специали- |
1 |
0 |
1 |
1 |
|
зации недвижимости |
|||||
|
|
|
|
||
Уровень капитальных вложений |
1 |
1 |
0 |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Рискувеличения незавершенного строи- |
1 |
1 |
2 |
2 |
|
тельства |
|||||
|
|
|
|
||
Уровень налогообложения |
0 |
1 |
1 |
1 |
|
Изменение ставки ссудного банковского |
0 |
2 |
2 |
2 |
|
процента |
|||||
|
|
|
|
||
Государственная собственность в отрасли |
0 |
1 |
1 |
1 |
|
Комфортность условий работы персонала |
1 |
1 |
0 |
1 |
|
|
|
18 |
|
2,57 |
По результатам анализа оценок мнений экспертов на непротиворечивость по отраслевым рискам можно сделать вывод, что недопустимые различия в оценке отдельных рисков отсутствуют. Следовательно, мнения экспертов можно считать согласованными и осуществлять дальнейшие расчеты по рассматриваемым рискам.
8
Таблица 1.5
Экспертная оценка страновых рисков
Класс, подкласс, род риска |
Эксперты |
Средняя |
||||
Э1 |
|
Э2 |
Э3 |
оценка,Vi |
||
|
|
|||||
Страновой риск |
|
|
|
|
|
|
1.Экономические риски |
|
|
|
|
|
|
1.Неожиданные внешние эффекты: природные катастрофы, экологиче- |
1 |
|
1 |
|
2 |
1 |
ские, социальные, преступления (отсутствуют/ неизбежны) |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
1.2.Внутриэкономические риски (внешние предсказуемые) |
|
|
|
|
||
1.Рост реального ВВП в сопоставимых ценах (рост/ падение) |
2 |
|
1 |
|
1 |
1 |
2.Общее состояние экономики (очень хорошее/ серьезные проблемы) |
3 |
|
2 |
|
2 |
2 |
3.Динамика уровня инфляции (замедление/ ускорение) |
2 |
|
3 |
|
2 |
2 |
4.Стабилизация покупательской способности |
3 |
|
2 |
|
2 |
2 |
II.Фискально-монетарные риски |
|
|
|
|
|
|
1.Усиление конкурентоспособности недвижимости и завоевание доли |
4 |
|
3 |
|
3 |
3 |
рынка (ускорение/ потеря) |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
2.Стоимость национальных денег на внешнем и внутреннем рынках (вы- |
3 |
|
2 |
|
1 |
2 |
сокая/низкая) |
|
|
|
|
|
|
3.Политика воздействия на частные капиталовложения (положительная/ |
1 |
|
2 |
|
2 |
2 |
отрицательная) |
|
|
|
|
|
|
III. Социально-политические риски |
|
|
|
|
|
|
1.Нестабильность государства (стабильность/неустойчивость) |
2 |
|
3 |
|
1 |
2 |
2.Государственная доля собственности в экономике |
2 |
|
1 |
|
1 |
1 |
Таблица 1.6
Оценка непротиворечивости мнений экспертов по страновому риску
|
|Э1-Э2| |
|Э1-Э3| |
|Э2-Э3| |
|Max Эi-Эj| |
|
|
|
|
|
|
|
Неожиданные внешние эффекты: природные катастро- |
0 |
1 |
1 |
1 |
|
фы, экологические, социальные, преступления |
|||||
|
|
|
|
||
Рост ВВП в сопоставимых ценах |
1 |
1 |
0 |
1 |
|
Общее состояние экономики |
1 |
1 |
0 |
1 |
|
Динамика уровня инфляции |
1 |
0 |
1 |
1 |
|
Усиление конкурентоспособности недвижимости и за- |
1 |
1 |
0 |
1 |
|
воевание доли рынка |
|||||
|
|
|
|
||
Стоимость национальных денег на внешнем и внутрен- |
1 |
1 |
0 |
1 |
|
нем рынках) |
|||||
|
|
|
|
||
Политика воздействия на частные капиталовложения |
1 |
2 |
1 |
2 |
|
Стабилизация покупательской способности |
1 |
1 |
0 |
2 |
|
Нестабильность государства |
1 |
1 |
2 |
2 |
|
Государственная доля собственности в экономике |
1 |
1 |
0 |
0 |
|
|
|
24 |
|
2,4 |
По результатам анализа оценок мнений экспертов на непротиворечивость по страновым рискам можно сделать вывод, что недопустимые различия в оценке отдельных рисков отсутствуют. Следовательно, мнения экспертов можно считать согласованными и осуществлять дальнейшие расчеты по рассматриваемым рискам.
9
Таблица 1.7
Расчет величины странового и отраслевого рисков
Класс, подкласс, род риска |
Средняя |
|
Приори- |
Вес |
|
Вероят- |
|
оценка Vi |
|
тет |
Wi |
|
ность Pi |
||
|
|
|
|
||||
А. Макроуровень – |
страновой |
риск |
|
|
|
||
I.Экономические риски |
|
|
|
|
|||
1.1.Внешнеэкономические риски (внешние непредсказуемые) |
|
|
|||||
1.Неожиданные внешние эффекты: природные |
|
|
|
|
|
|
|
катастрофы, экологические, социальные, пре- |
1 |
|
3 |
0,067 |
|
0,067 |
|
ступления |
|
|
|
|
|
|
|
Вероятность по группе |
Х |
|
Х |
0,067 |
|
0,067 |
|
1.2.Внутриэкономические риски (внешние предсказуемые) |
|
|
|||||
1.Рост реального ВВП в сопоставимых ценах |
1 |
|
2 |
0,13 |
|
0,13 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.Общее состояние экономики |
2 |
|
4 |
0,067 |
|
0,134 |
|
3.Динамика уровня инфляции |
1 |
|
3 |
0,067 |
|
0,067 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.Стабилизация покупательской способности |
2 |
|
4 |
0,067 |
|
0,134 |
|
Вероятность по группе |
X |
|
X |
0,469 |
|
0,469 |
|
Вероятность по классу I |
X |
|
X |
0,536 |
|
0,536 |
|
II.Фискально-монетарные риски |
|
|
|
||||
1.Усиление конкурентоспособности недви- |
|
3 |
|
5 |
0,067 |
|
0,201 |
жимости и завоевание доли рынка |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
2.Стоимость национальных денег на внешнем |
|
2 |
|
1 |
0,170 |
|
0,340 |
и внутреннем рынках |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
3.Политика воздействия на частные капита- |
|
2 |
|
1 |
0,170 |
|
0,340 |
ловложения |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Вероятность по классу II |
|
Х |
|
Х |
0,400 |
|
0,870 |
III. Социально- |
политические риски |
|
|
|
|||
1.Нестабильность государства |
|
2 |
|
3 |
0,067 |
|
0,134 |
2.Государственная доля собственности в эко- |
|
1 |
|
2 |
0,130 |
|
0,130 |
номике |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Вероятность по классу III |
|
Х |
|
Х |
0,200 |
|
0,270 |
Вероятность по всем классам |
|
Х |
|
Х |
1,00 |
|
1,680 |
Б.Мезоуровень – строительный риск (отраслевой) |
|
|
|
||||
1.Экономические риски |
|
|
|
|
|||
1.Уровень объектной (предметной) специали- |
|
1 |
|
2 |
0,130 |
|
0,130 |
зации недвижимости |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Уровень капитальных вложений |
|
1 |
|
3 |
0,100 |
|
0,100 |
3.Риск увеличения незавершенного строи- |
|
2 |
|
4 |
0,130 |
|
0,270 |
тельства |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Вероятность по классу I |
|
Х |
|
Х |
0,37 |
|
0,09 |
II.Фискально- |
монетарные риски |
|
|
|
|
||
1.Уровень налогообложения |
|
1 |
|
3 |
0,100 |
|
0,100 |
2.Изменение ставки ссудного банковского |
|
2 |
|
5 |
0,070 |
|
0,130 |
процента |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
10