3. Основы сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости

3.1. Сущность сравнительного подхода

Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа также называется методом сравнительных продаж (comparative sales approach), рыночным методом (market approacn) или методом рыночной информации (market data approach).

В условиях недостаточного развития рынка недвижимости применение подобного метода сильно осложнено ввиду отсутствия подходящей информации о сопоставимых продажах. При становлении рынка необходимые условия для применения сравнительного метода реализуются на рынке квартир.

Применительно к рынку квартир принцип, положенный в основу сравнительного метода означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный (income) и затратный (cost) - также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

3.2. Основные этапы сравнительного подхода

Обычно оценщик предпринимает следующие шаги для реализации данного подхода:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика, в материалах судебных заседаний, в архивах кредитных институтов, таких, как ссудосберегательные ассоциации или страховые компании, в электронных базах данных, в досье брокеров по недвижимости, адвокатов и т.д. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов, на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, в то время когда она намного выше.

Особенно тщательной проверки требуют цены по сделкам купли-продажи сторонами, связанными взаимными интересами (родственниками, партнерами по бизнесу, головной и дочерней фирмами, и т.д.).

Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества должны, как правило, отвергаться.

Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог бы быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит необязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.