Методическое пособие 307

Одним из видов коммерческих кредитов является ипотечное кредитование. Развитие ипотечной деятельности в России служит предпосылкой развития рынка страхования ипотечных рисков.

При выдаче кредитов на приобретение дома, квартиры или иного объекта недвижимости банки настаивают на их страховании, этого требует Центробанк. Согласно положению «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ВБР № 28 от 07.05.2004 года банки обязаны страховать имущество, находящееся у него в залоге.

По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотечный кредит

вбанке за заемщика и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании и ему не хочется менять страховщика этих рисков, ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, несмотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от типа перекрытия (деревянные или иные) в доме, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется

впределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.

Всреднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

31

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается

– готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором - после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

Вслучае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

Вслучае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

Вслучае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

32

Контрольные вопросы

1.Какие основные формы бухгалтерской отчетности используется в финансовом анализе?

2.Что определяет актив баланса и его структура?

3.Каково назначение пассива баланса и его структуры?

4.Перечислите показатели формирующие форму №2 «Отчета о прибылях и убытках»?

5.Какова взаимосвязь отчетных форм бухгалтерского учета?

6.В чем сущность горизонтального анализа?

7.Каковы преимущества и назначение вертикального анализа?

8.В чем сущность сравнительного аналитического анализа, его формирования, структуры?

9.Что такое положительные и отрицательные тенденции баланса?

10.Какова структура анализа движения денежных средств?

11.Какие методы расчета объема денежных потоков вы знаете?

12.Какова сущность методики определения кредитоспособности заемщика?

13.В чем сущность коэффициентов ликвидности?

14.Охарактеризуйте показатели оборачиваемости и рентабельности?

15.Перечислите коэффициенты наличия собственных средств?

16.Перечислите классы кредитоспособности и факторы?

17.В чем сущность и понятие жилищной ипотеки?

18.Дайте определение коммерческой ипотеки и схему ее применения?

19.Какова суть постоянного кредита и основной суммы платежа?

20.Какова суть кредита с фиксированными выплатами?

21.Какова суть кредита с переменными выплатами?

22.Перечислите признаки и функции страхования?

23.Перечислите основные понятия страхования?

24.Какова сущность страхования ипотечных кредитов?

33

2.Примеры практических расчетов

2.1.Пример горизонтального и вертикального анализа финансовой отчетности предприятия

Горизонтальный анализ

Схема анализа (табл. 4): последовательно во второй и третьей колонках помещают данные по основным статьям баланса на начало и конец анализируемого периода. В четвертой колонке вычисляется абсолютное отклонение значения каждой статьи баланса. В следующей колонке определяется относительное изменение в процентах каждой статьи.

По представленным данным рассматриваемого примера можно сделать выводы:

1.Общая сумма активов предприятия увеличилась на 35,301 тыс. р., в то время как сумма активов предприятия незначительно уменьшилась.

2.Увеличение общей сумы активов произошло исключительно за счет увеличения нераспределенной прибыли: компания не эмитировала новые финансовые инструменты и не увеличивала задолженности.

3.Сумма оборотных средств предприятия увеличилась на 60,773 тыс. р. Это увеличение произошло главным образом за счет дебиторской задолженности. В то же время общая сумма денежных средств и их эквивалентов в виде рыночных ценных бумаг уменьшилась на 45,752 тыс. р.

Отметим также, что на фоне значительного увеличения оборотных средств величина краткосрочных задолженностей уменьшилась на 14,724 тыс. р. или 94,769%. Это уменьшение произошло за счет кредиторской задолженности и векселей к оплате, т. е. за счет задолженностей поставщикам. Предприятию удалось все же компенсировать это сокращение за счет увеличения начисленных обязательств, которые в данной ситуации явились дополнительным источником финансирования.

Таблица 4

Горизонтальный анализ баланса предприятия

34

Окончание табл. 4

Аналогичный анализ проводится на основе отчета о прибыли предприятия. В табл. 5 приведен горизонтальный анализ отчета о прибыли.

35

Таблица 5

Горизонтальный анализ отчета о прибыли

Выводы, которые можно сделать на основании этих данных, сводятся

кследующему

1.Выручка предприятия увеличилась на 117,073 %, так же возрос валовой доход на 106,876 % .Такое нежелательное для предприятия соотношение явилось следствием того, что более высокими темпами увеличились затраты на прямые материалы (124,39%) и производственные накладные издержки на (128,18 %).

2.Издержки предприятия увеличились на 21,43%.

36

3. Несмотря на отмеченные нежелательные темпы роста издержек предприятия, чистая прибыль предприятия осталась на том же уровне (незначительно увеличилась - на 3 %). Это стало возможным за счет уменьшения величины процентных платежей (предприятие погасило часть банковских кредитов), а также за счет прибыли от неосновной деятельности (продажа активов и получение дивидендов от владения корпоративными правами других предприятий).

Отчет о движении денежных средств также может быть проанализирован с помощью методов горизонтального анализа. Технология проведения анализа принципиально не изменяется по сравнению с предыдущим подходом. Однако сам формат отчета следует видоизменить, сгруппировав поступления и выплаты денег и представив все числовые данные в виде положительных чисел. Горизонтальный анализ отрицательных числовых данных не нагляден и может вызывать затруднения в интерпретации.

Таблица 6 Горизонтальный анализ отчета о движении денежных средств

Инвестиционная деятельность

37

Окончание табл. 6

С помощью представленных данных можно сделать следующие вы-

воды:

1.Итоговый чистый денежный поток уменьшился на 478,806 тыс.р. Это снижение стало результатом снижения движения денежных средств от основной деятельности предприятия.

2.Денежный поток от основной деятельности уменьшился на 528,306 тыс.р. В начале 2008 года он стал отрицательным. Это явилось прямым результатом следующего соотношения: суммарные денежные поступления от основной деятельности увеличились на 251,309 тыс.р.

3.Главную роль в столь драматическом ухудшении способности компании генерировать денежные средства сыграло увеличение:

а) денежных выплат поставщикам за основные материалы; б) денежной оплаты операционных расходов. Компания не смогла

компенсировать увеличение этих денежных выплат соответствующим

увеличением поступления денег от потребителей продукции предприятия.

4.Компания не смогла компенсировать уменьшение денежного потока от основной деятельности с помощью инвестиционной и финансовой деятельности. Это оказалось не эффективным, т.е. денежный поток от инвестиционной деятельности уменьшился на 2,9 тыс.р., а денежный поток от финансовой деятельности тоже уменьшился на 22,0 тыс.р. Последнее произошло за счет выплаты денежных дивидендов в начале 2007 года (которые не выплачивались в предыдущем году).

5.Как видно из самого отчета движения денег, компания компенсировала существенное снижение денежного потока деньгами, которые бы-

38

ли выручены от продажи рыночных ценных бумаг. Рыночные ценные бумаги представляют собой некий резерв денежных средств, который призван компенсировать временную денежную нерезультативность предприятия. Такой резерв у предприятия был накоплен в результате его прошлой деятельности. В 2008 году он сыграл свою роль. Ясно, что теперь основной задачей компании является не допустить подобной ситуации в следующем году, так как сумма резерва существенно сократилась.

Результаты проведенного анализа позволяют руководителю предприятия сделать следующие основополагающие рекомендации своему менеджменту.

1.Улучшить взаимоотношения между поставщиками и потребителями с целью получения более льготного для себя соотношение дебиторской и кредиторской задолженности.

2.Снизить административные издержки.

3.Найти выгодные источники краткосрочного финансирования, если не удастся добиться у поставщиков условий льготного кредитования.

Вертикальный анализ

Технология вертикального анализа состоит в том, что общую сумму активов предприятия (при анализе баланса) и выручку (при анализе отчета о прибыли) принимают за сто процентов и каждую статью финансового отчета представляют в виде процентной доли от принятого базисного значения.

Окончание табл.7

Из представленных данных табл. 7 можно сделать выводы:

1.Доля оборотных средств компании составляет приблизительно половину активов компании, причем с каждым годом она возрастает.

2.Доля основных средств уменьшается, несмотря на приобретение нового оборудования.

3.Доля краткосрочных задолженностей находится на уровне одной третьей от величины активов предприятия и не претерпевает существенных изменений.

4.Доля долгосрочных задолженностей компании неизменно уменьшается и на конец 2008 года составляет 11,68%

40