- •Введение
- •1. Базовые подходы к оценке недвижимости и предприятий
- •1.1. Характеристика применяемых подходов к оценке недвижимости
- •1.2. Применение шести функций денежной единицы в оценке недвижимости
- •2. Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •3. Основы сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •3.1. Сущность сравнительного подхода
- •3.2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3.3. Способы определения величины поправок в рамках сравнительного подхода
- •4. Осhовы затратhого подхода для определеhия стоимости здаhий и сооружеhий
- •4.1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости
- •4.2. Методы определения полной стоимости воспроизводства
- •5. Практическое решение задач
- •5.1. Решение задач. Доходный подход «шесть функций денежной единицы»
- •5.2. Практическое решение задач методом «Капитализация дохода»
- •5.3. Задание на самостоятельную работу №1
- •5.4. Решение задач. Применение метода «сравнительный» к оценке недвижимости
- •5.5. Решение задач. Применение метода «имущественный (затратный)» к оценке недвижимости
- •6. Перечень заданий для выполнения контрольных и самостоятельных работ
- •6.1. Задание на самостоятельную работу №2
- •6.2. Задание на самостоятельную работу №3
- •6.3. Контрольное задание № 1
- •6.4. Контрольное задание № 2
- •7. Перечень тем для семинарских занятий
- •8. Перечень тем для реферативного рассмотрения
- •9. Перечень тестовых вопросов и заданий для самостоятельной подготовки студентов
- •9.1. Правовые аспекты обращения и оценки собственности
- •9.2. Теоретические основы оценки собственности
- •9.3. Базовые определения
- •9.4. Расчетные задания для текущего контроля знаний студентов
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Оглавление
- •3 94026 Воронеж, Московский просп., 14
4. Осhовы затратhого подхода для определеhия стоимости здаhий и сооружеhий
4.1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости
Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. Так, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна.
Применение затратного подхода необходимо при:
- анализе нового строительства;
- определение варианта использования земли;
- реконструкции зданий;
- оценке для целей налогообложения;
- для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;
- оценке для целей страхования;
- оценке последствий стихийных бедствий;
- оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.
В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит неконкурентоспособную продукцию и его производственные площади не подлежат реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремиться к нулю. Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку в замене создается здание, отличной от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности - кинотеатры, магазины).
С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более 3-х лет. Таким образом можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Ограничения в применении подхода:
1. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.
Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость недвижимости. В отчете по оценке обязательно нужно показать, какая из этих двух стоимостей определяется.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.
4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
Определение рыночной стоимости земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с сооружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок.
Более подробно данный вопрос будет рассмотрен в теме №8.