4. Осhовы затратhого подхода для определеhия стоимости здаhий и сооружеhий

4.1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. Так, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна.

Применение затратного подхода необходимо при:

- анализе нового строительства;

- определение варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей налогообложения;

- для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

- оценке для целей страхования;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит неконкурентоспособную продукцию и его производственные площади не подлежат реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремиться к нулю. Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку в замене создается здание, отличной от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности - кинотеатры, магазины).

С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более 3-х лет. Таким образом можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Ограничения в применении подхода:

1. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость недвижимости. В отчете по оценке обязательно нужно показать, какая из этих двух стоимостей определяется.

3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с сооружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Более подробно данный вопрос будет рассмотрен в теме №8.