Недвижимость. финансовый анализ, ипотека. Мещерякова О.К., Мищенко В.Я

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

О.К. МЕЩЕРЯКОВА, В.Я. МИЩЕНКО, Е.А. ПОГРЕБЕННАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ, ИПОТЕКА

Учебное пособие

Рекомендовано редакционно-издательским советом Воронежского государственного архитектурно-строительного университета в качестве учебного пособия

для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

Воронеж 2009

УДК 336.226.212.1:657.412.13 ББК 65.22-93-24 М565

Мещерякова, О.К.

Недвижимость: финансовый анализ, ипотека

[Текст]: учеб. пособие / О.К. Мещерякова, В.Я. Мищенко, Е.А. Погребенная; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.

– Воронеж, 2009. - 61.с.

ISBN 978.5-89040-255-4

Даются теоретические основы финансового анализа деятельности предприятия и способы расчета ипотечных кредитов: представлены методы расчета, формулы и формы для заполнения.

М565 Пособие предназначено для выполнения курсового проекта студентам всех форм обучения специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Табл. 23. Библиогр.: 9 назв.

УДК 336.226.212.1:657.412.13 ББК 65.22-93-24

Рецензенты: Е.В. Ефанова, к.э.н., доц. кафедры «Управление в социальной сфере и медицине» Воронежского государственного технического университета;

И.В. Максименкова, к.э.н. доц. кафедры «Бухгалтерского учета, аудита и финансов» Воронежского кооперативного института (филиала) ОУ ВПО «БУПК».

2

Введение

Всфере недвижимости рыночная среда предполагает осуществление эффективного управления с помощью финансово-кредитного механизма, учитывающего социально-экономические условия. При этом финансирование и кредитование являются важными элементами в процессе воспроизводства объектов недвижимости самого различного назначения. только обо дном не сходи сума

Вхозяйственной деятельности предприятия финансирование связано

спроизводством и реализацией продукции, воспроизводством основных и оборотных средств, образованием и использованием доходов. Для объективной оценки финансового состояния предприятия и выработки мер по его улучшению проводят финансовый анализ деятельности. С его помощью происходит управление финансами, т.е. денежными отношениями. Эффективное управление проявляется в разработке рациональной финансовой стратегии и тактики с помощью диагностики внутренней и внешней экономической среды.

Введение с 01.01.2000 г. нового порядка учета доходов и расходов предприятий, приближение форм бухгалтерской отчетности к требованиям международных стандартов вызывает необходимость использования методики финансового анализа, соответствующей условиям рыночной экономики.

Результаты финансового анализа хозяйственной деятельности предприятия необходимы коммерческим банкам для принятия решения о кредитовании данного предприятия. Серьезным современным направлением в кредитной политике в сфере недвижимости является ипотека. С помощью ипотечного механизма кредитования должна и уже начала решаться жилищная проблема населения страны, а ипотека коммерческой недвижимости дала дополнительные финансовые возможности предприятиям для расширения и развития.

Исходя из важности участия финансов и ипотечного кредитования в деятельности предприятия в данном учебном пособии в рамках дисциплины « Финансы, денежное обращение и ипотека» рассмотрены теоретические аспекты данных вопросов, а для закрепления полученных знаний и навыков даны примеры практических расчетов и задания для выполнения курсового проекта.

3

1.Теоретические основы

1.1. Источник аналитической информации

Основным источником информации о финансовой деятельности предприятия является его публичная бухгалтерская отчетность. Все организации любой организационно-правовой формы собственности обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность, являющуюся завершающим этапом учетного процесса. Бухгалтерская отчетность в установленных формах содержит систему сопоставимых и достоверных сведений о реализованной продукции, работах и услугах, затратах на их производство, об имущественном и финансовом положении организации и результатах хозяйственной деятельности. В настоящее время организации предоставляют в обязательном порядке квартальную и годовую отчетность.

Данные отчетности используются внешними пользователями для оценки эффективности деятельности организации, а также внутренними пользователями для экономического анализа в самой организации. Вместе с тем, отчетность необходима для оперативного руководства хозяйственной деятельностью и служит исходной базой для последующего планирования. Отчетность должна быть достоверной, своевременной. В ней должна обеспечиваться сопоставимость отчетных показателей с данными за прошлые периоды.

Отчетность предприятия базируется на обобщении данных регистров бухгалтерского учета. Она выражает единую систему данных об имущественном и финансовом положении предприятия и о результатах хозяйственной деятельности и формируется по установленным формам и инструкциям, утвержденным Минфином и Госкомстатом Российской Федерации.

В соответствии с Программой реформирования бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г. №283, разработано Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99 (Приказ Минфина Росси от 6 июля 1999г., № 43н), которое характеризует состав, содержание и методические основы формирования бухгалтерской отчетности.

Бухгалтерская отчетность состоит из:

1)бухгалтерского баланса (форма №1);

2)отчета о прибылях и убытках (форма №2);

3)отчета об изменениях капитала (форма№3);

4)отчета о движении денежных средств (форма №4);

5)приложения к бухгалтерскому балансу (форма №5);

6)пояснительной записки (к форме №1-2);

7)аудиторского заключения.

4

1.1.1.Бухгалтерский баланс (форма №1)

состоит из:

Актив баланса

Актив – это имущество предприятия.

Раздел Ι. Внеоборотные активы

А. Нематериальные активы (строка 110). К ним относятся: - объекты интеллектуальной собственности;

-организационные расходы (затраты, связанные с образованием юридического лица);

-деловая репутация предприятия;

-расходы по проведению НИОКР;

-патенты, полученные предприятием по итогам проведения исследовательских работ;

- лицензии.

Б. Основные средства (строка 120)

Основные средства в балансе показывают по остаточной стоимости. Основной критерий, по которому имущество включается в основные средства, срок его полезного использования в качестве средства труда - не менее одного года.

В. Незавершённое строительство (строка 130) Показываются:

- расходы по незаконченному капитальному строительству; -расходы на приобретение объектов основных средств (нематериаль-

ных активов), которые ещё не введены в эксплуатацию и окончательная стоимость которых ещё не сформирована;

-стоимость оборудования, не переданного для монтажа. Г. Долгосрочные финансовые вложения (строка 140) Относятся:

- долгосрочные (на срок более года) инвестиции в доходные активы (ценные бумаги) других организаций, уставный (складочный) капитал других организаций, государственные ценные бумаги, а также суммы предоставленных долгосрочных займов.

Д. Отложенные налоговые активы (строка 145)

5

Это положительная разница между реальным налогом на прибыль и условным налогом, исчисленным с балансовой прибыли.

Раздел ΙΙ. Оборотные активы

А. Запасы (строка 210)

В составе запасов отражается итоговая стоимость всех материальных запасов и расходов предприятия.

Все материально-производственные запасы отражаются в бухгалтерском учете по фактической себестоимости.

Б. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

(строка 220).

Статья отражает сумму НДС по приобретенным ценностям (основным средствам, запасам сырья, нематериальным активам, выполненным работам и оказанным услугам), еще не предъявленную бюджету к зачету.

В. Дебиторская задолженность По строке 230 отражается задолженность, платежи по которой ожи-

даются более чем через 12 месяцев после отчетной даты.

По строке 240 показывается задолженность, погашение которой ожидается в течение года после отчетной даты.

Затем из этой суммы выделяется задолженность покупателей и заказчиков.

Г. Краткосрочные финансовые вложения (строка 250)

Вложения предприятия в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также займы, предоставленные другим предприятием на срок не более одного года.

Д. Денежные средства (строка 260)

Остатки денежных средств в кассе, на расчетных и валютных счетах в банках, в аккредитивах, чековых книжках и иных платежных документах (кроме векселей, отражаемых в дебиторской задолженности или краткосрочных финансовых вложениях), а также денежные документы и переводы в пути.

Пассив баланса

Пассив баланса - это сумма обязательств предприятия.

Раздел ΙΙΙ. Капитал и резервы

А. Уставной капитал (строка 410)

Этот показатель должен соответствовать размеру уставного капитала, зафиксированному в учредительных документах.

6

Собственные акции, выкупленные у акционеров (строка 411), - сумма выкупа, показывается с отрицательным знаком и уменьшает итог раздела.

Б. Добавочный капитал (строка 420) Основные компоненты:

-эмиссионный доход (разница между продажной ценой и номинальной стоимостью акции);

-прирост стоимости основных средств при их переоценке.

В. Резервный капитал (строка 430)

-ежегодно акционерные общества должны отчислять в этот фонд не менее 5% от величины чистой прибыли, до размера, установленного уставом общества;

-могут создаваться резервы в соответствии с положением устава за счет нераспределенной прибыли предприятия.

Г. Нераспределенная прибыль (строка 470)

Это финансовый результатприбыль или убыток, который складывается из прибыли (убытка) прошлых лет и результатов текущего периода.

Раздел ΙV. Долгосрочные обязательства

А. Займы и кредиты (строка 510)

Отражается остаток заёмных средств, которые фирма получила на срок более года. Задолженность показывается с учетом процентов, причитающихся к уплате.

Б. Отложенные налоговые обязательства (строка 515)

Это отрицательная разница между реальным налогом на прибыль и условным налогом, исчисленным с бухгалтерской прибыли.

Раздел V. Краткосрочные обязательства

А. Займы и кредиты (строка 610)

Отражается остаток заёмных средств, которые фирма получила на срок менее года. Это сумма займов и кредитов, которые на конец отчетного периода не погашены, отражаются с учетом процентов, причитающихся к уплате.

Б. Кредиторская задолженность (строка 620)

-«поставщики и подрядчики» (строка 621) - задолженность предприятия за поступившие материальные ценности (выполненные работы, оказанные услуги);

-«задолженность перед персоналом» (строка 622) – задолженность по начисленной заработанной плате, социальным и компенсационным выплатам;

7

-«задолженность перед государственными внебюджетными фондами» (строка 623) - это начисленные, но не уплаченные взносы на обязательное пенсионное страхование, страхование от несчастных случаев, а также часть единого социального налога (ЕСН), причитающаяся к уплате

впенсионный фонд, фонд социального страхования или фонд обязательного медицинского страхования;

-«задолженность по налогам и сборам» (строка 624) отражает задолженность по той части ЕСН, которая подлежит уплате в федеральный бюджет. Учитывается сумма условного расхода по налогу на прибыль, рассчитанная по данным бухгалтерского учета.

-«прочие кредиторы» (строка 625) отражает задолженность фирмы по расчетам, которые не нашли отражения в предыдущих строках. Задолженность по:

-обязательному и добровольному страхованию;

-депонированной заработанной плате;

-подотчетным лицам и т.д.

1.1.2. Отчет о прибылях и убытках (форма №2) включает:

-доходы и расходы, выручку без налога на добавленную стоимость, себестоимость, валовую прибыль, прибыль (убыток) от продаж, прибыль (убыток) до налогообложения, отложенные налоговые активы и обязательства, текущий налог на прибыль, чистую прибыль (убыток);

-расшифровку отдельных прибылей и убытков.

1.1.3.Отчета об изменениях капитала (форма№3)

Состоит из разделов: - изменение капитала; - резервы; - справки.

1.1.4.Отчет о движении денежных средств (форма №4) отражает: - остаток денежных средств на начало отчетного периода; - движение денежных средств по текущей деятельности;

- движение денежных средств по инвестиционной деятельности; - движение денежных средств по финансовой деятельности; - остаток денежных средств на конец отчетного периода.

1.1.5.Приложение к бухгалтерскому балансу (форма №5)

Состоит из разделов:

- движение заемных средств; - дебиторская и кредиторская задолженность; - амортизируемое имущество;

8

-движение средств финансирования долгосрочных инвестиций и финансовых вложений;

-финансовые вложения;

-расходы по обычным видам деятельности;

-социальные показатели.

Отчетным формам бухгалтерской отчетности присуща логическая и информационная взаимосвязь.

Нераспределенная (чистая) прибыль приводится в бухгалтерском балансе (раздел III), отчете о прибыли и убытках и отчете об изменениях капитала (раздел I). Кроме того, в форме №2 показываются факторы, в результате которых сложился данный финансовый результат.

Незавершенное строительство и долгосрочные финансовые вложения приводятся общей суммой на начало и конец отсчетного периода бухгалтерского баланса (раздел I) и по их видам в форме № 5 (раздел 4).

Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения по отдельным направлениям использования средств показываются в бухгалтерском балансе (разделы I и II) и форме №5 (раздел 5). В справочном разделе формы №5 акции и облигации отражаются по рыночной стоимости.

Дебиторская задолженность по её отдельным статьям на начало и конец отчетного периода отражается в бухгалтерском балансе (раздел II), а подробная расшифровка её статей делается в форме № 5 (раздел II). В этой форме приводится просроченная дебиторская задолженность длительностью свыше трех месяцев, а также перечень организацийдебиторов, имеющих наибольшую задолженность.

Кредиторская задолженность по её отдельным элементам на начало и конец отчетного периода отражается в бухгалтерском балансе (раздел V), а подробная расшифровка её статей отражается в форме №5 (раздел II). В данной форме показывается кредиторская задолженность со сроком погашения более трех месяцев, а также перечень организаций кредиторов, имеющих наибольшую задолженность перед предприятием.

Капитал и резервы по их видам находят отражение в бухгалтерском балансе (раздел III), а их движение за отчетный период - в отчете об изменениях капитала (форма № 3, раздел I). В этом отчете (раздел IV) показывается увеличение капитала за счет:

переоценки активов;

дополнительного выпуска акций;

реорганизации юридического лица (слияния, присоединения);

прироста имущества;

доходов, которые в соответствии с правилами бухгалтерского учета относятся непосредственно на увеличение капитала (эмиссионный доход).

Факторами, понижающими капитал (раздел III), являются:

9

снижение номинальной стоимости акций;

уменьшение количества акций, находящихся в обращении, если это предусмотрено уставом общества;

реорганизация общества (разделение, выделение);

расходы, которые в соответствии с правилами бухгалтерского учета относятся на увеличение капитала (непокрытые убытки прошлых лет

иотчетного года).

Долгосрочные и краткосрочные обязательства на начало и конец отчетного периода показываются общей суммой в бухгалтерском балансе (разделы IV -V), а их расшифровка делается в форме №5 (раздел I).

Согласно нормативным документам по бухгалтерскому учету нераспределенная прибыль отчетного года в течение года, следующего за отчетным, присоединяется к нераспределенной прибыли прошлых лет. Такая операция устанавливает информационную связь между отчетностью двух смежных периодов: сумма в разделе I формы №3 отчетного года совпадает с суммой раздела III пассива баланса предыдущего года.

Зная содержание и взаимосвязи между показателями отчетности, можно углубленно анализировать финансовую деятельность организации.

1.2. Общая оценка финансового состояния предприятия

Имущественное положение предприятия характеризуется величиной, составом и состоянием активов, которыми оно владеет и распоряжается. Оно изменяется с течением времени за счет различных факторов, главным из которых являются достигнутые за истекший период финансовые результаты, приведенные в бухгалтерской отчетности.

Горизонтальный и вертикальный анализ баланса

Наиболее общее представление о качественных изменениях в структуре активов предприятия, их источников, динамике изменений можно получить с помощью горизонтального и вертикального анализа отчетности.

Горизонтальный анализ – это оценка темпов роста (снижения) показателей бухгалтерской отчетности за рассматриваемый период. Он помогает оценить темпы роста (снижения) каждой из групп средств предприятия и их источников.

Проведение горизонтального анализа целесообразно, когда имеются данные о деятельности предприятия за несколько периодов. Это дает возможность проследить динамику изменения средств и их источников. Для горизонтального анализа преобразуют абсолютные значения показателей в относительные. Для этого данные на начало рассматриваемого периода по каждой статье активов и пассивов принимают за 100% и, исходя из этого, рассчитывают значения по статьям на конец рассматриваемого периода.

10